中文名 | 房屋空置率 | 外文名 | House vacancy rate |
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定????義 | 空置房屋面積占房屋總面積的比率 | 空置率分類 | 存量市場的空置率 |
空置率高是因為很多炒房者和一些不法房地產(chǎn)商惡意擾亂房市,把房子囤積手中,等到價格上漲再出手,新房如果出租之后會變二手房,價格自然不如新房高,因此產(chǎn)房者的空置房是不會拿出來出租的
根據(jù)美國聯(lián)邦貯備銀行圣路易斯分局(Federal Reserve Bank of St. Louis) 在7月28日發(fā)表的第二季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)研究顯示,美國第二季房產(chǎn)空置率低至1.7%!
墨爾本空關的房子和公寓的數(shù)量遠超普通傳統(tǒng)估計,智庫Prosper Australia對用水的分析得出有將近20%的投資房空關的結論。 維州是全國新房批準...
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住房空置率與住房空房率的區(qū)別——今年的報刊上,又出現(xiàn)了有關住房空置率、空房率和國際警戒線的爭論。爭論的主要“由來”,仍然是對指標涵義的認識問題。
2018年06月14日,星期四
農(nóng)歷戊戌年五月初一
▌財經(jīng)資訊
1.【楊偉民:中國住宅空置率比日本還高 說明炒房的不少】中財辦原副主任楊偉民直陳房地產(chǎn)存在的問題。在房屋空置率的問題上,他建議有關部門應該盡快制訂控制住宅標準。“我在中央財辦的時候,請有關單位對住宅空置的情況做了調查,我國無論是城市還是鄉(xiāng)村住宅的空置率非常高,比日本還高,這很不正常,說明用來炒的房子還真不少?!?/p>
2.【華誼兄弟對造謠自媒體正式啟動法律程序】針對近期網(wǎng)絡上部分自媒體散布“華誼兄弟偷稅漏稅”、“稅務部門進駐華誼兄弟進行稅務稽查”、“華誼兄弟忽然質押全部股權瘋狂套現(xiàn)”等謠言,華誼兄弟已于今日正式啟動法律程序,依法追究造謠傳謠者的法律責任,維護上市股東合法權益。
3.【渾水回應做空好未來:已經(jīng)準備一年 與超50位知情人士交流】渾水機構發(fā)言人回應稱,“早在一年前,渾水就開始研究好未來教育集團以及致力于整理這份研報?!睖喫矫姹硎?,為了這份研報,他們投入了超過1000個小時的研究,調查員曾實地走訪好未來的教育中心,并曾與超過50位知情人士有過交流。
4.【郭樹清 :去杠桿考慮機構市場的承受能力】中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清表示,防范化解金融風險,做到早發(fā)現(xiàn)、早預警、早處置,努力把風險消除在萌芽階段。針對房地產(chǎn)貸款、互聯(lián)網(wǎng)金融、地方政府債務,設立了宏觀審慎指標,有效遏制了風險累計;穩(wěn)定大局、逐步加嚴。防范金融風險是持久戰(zhàn),去杠桿考慮機構市場的承受能力。例如我們先機構自查、再管理部門檢查,有計劃、分步驟;整治同業(yè)業(yè)務,先是同業(yè)理財、同業(yè)投資,而對同業(yè)存放和同業(yè)存單起初并未限制;統(tǒng)籌兼顧,突出重點,
5.【美聯(lián)儲主席鮑威爾:美國經(jīng)濟狀況良好 逐步將利率恢復到正常水平】美聯(lián)儲主席鮑威爾在新聞發(fā)布會上表示,美國經(jīng)濟狀況良好,失業(yè)率和通脹保持在低位,預期就業(yè)市場維持強勁。逐步將利率恢復到正常水平,是維持家庭和企業(yè)興旺發(fā)展環(huán)境的最佳途徑。利率不是處于“自動駕駛”狀態(tài),我們不對貨幣政策進行自動試點,我們非常謹慎,確保政策收緊步伐不會過快。為了改善溝通,從明年一月起,每次會議都都將召開新聞發(fā)布會。通脹接近2%的目標,近期的通脹數(shù)據(jù)很鼓舞人心。
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李書福 吉利并購式進化
商業(yè)地產(chǎn)是“過剩”還是“過時” 不少城市購物中心空置率超過警戒線
商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風險增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。
重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通常可接受的警戒線。
目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的四大問題
●地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。
●地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗,商業(yè)地產(chǎn)重量輕質。
●商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。
●融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉型。
2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元,增長28.28%。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)快速增長,區(qū)域泡沫化風險增大。清華大學中國發(fā)展規(guī)劃研究中心商業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》指出:重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通??山邮艿木渚€。
那么,伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是什么?現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)面臨哪些問題?將來,中國的商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展呢?
現(xiàn)狀:人均商業(yè)面積面臨飽和狀態(tài)
同策咨詢研究部提供的《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》對35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的投資價值進行了樣本分析。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,他們選取三個反映商業(yè)地產(chǎn)供求關系的指標,從市場特征方面來衡量35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況,明確從市場供需的角度這些城市是否值得進行投資。
從35個大中城市人均商業(yè)面積來看,19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài),已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。
在中國如果一個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米,也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應面積已明顯出現(xiàn)過剩現(xiàn)象,而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽城市人均商業(yè)面積已在4平方米以上,成為35個大中城市中人均商業(yè)面積最高的三個城市。此外,天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前,19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài),已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。
而就北上廣深等一線城市來看,由于其常住人口數(shù)量龐大,商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當強勁,至今為止,總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險。但是,一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠,從這個角度來看,即使一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險,也應該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應過剩的風險。
從目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)的原因來看,張宏偉認為,主要為城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉型兩方面:首先在城鎮(zhèn)化過程中,新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面,這些規(guī)劃將直接導致社會及經(jīng)濟資源向這些區(qū)域集合,也就直接導致中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速的發(fā)展,導致整體市場接近飽和或局部過剩。
其次,在當前住宅市場限購的市場背景下,眾多房企將視線轉移到商業(yè)地產(chǎn),開始謀求戰(zhàn)略轉型,一定意義上也導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上,導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質化,供應過剩的風險。盡管從企業(yè)自身的角度而言,企業(yè)是試圖通過戰(zhàn)略調整與轉型,實現(xiàn)其整個企業(yè)體系內部現(xiàn)金流結構中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動,并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補,但是,從整個市場的角度來看,就會面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質化與供應過剩的風險。
問題:商業(yè)地產(chǎn)沒有過量只有過時
商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風險增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。
清華大學發(fā)布的《白皮書》認為,從總體上看,目前中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著專業(yè)人才稀缺、重量輕質、融資瓶頸限制、地方整體規(guī)劃缺失而商業(yè)布局失衡等問題。
首先是地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。袁開紅表示,不少地方政府沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃統(tǒng)籌安排,硬性搭配商業(yè)用地和住宅用地比例,缺乏對整個城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。一些開發(fā)商追求短期獲利,采用以銷售為導向的開發(fā)模式也使得商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場調查不足和后期規(guī)劃馬虎,無心經(jīng)營,以至于很多城市熱點區(qū)域商業(yè)項目扎堆入市,而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足,出現(xiàn)整個城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。
其次,地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗,商業(yè)地產(chǎn)重量輕質。我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米,每年新建300個左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是,體現(xiàn)購物中心價值最重要的兩項指標“租金和空置率”的情況并不樂觀,租金下降與空置率上升并存。
再次,商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。袁開紅稱:“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門崗位包括操盤手,招商,運營人才。早期,很多香港人到大陸來,成為第一代購物中心的招商運營團隊。其后,萬達成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校,從萬達流向各個房地產(chǎn)公司的人才比比皆是。而高薪跳槽的萬達人,在離開萬達體制后干得并不好。即使用200萬年薪也難以找到好的項目操盤手。”
最后,融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉型。目前除傳統(tǒng)銀行貸款外,金融產(chǎn)品也很多,比如海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募等。但是資金成本通常很高,與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求是不匹配的。去年,中信證券推出的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃被認為是國內首單REITs產(chǎn)品。此產(chǎn)品雖具備REITs的一些產(chǎn)品特征,但與標準的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行,也讓產(chǎn)融結合呼之欲出,但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點。
對此,清華大學中國發(fā)展規(guī)劃中心商業(yè)地產(chǎn)部袁開紅強調:“商業(yè)地產(chǎn)沒有過量,只有過時。即便是在飽和的商圈里,只要有好的業(yè)態(tài)組合,優(yōu)秀的運營團隊,企業(yè)一定有生存空間;反之,即便是在不飽和的商圈,如果業(yè)態(tài)不好,運營也很差,那項目早晚會被淘汰。”
趨勢:體驗型業(yè)態(tài)成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主體
對于今后我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢,清華大學的白皮書總結了五個方面:第一,經(jīng)濟轉型升級和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展內生動力;第二,商業(yè)地產(chǎn)并購整合加速,相關投資可關注價值洼地;而未來幾年,強強聯(lián)手、以強凌弱、并購收購風將會盛行;第三,移動互聯(lián)時代的來臨將使互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)緊密結合,并會創(chuàng)造新的商業(yè)模式,誰掌握了數(shù)據(jù),誰就控制了未來;第四,商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗型傾斜,休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體,而無自持能力的企業(yè)將被淘汰;第五,社區(qū)型中小購物中心將成為發(fā)展亮點。
首創(chuàng)集團董事長劉曉光認為:“中國的商業(yè)地產(chǎn)還是具有廣闊的發(fā)展前景,這是市場發(fā)展趨勢的判斷。”
劉曉光表示:“市場的路徑將促進商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展趨勢。包括商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展與市場環(huán)境,資源配置等等。中央提出來“兩個一百年”發(fā)展目標,這給商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的空間,所以大的格局、大的環(huán)境都預示著商業(yè)地產(chǎn)的廣闊發(fā)展前景。”
在五個發(fā)展趨勢中,體驗型業(yè)態(tài)無疑是目前最火爆的形式。白皮書中闡述,在互聯(lián)網(wǎng)時代,消費者購物行為隨之發(fā)生了四個方面的顯著變化:購物空間立體化全渠道購物、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營方式。為了規(guī)避電商的沖擊,同時適應消費方式的新變化,傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低,而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。
在莫斯科河(Moskva River)河畔斥資120億美元打造的金融中心“莫斯科城”,原本希望成為另一個華爾街,卻因為空置率居高不下,不得不放棄跨國公司、銀行和律所,轉而吸引青年旅社、餐廳這樣的本地中小商家入駐。這和俄羅斯政府現(xiàn)在的境況類似:高聳入云的寫字樓表面上熠熠生輝、嶄新如初,但實際卻是囊中羞澀、舉步維艱。
莫斯科金融區(qū)的前身是莫斯科國際商業(yè)中心(Moscow International Business Center),擁有歐洲最高建筑“水銀城市大廈”(Mercury City Tower),占地約148英畝(約60萬平方米)。但金融區(qū)內辦公室的閑置情況卻非常嚴峻。
大規(guī)模經(jīng)濟制裁,以及國企占主導地位的經(jīng)濟模式,決定了俄羅斯也許并不需要這么多為股票交易商、審計員和銀行人士修建的巨大寫字樓。據(jù)《紐約時報》援引房地產(chǎn)咨詢公司Cushman & Wakefield的數(shù)據(jù)稱,截至去年10月底,這一區(qū)域的空置率達32%,并預測隨著新建筑的陸續(xù)開業(yè),2015年這一比例將升至50%以上。
而另一家咨詢公司Blackwood的最新數(shù)據(jù)也顯示,目前這一地區(qū)的空置率已經(jīng)達到了45%。這還不是最壞的消息,未來數(shù)年,隨著新建筑的相繼竣工,這一區(qū)域還將增加28萬平方米的辦公面積。
據(jù)預測,該金融區(qū)的年租金將從2014年的平均每700美元一平米降至2015年的500-600美元一平米。一方面是由于大量的供給過剩。金融區(qū)已經(jīng)完工的摩天大樓共有8座,還有8座仍在修建過程中,另有2座已完成規(guī)劃。
另一方面也因為俄羅斯因烏克蘭事件受到國際制裁,導致莫斯科的銀行和外企都不愿投資新的辦公區(qū)。如遭到制裁的俄羅斯最大國有金融機構,俄羅斯聯(lián)邦儲蓄銀行(Sberbank)和俄羅斯外貿(mào)銀行(VTB),這兩家銀行都在“莫斯科城”擁有辦公樓或樓層,但目前基本都無法在全球市場上發(fā)債。
莫斯科河河岸上,Evolution塔樓酷似DNA雙螺旋結構,F(xiàn)ederation Towers則像兩面迎風破浪的船帆。這個光芒萬丈的金融區(qū)曾被認為是新興市場金融業(yè)的中心,也被視作俄羅斯日益增長的國際影響力的明證。
而曾經(jīng)有一段時間,這個想法并非不切實際:從2000年至2007年,俄羅斯經(jīng)濟的年均增長速度達到了7%。但大規(guī)模經(jīng)濟制裁、嚴重的通貨膨脹、暴跌的石油價格、大幅貶值的盧布將俄羅斯逼到了衰退的邊緣。
相比銀行業(yè),眼下俄羅斯坦克的國際關注度更高,造價120億美元的“莫斯科城”提醒著人們這個國家目前面臨的經(jīng)濟困境。
“有人以為,建一大堆摩天大樓就能打造一個國際金融中心,”莫斯科的房地產(chǎn)分析師Darrell Stanaford說道,“但這是行不通的。你還需要其他東西。”“莫斯科城”也開始轉變策略,試圖千方百計把寫字樓租出去。
金融區(qū)的開發(fā)管理公司City稱,金融服務類公司已經(jīng)不再是他們新租戶的主體,今年新簽訂租約的公司中有58%是非金融公司和本地的中小企業(yè),其中包括酒店和飯館。其中有一家公司主要經(jīng)營內容是為想要擁有第二國籍的俄羅斯人提供柬埔寨國籍。還有一家是烹飪學校。
不過,現(xiàn)在的“莫斯科城”依然很風光。畢竟,倫敦的金融區(qū)金絲雀碼頭也沒有如此龐大的規(guī)模。但它到底還能風光多久呢?