房屋空置率

2018年06月14日，星期四

農(nóng)歷戊戌年五月初一

▌財經(jīng)資訊

1.【楊偉民：中國住宅空置率比日本還高 說明炒房的不少】中財辦原副主任楊偉民直陳房地產(chǎn)存在的問題。在房屋空置率的問題上，他建議有關部門應該盡快制訂控制住宅標準。“我在中央財辦的時候，請有關單位對住宅空置的情況做了調查，我國無論是城市還是鄉(xiāng)村住宅的空置率非常高，比日本還高，這很不正常，說明用來炒的房子還真不少?！?/p>

2.【華誼兄弟對造謠自媒體正式啟動法律程序】針對近期網(wǎng)絡上部分自媒體散布“華誼兄弟偷稅漏稅”、“稅務部門進駐華誼兄弟進行稅務稽查”、“華誼兄弟忽然質押全部股權瘋狂套現(xiàn)”等謠言，華誼兄弟已于今日正式啟動法律程序，依法追究造謠傳謠者的法律責任，維護上市股東合法權益。

3.【渾水回應做空好未來：已經(jīng)準備一年 與超50位知情人士交流】渾水機構發(fā)言人回應稱，“早在一年前，渾水就開始研究好未來教育集團以及致力于整理這份研報?！睖喫矫姹硎?，為了這份研報，他們投入了超過1000個小時的研究，調查員曾實地走訪好未來的教育中心，并曾與超過50位知情人士有過交流。

4.【郭樹清 ：去杠桿考慮機構市場的承受能力】中國銀行保險監(jiān)督管理委員會主席郭樹清表示，防范化解金融風險，做到早發(fā)現(xiàn)、早預警、早處置，努力把風險消除在萌芽階段。針對房地產(chǎn)貸款、互聯(lián)網(wǎng)金融、地方政府債務，設立了宏觀審慎指標，有效遏制了風險累計；穩(wěn)定大局、逐步加嚴。防范金融風險是持久戰(zhàn)，去杠桿考慮機構市場的承受能力。例如我們先機構自查、再管理部門檢查，有計劃、分步驟；整治同業(yè)業(yè)務，先是同業(yè)理財、同業(yè)投資，而對同業(yè)存放和同業(yè)存單起初并未限制；統(tǒng)籌兼顧，突出重點，

5.【美聯(lián)儲主席鮑威爾：美國經(jīng)濟狀況良好 逐步將利率恢復到正常水平】美聯(lián)儲主席鮑威爾在新聞發(fā)布會上表示，美國經(jīng)濟狀況良好，失業(yè)率和通脹保持在低位，預期就業(yè)市場維持強勁。逐步將利率恢復到正常水平，是維持家庭和企業(yè)興旺發(fā)展環(huán)境的最佳途徑。利率不是處于“自動駕駛”狀態(tài)，我們不對貨幣政策進行自動試點，我們非常謹慎，確保政策收緊步伐不會過快。為了改善溝通，從明年一月起，每次會議都都將召開新聞發(fā)布會。通脹接近2%的目標，近期的通脹數(shù)據(jù)很鼓舞人心。

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李書福 吉利并購式進化

商業(yè)地產(chǎn)是“過剩”還是“過時”　不少城市購物中心空置率超過警戒線

商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風險增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。

重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通常可接受的警戒線。

目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的四大問題

●地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。

●地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質。

●商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。

●融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉型。

2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元，增長28.28%。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風險增大。清華大學中國發(fā)展規(guī)劃研究中心商業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》指出：重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通?？山邮艿木渚€。

那么，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是什么？現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)面臨哪些問題？將來，中國的商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展呢？

現(xiàn)狀：人均商業(yè)面積面臨飽和狀態(tài)

同策咨詢研究部提供的《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》對35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的投資價值進行了樣本分析。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，他們選取三個反映商業(yè)地產(chǎn)供求關系的指標，從市場特征方面來衡量35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況，明確從市場供需的角度這些城市是否值得進行投資。

從35個大中城市人均商業(yè)面積來看，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

在中國如果一個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應面積已明顯出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽城市人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35個大中城市中人均商業(yè)面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠，從這個角度來看，即使一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險，也應該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應過剩的風險。

從目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)的原因來看，張宏偉認為，主要為城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉型兩方面：首先在城鎮(zhèn)化過程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面，這些規(guī)劃將直接導致社會及經(jīng)濟資源向這些區(qū)域集合，也就直接導致中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速的發(fā)展，導致整體市場接近飽和或局部過剩。

其次，在當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到商業(yè)地產(chǎn)，開始謀求戰(zhàn)略轉型，一定意義上也導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上，導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質化，供應過剩的風險。盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過戰(zhàn)略調整與轉型，實現(xiàn)其整個企業(yè)體系內部現(xiàn)金流結構中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動，并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補，但是，從整個市場的角度來看，就會面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質化與供應過剩的風險。

問題：商業(yè)地產(chǎn)沒有過量只有過時

商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風險增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。

清華大學發(fā)布的《白皮書》認為，從總體上看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著專業(yè)人才稀缺、重量輕質、融資瓶頸限制、地方整體規(guī)劃缺失而商業(yè)布局失衡等問題。

首先是地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。袁開紅表示，不少地方政府沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃統(tǒng)籌安排，硬性搭配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。一些開發(fā)商追求短期獲利，采用以銷售為導向的開發(fā)模式也使得商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場調查不足和后期規(guī)劃馬虎，無心經(jīng)營，以至于很多城市熱點區(qū)域商業(yè)項目扎堆入市，而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足，出現(xiàn)整個城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。

其次，地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質。我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是，體現(xiàn)購物中心價值最重要的兩項指標“租金和空置率”的情況并不樂觀，租金下降與空置率上升并存。

再次，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。袁開紅稱：“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門崗位包括操盤手，招商，運營人才。早期，很多香港人到大陸來，成為第一代購物中心的招商運營團隊。其后，萬達成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產(chǎn)公司的人才比比皆是。而高薪跳槽的萬達人，在離開萬達體制后干得并不好。即使用200萬年薪也難以找到好的項目操盤手。”

最后，融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉型。目前除傳統(tǒng)銀行貸款外，金融產(chǎn)品也很多，比如海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募等。但是資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求是不匹配的。去年，中信證券推出的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃被認為是國內首單REITs產(chǎn)品。此產(chǎn)品雖具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標準的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產(chǎn)融結合呼之欲出，但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點。

對此，清華大學中國發(fā)展規(guī)劃中心商業(yè)地產(chǎn)部袁開紅強調：“商業(yè)地產(chǎn)沒有過量，只有過時。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)秀的運營團隊，企業(yè)一定有生存空間；反之，即便是在不飽和的商圈，如果業(yè)態(tài)不好，運營也很差，那項目早晚會被淘汰。”

趨勢：體驗型業(yè)態(tài)成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主體

對于今后我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，清華大學的白皮書總結了五個方面：第一，經(jīng)濟轉型升級和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展內生動力；第二，商業(yè)地產(chǎn)并購整合加速，相關投資可關注價值洼地；而未來幾年，強強聯(lián)手、以強凌弱、并購收購風將會盛行；第三，移動互聯(lián)時代的來臨將使互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)緊密結合，并會創(chuàng)造新的商業(yè)模式，誰掌握了數(shù)據(jù)，誰就控制了未來；第四，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗型傾斜，休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體，而無自持能力的企業(yè)將被淘汰；第五，社區(qū)型中小購物中心將成為發(fā)展亮點。

首創(chuàng)集團董事長劉曉光認為：“中國的商業(yè)地產(chǎn)還是具有廣闊的發(fā)展前景，這是市場發(fā)展趨勢的判斷。”

劉曉光表示：“市場的路徑將促進商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展趨勢。包括商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展與市場環(huán)境，資源配置等等。中央提出來“兩個一百年”發(fā)展目標，這給商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的空間，所以大的格局、大的環(huán)境都預示著商業(yè)地產(chǎn)的廣闊發(fā)展前景。”

在五個發(fā)展趨勢中，體驗型業(yè)態(tài)無疑是目前最火爆的形式。白皮書中闡述，在互聯(lián)網(wǎng)時代，消費者購物行為隨之發(fā)生了四個方面的顯著變化：購物空間立體化全渠道購物、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營方式。為了規(guī)避電商的沖擊，同時適應消費方式的新變化，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。

在莫斯科河(Moskva River)河畔斥資120億美元打造的金融中心“莫斯科城”，原本希望成為另一個華爾街，卻因為空置率居高不下，不得不放棄跨國公司、銀行和律所，轉而吸引青年旅社、餐廳這樣的本地中小商家入駐。這和俄羅斯政府現(xiàn)在的境況類似：高聳入云的寫字樓表面上熠熠生輝、嶄新如初，但實際卻是囊中羞澀、舉步維艱。

莫斯科金融區(qū)的前身是莫斯科國際商業(yè)中心(Moscow International Business Center)，擁有歐洲最高建筑“水銀城市大廈”(Mercury City Tower)，占地約148英畝(約60萬平方米)。但金融區(qū)內辦公室的閑置情況卻非常嚴峻。

大規(guī)模經(jīng)濟制裁，以及國企占主導地位的經(jīng)濟模式，決定了俄羅斯也許并不需要這么多為股票交易商、審計員和銀行人士修建的巨大寫字樓。據(jù)《紐約時報》援引房地產(chǎn)咨詢公司Cushman & Wakefield的數(shù)據(jù)稱，截至去年10月底，這一區(qū)域的空置率達32%，并預測隨著新建筑的陸續(xù)開業(yè)，2015年這一比例將升至50%以上。

而另一家咨詢公司Blackwood的最新數(shù)據(jù)也顯示，目前這一地區(qū)的空置率已經(jīng)達到了45%。這還不是最壞的消息，未來數(shù)年，隨著新建筑的相繼竣工，這一區(qū)域還將增加28萬平方米的辦公面積。 

據(jù)預測，該金融區(qū)的年租金將從2014年的平均每700美元一平米降至2015年的500-600美元一平米。一方面是由于大量的供給過剩。金融區(qū)已經(jīng)完工的摩天大樓共有8座，還有8座仍在修建過程中，另有2座已完成規(guī)劃。

另一方面也因為俄羅斯因烏克蘭事件受到國際制裁，導致莫斯科的銀行和外企都不愿投資新的辦公區(qū)。如遭到制裁的俄羅斯最大國有金融機構，俄羅斯聯(lián)邦儲蓄銀行(Sberbank)和俄羅斯外貿(mào)銀行(VTB)，這兩家銀行都在“莫斯科城”擁有辦公樓或樓層，但目前基本都無法在全球市場上發(fā)債。

莫斯科河河岸上，Evolution塔樓酷似DNA雙螺旋結構，F(xiàn)ederation Towers則像兩面迎風破浪的船帆。這個光芒萬丈的金融區(qū)曾被認為是新興市場金融業(yè)的中心，也被視作俄羅斯日益增長的國際影響力的明證。 

而曾經(jīng)有一段時間，這個想法并非不切實際：從2000年至2007年，俄羅斯經(jīng)濟的年均增長速度達到了7%。但大規(guī)模經(jīng)濟制裁、嚴重的通貨膨脹、暴跌的石油價格、大幅貶值的盧布將俄羅斯逼到了衰退的邊緣。

相比銀行業(yè)，眼下俄羅斯坦克的國際關注度更高，造價120億美元的“莫斯科城”提醒著人們這個國家目前面臨的經(jīng)濟困境。

“有人以為，建一大堆摩天大樓就能打造一個國際金融中心，”莫斯科的房地產(chǎn)分析師Darrell Stanaford說道，“但這是行不通的。你還需要其他東西。”“莫斯科城”也開始轉變策略，試圖千方百計把寫字樓租出去。

金融區(qū)的開發(fā)管理公司City稱，金融服務類公司已經(jīng)不再是他們新租戶的主體，今年新簽訂租約的公司中有58%是非金融公司和本地的中小企業(yè)，其中包括酒店和飯館。其中有一家公司主要經(jīng)營內容是為想要擁有第二國籍的俄羅斯人提供柬埔寨國籍。還有一家是烹飪學校。

不過，現(xiàn)在的“莫斯科城”依然很風光。畢竟，倫敦的金融區(qū)金絲雀碼頭也沒有如此龐大的規(guī)模。但它到底還能風光多久呢？