房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史

第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開(kāi)發(fā)總公司，拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開(kāi)始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開(kāi)始建立住房公積金制度。1991年開(kāi)始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開(kāi)始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開(kāi)始復(fù)蘇。

第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來(lái))

房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下一些主要特點(diǎn)：

（1）房產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求的高度層次性和差別性

由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房產(chǎn)在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房產(chǎn)市場(chǎng)的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。

（2）房產(chǎn)市場(chǎng)交易對(duì)象和交易方式的多樣性

房產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。

（3）房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)和投資的雙重特性

由于房產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。

（4）房產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求的不平衡性

房產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會(huì)發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場(chǎng)機(jī)制會(huì)產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場(chǎng)因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房產(chǎn)市場(chǎng)供求之間的不平衡性將長(zhǎng)時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對(duì)的。

(5)房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)的一個(gè)重要區(qū)別在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一市場(chǎng)，而是一個(gè)分散的、區(qū)域性分割的市場(chǎng)。我國(guó)地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個(gè)地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟(jì)狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價(jià)格水平的不同。因而中央不可能像調(diào)節(jié)股票市場(chǎng)那樣，直接調(diào)節(jié)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

(6)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是地方經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展規(guī)劃的一個(gè)有機(jī)部分。房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一。因?yàn)檎刂仆恋?，它通過(guò)土地供應(yīng)和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個(gè)樓盤從選址、設(shè)計(jì)、建造、驗(yàn)收到銷售，幾乎每一個(gè)環(huán)節(jié)都要經(jīng)過(guò)地方政府的嚴(yán)格審批和監(jiān)督。顯然，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責(zé)范圍。

從交易對(duì)象區(qū)分，房產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為住宅市場(chǎng)與非住宅市場(chǎng)兩大類。

住宅市場(chǎng)是房產(chǎn)市場(chǎng)的主體，根據(jù)住宅的檔次，可細(xì)分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟(jì)實(shí)用型和保障型四個(gè)不同層次的市場(chǎng)。

非住宅用房市場(chǎng)進(jìn)而可細(xì)分為辦公、商用、廠房、倉(cāng)庫(kù)等具體市場(chǎng)。

房產(chǎn)市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財(cái)產(chǎn)。

狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過(guò)程的屬于地上物業(yè)的房屋財(cái)產(chǎn)；

廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個(gè)統(tǒng)一體而構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)。

民生與發(fā)展、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、政策與民意、政府與市場(chǎng)等多重因素。2100433B

我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2010年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)上升的勢(shì)頭并未被明顯抑制。進(jìn)入2011年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開(kāi)。此輪調(diào)控是2010年房產(chǎn)市場(chǎng)整頓的延續(xù)，房產(chǎn)市場(chǎng)是否健康有序發(fā)展，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局的重要目的之一，政策方面是十二五規(guī)劃的重頭戲、是國(guó)家經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域舉足輕重的風(fēng)向標(biāo)，事關(guān)民生、穩(wěn)定等多項(xiàng)重要因素。所以此輪以政策導(dǎo)向?yàn)槭侄蔚恼{(diào)控，如果仍不能達(dá)到平抑房?jī)r(jià)上漲速度、打擊房產(chǎn)投機(jī)、逐步解決住房需求緊張等目的，更深層次更廣泛領(lǐng)域的政策還將陸續(xù)出臺(tái)。

第一條組建重慶房產(chǎn)交易中心，作為本市統(tǒng)一的、開(kāi)放的房產(chǎn)市場(chǎng)，為促進(jìn)房屋流通提供有效服務(wù)。

第二條房產(chǎn)交易的內(nèi)容包括房屋所有權(quán)的現(xiàn)貨或期貨買賣、房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋的租賃、房屋所有權(quán)或使用權(quán)的無(wú)償或有償互換等。

第三條房產(chǎn)交易的范圍包括不同所有制之間的交易、城鄉(xiāng)之間的交易、市內(nèi)與市外的交易。

第四條房產(chǎn)交易中心的任務(wù)：

（一）為房產(chǎn)交易提供洽談協(xié)商、交流信息、展示行情的各種服務(wù)設(shè)施及人員。

（二）審查供作交易的房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，審查參與交易各方的合法資格及經(jīng)濟(jì)能力，負(fù)責(zé)成交房屋的合同監(jiān)證。

（三）接受有關(guān)房產(chǎn)政策、業(yè)務(wù)和法律咨詢，接受信托代理各類房產(chǎn)交易，舉辦交易會(huì)。

（四）直接進(jìn)入或組織房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入市場(chǎng)，通過(guò)房屋吞吐以平抑價(jià)格或儲(chǔ)備房源。

第五條放開(kāi)房屋價(jià)格，允許議價(jià)成交。

房產(chǎn)交易中心應(yīng)根據(jù)上級(jí)規(guī)定的作價(jià)原則和作價(jià)方法，結(jié)合市場(chǎng)供需變化，適時(shí)地測(cè)定并公布房屋的各類交易價(jià)格及上浮額度。

對(duì)實(shí)際成交價(jià)超過(guò)上浮額度的價(jià)格，以分檔次、按比例、緩遞增的方法，由房產(chǎn)交易中心代征超標(biāo)規(guī)費(fèi)（買賣、租賃超標(biāo)規(guī)費(fèi)征收率見(jiàn)附表）。

【發(fā)布單位】81805

【發(fā)布文號(hào)】武政[1988]6號(hào)

【生效日期】1988-01-23

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來(lái)源】

武漢市房產(chǎn)市場(chǎng)管理試行辦法

（一九八八年一月二十三日武政〔1988〕6號(hào)發(fā)布）

第一章 總則

第一條

第二條本市房產(chǎn)市場(chǎng)是指在本市進(jìn)行的公有房屋（包括房產(chǎn)管理部門直接管理和單位自行管理的房屋）、私有房屋買賣，租賃和調(diào)換活動(dòng)。

第三條房屋產(chǎn)權(quán)所有人可出售、出租自己所有的房屋。公有房屋，由房產(chǎn)管理部門或自行管理單位代表國(guó)家行使所有權(quán)。房屋使用人調(diào)換房屋應(yīng)征得房屋所有人同意。

第四條出售、出租房屋，應(yīng)使用稅務(wù)機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制的發(fā)票，并按有關(guān)規(guī)定納稅。

第五條市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局、科（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)部門）是房產(chǎn)市場(chǎng)的主管機(jī)關(guān)。

第二章 交易

第六條買賣房屋，應(yīng)到市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門設(shè)置的房產(chǎn)交易管理所辦理立契審核手續(xù)。

第七條買賣房屋當(dāng)事人可委托他人代辦立契審核手續(xù)。代理人應(yīng)持有委托人出具或者經(jīng)過(guò)公證的合法委托書。

第八條買賣房屋當(dāng)事人申請(qǐng)辦理立契審核手續(xù)，應(yīng)按下列規(guī)定提供合法證件。

（一）房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位出售房屋，應(yīng)提供房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證件；購(gòu)買房屋的單位和個(gè)人應(yīng)提供房屋買賣合同書和房屋移交通知單。

（二）買賣建在集體制所有土地上的房屋，應(yīng)提供鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)文件。

（三）買賣其他房屋，雙方應(yīng)分別提供房屋所有權(quán)憑證、個(gè)人身份證件或縣以上人民政府發(fā)給單位的批準(zhǔn)文件。

第九條房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位出售房屋，應(yīng)執(zhí)行市場(chǎng)物價(jià)管理部門審定和公布的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。其他房屋，應(yīng)由買賣雙方申請(qǐng)房產(chǎn)交易管理部門現(xiàn)場(chǎng)勘估確定基本價(jià)格后，根據(jù)所在地段環(huán)境因素議定成交價(jià)格，但不得超過(guò)市物價(jià)管理部門審定和公布的最高限價(jià)。

第十條房屋所有人出賣出租期限未滿的房屋，應(yīng)事先辦理好過(guò)租承諾手續(xù)或就中止租約協(xié)調(diào)取得一致。房屋共有人之一出賣房屋，應(yīng)在出賣自己所有部分前三個(gè)月書面通知其他共有人。在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第三章 租賃

第十一條租賃房屋應(yīng)由雙方簽定租約。

單位出租自行管理的非住宅用房，私房所有人出租住宅和非住宅用房，應(yīng)由租賃雙方在簽約一個(gè)月內(nèi)到區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理租約審核手續(xù)。

第十二條租賃房屋當(dāng)事人申請(qǐng)辦理租約審核手續(xù)，應(yīng)按下列規(guī)定提供合法證件。

（一）本市單位承租私有房屋，應(yīng)提供縣以上人民政府批準(zhǔn)文件；個(gè)人承租私有房屋，應(yīng)提供個(gè)人身份證件。

（二）外地來(lái)漢單位和個(gè)人租用住宅用房，應(yīng)分別提供縣以上人民政府批準(zhǔn)文件、當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)證明及本市公安機(jī)關(guān)簽署的證件；租用非住宅用房，還應(yīng)提供當(dāng)?shù)乜h以上工商行政管理機(jī)關(guān)證明。

第十三條房產(chǎn)管理部門直接管理和單位自行管理的住宅用房出租，執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)管理部門審定和公布的租金標(biāo)準(zhǔn)。私有房屋和單位自行管理的非住宅用房出租，租金額由租賃雙方議定，但不得超過(guò)市物價(jià)管理部門審定和公布的最高限額。

第十四條房屋承租人應(yīng)按期繳納租金，不得拒付和拖欠。

第十五條租賃房屋期限由雙方議定。租期未滿，不得要求承租人搬遷，租期屆滿在同等條件下原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第十六條承租人有下列行為之一，房屋所有人有權(quán)提前解除租約索取賠償：

（一）擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，轉(zhuǎn)讓或作為資本與他人聯(lián)營(yíng)的；

（二）利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；

（三）擅自改變租約規(guī)定的房屋用途，損壞房屋結(jié)構(gòu)的；

（四）無(wú)故閑置承租房屋達(dá)六個(gè)月的。

第十七條房屋所有人應(yīng)對(duì)出租房屋及時(shí)維修、保養(yǎng)，做到不塌、不漏、管道暢通，門窗和各種設(shè)施完好。

第十八條房屋所有人修理出租房屋，可要求承租人暫時(shí)遷出，并在修繕工程竣工后，及時(shí)通知原承租人搬回。

第十九條房產(chǎn)管理部門應(yīng)對(duì)作為住宅使用的臨街門面房屋，予以調(diào)整，使之用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)。門面房屋內(nèi)的住戶，由使用房屋的單位安置。合理安置后原住戶拒不遷讓，經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可按非住宅租金標(biāo)準(zhǔn)收取房租。

第四章 調(diào)換

第二十條市、區(qū)（縣）房屋調(diào)換站負(fù)責(zé)本市、區(qū)、縣房屋調(diào)換的管理工作，并對(duì)自行管理單位設(shè)置的房屋調(diào)換機(jī)構(gòu)實(shí)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。

第二十一條房屋調(diào)換應(yīng)本著有利工作、方便生活、自愿互利、合理用房的原則，采取多種方式進(jìn)行。

第二十二條房屋調(diào)換應(yīng)征得房屋所有人同意。在房屋所有權(quán)不變的前提下，可以跨單位、跨行業(yè)、跨地區(qū)調(diào)換。

第二十三條自行管理房屋的單位對(duì)通過(guò)房屋調(diào)換使用所管房屋的外單位住戶，在房屋管理維修和租金標(biāo)準(zhǔn)等方面應(yīng)與本單位住戶同等對(duì)待。

第二十四條房屋調(diào)換應(yīng)按規(guī)定辦理手續(xù)。房屋調(diào)換后，原租約即行終止，由換入住戶與房屋所有人重新簽定租約。

第五章 罰則

第二十五條違反本辦法，由市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門會(huì)同同級(jí)物價(jià)、稅務(wù)、公安部門按下列情況分別予以處理。

（一）違反本辦法第六條的規(guī)定，房屋買賣無(wú)效，并對(duì)雙方當(dāng)事人各處以相當(dāng)房屋現(xiàn)值百分之一至二的罰款；

（二）違反本辦法第九條、第十三條的規(guī)定，沒(méi)收非法所得，并處以相當(dāng)非法所得一至二倍的罰款；

（三）違反本辦法第十一條的規(guī)定，沒(méi)收全部租金，并對(duì)承租人處以相當(dāng)全部租金的罰款；

（四）違反本辦法第十四條的規(guī)定，從次月算起，每月處以相當(dāng)月租金額百分之二十的罰款；累計(jì)六個(gè)月未交房租，除追回全部欠租外，房屋所有人還有權(quán)解除租約，收回房屋；

（五）違反本辦法第四條的規(guī)定，由稅務(wù)部門按有關(guān)規(guī)定處罰；

（六）違反本辦法第十六條第一項(xiàng)的規(guī)定，沒(méi)收全部非法所得；

（七）違反本辦法第二十四條的規(guī)定，調(diào)換房屋無(wú)效，房屋所有人有權(quán)要求遷搬；拒不遷出者，由市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門會(huì)同同級(jí)公安部門處理。

第二十六條房屋買賣、租賃、調(diào)換管理工作人員應(yīng)模范執(zhí)行本辦法，以權(quán)謀私，索賄受賄的，由房地產(chǎn)管理部門給予行政或經(jīng)濟(jì)處罰；構(gòu)成犯罪的，提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)依法處理。

第二十七條房屋交易、租賃、調(diào)換發(fā)生糾紛，由當(dāng)事人雙方協(xié)商解決；協(xié)商不能達(dá)成協(xié)議，可申請(qǐng)房地產(chǎn)管理部門調(diào)處或向法院提起訴訟。

第六章 附則

第二十八條中外合資企業(yè)和臺(tái)灣同胞、港澳同胞、海外僑胞私有房屋的專場(chǎng)，租賃、調(diào)換，按有關(guān)規(guī)定管理。

第二十九條本辦法由市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。房屋買賣、租賃、調(diào)換具體管理辦法，由市房地產(chǎn)管理另行制定。

第三十條本辦法自發(fā)布之日起施行。本市以前發(fā)布的有關(guān)規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準(zhǔn)。