房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀分析

中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個(gè)年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達(dá)國家相比還顯得陳舊。

為進(jìn)一步防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，國務(wù)院、人民銀行及銀監(jiān)會(huì)等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務(wù)院關(guān)于嚴(yán)格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

房地產(chǎn)泡沫成因、評估、預(yù)控

房地產(chǎn)評估中幾個(gè)問題的思考

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格隨機(jī)波動(dòng)與評估、抵押風(fēng)險(xiǎn)的研究

我國房地產(chǎn)評估市場的規(guī)范問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制及評估要點(diǎn)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估亟待解決的幾個(gè)問題

基于模糊數(shù)學(xué)的“快速遞減加權(quán)式”在比較法評估房地產(chǎn)價(jià)格中的應(yīng)用研究

房地產(chǎn)泡沫的評估與防范

正確理解、靈活運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法——房地產(chǎn)價(jià)格評估方法淺析

房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)形成機(jī)制及其防范對策探討

規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)評估業(yè)的片斷思考

探索城市房屋拆遷中被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格

貸款項(xiàng)目房地產(chǎn)市場分析的有效性評估

當(dāng)前房地產(chǎn)評估市場狀況淺析

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制后存在的問題及發(fā)展對策

對房地產(chǎn)拆遷評估的幾點(diǎn)思考

淺析房地產(chǎn)品牌及其價(jià)值評估

淺議抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)物期權(quán)方法在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評估中的運(yùn)用

基于模糊數(shù)學(xué)的房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)

對完善房地產(chǎn)價(jià)格評估人員執(zhí)業(yè)資格制度的思考

涉案房地產(chǎn)評估探討

銀行貸款抵押工作中涉及房地產(chǎn)價(jià)值評估業(yè)務(wù)所遇到的問題的思考

當(dāng)前保定市房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)存在的問題及對策

關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制的通知

我國房地產(chǎn)評估業(yè)在加入WTO后所面臨的問題及對策初探

享樂評價(jià)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

重慶市房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制之實(shí)踐

議房地產(chǎn)項(xiàng)目評估報(bào)告的編制

我國房地產(chǎn)價(jià)值評估的現(xiàn)狀與對策

房地產(chǎn)品牌及其價(jià)值評估

房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估探析

房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)改革芻議

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評估中的弊端及相應(yīng)對策

不同評估目的下房地產(chǎn)估價(jià)方法的選擇

房地產(chǎn)評估中三種評估方法的比較研究

AHP法在房地產(chǎn)價(jià)格評估中的應(yīng)用研究

關(guān)于建行房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的若干思考

房地產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)格評估芻議

全球化對中國房地產(chǎn)評估業(yè)的影響及對策

房地產(chǎn)清算價(jià)格評估探析

淺析房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

淺析房地產(chǎn)司法強(qiáng)制變現(xiàn)對評估價(jià)值的影響

我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在的問題和對策

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款評估問題探討

收益還原法評估中房地產(chǎn)折舊費(fèi)問題的探討

房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的研究

議房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目信貸評估分析

用收益法評估房地產(chǎn)如何確定資本化率

房地產(chǎn)評估企業(yè)面臨的問題和發(fā)展思路

房地產(chǎn)評估中使用年限與折舊年限的區(qū)別

房地產(chǎn)三種評估方法結(jié)果異同之經(jīng)濟(jì)分析

房地產(chǎn)價(jià)格評估的系統(tǒng)分析與設(shè)計(jì)

試論房地產(chǎn)評估中的建筑物的損耗淺析

房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的貸款風(fēng)險(xiǎn)誘因

模糊模式識別在房地產(chǎn)評估中選取可比實(shí)例的應(yīng)用

對房地產(chǎn)價(jià)格評估管理工作的幾點(diǎn)思考

試論房地產(chǎn)市場價(jià)格評估體系的建立與運(yùn)作

對一宗房地產(chǎn)評估案例的評析與思考

房地產(chǎn)抵押評估中的“保守性”質(zhì)疑

淺談涉案房地產(chǎn)的評估

集體房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估初探

商業(yè)房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估的特點(diǎn)

脫鉤改制與房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展

談房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè)亟待解決的問題

住宅小區(qū)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的評估

淺談?dòng)绊懮娣康禺a(chǎn)價(jià)格評估的幾個(gè)因素

房地產(chǎn)投資評估與決策系統(tǒng)的分析與設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)市場比較法評估支持系統(tǒng)設(shè)計(jì)與應(yīng)用研究

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的仿真評估

淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值評估方法

基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的房地產(chǎn)價(jià)格評估問題研究

論經(jīng)濟(jì)外部性對房地產(chǎn)評估的影響

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評估

房地產(chǎn)品牌價(jià)值評估

提高我國房地產(chǎn)評估業(yè)評估質(zhì)量芻議

房地產(chǎn)價(jià)格的不確定性分析與評估方法研究

房地產(chǎn)價(jià)格的灰色類比評估方法

供求失衡房地產(chǎn)市場中的成本法評估

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目可行性評估初探

基于BS模式的房地產(chǎn)評估項(xiàng)目管理系統(tǒng)的研究與實(shí)施

我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的生態(tài)評估

基于特征價(jià)格的房地產(chǎn)評估新方法

房地產(chǎn)拆遷評估的難點(diǎn)及應(yīng)對措施

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估分析與配套體系構(gòu)建

房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預(yù)控

對房地產(chǎn)評估中“折舊補(bǔ)償模型”公式的質(zhì)疑與探討

論國企改制中的房地產(chǎn)評估

對建立區(qū)域房地產(chǎn)市場評估體系的思考

房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)的辨析

當(dāng)前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究

一、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估結(jié)果為“非市場價(jià)值”

投資價(jià)值是針對特定投資者而言，市場價(jià)值是對于典型投資者或大多數(shù)投資者而言。因此，投資價(jià)值可能高于、等于，也可能低于市場價(jià)值。

二、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估條件是基于“特定對象”

特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產(chǎn)項(xiàng)目雙重含義。房地產(chǎn)投資價(jià)值評估一般以特定對象為基礎(chǔ)，這是房地產(chǎn)投資價(jià)值區(qū)別于市場價(jià)值額根本原因。

三、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估更強(qiáng)調(diào)合理性原則

房地產(chǎn)投資價(jià)值評估除應(yīng)考慮一般的房地產(chǎn)估價(jià)原則外，更強(qiáng)調(diào)合理性原則。即估價(jià)人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價(jià)值，評估結(jié)果應(yīng)考慮各方的可接受性，有些估價(jià)行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。

四、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估方法突破傳統(tǒng)估價(jià)

房地產(chǎn)投資價(jià)值評估與傳統(tǒng)市場價(jià)值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統(tǒng)市場價(jià)值評估方法選擇一般基于估價(jià)對象和估價(jià)目的考慮，房地產(chǎn)投資價(jià)值評估除了考 慮估價(jià)對象和估價(jià)目的外，同時(shí)要關(guān)注投資行為的特定特點(diǎn)和潛在投資行為，除較多的采用假設(shè)開發(fā)和收益還原等傳統(tǒng)方法外，還要考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)等經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法。

五、房地產(chǎn)投資價(jià)值評估多需比較多方案

由于投資方式的不同，房地產(chǎn)投資價(jià)值評估結(jié)果也往往需要多個(gè)方案進(jìn)行比較，分析各個(gè)方案實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)性和價(jià)值效益，為委托方提供多個(gè)價(jià)值指標(biāo)或區(qū)間指標(biāo)，這也是房地產(chǎn)投資價(jià)值評估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評估的重要表現(xiàn)形式之一。

房地產(chǎn)評估成本法

（1）成本積算法，即對取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)（或建設(shè)利潤）得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價(jià)值的方法。

房地產(chǎn)評估市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)評估剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測算出來時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值 房產(chǎn)價(jià)值，因此測算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

房地產(chǎn)評估收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

房地產(chǎn)評估假設(shè)開發(fā)法

對于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)地價(jià)法

針對到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。

房地產(chǎn)評估路線價(jià)法

土地使用權(quán)的價(jià)值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關(guān)系，對于同一街區(qū)，土地的價(jià)值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價(jià)格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價(jià)對象土地價(jià)值的方法即為路線價(jià)法。

1獨(dú)立、客觀、公正原則 2合法原則 3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則 4替代原則 5最高最佳利用原則 6謹(jǐn)慎原則

（來自于房地產(chǎn)評估師考試教材）

1、供需原則：商品的價(jià)格由該商品供給和需求的均衡點(diǎn)來決定。供小于求時(shí)，則價(jià)格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價(jià)格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價(jià)格。

4、貢獻(xiàn)原則：它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)

5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進(jìn)行。測算房地產(chǎn)的純收益時(shí)，不能以臨時(shí)建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。

6、估價(jià)時(shí)點(diǎn)的原則 ：估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱: 估價(jià)基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、估價(jià)時(shí)間，是一個(gè)具體的日期，通常年、月、日表示，估價(jià)額是該日期的價(jià)格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不同的時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格，也就是說，估價(jià)實(shí)際上只是求取某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格，所以估價(jià)一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，必須假定市場情況停止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)的狀況為準(zhǔn)。

[編輯]房地產(chǎn)評估的程序

1、明確評估基本事項(xiàng)

明確評估目的：在受理評估業(yè)務(wù)時(shí)，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報(bào)告上。

了解評估對象

確定評估基準(zhǔn)日：常以年、月、日表示

簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時(shí)點(diǎn)、評估收費(fèi)、雙方責(zé)任、評估報(bào)告等事項(xiàng)。

2、制定工作計(jì)劃

3、實(shí)地查勘收集資料：實(shí)地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項(xiàng)重要的步驟，并要做記錄。

4、測算被評估房地產(chǎn)價(jià)格：為求得一個(gè)公平合理的價(jià)格，一般以一種評估方法為主，同時(shí)以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗(yàn)修正。

5、綜合分析確定評估成果

6、撰寫評估報(bào)告

1、一般評估：

這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時(shí)，求助于評估機(jī)構(gòu)，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時(shí)間點(diǎn)、某一特定物業(yè)一般的價(jià)值水平。

2、房地產(chǎn)抵押貸款評估：

這類評估是購房者尋求金融支持時(shí)，對自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3、特定評估：

這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場價(jià)格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計(jì)算繳納稅費(fèi)。

房地產(chǎn)估價(jià) 全稱房地產(chǎn)價(jià)格評估，就是對房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價(jià)。

建筑物的折舊指建筑物因時(shí)間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊。

土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達(dá)程度和土地的平整程度。

三通一平指水、電、道路通，土地平整。

七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃?、道路通，土地平整?

資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價(jià)格的比率。實(shí)質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報(bào)酬率、利潤率、回報(bào)率、盈利率、利率)。

基準(zhǔn)地價(jià)是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均水平價(jià)格。

標(biāo)定地價(jià)是指一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。

出讓地價(jià)、轉(zhuǎn)讓地價(jià)和其他地價(jià)。

房屋重置價(jià)格是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造時(shí)，必要的建造費(fèi)用加平均利潤。

底價(jià)是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時(shí)確定的最低價(jià)格，亦稱起叫價(jià)格(簡稱起價(jià))。

補(bǔ)地價(jià)是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時(shí)需要交給政府的一筆地價(jià)。

（一）對抵押物價(jià)值過高評估

一般認(rèn)為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務(wù)量竟然占到了已審核業(yè)務(wù)總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實(shí)際價(jià)值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）不能準(zhǔn)確把握抵押物隱含的風(fēng)險(xiǎn)

這一方面主要是由于評估師或評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押貸款評估認(rèn)識不夠深刻、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行不夠細(xì)致所造成的。例如在評估時(shí)忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵造成的風(fēng)險(xiǎn)，忽視制約抵押物價(jià)值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強(qiáng)制出售時(shí)該房地產(chǎn)的價(jià)值能夠達(dá)到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?

（三）忽視抵押貸款項(xiàng)目的可行性評估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設(shè)置了第二還款來源。當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，借款人無法用正常經(jīng)營活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時(shí)，銀行可通過處置抵押物獲得補(bǔ)償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機(jī)構(gòu)把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進(jìn)行分析。事實(shí)上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關(guān)重要的，第二還款來源只是起必要的補(bǔ)充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時(shí)間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導(dǎo)致了抵押評估值的虛高。大量事實(shí)證明，當(dāng)?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時(shí)，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補(bǔ)貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行、評估機(jī)構(gòu)和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關(guān)系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關(guān)系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機(jī)構(gòu)對貸款客戶進(jìn)行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機(jī)構(gòu)作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實(shí)際中，評估機(jī)構(gòu)往往處于一個(gè)很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因?yàn)榭蛻羰窃u估報(bào)告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因?yàn)樵u估報(bào)告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報(bào)告會(huì)被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機(jī)構(gòu)的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨(dú)立性的特點(diǎn)，同時(shí)也加大了銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）估價(jià)師隊(duì)伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評估事務(wù)中，評估師出具的抵押評估報(bào)告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎(chǔ)上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該對貸款負(fù)有相當(dāng)?shù)呢?zé)任。但是在實(shí)際操作中，評估師或評估機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù)是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進(jìn)行依法拍賣時(shí)，銀行可能會(huì)因?yàn)樵u估值和拍賣金額相差太遠(yuǎn)而遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，然而評估師或評估機(jī)構(gòu)并不會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，銀行一般也不會(huì)把評估機(jī)構(gòu)告上法庭。

（六）制度建設(shè)落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關(guān)系，這也使得它們能夠通過政府關(guān)系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務(wù)；有的機(jī)構(gòu)實(shí)力不強(qiáng)，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當(dāng)要求，搞虛假評估，不顧誠信準(zhǔn)則，“高估”、“低估”，損害評估的真實(shí)性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟(jì)損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實(shí)務(wù)中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項(xiàng)基本要素納入評估過程的計(jì)算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學(xué)依據(jù)，主觀性大。

2.對現(xiàn)有評估方法進(jìn)行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關(guān)系，因?yàn)橐话阋?guī)定抵押評估報(bào)告的有效期為一年，而在這一年當(dāng)中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時(shí)候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價(jià)值就會(huì)存在相當(dāng)?shù)牟町悺?

（二）評估師隊(duì)伍建設(shè)方面

1.嚴(yán)格評估師行業(yè)準(zhǔn)入

日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴(yán)格的，評估師必須要通過單個(gè)層次的嚴(yán)格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合

書 名: 房地產(chǎn)評估

作　者：王景升

出版社： 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社

出版時(shí)間： 2010年04月

ISBN: 9787811229622

開本： 16開

定價(jià): 30.00 元

《房地產(chǎn)評估》內(nèi)容簡介：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，資產(chǎn)評估作為為市場提供專業(yè)估價(jià)服務(wù)的中介行業(yè)也得到迅猛發(fā)展，社會(huì)對資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價(jià)師以及具有資產(chǎn)評估專業(yè)知識人才的需求不斷增加。為適應(yīng)資產(chǎn)評估專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，部分財(cái)經(jīng)類院校開辦了資產(chǎn)評估專業(yè)，或在財(cái)務(wù)管理專業(yè)下設(shè)置資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)方向，并開設(shè)了資產(chǎn)評估原理、房地產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價(jià)值評估等多門專業(yè)課程。為完善資產(chǎn)評估專業(yè)教材體系，使學(xué)生能夠系統(tǒng)地學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)評估的基本理論和評估技能，我們編寫了這本《房地產(chǎn)評估》教材。

第1章 房地產(chǎn)概述

學(xué)習(xí)目標(biāo)

1.1 房地產(chǎn)及其特征

1.2 房地產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格

1.3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第2章 房地產(chǎn)評估基礎(chǔ)

學(xué)習(xí)目標(biāo)

2.1 房地產(chǎn)評估的含義

2.2 房地產(chǎn)評估的目的

2.3 房地產(chǎn)評估的原則

2.4 房地產(chǎn)評估的價(jià)值類型

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第3章 房地產(chǎn)評估程序

學(xué)習(xí)目標(biāo)

3.1 評估委托與受理

3.2 評估基本事項(xiàng)與評估業(yè)務(wù)約定書

3.3 評估作業(yè)計(jì)劃、現(xiàn)場查勘與資料搜集

3.4 房地產(chǎn)價(jià)值評定估算

3.5 評估報(bào)告與評估資料歸檔

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第4章 市場法

學(xué)習(xí)目標(biāo)

4.1 市場法的基本原理

4.2 資料的搜集與整理

4.3 可比實(shí)例的選取與標(biāo)準(zhǔn)化

4.4 交易情況的修正

4.5 交易日期的修正

4.6 區(qū)域因素的修正

4.7 個(gè)別因素的修正

4.8 確定評估對象價(jià)值

4.9 市場法應(yīng)用舉例

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第5章 成本法

學(xué)習(xí)目標(biāo)

5.1 成本法的基本原理

5.2 房地產(chǎn)重置成本及估測

5.3 房地產(chǎn)貶值及估測

5.4 房地產(chǎn)價(jià)值的估算

5.5 房屋完損等級的評定標(biāo)準(zhǔn)

5.6 成本法應(yīng)用舉例

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第6章 收益法

學(xué)習(xí)目標(biāo)

6.1 收益法的基本原理

6.2 房地產(chǎn)的收入

6.3 房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用

6.4 房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測

6.5 直接資本化率與折現(xiàn)率

6.6 直接資本化法

6.7 收益折現(xiàn)法

6.8 收益法應(yīng)用舉例

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第7章 假設(shè)開發(fā)法

學(xué)習(xí)目標(biāo)

7.1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理

7.2 假設(shè)開發(fā)法的評估計(jì)算公式

7.3 假設(shè)開發(fā)法的評估步驟

7.4 假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用舉例

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第8章 路線價(jià)法

學(xué)習(xí)目標(biāo)

8.1 路線價(jià)法的基本原理

8.2 路線價(jià)法的評估步驟

8.3 路線價(jià)法應(yīng)用舉例

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第9章 城鎮(zhèn)土地分等定級與基準(zhǔn)地價(jià)評估

學(xué)習(xí)目標(biāo)

9.1 城鎮(zhèn)土地的分等定級

9.2 基準(zhǔn)地價(jià)的評估

9.3 高層建筑地價(jià)的分?jǐn)?

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第10章 不同評估目的的房地產(chǎn)評估

學(xué)習(xí)目標(biāo)

10.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估

10.2 房地產(chǎn)抵押的評估

10.3 房地產(chǎn)課稅的評估

10.4 投資性房地產(chǎn)的評估

10.5 征地和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

第11章 房地產(chǎn)評估報(bào)告

學(xué)習(xí)目標(biāo)

11.1 房地產(chǎn)評估報(bào)告概述

11.2 房地產(chǎn)評估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容

11.3 房地產(chǎn)評估報(bào)告的編制

本章 小結(jié)

主要概念

基本訓(xùn)練

主要參考文獻(xiàn)

附錄

附錄1 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》

附錄2 《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》2100433B

房地產(chǎn)評估師——高級/資深房地產(chǎn)評估師——房地產(chǎn)投資/研究經(jīng)理

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)

大小: 0.6MB

版本: 1.1

下載次數(shù): 50

《房地產(chǎn)評估實(shí)訓(xùn)》針對轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等不同評估目的、不同類型的評估對象，模擬開發(fā)了以完成工作任務(wù)為出發(fā)點(diǎn)的實(shí)訓(xùn)教材。本書內(nèi)容包含居住類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評估、房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估、商鋪抵押價(jià)值評估、為被征收房屋提供價(jià)值參考的房地產(chǎn)價(jià)值評估、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值評估和房產(chǎn)稅稅基評估六個(gè)模塊。