房屋評(píng)估價(jià)

影響房屋價(jià)格評(píng)估的因素主要有四個(gè)方面，包括區(qū)域因素、房屋因素、市場(chǎng)因素和心理因素。

房屋評(píng)估價(jià)區(qū)域因素

區(qū)域因素：主要包括地段等級(jí)、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、未來(lái)發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級(jí)是影響房屋價(jià)格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質(zhì)。有一定的綠化、停車(chē)位、有公共活動(dòng)場(chǎng)所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)值的提升。

房屋評(píng)估價(jià)房屋因素

房屋因素：房屋的成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類(lèi)型、通風(fēng)采光、景觀等。其中對(duì)房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。另外，雖然房屋裝修對(duì)房屋價(jià)格有一定的影響，但是由于每個(gè)人喜好風(fēng)格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當(dāng)考慮。一般來(lái)說(shuō)，裝修5年以上的價(jià)值基本上降為零。此外，房屋的燃?xì)鉅顩r、物業(yè)類(lèi)型、采光及景觀等，對(duì)房屋價(jià)格都有一定的影響。

房屋評(píng)估價(jià)市場(chǎng)因素

市場(chǎng)因素：房源多，價(jià)格平衡，自然房子要便宜一些；相反，則要貴一些。

房屋評(píng)估價(jià)心理因素

心理因素：購(gòu)房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購(gòu)房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者急于買(mǎi)房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)升高。

其中，相關(guān)數(shù)據(jù)通過(guò)房屋評(píng)價(jià)辦法獲得。房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣(mài)、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依照本辦法評(píng)估作價(jià)。

房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類(lèi)房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類(lèi)房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。 重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。

1．建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱(chēng)工程造價(jià)），一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。

2．室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。

3．土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。

4．拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。

5．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

6．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2．8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。

1．凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。

2．評(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增減價(jià)值。

3．整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。

4．整理填寫(xiě)房屋完損等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表，作為提供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。

房地產(chǎn)評(píng)估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格只要雙方協(xié)商確定，房地產(chǎn)管理部門(mén)就會(huì)據(jù)此登記過(guò)戶，只要以下幾種情形發(fā)生時(shí)需要評(píng)估:

房屋評(píng)估價(jià)雙方要求

交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，作為交易價(jià)格的參考。一般情況下，買(mǎi)賣(mài)雙方都能自行確定交易價(jià)格，但如果有一方或雙方對(duì)交易的二手房的價(jià)格沒(méi)有概念，如境外人士或外地人，對(duì)國(guó)內(nèi)或當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)不了解，又不相信對(duì)方的報(bào)價(jià)或中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，然后參考評(píng)估價(jià)格確定雙方的交易價(jià)格。

房屋評(píng)估價(jià)房產(chǎn)保險(xiǎn)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)評(píng)估，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。

房屋評(píng)估價(jià)抵押貸款

向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保。有些購(gòu)房人為了少付首付款而多報(bào)二手房交易價(jià)格，高于實(shí)際價(jià)值的價(jià)格對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)有很大風(fēng)險(xiǎn)，因此，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。有些借款人為了能比較順利地貸到款項(xiàng)，證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)提前委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。申請(qǐng)公積金貸款的借款人，銀行會(huì)要求其進(jìn)行評(píng)估。

房屋評(píng)估價(jià)房產(chǎn)糾紛

例如二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，一方以價(jià)格過(guò)高或過(guò)低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機(jī)構(gòu)、法院可委托專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋建筑總面積（平方米）、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。其計(jì)算公式如下：

1．房屋重置完全價(jià)值（原值）=房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值

2．房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價(jià)值（原值）×評(píng)估的房屋新舊程度（%）

3．房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價(jià)值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）

4．年折舊額=房屋重置完全價(jià)值（原值）×（1－殘值率）÷耐用年限

5．年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值（原值）×100%

6．尚可使用年限=房屋的耐用所限×評(píng)估的房屋新舊程度（%）

中介估價(jià)采用“市場(chǎng)比較法”，即選擇與待估價(jià)房屋在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物狀況方面相同或相近的數(shù)個(gè)成交價(jià)格進(jìn)行比較和計(jì)算。所以評(píng)估值與交易價(jià)之間上下浮動(dòng)相差5%~10%都是正常的。同時(shí)房屋交易中買(mǎi)賣(mài)雙方的因素，也容易造成房屋交易價(jià)與評(píng)估價(jià)之間的差異。如買(mǎi)賣(mài)雙方為利害關(guān)系人；或者賣(mài)家急于出售或買(mǎi)家急于購(gòu)買(mǎi)的情況；或者買(mǎi)方或賣(mài)方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解；或者買(mǎi)方或賣(mài)方有特別動(dòng)機(jī)或特別偏好等都會(huì)引起成交價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的不同。此外，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)或不同評(píng)估人員對(duì)同一宗房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果也可能出現(xiàn)差異。

• 1．依房地產(chǎn)種類(lèi)劃分

有地產(chǎn)評(píng)估價(jià)，其中又有生地、毛地、熟地的評(píng)估價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)、土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)待售或待租建筑地塊的定價(jià)等等。

有房屋建筑物評(píng)估價(jià)、構(gòu)筑物評(píng)估價(jià)。有“房地”產(chǎn)評(píng)估價(jià)，其間又可分為住宅房屋評(píng)估價(jià)、商業(yè)用房評(píng)估價(jià)、工業(yè)用房評(píng)估價(jià)、其他用房評(píng)估價(jià)。住宅房屋評(píng)估價(jià)又可依檔次劃分若干種。

• 2．依評(píng)估方法劃分

有房地產(chǎn)重置成本價(jià)，是主要運(yùn)用重置成本法評(píng)估出來(lái)的價(jià)格。

有房地產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)，是主要運(yùn)用現(xiàn)行市價(jià)法評(píng)估出的價(jià)格。

有房地產(chǎn)收益現(xiàn)值價(jià)，是主要運(yùn)用收益現(xiàn)值法評(píng)估出的價(jià)格。

其他尚有假設(shè)開(kāi)發(fā)價(jià)、路線價(jià)等等。 2100433B