房屋評估價簡介

其中，相關數據通過房屋評價辦法獲得。房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結構、標準、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結構、裝修、設備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當、轉讓、析產、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價。

房地產評估不是二手房交易的必備程序，一般情況下二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定，房地產管理部門就會據此登記過戶，只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估:

房屋評估價雙方要求

交易雙方為確定合理的交易價格，也可以委托評估事務所進行評估，作為交易價格的參考。一般情況下，買賣雙方都能自行確定交易價格，但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念，如境外人士或外地人，對國內或當地的房地產市場不了解，又不相信對方的報價或中介機構的評估，也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估，然后參考評估價格確定雙方的交易價格。

房屋評估價房產保險

房地產保險評估，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生或損失程度評估。

房屋評估價抵押貸款

向銀行申請房地產抵押貸款時，抵押人以抵押物作為還款的擔保。有些購房人為了少付首付款而多報二手房交易價格，高于實際價值的價格對貸款銀行來說有很大風險，因此，銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價。有些借款人為了能比較順利地貸到款項，證實其擁有的房地產價值，確定其可能獲得的貸款金額，也會提前委托評估機構對自己的房地產價值進行評估。申請公積金貸款的借款人，銀行會要求其進行評估。

房屋評估價房產糾紛

例如二手房買賣合同簽訂后，一方以價格過高或過低而顯失公平為由發(fā)生糾紛，一方或雙方或仲裁機構、法院可委托專業(yè)評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產進行評估，為協(xié)議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。

房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。 重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節(jié)因素的增減價值。

1．建筑安裝工程造價（簡稱工程造價），一律按房屋評估時前一年執(zhí)行建筑安裝工程費用定額以及有關規(guī)定，編制預算成本。在編制預算成本時，施工安裝企業(yè)取費標準的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費；材料價格的調整系數，一律按當年當地政府規(guī)定的材料價格調整系數及規(guī)定按實際調整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎。

2．室外工程費，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。

3．土地征用費，系指按《土地管理法》核定的征用土地補償和安置補助費。

4．拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。

5．房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎的地段差價。各市、縣房地產管理機關可根據各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應的地段差價。朝向差價，各地房地產管理機關可根據當地情況，依據房屋的不同朝向，確定不同的差價率。單元內各朝向增減差價率的代數和應趨近于零。樓層差價，各地房地產管理機關可根據多層或高層住宅的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數和應趨近于零。

6．根據房屋的特殊結構，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應以當地的標準和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高，一般居住用房以室內凈高2．8米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價即增加或減少2%左右，可按此計算其調劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結合房屋建筑的實際情況和技術、業(yè)務上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。

影響房屋價格評估的因素主要有四個方面，包括區(qū)域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。

房屋評估價區(qū)域因素

區(qū)域因素：主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質。有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價值的提升。

房屋評估價房屋因素

房屋因素：房屋的成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。另外，雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響，但是由于每個人喜好風格不同，因此裝修只能在一定程度上給予適當考慮。一般來說，裝修5年以上的價值基本上降為零。此外，房屋的燃氣狀況、物業(yè)類型、采光及景觀等，對房屋價格都有一定的影響。

房屋評估價市場因素

市場因素：房源多，價格平衡，自然房子要便宜一些；相反，則要貴一些。

房屋評估價心理因素

心理因素：購房者的偏好及交易心態(tài)對二手房的價格也有較大的影響，如果購房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者急于買房，那么這些房屋價格在一定程度上也會升高。

房屋評估計價方法：以房屋建筑總面積（平方米）、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值（原值），根據評估的房屋新舊程度，計算房屋現(xiàn)值（凈值）。其計算公式如下：

1．房屋重置完全價值（原值）=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值

2．房屋現(xiàn)值（凈值）=房屋重置完全價值（原值）×評估的房屋新舊程度（%）

3．房屋應提折舊=房屋重置完全價值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）

4．年折舊額=房屋重置完全價值（原值）×（1－殘值率）÷耐用年限

5．年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值（原值）×100%

6．尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度（%）

中介估價采用“市場比較法”，即選擇與待估價房屋在區(qū)位、權益和實物狀況方面相同或相近的數個成交價格進行比較和計算。所以評估值與交易價之間上下浮動相差5%~10%都是正常的。同時房屋交易中買賣雙方的因素，也容易造成房屋交易價與評估價之間的差異。如買賣雙方為利害關系人；或者賣家急于出售或買家急于購買的情況；或者買方或賣方對市場行情缺乏了解；或者買方或賣方有特別動機或特別偏好等都會引起成交價與市場價的不同。此外，不同的評估機構或不同評估人員對同一宗房地產的評估結果也可能出現(xiàn)差異。

1．凡進行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關證件向當地房地產交易管理處（所）申報，由當地房地產交易管理處（所）安排專業(yè)評估人員進行評估作價。

2．評估人員要對房屋圖卡資料復查核對，進行現(xiàn)場勘察、測繪、評議，準確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標準勘察記錄房屋的結構、裝修、設備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。

3．整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。

4．整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表，作為提供確定房屋價格的依據。

• 1．依房地產種類劃分

有地產評估價，其中又有生地、毛地、熟地的評估價、基準地價、宗地地價、土地開發(fā)經營企業(yè)對開發(fā)待售或待租建筑地塊的定價等等。

有房屋建筑物評估價、構筑物評估價。有“房地”產評估價，其間又可分為住宅房屋評估價、商業(yè)用房評估價、工業(yè)用房評估價、其他用房評估價。住宅房屋評估價又可依檔次劃分若干種。

• 2．依評估方法劃分

有房地產重置成本價，是主要運用重置成本法評估出來的價格。

有房地產現(xiàn)行市價，是主要運用現(xiàn)行市價法評估出的價格。

有房地產收益現(xiàn)值價，是主要運用收益現(xiàn)值法評估出的價格。

其他尚有假設開發(fā)價、路線價等等。 2100433B