房地產(chǎn)評估評估類型

1、一般評估：

這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。

2、房地產(chǎn)抵押貸款評估：

這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3、特定評估：

這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經(jīng)確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。

房地產(chǎn)估價 全稱房地產(chǎn)價格評估，就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，結合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權益，在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結合。

房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。

建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。

土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。

三通一平指水、電、道路通，土地平整。

七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通，土地平整。

資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。

基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。

房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。

底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。

補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。

1獨立、客觀、公正原則 2合法原則 3價值時點原則 4替代原則 5最高最佳利用原則 6謹慎原則

（來自于房地產(chǎn)評估師考試教材）

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn)，價格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎

5、合法原則：房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則 ：估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。

[編輯]房地產(chǎn)評估的程序

1、明確評估基本事項

明確評估目的：在受理評估業(yè)務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。

了解評估對象

確定評估基準日：常以年、月、日表示

簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

2、制定工作計劃

3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。

4、測算被評估房地產(chǎn)價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。

5、綜合分析確定評估成果

6、撰寫評估報告

房地產(chǎn)評估成本法

（1）成本積算法，即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。

（2）重置成本法，它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算，然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)（或建設利潤）得出完全重置成本價，然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。

房地產(chǎn)評估市場比較法

挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結果較為準確。

房地產(chǎn)評估剩余法

房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時，因為房地產(chǎn)總價=土地使用權價值 房產(chǎn)價值，因此測算出土地使用權價值或房產(chǎn)價值，用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。

房地產(chǎn)評估收益法

不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。

房地產(chǎn)評估假設開發(fā)法

對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目（純土地或在建工程等），通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值，然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。

房地產(chǎn)評估基準地價法

針對到某一地塊的土地使用權價值評估，可以參照已有的同級別、同用途的基準地價，進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整，最后得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。

房地產(chǎn)評估路線價法

土地使用權的價值跟土地所處位置（臨街狀況：寬度深度）有很大的關系，對于同一街區(qū)，土地的價值具備相對的穩(wěn)定性，如果知道該街區(qū)土地的平均價格，通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。

一、房地產(chǎn)投資價值評估結果為“非市場價值”

投資價值是針對特定投資者而言，市場價值是對于典型投資者或大多數(shù)投資者而言。因此，投資價值可能高于、等于，也可能低于市場價值。

二、房地產(chǎn)投資價值評估條件是基于“特定對象”

特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產(chǎn)項目雙重含義。房地產(chǎn)投資價值評估一般以特定對象為基礎，這是房地產(chǎn)投資價值區(qū)別于市場價值額根本原因。

三、房地產(chǎn)投資價值評估更強調(diào)合理性原則

房地產(chǎn)投資價值評估除應考慮一般的房地產(chǎn)估價原則外，更強調(diào)合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度，綜合平衡考慮客觀、合理的價值，評估結果應考慮各方的可接受性，有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。

四、房地產(chǎn)投資價值評估方法突破傳統(tǒng)估價

房地產(chǎn)投資價值評估與傳統(tǒng)市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統(tǒng)市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮，房地產(chǎn)投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外，同時要關注投資行為的特定特點和潛在投資行為，除較多的采用假設開發(fā)和收益還原等傳統(tǒng)方法外，還要考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)等經(jīng)濟評價方法。

五、房地產(chǎn)投資價值評估多需比較多方案

由于投資方式的不同，房地產(chǎn)投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較，分析各個方案實施的風險性和價值效益，為委托方提供多個價值指標或區(qū)間指標，這也是房地產(chǎn)投資價值評估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評估的重要表現(xiàn)形式之一。

房地產(chǎn)泡沫成因、評估、預控

房地產(chǎn)評估中幾個問題的思考

關于房地產(chǎn)價格隨機波動與評估、抵押風險的研究

我國房地產(chǎn)評估市場的規(guī)范問題

房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制及評估要點

當前我國房地產(chǎn)評估亟待解決的幾個問題

基于模糊數(shù)學的“快速遞減加權式”在比較法評估房地產(chǎn)價格中的應用研究

房地產(chǎn)泡沫的評估與防范

正確理解、靈活運用基準地價修正法——房地產(chǎn)價格評估方法淺析

房地產(chǎn)評估風險形成機制及其防范對策探討

規(guī)范發(fā)展我國房地產(chǎn)評估業(yè)的片斷思考

探索城市房屋拆遷中被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格

貸款項目房地產(chǎn)市場分析的有效性評估

當前房地產(chǎn)評估市場狀況淺析

房地產(chǎn)評估機構脫鉤改制后存在的問題及發(fā)展對策

對房地產(chǎn)拆遷評估的幾點思考

淺析房地產(chǎn)品牌及其價值評估

淺議抵押房地產(chǎn)價格評估風險

實物期權方法在房地產(chǎn)投資項目評估中的運用

基于模糊數(shù)學的房地產(chǎn)評估實務

對完善房地產(chǎn)價格評估人員執(zhí)業(yè)資格制度的思考

涉案房地產(chǎn)評估探討

銀行貸款抵押工作中涉及房地產(chǎn)價值評估業(yè)務所遇到的問題的思考

當前保定市房地產(chǎn)價格評估業(yè)存在的問題及對策

關于房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制的通知

我國房地產(chǎn)評估業(yè)在加入WTO后所面臨的問題及對策初探

享樂評價法在房地產(chǎn)評估中的應用

重慶市房地產(chǎn)價格評估機構脫鉤改制之實踐

議房地產(chǎn)項目評估報告的編制

我國房地產(chǎn)價值評估的現(xiàn)狀與對策

房地產(chǎn)品牌及其價值評估

房地產(chǎn)抵押價格評估探析

房地產(chǎn)評估機構改革芻議

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務評估中的弊端及相應對策

不同評估目的下房地產(chǎn)估價方法的選擇

房地產(chǎn)評估中三種評估方法的比較研究

AHP法在房地產(chǎn)價格評估中的應用研究

關于建行房地產(chǎn)貸款項目評估的若干思考

房地產(chǎn)變現(xiàn)價格評估芻議

全球化對中國房地產(chǎn)評估業(yè)的影響及對策

房地產(chǎn)清算價格評估探析

淺析房地產(chǎn)評估機構的行業(yè)風險

淺析房地產(chǎn)司法強制變現(xiàn)對評估價值的影響

我國房地產(chǎn)評估業(yè)存在的問題和對策

商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款評估問題探討

收益還原法評估中房地產(chǎn)折舊費問題的探討

房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的研究

議房地產(chǎn)抵押價格評估

房地產(chǎn)開發(fā)項目信貸評估分析

用收益法評估房地產(chǎn)如何確定資本化率

房地產(chǎn)評估企業(yè)面臨的問題和發(fā)展思路

房地產(chǎn)評估中使用年限與折舊年限的區(qū)別

房地產(chǎn)三種評估方法結果異同之經(jīng)濟分析

房地產(chǎn)價格評估的系統(tǒng)分析與設計

試論房地產(chǎn)評估中的建筑物的損耗淺析

房地產(chǎn)抵押貸款評估中存在的貸款風險誘因

模糊模式識別在房地產(chǎn)評估中選取可比實例的應用

對房地產(chǎn)價格評估管理工作的幾點思考

試論房地產(chǎn)市場價格評估體系的建立與運作

對一宗房地產(chǎn)評估案例的評析與思考

房地產(chǎn)抵押評估中的“保守性”質(zhì)疑

淺談涉案房地產(chǎn)的評估

集體房地產(chǎn)抵押價值評估初探

商業(yè)房地產(chǎn)租賃價格評估的特點

脫鉤改制與房地產(chǎn)評估業(yè)的發(fā)展

談房地產(chǎn)價格評估業(yè)亟待解決的問題

住宅小區(qū)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟風險的評估

淺談影響涉房地產(chǎn)價格評估的幾個因素

房地產(chǎn)投資評估與決策系統(tǒng)的分析與設計

房地產(chǎn)市場比較法評估支持系統(tǒng)設計與應用研究

房地產(chǎn)投資風險的仿真評估

淺析中國房地產(chǎn)企業(yè)價值評估方法

基于模糊神經(jīng)網(wǎng)絡的房地產(chǎn)價格評估問題研究

論經(jīng)濟外部性對房地產(chǎn)評估的影響

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力評估

房地產(chǎn)品牌價值評估

提高我國房地產(chǎn)評估業(yè)評估質(zhì)量芻議

房地產(chǎn)價格的不確定性分析與評估方法研究

房地產(chǎn)價格的灰色類比評估方法

供求失衡房地產(chǎn)市場中的成本法評估

房地產(chǎn)貸款項目可行性評估初探

基于BS模式的房地產(chǎn)評估項目管理系統(tǒng)的研究與實施

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目中的生態(tài)評估

基于特征價格的房地產(chǎn)評估新方法

房地產(chǎn)拆遷評估的難點及應對措施

房地產(chǎn)貸款項目評估分析與配套體系構建

房地產(chǎn)泡沫的成因、評估與預控

對房地產(chǎn)評估中“折舊補償模型”公式的質(zhì)疑與探討

論國企改制中的房地產(chǎn)評估

對建立區(qū)域房地產(chǎn)市場評估體系的思考

房地產(chǎn)評估風險的辨析

當前我國房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題及對策研究

中國的房地產(chǎn)評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè)，各方面體制還不完善，評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。

為進一步防范房地產(chǎn)信貸風險，國務院、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》、《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《國務院關于嚴格控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關于銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產(chǎn)貸款市場。這些規(guī)定對于規(guī)范抵押評估行為、指導房地產(chǎn)估價師的抵押評估工作，產(chǎn)生了深遠的影響。

（一）對抵押物價值過高評估

一般認為，評估偏差率超過20%即為評估重大差異，而這部分業(yè)務量竟然占到了已審核業(yè)務總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分抵押貸款中，很大一部分貸款無法被抵押品實際價值所覆蓋，抵押品從一發(fā)出就不足值，這將給銀行貸款帶來極大的風險。

（二）不能準確把握抵押物隱含的風險

這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產(chǎn)抵押貸款評估認識不夠深刻、評估業(yè)務執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力評估，忽視房地產(chǎn)產(chǎn)權存在瑕疵造成的風險，忽視制約抵押物價值的其他因素等等。抵押貸款評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值能夠達到的數(shù)額，即保障抵押貸款清償?shù)陌踩浴?

（三）忽視抵押貸款項目的可行性評估

房地產(chǎn)抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產(chǎn)抵押物代償為條件設置了第二還款來源。當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，借款人無法用正常經(jīng)營活動所產(chǎn)生的現(xiàn)金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。從這一意義上出發(fā)，房地產(chǎn)抵押物本身在降低貸款風險，減少貸款損失方面發(fā)揮著重要作用。因此，大部分銀行及評估機構把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據(jù)，而忽視了對借款人的償付能力進行分析。事實上，無論采取何種貸款方式，借款人第一還款來源才是至關重要的，第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上，抵押房地產(chǎn)的價值受到一系列因素的影響，很難確定，拖欠時間越長，資不抵債的可能性越大；在操作層面上，現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了抵押評估值的虛高。大量事實證明，當?shù)谝贿€款來源出現(xiàn)問題時，銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的，而且也很難通過處置抵押物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產(chǎn)也多源于此[1]。

（四）評估機構在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中處境尷尬

在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務中，銀行、評估機構和貸款客戶三者缺一不可，但三者的關系卻非常微妙，既相互依賴、相互制約，又相互利用、相互不信任。

三者的關系中，銀行在貸款前處于最有利的地位。房地產(chǎn)市場的繁榮為銀行抵押貸款的發(fā)放提供了選擇的余地，因此銀行需要評估機構對貸款客戶進行審查和監(jiān)督，以此保證自身資金的安全性。評估機構作為促成銀行和客戶聯(lián)姻的紐帶，其作用是很重要的，但在實際中，評估機構往往處于一個很尷尬的位置，一方面，要盡量滿足客戶所提出的種種要求，因為客戶是評估報告的買方；另一方面，要兼顧銀行的利益，因為評估報告要經(jīng)過銀行的審查，不合格的評估報告會被銀行拒絕，這也可能造成銀行對該評估機構的封殺。

銀行、評估中介和貸款客戶三者博弈雖不是主流，但卻是業(yè)內(nèi)公開的秘密，產(chǎn)生的原因主要是由于制度和體制方面的因素，但是這種局面卻使評估中介失去了其原有的公正性和獨立性的特點，同時也加大了銀行的系統(tǒng)風險。

（五）估價師隊伍素質(zhì)參差不齊

在抵押評估事務中，評估師出具的抵押評估報告是銀行給貸款方提供貸款額度的重要依據(jù)，銀行在評估值的基礎上按一定的比率向貸款方提供貸款，因而評估師或評估機構應該對貸款負有相當?shù)呢熑?。但是在實際操作中，評估師或評估機構的權利和義務是不對等的。一旦貸款方違約，銀行收回抵押物并對其進行依法拍賣時，銀行可能會因為評估值和拍賣金額相差太遠而遭受巨大經(jīng)濟損失，然而評估師或評估機構并不會承擔相應的責任，銀行一般也不會把評估機構告上法庭。

（六）制度建設落后，行業(yè)規(guī)范缺乏約束性

雖然房地產(chǎn)評估行業(yè)隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮得到了快速的發(fā)展，但仍處于發(fā)展的初級階段，很多房地產(chǎn)評估機構是近幾年由原來的政府房地產(chǎn)評估機構脫鉤改制而來，它們與政府部門還存在著千絲萬縷的關系，這也使得它們能夠通過政府關系去壟斷市場，而不是通過正常的市場競爭去獲得業(yè)務；有的機構實力不強，評估人員素質(zhì)有待提高；有的機構在執(zhí)業(yè)過程中不遵守房地產(chǎn)評估的技術規(guī)范和職業(yè)道德，迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估，不顧誠信準則，“高估”、“低估”，損害評估的真實性，侵害公共或部分人的利益，這樣，若實現(xiàn)債權時處置抵押房地產(chǎn)，銀行就要受經(jīng)濟損失?？偟恼f來，房地產(chǎn)評估在操作層面的問題很大程度上也來自評估制度的不完善和市場的不成熟。

三、完善房地產(chǎn)評估防范房地產(chǎn)金融風險的措施

（一）評估理論和評估方法方面

1.借鑒國外的評估理論和方法

中國由于在評估理論和方法研究上的滯后，在抵押評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估，未能把借款人收益、貸款比率、貸款利率、貸款年限等抵押貸款中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中，忽略了貸款對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化，缺乏科學依據(jù)，主觀性大。

2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善

在中國由于抵押物評估和抵押物處置存在著脫鉤的關系，因為一般規(guī)定抵押評估報告的有效期為一年，而在這一年當中房地產(chǎn)市場可能發(fā)生了很大的變化，若這時候?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進行處置，抵押物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當?shù)牟町悺?

（二）評估師隊伍建設方面

1.嚴格評估師行業(yè)準入

日本的房地產(chǎn)評估行業(yè)對評估師的選拔是非常嚴格的，評估師必須要通過單個層次的嚴格考試，并且考試的淘汰率是非常高的，第一、第二次的合

書 名: 房地產(chǎn)評估

作　者：王景升

出版社： 東北財經(jīng)大學出版社

出版時間： 2010年04月

ISBN: 9787811229622

開本： 16開

定價: 30.00 元

《房地產(chǎn)評估》內(nèi)容簡介：隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，資產(chǎn)評估作為為市場提供專業(yè)估價服務的中介行業(yè)也得到迅猛發(fā)展，社會對資產(chǎn)評估師、房地產(chǎn)估價師以及具有資產(chǎn)評估專業(yè)知識人才的需求不斷增加。為適應資產(chǎn)評估專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，部分財經(jīng)類院校開辦了資產(chǎn)評估專業(yè)，或在財務管理專業(yè)下設置資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)方向，并開設了資產(chǎn)評估原理、房地產(chǎn)評估、無形資產(chǎn)評估、企業(yè)價值評估等多門專業(yè)課程。為完善資產(chǎn)評估專業(yè)教材體系，使學生能夠系統(tǒng)地學習和掌握房地產(chǎn)評估的基本理論和評估技能，我們編寫了這本《房地產(chǎn)評估》教材。

第1章 房地產(chǎn)概述

學習目標

1.1 房地產(chǎn)及其特征

1.2 房地產(chǎn)價值與價格

1.3 房地產(chǎn)價格的影響因素

本章 小結

主要概念

基本訓練

第2章 房地產(chǎn)評估基礎

學習目標

2.1 房地產(chǎn)評估的含義

2.2 房地產(chǎn)評估的目的

2.3 房地產(chǎn)評估的原則

2.4 房地產(chǎn)評估的價值類型

本章 小結

主要概念

基本訓練

第3章 房地產(chǎn)評估程序

學習目標

3.1 評估委托與受理

3.2 評估基本事項與評估業(yè)務約定書

3.3 評估作業(yè)計劃、現(xiàn)場查勘與資料搜集

3.4 房地產(chǎn)價值評定估算

3.5 評估報告與評估資料歸檔

本章 小結

主要概念

基本訓練

第4章 市場法

學習目標

4.1 市場法的基本原理

4.2 資料的搜集與整理

4.3 可比實例的選取與標準化

4.4 交易情況的修正

4.5 交易日期的修正

4.6 區(qū)域因素的修正

4.7 個別因素的修正

4.8 確定評估對象價值

4.9 市場法應用舉例

本章 小結

主要概念

基本訓練

第5章 成本法

學習目標

5.1 成本法的基本原理

5.2 房地產(chǎn)重置成本及估測

5.3 房地產(chǎn)貶值及估測

5.4 房地產(chǎn)價值的估算

5.5 房屋完損等級的評定標準

5.6 成本法應用舉例

本章 小結

主要概念

基本訓練

第6章 收益法

學習目標

6.1 收益法的基本原理

6.2 房地產(chǎn)的收入

6.3 房地產(chǎn)的運營費用

6.4 房地產(chǎn)凈收入的預測

6.5 直接資本化率與折現(xiàn)率

6.6 直接資本化法

6.7 收益折現(xiàn)法

6.8 收益法應用舉例

本章 小結

主要概念

基本訓練

第7章 假設開發(fā)法

學習目標

7.1 假設開發(fā)法的基本原理

7.2 假設開發(fā)法的評估計算公式

7.3 假設開發(fā)法的評估步驟

7.4 假設開發(fā)法應用舉例

本章 小結

主要概念

基本訓練

第8章 路線價法

學習目標

8.1 路線價法的基本原理

8.2 路線價法的評估步驟

8.3 路線價法應用舉例

本章 小結

主要概念

基本訓練

第9章 城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價評估

學習目標

9.1 城鎮(zhèn)土地的分等定級

9.2 基準地價的評估

9.3 高層建筑地價的分攤

本章 小結

主要概念

基本訓練

第10章 不同評估目的的房地產(chǎn)評估

學習目標

10.1 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估

10.2 房地產(chǎn)抵押的評估

10.3 房地產(chǎn)課稅的評估

10.4 投資性房地產(chǎn)的評估

10.5 征地和房屋拆遷補償?shù)脑u估

本章 小結

主要概念

基本訓練

第11章 房地產(chǎn)評估報告

學習目標

11.1 房地產(chǎn)評估報告概述

11.2 房地產(chǎn)評估報告的結構與具體內(nèi)容

11.3 房地產(chǎn)評估報告的編制

本章 小結

主要概念

基本訓練

主要參考文獻

附錄

附錄1 《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》

附錄2 《中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范》2100433B

房地產(chǎn)評估師——高級/資深房地產(chǎn)評估師——房地產(chǎn)投資/研究經(jīng)理

房地產(chǎn)評估管理系統(tǒng)

大小: 0.6MB

版本: 1.1

下載次數(shù): 50

《房地產(chǎn)評估實訓》針對轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等不同評估目的、不同類型的評估對象，模擬開發(fā)了以完成工作任務為出發(fā)點的實訓教材。本書內(nèi)容包含居住類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)租賃價格評估、商鋪抵押價值評估、為被征收房屋提供價值參考的房地產(chǎn)價值評估、土地使用權轉(zhuǎn)讓價值評估和房產(chǎn)稅稅基評估六個模塊。