房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

從以上的幾點(diǎn)分析來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)已到了不可忽視的階段。關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，是許多因素作用的結(jié)果，主要包括以下幾點(diǎn)：

首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的盲目投資及惡性炒作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)起到了助長(zhǎng)作用。開(kāi)發(fā)商在高額利潤(rùn)的促使下，盲目投資高檔房，造成了市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)。再加上開(kāi)發(fā)商通過(guò)炒作使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，致使房地產(chǎn)產(chǎn)品按照遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值的價(jià)格出售，其市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者的購(gòu)買(mǎi)能力，造成房屋空置率高。

其次，金融體制不健全導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開(kāi)金融的支持。銀行體制不健全，導(dǎo)致了我國(guó)銀行盲目追求市場(chǎng)份額、信貸規(guī)模，忽略對(duì)借款企業(yè)或個(gè)人資信的審查、跟蹤調(diào)查，使許多開(kāi)發(fā)商比較容易就能獲得大量資金，造成過(guò)度開(kāi)發(fā)，而且銀行部門(mén)的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷堆積，為房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)埋下了隱患。

還有，土地是稀缺性的資源。隨著人口數(shù)量的增多，城市化進(jìn)程的加快，人們對(duì)稀缺的土地需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)，人們對(duì)土地不斷增長(zhǎng)的需求和土地的稀缺性之間的矛盾越來(lái)越突出，許多企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易因此而十分火爆，房地產(chǎn)價(jià)格狂漲，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)，具有投資大、回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)高的特點(diǎn)。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者在作出決策方案時(shí)，要進(jìn)行多方面的可行性研究和風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)。要做到：

(1)廣泛收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息。作為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，及時(shí)收集各種信息，尋求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，分析獲得機(jī)會(huì)的實(shí)力及與同行競(jìng)爭(zhēng)時(shí)自我的優(yōu)劣勢(shì)，以合法的競(jìng)爭(zhēng)方式及策略在競(jìng)爭(zhēng)中取勝。

(2)進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究在競(jìng)爭(zhēng)取得該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格前就應(yīng)進(jìn)行完畢。獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，則須進(jìn)行進(jìn)一步的洋細(xì)的可行性研究。包括取得土地使用權(quán)的支付費(fèi)用、開(kāi)發(fā)平整十地的費(fèi)用，該土地地段的行情發(fā)展趨勢(shì)、籌措資金的方式及其利率風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的綜合評(píng)估．包括造價(jià)評(píng)估與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的出售或租賃行情評(píng)估。

(3)全面分析國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的政策、法律、制度的發(fā)展變化，預(yù)測(cè)由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)育尚不成熟階段，國(guó)家有關(guān)政策、法律尚未建立健全時(shí)期顯得尤為重要。

(4)分析與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有關(guān)的其他行業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)性因素，如金融業(yè)、建筑材料業(yè)、機(jī)械、化工等行業(yè)的變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(5)其他風(fēng)險(xiǎn)因素的分析。

(一)制度性風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，源于制度因素的風(fēng)險(xiǎn)大致有三種。第一種，土地制度風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)的土地使用制度以所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)分離為基本特點(diǎn)。土地產(chǎn)權(quán)模糊和委托代理關(guān)系不明確，使得土地的運(yùn)用不受產(chǎn)權(quán)的限制，土地所有權(quán)人為優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)而實(shí)施的規(guī)劃也常常落空。所以，盡管土地作為一種極度稀缺的和不可再生的生產(chǎn)要素，自然賦予了其保值增值的特征，然而由于土地使用不當(dāng)?shù)仍騾s可能使土地的這一功能受到削弱。第二種，土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷引起的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為土地價(jià)格機(jī)制缺失和價(jià)值規(guī)律失調(diào)、政府配置土地資源的制度性成本提升等方面。第三種，由政府無(wú)償分配房地資源引起的風(fēng)險(xiǎn)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下"para" label-module="para">

(二)政策性風(fēng)險(xiǎn)

政策性風(fēng)險(xiǎn)是指因政府的產(chǎn)業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)政策以及某些干預(yù)措施而導(dǎo)致的市場(chǎng)收益不確性。

政策性風(fēng)險(xiǎn)有多種表現(xiàn)形式。第一種，政策傳導(dǎo)機(jī)制中斷而引起的產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)期的不確定。政策傳導(dǎo)機(jī)制的中斷除了起因于政策的正常時(shí)滯以外，還與部門(mén)間協(xié)調(diào)不足、人為的延誤等因素有關(guān)。第二種，政策目標(biāo)制定不恰當(dāng)或在具體實(shí)施過(guò)程中發(fā)生偏差而引起的風(fēng)險(xiǎn)。第三種，由于政府制定的政策不連續(xù)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)市場(chǎng)不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范所誘發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)包括三種。第一種，隱性市場(chǎng)的存在抑制了市場(chǎng)的正常發(fā)展。土地和房屋的隱性流動(dòng)主要是受到低成本和高收益的利益驅(qū)動(dòng)，政府在稅費(fèi)調(diào)節(jié)與行政管理存在盲區(qū)，客觀上又助長(zhǎng)了隱性市場(chǎng)的發(fā)展。隱性市場(chǎng)的存在，扭曲了市場(chǎng)配置資源的功能，增加了顯性市場(chǎng)的不確定性因素。第二種，非法市場(chǎng)投機(jī)行為對(duì)正規(guī)市場(chǎng)的巨大沖擊，主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲暴跌、資金的大進(jìn)大出，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。第三種，市場(chǎng)體系不完整或市場(chǎng)管理不規(guī)范，削弱了市場(chǎng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。例如，房地產(chǎn)資本市場(chǎng)發(fā)展不充分、保險(xiǎn)業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)滲透的層面過(guò)淺、房屋租賃市場(chǎng)發(fā)育遲緩等都割裂了房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他產(chǎn)品市場(chǎng)和金融資本市場(chǎng)的聯(lián)系，使風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資領(lǐng)域。

(四)其他外在因素引起的風(fēng)險(xiǎn)

1．通貨膨脹。

當(dāng)發(fā)生通貨膨脹時(shí)，單位貨幣的購(gòu)買(mǎi)力將下降，消費(fèi)者的可支配收人和需求結(jié)構(gòu)都會(huì)隨之發(fā)生變化，由于房地產(chǎn)商品屬于收人彈性較大的耐用消費(fèi)品，當(dāng)可支配收入減小時(shí)，需求的跌幅將超過(guò)收入的跌幅，使得開(kāi)發(fā)商很難實(shí)現(xiàn)原先的銷售預(yù)期。而當(dāng)提供長(zhǎng)期消費(fèi)信貸時(shí)，由通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)還將轉(zhuǎn)移給發(fā)放長(zhǎng)期抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)。

2．國(guó)外輸人金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波及效應(yīng)。

1997年，發(fā)端于泰國(guó)的東南亞金融危機(jī)為我們真實(shí)地演示了風(fēng)險(xiǎn)在不同國(guó)家之間的傳導(dǎo)過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)的特性決定了它與金融業(yè)之間具有極強(qiáng)的共生與依存關(guān)系。如果這種關(guān)系表現(xiàn)為高度依賴國(guó)際借貸資本的情況，當(dāng)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)國(guó)際貸款出于安全性需求而外逃時(shí)，就會(huì)通過(guò)銀根緊縮和利率高漲而危及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。在全球經(jīng)濟(jì)趨于一體化的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)越來(lái)越多地受到國(guó)外金融市場(chǎng)不確定因素的影響。

3．不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。典型的如不可抗力引起的風(fēng)險(xiǎn)。

(五)市場(chǎng)內(nèi)生性風(fēng)險(xiǎn)

1．財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

它主要是指在投資者財(cái)務(wù)狀況惡化，投資收益不足以抵償成本時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

主要是指由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善、管理效率低下、投資者經(jīng)營(yíng)水平和市場(chǎng)預(yù)測(cè)能力低下等人為因素引起的風(fēng)險(xiǎn).

3．市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn).

廣義的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于其他商品市場(chǎng)或資本市場(chǎng)的投資回報(bào)率或貸款資本回報(bào)率相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資或貸款回報(bào)率提高時(shí)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，即因房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的機(jī)會(huì)成本上升而導(dǎo)致的投資預(yù)期收益下降或收益不穩(wěn)定。

4.貸款風(fēng)險(xiǎn)。

它主要包括利率風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和抵押風(fēng)險(xiǎn)。

利率風(fēng)險(xiǎn)分為貸款利率風(fēng)險(xiǎn)和存款利率風(fēng)險(xiǎn)兩種。貸款利率風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款發(fā)放之后由于資金借貸市場(chǎng)上利率上升而引起的長(zhǎng)期貸款收益的相對(duì)損失。存款利率風(fēng)險(xiǎn)則是指因市場(chǎng)利率的上升增加了存款成本進(jìn)而使抵押貸款的收益率有所降低。

信用風(fēng)險(xiǎn)，即違約風(fēng)險(xiǎn)，是指因借款人違背償還貸款本息的約定而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)違約者主觀意志的不同，違約行為可以被區(qū)分為理性違約與被迫違約兩類山。理性違約，是指借款入主觀上認(rèn)為放棄繼續(xù)還貸反而能帶來(lái)更大的收益而導(dǎo)致的違約行為，與借款的個(gè)人財(cái)力與支付能力無(wú)關(guān)。這時(shí)，違約者對(duì)違約行為的成本收益評(píng)價(jià)為正，而被迫違約則是指借款人因收入狀況惡化、喪失勞動(dòng)能力等原因而無(wú)力繼續(xù)償還貸款本息時(shí)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指以短期存款為資金來(lái)源的貸款人因發(fā)放長(zhǎng)期住房債權(quán)而使資產(chǎn)變現(xiàn)性差和由此導(dǎo)致的投資機(jī)會(huì)喪失或資金周轉(zhuǎn)困難。

抵押物風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然災(zāi)害、意外事故等不可抗力而使抵押物發(fā)生自然損失或者由于抵押人隱瞞抵押物真實(shí)權(quán)屬關(guān)系，以及抵押物處置不當(dāng)而造成的價(jià)值下降等原因?qū)鹑跈C(jī)構(gòu)帶來(lái)的損失。

房地產(chǎn)業(yè)外延廣泛的特點(diǎn)增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，也就是說(shuō)，與多種產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)的可能性被大大提高了，這同時(shí)也意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)管理的難度將會(huì)變大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)蔓延速度快、波及面廣、影響層面深遠(yuǎn)。這一特點(diǎn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)的地區(qū)表現(xiàn)得較為明顯。面臨東南亞金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)受到影響較小，之所以如此，除了人民幣堅(jiān)挺的國(guó)際信用形象以外，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)尚未開(kāi)放以及其他的政策保護(hù)措施客觀上也起到了屏障功能。但是，東南亞金融危機(jī)生動(dòng)地說(shuō)明了在低級(jí)發(fā)展階段必然伴隨著低級(jí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而躍人高級(jí)發(fā)展階段時(shí)風(fēng)險(xiǎn)因素也一定會(huì)更趨向于復(fù)雜化和綜合化。

房地產(chǎn)市場(chǎng)各類風(fēng)險(xiǎn)的界限趨于模糊化。隨著風(fēng)險(xiǎn)控制與管理手段的介人，各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)之間存在相互轉(zhuǎn)化的可能。盡管理論上我們可以把房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)逐一列出并加以解釋，但是在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中常常是數(shù)種風(fēng)險(xiǎn)交織在一起產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，使得人們很難區(qū)分主要風(fēng)險(xiǎn)與次要風(fēng)險(xiǎn)。而為控制風(fēng)險(xiǎn)而采取的措施又可能引起風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移或風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)變。例如，為了防范固定利率抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)通常采取浮動(dòng)利率抵押貸款的形式，從而使金融機(jī)構(gòu)的利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樾庞蔑L(fēng)險(xiǎn)。隨著風(fēng)險(xiǎn)形式的轉(zhuǎn)變，風(fēng)險(xiǎn)控制的側(cè)重點(diǎn)也相應(yīng)發(fā)生了變化。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化涉及到相關(guān)利益的分割及其在不同承擔(dān)主體間的分配。從某種意義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)管理與控制越來(lái)越帶有重新分配利益的色彩，這意味著被動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避已經(jīng)難以適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的演變趨勢(shì)。

全面分析評(píng)估開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性因素，是在房地產(chǎn)市場(chǎng)上避免一切可以避免損失的基本前提條件。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施是：

(1)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的因素應(yīng)全面、準(zhǔn)確。

(2)一切開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均應(yīng)依法進(jìn)行，不能或明或暗地采用任何違法手段。

(3)采用先進(jìn)的技術(shù)手段和科學(xué)的管理方式"para" label-module="para">

(4)采取一些合法的策略，固定那些對(duì)減少風(fēng)險(xiǎn)、影響利潤(rùn)的敏感變量。如貸款利息支出增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)簽訂固定利率的貸款合同來(lái)規(guī)避；工程不能按期完工的風(fēng)險(xiǎn)可通過(guò)承包合同中違約責(zé)任的承擔(dān)來(lái)減少。

(5)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)售、預(yù)租。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后可能空置的風(fēng)險(xiǎn)"para" label-module="para">

(6)對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)作出預(yù)測(cè)后。能夠投保的應(yīng)及時(shí)辦理保險(xiǎn)；對(duì)國(guó)家強(qiáng)制保險(xiǎn)的項(xiàng)目則必須辦理保險(xiǎn)。

(7)對(duì)出租房地產(chǎn)的管理、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)在合同中作明確規(guī)定，保證出租的房屋能在合理、安全的條件下使用，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決；發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)清除。

從以上房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生來(lái)看，無(wú)論是銀行、開(kāi)發(fā)商還是普通的投資者，追求利潤(rùn)是他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中共同的愿望，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，也共同制造了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。從根本上說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)存在較大風(fēng)險(xiǎn)隱憂與我國(guó)相關(guān)法律制度的不健全有一定關(guān)系。只有完善相關(guān)的法律制度，才能從根本上將房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

第一，改進(jìn)土地管理制度。我國(guó)土地管理制度還未形成一套比較健全的土地法律體系，土地出讓手續(xù)不嚴(yán)格，存在黑箱操作的空間。以招標(biāo)拍賣方式出讓土地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占份額很少，大量的土地都是以行政劃撥或協(xié)議出讓方式進(jìn)行配置的。這種土地供應(yīng)方式存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)弱、交易不透明、人為因素多等諸多不良因素，造成了土地流失嚴(yán)重、權(quán)力尋租現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商囤積和多次轉(zhuǎn)手土地等投機(jī)行為活躍，為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生埋下了伏筆。因此，規(guī)范土地出讓制度，對(duì)土地的出讓程序及出讓后的全程嚴(yán)格跟蹤是防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商炒作土地的有力措施。(1)應(yīng)當(dāng)規(guī)范土地市場(chǎng)，促進(jìn)土地交易的公開(kāi)、公平、公正，繼續(xù)推進(jìn)治理整頓和土地市場(chǎng)建設(shè)，確保經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓一律通過(guò)土地有形市場(chǎng)實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌，并且通過(guò)土地交易市場(chǎng)公開(kāi)掛牌出讓的每一幅土地均嚴(yán)格按照有關(guān)操作規(guī)程進(jìn)行。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拍得的土地進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，防止其囤積以及多次轉(zhuǎn)手土地。與此對(duì)應(yīng)地，就要完善土地管理制度，加強(qiáng)對(duì)土地管理部門(mén)的監(jiān)督管理。此外，法律、法規(guī)應(yīng)當(dāng)規(guī)定有關(guān)部門(mén)必須及時(shí)將土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的信息及出讓結(jié)果通過(guò)媒體向社會(huì)發(fā)布，使得信息披露制度發(fā)揮其應(yīng)有作用。(2)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)，嚴(yán)格按照城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地供應(yīng)中長(zhǎng)期計(jì)劃、土地供應(yīng)年度計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃等，編制土地房地產(chǎn)中長(zhǎng)期供應(yīng)計(jì)劃和年度計(jì)劃，嚴(yán)格計(jì)劃管理，按照法定的程序和要求來(lái)編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地計(jì)劃，并通過(guò)立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

第二，完善房地產(chǎn)金融制度。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展受資金供應(yīng)的影響很大。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需資金有相當(dāng)部分來(lái)自銀行，其發(fā)展需要金融信貸政策的傾力支持。適量的資金是房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的重要條件，過(guò)量的資金進(jìn)入市場(chǎng)結(jié)果必然是市場(chǎng)過(guò)熱，形成泡沫，加大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)許多銀行存在盲目信貸支持房地產(chǎn)商的行為，這其中不乏違規(guī)操作。因此，應(yīng)加強(qiáng)銀行等金融機(jī)構(gòu)的管理，加快轉(zhuǎn)換銀行的經(jīng)營(yíng)體制，在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)，以保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目具備合法的企業(yè)資質(zhì)、健全的財(cái)務(wù)管理制度，符合銀行規(guī)定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、自有資金比例、合法的項(xiàng)目立項(xiàng)及文件，使銀行的審查真正做到制度化、規(guī)范化，防止對(duì)不符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行貸款。對(duì)于開(kāi)發(fā)商自有資金嚴(yán)重不足，采用假按揭、重復(fù)抵押的方式，惡意套取銀行資金，制造r房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮，也使銀行風(fēng)險(xiǎn)加大。對(duì)此，可允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)投資基金、信托投資以及抵押貸款證券化、股權(quán)融資上市等多種方式融資，拓寬融資渠道，從而降低房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲除去需求的作用以外，企業(yè)與個(gè)人的投資膨脹無(wú)疑也起著重要作用。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易上，控制虛假的需求，防止投機(jī)炒作，將有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，(1)為防止房地產(chǎn)商囤積土地、提高房?jī)r(jià)，應(yīng)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地必須支付全部的地價(jià)，而且必須自買(mǎi)地后兩年內(nèi)建成商品房出售。(2)嚴(yán)格限制期房轉(zhuǎn)讓，立法禁止炒賣樓花，規(guī)定住宅房自購(gòu)買(mǎi)后兩年內(nèi)不允許交易，抑制期房及現(xiàn)房炒賣，哄抬房?jī)r(jià)行為，促使投機(jī)行為的減少。(3)完善房地產(chǎn)稅制，盡快建立合理的房地產(chǎn)稅收體系，以達(dá)到充分發(fā)揮稅收資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。為抑制房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地投機(jī)需求，可以考慮對(duì)在規(guī)定期限內(nèi)未開(kāi)發(fā)或者無(wú)故拖延開(kāi)發(fā)的單位征收空地稅，還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率；為抑制對(duì)商品房的投資膨脹，可以考慮對(duì)自住住房和投機(jī)住房制定不同的稅費(fèi)，并對(duì)自住住房的買(mǎi)賣提供各種稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)持有住房期限的不同，制定不同的稅種和稅率，增加“炒樓”的交易成本，抑制房地產(chǎn)價(jià)格。也可考慮采用“累進(jìn)制”方式加征房地產(chǎn)稅，把商品房按照房屋類型劃分為若干個(gè)不同的稅率征收級(jí)別，房?jī)r(jià)越高，稅率越高，房?jī)r(jià)越低，稅率越低甚至能夠享有政府的補(bǔ)貼，確保廣大中低收人居民的住房需求，這樣可以從一定程度上控制房地產(chǎn)投機(jī)性需求。有學(xué)者指出，對(duì)純粹靠買(mǎi)賣房地產(chǎn)取得的增值收益應(yīng)課稅，以抑制房地產(chǎn)的炒買(mǎi)炒賣，對(duì)房地產(chǎn)保有若干年后再轉(zhuǎn)讓所得的增值收益，應(yīng)按保有年限的長(zhǎng)短給予優(yōu)惠。

第四，針對(duì)我國(guó)商品房空置率高的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)化房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。這一目標(biāo)可從三個(gè)方面來(lái)實(shí)現(xiàn)：(1)增加中低價(jià)配套商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，控制中檔房的供給規(guī)模，嚴(yán)格限制高檔房的供給。規(guī)劃行政主管部門(mén)可以在符合城市總體規(guī)劃的前提下，優(yōu)先審查普通商品住房建設(shè)計(jì)劃，并將普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃、建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目布局和進(jìn)度安排等向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督，從而進(jìn)一步建立和完善以普通商品住房為主的住房供應(yīng)體系。這里一定要進(jìn)一步明確界定城市高中低收入者的界線和購(gòu)房對(duì)象、購(gòu)房資格，并嚴(yán)格審查手續(xù)，加大對(duì)弄虛作假者的懲治力度。堅(jiān)決杜絕高收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。(2)建立和完善城鎮(zhèn)廉租房制度和體系，擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，保障最低收入家庭基本住房。這樣，就可以促使房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)趨于合理，降低房屋空置率，也可以在一定程度降低房?jī)r(jià)水平，削減房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。(3)發(fā)揮銀行對(duì)投資方向的引導(dǎo)作用。專業(yè)銀行對(duì)與重點(diǎn)建設(shè)配套的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、職工住宅項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先貸款，對(duì)高檔消費(fèi)建筑、占用大量土地的項(xiàng)目，原則上應(yīng)不予貸款，對(duì)占用耕地的高檔消費(fèi)建筑根本不批。

第五，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的信息披露制度和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警制度。建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售的信息披露制度，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向建設(shè)主管部門(mén)報(bào)告其商品房銷售情況，建設(shè)部門(mén)審查該信息的真實(shí)性，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，杜絕開(kāi)發(fā)商組織房托排隊(duì)，自已炒作等非正當(dāng)手段，防止開(kāi)發(fā)商利用信息不對(duì)稱大肆炒作和狂抬房?jī)r(jià)。同時(shí)，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要在全面把握房地產(chǎn)市場(chǎng)變化狀況和各風(fēng)險(xiǎn)因素基礎(chǔ)上作出科學(xué)的決策。這就需要建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的全方位、全過(guò)程的動(dòng)態(tài)跟蹤、監(jiān)測(cè)，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱性，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)、個(gè)人理性投資，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2100433B

風(fēng)險(xiǎn)意味著未來(lái)收益的不確定性，所以風(fēng)險(xiǎn)既對(duì)應(yīng)著未來(lái)的成本損失，又可能意味著意外的收益，風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率決定了成本或收益的發(fā)布情況。如果能夠預(yù)測(cè)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率并采取積極的措施，那么高風(fēng)險(xiǎn)就可以轉(zhuǎn)化為高收益。因此，能否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的監(jiān)管與控制，是房地產(chǎn)企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素。風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)管與控制必須堅(jiān)持以下幾點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移原因。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的建立必須能滿足風(fēng)險(xiǎn)收益和風(fēng)險(xiǎn)損失之間的共同需

要，并通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)來(lái)達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。以間接稅為例，其征收增加了開(kāi)發(fā)商的成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此為了減少損失，開(kāi)發(fā)商則會(huì)通過(guò)提高房地產(chǎn)銷售價(jià)格而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給置業(yè)投資者和個(gè)人消費(fèi)者。

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分散原理。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的分散原理主要包括資產(chǎn)組合及發(fā)展資本市場(chǎng)兩種。前者是投資者分散投資風(fēng)險(xiǎn)的一種常用方法，它針對(duì)于多種預(yù)期收益率不等的資產(chǎn)，合理安排風(fēng)險(xiǎn)投資的概率結(jié)構(gòu)。發(fā)展資本市場(chǎng)尤其是二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)可以解決銀行長(zhǎng)期債權(quán)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，把由銀

行一家集中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)分散給持有和購(gòu)買(mǎi)抵押貸款資產(chǎn)的投資者。這種資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也因?yàn)槎鄠€(gè)投資者的參與而產(chǎn)生了新的整合，風(fēng)險(xiǎn)的量與質(zhì)都發(fā)生了相應(yīng)變化。

（3）房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的替代原理。房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的替代原理主要包括風(fēng)險(xiǎn)與收益的替代、風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間的替代、風(fēng)險(xiǎn)與空問(wèn)的替代、風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)的替代及風(fēng)險(xiǎn)與成本的替代等多種形式。

①風(fēng)險(xiǎn)與收益的替代。風(fēng)險(xiǎn)存在收益的可能性構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)投資者的預(yù)期激勵(lì)，對(duì)于謹(jǐn)慎的投資者而言，寧可放棄部分收益以獲取更確定性的較少收益，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)中，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)促使行業(yè)利潤(rùn)平均化的發(fā)展趨勢(shì)。

②風(fēng)險(xiǎn)與時(shí)間的替代。由于時(shí)間是產(chǎn)生不確定性因素的主要原因，在某種意義上說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根本原因，因此可以利用時(shí)間的這一特性，通過(guò)以時(shí)問(wèn)等待成本和在此期間的投資機(jī)會(huì)成本來(lái)替代風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到對(duì)未知風(fēng)險(xiǎn)獲得穩(wěn)定性的目的。

③風(fēng)險(xiǎn)與空間的替代。其適用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理。由于房地產(chǎn)商品的區(qū)域性限制了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)，地理位置的固定性決定了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平在很大程度上會(huì)促進(jìn)或制約房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)規(guī)模與速度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，只有盡可能第拓展資源的流動(dòng)范圍。我國(guó)發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的目的也在于此，其構(gòu)成了房地產(chǎn)系統(tǒng)管理的基礎(chǔ)。

④風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)的替代。風(fēng)險(xiǎn)引起的效益不確定性與技術(shù)條件有著密切的關(guān)系。技術(shù)不僅包括投資活動(dòng)的資產(chǎn)評(píng)價(jià)選擇技術(shù)，也包括風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)測(cè)和控制技術(shù)，但是新技術(shù)的出現(xiàn)在減弱某些風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)，所以風(fēng)險(xiǎn)與技術(shù)的替代過(guò)程也是風(fēng)險(xiǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)程度不斷深化的過(guò)程。

⑤風(fēng)險(xiǎn)與成本的替代。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)交易時(shí)，為降低風(fēng)險(xiǎn)概率，一般會(huì)以增加支出成本來(lái)替代風(fēng)險(xiǎn)。如購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)或推行買(mǎi)斷代理等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)金融危機(jī)的導(dǎo)火索之一，近年來(lái)嚴(yán)重威脅中國(guó)金融安全。盡管學(xué)術(shù)界討論激烈，但對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和預(yù)警兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題的研究卻沒(méi)有新突破。本項(xiàng)目以金融安全為目標(biāo)，識(shí)別并預(yù)警中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，通過(guò)分析風(fēng)險(xiǎn)生成和傳導(dǎo)的動(dòng)態(tài)演進(jìn)機(jī)制，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，提出可檢驗(yàn)的研究假設(shè)；其次，構(gòu)建包含房地產(chǎn)部門(mén)的DSGE模型，通過(guò)模型求解、參數(shù)估計(jì)、脈沖響應(yīng)分析，得出實(shí)證分析結(jié)果，驗(yàn)證房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的金融安全效應(yīng)；再次，采用AHP法和熵權(quán)法設(shè)置并驗(yàn)證一套多維度預(yù)警指標(biāo)體系，創(chuàng)新一種前沿預(yù)警模型- - BP-ANFIS并用其預(yù)報(bào)警度；最后，利用系統(tǒng)動(dòng)力學(xué)社會(huì)政策試驗(yàn)室功能，設(shè)計(jì)4個(gè)宏觀調(diào)控組合方案，通過(guò)仿真模擬試驗(yàn)，比較并選出最有利于保持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的宏觀調(diào)控方案。本項(xiàng)目的研究成果可在理論上豐富房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)研究的理論體系；在實(shí)踐上有利于提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)管理水平，保持金融安全。

本項(xiàng)目是在近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的主要導(dǎo)火索之一，對(duì)中國(guó)金融安全構(gòu)成威脅的背景下開(kāi)展研究的。在課題組開(kāi)展研究的四年時(shí)間里，主要研究了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)以及引起的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對(duì)中國(guó)金融安全的威脅程度以及如何防范房地產(chǎn)市場(chǎng)引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)、威脅國(guó)家安全等。 （1）研究了房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)引起的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)理論突破。針對(duì)現(xiàn)有文獻(xiàn)一般在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題時(shí)主要強(qiáng)調(diào)對(duì)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，忽略了宏觀經(jīng)濟(jì)其他方面的影響。本項(xiàng)目組重點(diǎn)研究了房?jī)r(jià)沖擊所引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)如何生成、傳導(dǎo)以及對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)所造成的沖擊。在房?jī)r(jià)沖擊系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的生成和傳導(dǎo)過(guò)程中系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)以及房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)給金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的一系列負(fù)效應(yīng)。通過(guò)以上研究實(shí)現(xiàn)理論分析創(chuàng)新。 （2）研究了房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究方法拓展與創(chuàng)新，在研究方法上實(shí)現(xiàn)突破。本項(xiàng)目在研究方法的采用上除了利用一般實(shí)證分析工具外，重點(diǎn)嘗試采用FAVAR模型對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)沖擊進(jìn)行實(shí)證研究，取得了一些研究成果。同時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)實(shí)情況，利用連續(xù)時(shí)間DSGE模型構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈模型，對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)中的市場(chǎng)主要參與主體——房地產(chǎn)商、商業(yè)銀行、購(gòu)房者、地方政府等所形成的博弈關(guān)系進(jìn)行了理論分析、DSGE的理論建模、脈沖響應(yīng)分析等。 （3）實(shí)證分析房?jī)r(jià)沖擊引起的經(jīng)濟(jì)金融效應(yīng)，得出了一系列創(chuàng)新性學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，并提出了一系列政策建議。本項(xiàng)目的研究是面向金融安全，因此，研究的主要目的是如何通過(guò)保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定維護(hù)我國(guó)金融安全。在四年時(shí)間內(nèi)課題組主要圍繞這一目標(biāo)開(kāi)展研究。以此為基礎(chǔ)，提出了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策建議。 通過(guò)本項(xiàng)目研究，可以為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、防范房?jī)r(jià)沖擊引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)而演化為系統(tǒng)性金融危機(jī)、威脅金融安全、國(guó)家安全提供理論支持和決策參考。 2100433B