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拆遷時，“住改非”房屋如何補償？

【基本案情】

2016年8月9日，原淮安市清浦區(qū)政府作出房屋征收決定，對本市某地塊規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的房屋和附屬物實施征收，并于同日作出房屋征收決定公告并附有房屋征收補償安置方案，原告趙先生、李女士（化名）夫妻二人所有的房屋在征收范圍內(nèi)。為了獲得合理的拆遷補償，趙先生夫婦經(jīng)過打聽，主動聯(lián)系了北京圣運律師事務(wù)所的王有銀主任，希望能通過委托，拿到一份合理的補償。

2016年8月12日，清浦區(qū)住建局發(fā)布了《房屋征收評估機構(gòu)報名情況的公示》及《房屋征收評估機構(gòu)協(xié)商選擇公告》，并向原告發(fā)出了房屋征收評估機構(gòu)協(xié)商選擇意見票，因協(xié)商選定評估機構(gòu)不成，決定組織被征收人通過多數(shù)決定的方式確定項目評估機構(gòu)。2016年8月23日，清浦區(qū)住建局發(fā)出了《房屋征收評估機構(gòu)選擇公告》、《房屋征收項目選擇評估機構(gòu)規(guī)則》，并向原告送達了選票，經(jīng)公證，組織了該項目的房屋征收評估機構(gòu)選擇活動。2016年8月26日，清浦區(qū)住建局公布了選擇結(jié)果，先河評估公司為該征收項目評估機構(gòu)。

2016年11月18日，先河評估公司作出了項目評估價格公示，公示了產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格、被征收房屋初步評估結(jié)果。2016年11月25日，先河評估公司對原告房屋作出報告，價格為5734元/平方米。2016年12月2日，原告申請復核，復核意見不變。后經(jīng)鑒定，淮安市房屋征收評估專家委員會出具鑒定意見，對該評估報告予以維持。

期間雙方多次談話，但未能就補償問題達成一致。2017年1月23日被告向原告發(fā)出協(xié)調(diào)會通知、征收補償方式選擇通知書、舉證通知書，清浦區(qū)住建局提出補償決定申請書，報請作出房屋征收補償決定。2017年2月7日江浦區(qū)政府作出《國有土地上房屋征收補償決定書》，并于2017年2月12日向原告送達。原告不服，遂提起行政訴訟。

原告趙先生、李女士認為被告作出的房屋征收補償決定實體及程序均違法，侵犯了原告的合法權(quán)益，故起訴請求撤銷《國有土地上房屋征收補償決定書》。

被告清江浦區(qū)人民政府答辯稱：一、被告依法作出房屋征收決定，原告在法定期限內(nèi)未復議也未訴訟；二、被告作出的補償決定合法，評估機構(gòu)選擇程序、房屋評估程序、補償決定作出的程序均是合法的，因簽約期限內(nèi)未能達成協(xié)議，經(jīng)征收部門報請作出補償決定，依法予以公告并送達，符合法律規(guī)定。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。

江蘇省淮安市中級人民法院經(jīng)審理，認定被告的答辯理由不成立：一、原告是對補償決定不服，對征收決定無異議不影響其依法提起行政訴訟；二、被訴房屋征收補償決定認定事實不清、主要證據(jù)不足。本案中，被告清江浦區(qū)政府認可原告底層房屋為沿街“住改非”底層房屋，原告的房屋具有營業(yè)用房和住宅用房的雙重性質(zhì)，應(yīng)根據(jù)營業(yè)年限來確定以營業(yè)性用房標準補償?shù)臋?quán)重。但是被告委托評估機構(gòu)作出的評估報告僅按照住宅用房性質(zhì)進行評估，在此基礎(chǔ)上僅增加沿街住改非補助費作為額外補償，缺乏事實和法律依據(jù)。

法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》之規(guī)定，作出判決支持原告趙先生和李女士的訴訟請求，撤銷被告清江浦區(qū)政府作出的《國有土地上房屋征收補償決定書》。

【圣運律師法律分析】

一、“住改非”房屋的征收補償如何認定？

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償”；以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當選用收益法評估。”本案法院認定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補償數(shù)額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條對征收補償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”一般來說，經(jīng)營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響到拆遷當事人的利益。

二、作出行政行為的行政機關(guān)被撤銷，該如何維權(quán)？

根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》之規(guī)定，行政機關(guān)被撤銷或者職權(quán)變更的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機關(guān)是被告。本案中，因行政區(qū)劃調(diào)整，原淮安市清河區(qū)、淮安市青浦區(qū)撤銷并設(shè)立淮安市清江浦區(qū)，清江浦區(qū)政府繼續(xù)行使原清河區(qū)及青浦區(qū)政府的行政職權(quán)。原告依法向清江浦區(qū)政府提起行政訴訟，并獲得勝訴。

除上述情形外，當事人若遇到?jīng)]有繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機關(guān)的，則作出撤銷決定的行政機關(guān)是被告，也可以依法進行維權(quán)。

【典型意義】

國有土地上房屋進行征收時，房屋的價值評估是一步重要的程序。評估機構(gòu)出具的房屋估價報告錯誤，政府作為征收方以此為依據(jù)作出的征收補償決定應(yīng)當依法予以撤銷。本案中，導致雙方對補償數(shù)額產(chǎn)生爭議的因素是房屋的性質(zhì)和用途，房屋權(quán)利人因此對估價報告不服可申請復核、鑒定，對補償決定不服可申請復議、提起訴訟，來維護自身的合法權(quán)益。