房屋買賣管理

(l)對(duì)市場(chǎng)主體資格的管理，就是審核買賣雙方是否具備參與房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的資格。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，進(jìn)人市場(chǎng)的買賣雙方的限制條件主要是:

①買賣雙方必須具備完全的民事行為能力。對(duì)限制行為能力或無(wú)行為能力的人不能進(jìn)行房屋買賣，但可以通過(guò)其監(jiān)護(hù)人或法定代理人進(jìn)行房屋買賣。機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得私自購(gòu)買城市私有房屋，如確需要，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)方可購(gòu)買。

②要審查賣方的基本經(jīng)營(yíng)條件和能力(如資質(zhì)審查)，界定其能否進(jìn)入市場(chǎng)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，使其按核定的經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模，合法地從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)沿健康軌道發(fā)展。

3)房屋買賣的立契證管理。進(jìn)行房屋買賣的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記、鑒證、評(píng)估、立契過(guò)戶手續(xù)。這是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，維護(hù)市場(chǎng)正常秩序的重要環(huán)節(jié)。辦理房屋買賣立契鑒證，應(yīng)按以下程序進(jìn)行:

①受理、申請(qǐng)辦理房屋立契審核手續(xù)，應(yīng)按各城市所確定的分工范圍，由房屋所屬區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)交易所受理。

②查驗(yàn)證件。房地產(chǎn)交易所受理后應(yīng)嚴(yán)格查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證件、當(dāng)事人身份證件及其他有關(guān)證件。查驗(yàn)時(shí)，主要是看房屋權(quán)屬是否清楚，有無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛或其他項(xiàng)權(quán)益不清現(xiàn)象。查驗(yàn)合格后，當(dāng)事人填寫買賣房屋申請(qǐng)書。

③現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。經(jīng)辦人除嚴(yán)格查驗(yàn)有關(guān)證件外，還必須到現(xiàn)場(chǎng)作必要的調(diào)查，以避免交易糾紛。如出售已出租房屋，要調(diào)查核實(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方面的意見(jiàn);出售共有房屋，要調(diào)查核實(shí)共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)方面的意見(jiàn)，特別是家庭成員對(duì)房屋出售的意見(jiàn)。

④現(xiàn)場(chǎng)勘估。房產(chǎn)估價(jià)員要到現(xiàn)場(chǎng)勘估，填寫房產(chǎn)勘估表。如發(fā)現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)等與有關(guān)證件有出人時(shí)，應(yīng)告知雙方，提請(qǐng)?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)復(fù)核改證。

⑤申報(bào)審批。經(jīng)辦人員完成上述過(guò)程后，須根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)買對(duì)象按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審批。

⑥立契鑒證。已經(jīng)核準(zhǔn)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，由經(jīng)辦人員通知買賣雙方辦理立契審批手續(xù)。立契手續(xù)須有雙方當(dāng)事人簽名蓋章，并由買賣雙方繳納鑒證手續(xù)費(fèi)和契稅。辦妥立契審核手續(xù)后，就可向管轄區(qū)產(chǎn)權(quán)部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，換取新證。

⑦歸檔。立契審核手續(xù)辦理完畢后，經(jīng)辦人將留存證件、審批表冊(cè)等資料，理順秩序并摘要登記后，移交戶籍檔案管理部門。2100433B

管理的主要內(nèi)容包括:市場(chǎng)主體資格的管理、市場(chǎng)客體條件的管理和房屋買賣的立契鑒證管理等。

(2)對(duì)市場(chǎng)客體條件的管理，即對(duì)進(jìn)人市場(chǎng)的房屋的管理。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，進(jìn)入市場(chǎng)交易的房屋需符合以下條件:

①房屋產(chǎn)權(quán)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件。

②經(jīng)改建、擴(kuò)建的房屋，應(yīng)先辦理變更登記手續(xù)，方可投人市場(chǎng)。

③已出租未到期的房屋，如要出售，須提前三個(gè)月通知承租人，方可進(jìn)人市場(chǎng)，以免引起承購(gòu)者與承租者之間的糾紛。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

④共有房屋如要出售，出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明，方可投人市場(chǎng)。在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

⑤享受國(guó)家或單位補(bǔ)貼廉價(jià)購(gòu)建的房屋，需出售時(shí)，應(yīng)事先通知原補(bǔ)貼單位，一般應(yīng)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)。賣給其他購(gòu)買者時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行收益分配。

《房屋買賣物業(yè)管理糾紛訴訟》是“幫你打官司叢書”之一的“房屋買賣物業(yè)管理糾紛訴訟”專冊(cè)，具體包括了：商品房糾紛民事訴訟基本原理、手機(jī)短信在商品房買賣中的證明效力糾紛案、因房屋銷售面積不足而產(chǎn)生違約損害賠償爭(zhēng)議案、房屋買賣合同中逾期交房免責(zé)事由爭(zhēng)議案等方面的內(nèi)容。

“安居萬(wàn)事通”叢書包括《房屋買賣知識(shí)問(wèn)答》、《房屋租賃知識(shí)問(wèn)答》、《房屋中介知識(shí)問(wèn)答》、《家居裝修知識(shí)問(wèn)答》、《物業(yè)管理知識(shí)問(wèn)答》、《置業(yè)安居法律知識(shí)問(wèn)答》6冊(cè)，基本囊括了城市居民安居置業(yè)可能遇到的所有常規(guī)問(wèn)題。《房屋買賣知識(shí)問(wèn)答/寫給市民大眾的安居萬(wàn)事通叢書》以問(wèn)答的形式，按照房屋買賣發(fā)生的實(shí)際流程，從基礎(chǔ)知識(shí)、前期準(zhǔn)備、房屋購(gòu)買、購(gòu)房貸款、交房驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、糾紛處理等方面全面介紹了房屋買賣的相關(guān)知識(shí)，最后還用近20個(gè)房屋買賣糾紛案例來(lái)提示交易雙方在房屋買賣過(guò)程中常見(jiàn)的問(wèn)題和可能出現(xiàn)的糾紛。

《房屋買賣知識(shí)問(wèn)答/寫給市民大眾的安居萬(wàn)事通叢書》可為市民進(jìn)行房屋買賣時(shí)提供具體的指導(dǎo)，還可作為相關(guān)從業(yè)人員的操作指南。

立房屋買賣契約人：

買房人：

賣房單位：

雙方就下列房屋買賣達(dá)成協(xié)議，現(xiàn)簽訂房屋買賣契約如下：

1．房屋地址面積：

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┃　詳細(xì)地址　│　室號(hào)部位　│　房屋建筑面積　┃

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┃　│　│　平方米┃

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┃　│　│　平方米┃

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┃　│　│　平方米┃

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上開(kāi)房屋面積包括走道、扶梯間等公用部位分?jǐn)偟拿娣e。

2．本契約全部?jī)r(jià)款計(jì)人民幣：_____元

價(jià)款計(jì)算組成：_____，投調(diào)稅_____。

3．付款約定：簽約_____周內(nèi)付清

4．上開(kāi)房屋，在買房人交清價(jià)款和履行其他約定后，由賣房單位辦理房屋交付手續(xù)。買房人可持本契約和交付房屋手續(xù)及其他有關(guān)證件，向房屋所在區(qū)房管部門辦理申請(qǐng)房屋所有權(quán)登記或所有權(quán)移交手續(xù)，所需手續(xù)費(fèi)由買房人支付。

5．上開(kāi)房屋的基地及底層小院子，因土地屬于國(guó)有，僅供買房人使用。但必須服從城市建設(shè)規(guī)劃，按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅和土地使用費(fèi)。

6．買房人所購(gòu)的房屋，應(yīng)按國(guó)家房屋管理的規(guī)定使用，接受所在地區(qū)街道組織、房管部門的管理和指導(dǎo)。不得隨意亂拆亂改。走道、扶梯間等公用部位屬同幢住戶共同財(cái)產(chǎn)，不得隨意侵占，嚴(yán)禁亂搭亂建。

7．上開(kāi)房屋，在辦理交付手續(xù)之日起壹年內(nèi)，凡屬屋面漏水、外墻滲水和結(jié)構(gòu)性的質(zhì)量問(wèn)題，由賣房單位負(fù)責(zé)保修；凡屬買房人使用不當(dāng)或人為損壞，由買房人自行負(fù)責(zé)；保修期滿后全部由買房人自行負(fù)責(zé)維修。

8．其他約定：上述房產(chǎn)權(quán)自買方辦理完房產(chǎn)變更登記后歸買方所有。

本契約一式四份，雙方各執(zhí)兩份。

買房人：_____

賣房人：_____