廣州誠達物業(yè)服務管理有限公司

管理學基礎(chǔ)、物業(yè)信息管理、物業(yè)管理財稅基礎(chǔ)、物業(yè)管理實務、物業(yè)管理法規(guī)、房地產(chǎn)營銷管理、 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理、房屋構(gòu)造與維護管理、文秘管理與應用寫作、人力資源管理、公共關(guān)系學、 社區(qū)規(guī)劃與管理、合同管理、物業(yè)估價、商務物業(yè)管理、職業(yè)資格培訓綜合教程。

本專業(yè)培養(yǎng)適應社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)需要，德、智、體、美全面發(fā)展，掌握物業(yè)管理的基本理論、基本知識和基本技能，掌握物業(yè)管理的定性、定量分析方法，熟悉我國物業(yè)管理的有關(guān)方針、政策和法規(guī)以及國際工商管理的慣例和規(guī)則，具有較強的分析和解決物業(yè)管理實際問題能力的高級應用型專業(yè)人才。

物業(yè)合同：物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)請求人民法院確認合同（包括前期物業(yè)服務合同）或者其相關(guān)條款無效：

（1）物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托他人而簽訂的委托合同；

（2）物業(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務的，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取不久措施或者賠償損失等違約責任。

物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾即制定的服務細則，屬于物業(yè)服務合同的組成部分。

業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任。

物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)收取物業(yè)費。但需要注意的是：

（1）物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業(yè)主可以違規(guī)收費為由提出抗辯，業(yè)主還有權(quán)請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。

（2）經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)請求業(yè)主支付物業(yè)費。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)的規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未享受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務進行抗辯。

（3）業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。

業(yè)主大會按照《物權(quán)法》第76條的規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會有權(quán)請求解除物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主委員會有權(quán)請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金。物業(yè)服務企業(yè)不得拒絕退出、移交，并不得以存在事實上的物業(yè)服務關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義烏終止后的物業(yè)費。

我國傳統(tǒng)物業(yè)服務效率較為低下，運營過程不夠透明，許多業(yè)主對物業(yè)服務公司的滿意度較低。而物業(yè)服務行業(yè)市場的競爭主要表現(xiàn)在對顧客的全面爭奪，而是否擁有顧客取決于物業(yè)服務企業(yè)與顧客的關(guān)系，取決于顧客對物業(yè)產(chǎn)品和服務的滿意程度。顧客滿意程度越高，物業(yè)服務企業(yè)競爭力越強，市場占有率就越大，物業(yè)服務企業(yè)效益就越好，這是不言而喻的。物業(yè)服務企業(yè)應著力創(chuàng)造顧客價值，而創(chuàng)造顧客價值的關(guān)鍵是顧客滿意。

第一章 物業(yè)客戶服務理念

第一節(jié) 服務與物業(yè)服務

第二節(jié) 客戶服務管理

第三節(jié) 物業(yè)客戶服務

第二章 物業(yè)客戶滿意度調(diào)查

第一節(jié) 客戶滿意度調(diào)查概述

第二節(jié) 物業(yè)客戶滿意度調(diào)查

第三章 物業(yè)客戶服務團隊建設(shè)

第一節(jié) 物業(yè)客戶服務中心的設(shè)置

第二節(jié) 物業(yè)服務人員的職業(yè)素質(zhì)

第四章 物業(yè)客戶服務質(zhì)量管理

第一節(jié) 服務質(zhì)量概述

第二節(jié) 物業(yè)客戶服務質(zhì)量標準制定

第三節(jié) 物業(yè)客戶服務標準的實施與考核

第五章 物業(yè)客戶服務基本技能

第一節(jié) 傾聽的技巧

第二節(jié) 微笑的技巧

第三節(jié) 說話的技巧

第四節(jié) 肢體語言運用技巧

第六章 日常物業(yè)客戶服務

第一節(jié) 接待問詢和報修服務

第二節(jié) 業(yè)主服務檔案管理

第七章 入住服務

第一節(jié) 入住服務流程

第二節(jié) 搬遷入住

第八章 客戶裝修管理服務

第一節(jié) 裝修管理服務

第二節(jié) 裝修管理服務的相關(guān)文件

第九章 社區(qū)文化服務

第一節(jié) 營造物業(yè)社區(qū)文化氛圍

第二節(jié) 組織物業(yè)社區(qū)文化活動

第十章 物業(yè)客戶投訴的處理技巧

第一節(jié) 客戶投訴概述

第二節(jié) 物業(yè)客戶投訴的原因

第三節(jié) 物業(yè)客戶投訴的處理流程

第四節(jié) 物業(yè)客戶投訴的處理原則和方法

第五節(jié) 物業(yè)客戶投訴的處理技巧

第六節(jié) 各項投訴記錄表的填寫

第十一章 物業(yè)客戶心理服務

第一節(jié) 客戶心理活動與服務技巧

第二節(jié) 物業(yè)服務人員減壓技巧 2100433B

目 錄

第一章 總 則

第二章 前期物業(yè)服務管理

第一節(jié) 物業(yè)服務區(qū)域劃分

第二節(jié) 前期物業(yè)服務管理規(guī)定

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會籌備組

第二節(jié) 業(yè)主共同決定事項和業(yè)主大會

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第五節(jié) 其他規(guī)定

第四章 物業(yè)服務管理

第五章 物業(yè)的使用和維護

第六章 維修資金的使用和管理

第七章 法律責任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了構(gòu)建黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)服務管理體系，促進和諧社區(qū)建設(shè)，規(guī)范物業(yè)服務管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務管理及其監(jiān)督管理活動。

第三條 本條例所稱物業(yè)服務管理，是指業(yè)主選聘物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同約定，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等服務的活動。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第四條 本省將物業(yè)服務管理納入社區(qū)治理體系，遵循黨的領(lǐng)導、政府主導、社區(qū)協(xié)管、業(yè)主自治、各方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則。

第五條 充分發(fā)揮基層黨組織領(lǐng)導作用，街道、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）黨的基層委員會根據(jù)《中國共產(chǎn)黨章程》的規(guī)定，在社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人中，設(shè)立黨的基層組織，開展黨的活動。加強社區(qū)黨組織、居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人的指導和監(jiān)督。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導下的居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人等共同參與的議事協(xié)調(diào)機制，引領(lǐng)保障物業(yè)服務管理活動依法有序進行。

第六條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責全省物業(yè)服務管理活動的監(jiān)督管理工作，具體履行下列職責：

（一）宣傳貫徹物業(yè)服務管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策，依法制定本省物業(yè)服務管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）指導和監(jiān)督設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務管理工作；

（三）負責全省維修資金管理工作的指導和監(jiān)督；

（四）制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會籌備組產(chǎn)生運行辦法、首次業(yè)主大會表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務合同等示范文本和物業(yè)服務指導標準；

（五）建立健全業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員和物業(yè)服務工作人員培訓制度；

（六）建立健全物業(yè)服務管理公共服務平臺，并及時建立開通全省通用的業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)；

（七）指導物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范；

（八）實施物業(yè)服務管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責：

（一）宣傳貫徹執(zhí)行物業(yè)服務管理相關(guān)法律、法規(guī)、政策和制度；

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務人及其從業(yè)人員；

（三）指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)維修資金的籌集、管理和使用；

（四）組織對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會成員和物業(yè)服務工作人員開展培訓；

（五）指導街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實施與物業(yè)服務管理相關(guān)的工作；

（六）監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責任，監(jiān)督檢查建筑裝飾裝修等活動；

（七）指導、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會依法開展活動；

（八）落實物業(yè)服務管理方面的其他監(jiān)督管理職責。

第七條 縣級以上人民政府有關(guān)部門應當按照各自職責,做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、市場監(jiān)督管理部門負責實行政府指導價的物業(yè)服務收費政策的制定；

（二）公安機關(guān)負責監(jiān)督檢查治安管理等相關(guān)工作；

（三）民政部門負責指導社區(qū)居民委員會、村民委員會發(fā)揮對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人的指導和監(jiān)督作用；

（四）應急管理部門負責消防和其他應急救援工作，消防救援機構(gòu)負責具體實施；

（五）衛(wèi)生健康部門負責突發(fā)公共衛(wèi)生事件的預防和應對處置；

（六）自然資源部門負責對違反規(guī)劃建筑的認定；

（七）生態(tài)環(huán)境部門負責監(jiān)督檢查污染環(huán)境的行為；

（八）城市管理綜合執(zhí)法部門負責依法查處違規(guī)搭建，損壞綠地，任意涂寫刻畫、貼掛廣告等影響城市市容環(huán)境的行為；

（九）市場監(jiān)督管理部門負責監(jiān)督檢查價格公示、違規(guī)收費、特種設(shè)備安全、市場計量等行為；

（十）人民防空部門負責查處破壞、侵占人民防空工程設(shè)施的行為，監(jiān)督檢查使用單位履行人民防空工程設(shè)施維護管理責任；

（十一）水、電、氣、暖、通信等公共服務監(jiān)管部門負責做好相關(guān)監(jiān)督檢查工作；

（十二）其他有關(guān)部門按照各自職責，做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府應當建立健全物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違法行為投訴舉報制度，并公布統(tǒng)一的投訴舉報電話，依法及時處理物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的相關(guān)違法行為。

第八條 街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府以及其他承擔政府基層管理職能的機構(gòu)，組織、指導和協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)服務區(qū)域業(yè)主大會的成立，業(yè)主委員會的選舉和換屆、物業(yè)管理委員會的組建；指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會依法履行職責；協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)服務管理以及物業(yè)服務管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

社區(qū)居民委員會或者村民委員會在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下做好物業(yè)服務管理的相關(guān)工作。

第九條 省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當建立健全物業(yè)服務信用評價制度，制定統(tǒng)一的信用評價標準，開展物業(yè)服務優(yōu)質(zhì)項目評定，完善全省統(tǒng)一的物業(yè)服務信用信息平臺，與全國公共信用信息共享平臺（陜西）實現(xiàn)互聯(lián)互通。

第十條 縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當完善物業(yè)服務信用分級分類監(jiān)管體系，按照不同的信用狀況對物業(yè)服務人實行分級分類和差異化監(jiān)管。

鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會根據(jù)物業(yè)服務信用分級分類情況選聘物業(yè)服務人。

第十一條 物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務人及其從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務人及其從業(yè)人員的合法權(quán)益。

縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當指導物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會依法制定行業(yè)規(guī)范，編制行業(yè)服務標準，逐步建立健全服務質(zhì)量評價體系，推動物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展。

鼓勵物業(yè)服務人加入物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。

第十二條 物業(yè)服務人應當向社會作出信用承諾。

物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當建立健全行業(yè)信用承諾制度，完善信用信息采集、共享機制，將嚴重失信行為記入會員信用檔案。鼓勵物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會與有資質(zhì)的第三方信用服務機構(gòu)合作，開展物業(yè)服務人信用等級評價。

第十三條 設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）人民政府和公有住房出售單位應當推進住房制度改革，對不符合物業(yè)服務管理條件的居住區(qū)進行治理，完善市政、公用和生活服務設(shè)施，使其滿足實施物業(yè)服務管理的條件。

鼓勵社會力量參與老舊小區(qū)的改造和服務。老舊小區(qū)改造后，可以選擇聘請物業(yè)服務人服務、居民自主管理或者社區(qū)黨組織與居民委員會或者村民委員會協(xié)同管理的模式。

第二章 前期物業(yè)服務管理

第一節(jié) 物業(yè)服務區(qū)域劃分

第十四條 物業(yè)服務區(qū)域的劃分應當考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對獨立、便于服務的原則劃定，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十五條 物業(yè)服務區(qū)域按照下列標準進行具體劃分：

（一）按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務區(qū)域；

（三）不同物業(yè)服務區(qū)域地理上自然相連的，可以合并為一個物業(yè)服務區(qū)域。

第十六條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)服務管理的，建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，持建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出劃分物業(yè)服務區(qū)域的申請。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當自受理之日起三十日內(nèi)，在征求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并書面告知建設(shè)單位。

建設(shè)單位對物業(yè)服務區(qū)域劃分有異議的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府確定。

第十七條 已投入使用、尚未劃分物業(yè)服務區(qū)域或者已劃分的區(qū)域確需調(diào)整的，依照本條例第三十八條規(guī)定程序形成共同意見后，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，依照本條例第十五條規(guī)定的劃分標準，確定物業(yè)服務區(qū)域并公示。

第十八條 新建物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：

（一）建筑面積三十萬平方米以下的，按建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)服務用房建筑面積的百分之五十。建設(shè)單位應當對物業(yè)服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自處分物業(yè)服務用房。

法律、法規(guī)對物業(yè)服務用房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十九條 建設(shè)單位在申請商品房預售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時，應當提供物業(yè)服務用房面積和位置，并在商品房預售或者銷售時予以公示。

設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和位置，業(yè)主有權(quán)查詢。

第二節(jié) 前期物業(yè)服務管理規(guī)定

第二十條 前期物業(yè)服務是指建設(shè)單位通過招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人，在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)進行的物業(yè)服務活動。

第二十一條 建設(shè)單位應當在申請《商品房預售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下通過招標方式選聘前期物業(yè)服務人。建設(shè)單位在招標過程中應當聽取當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)協(xié)會的意見和建議。

投標人少于三個或者物業(yè)服務區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人。

第二十二條 建設(shè)單位應當在房屋銷售之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。

臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及其他物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等具有約束力。

第二十三條 建設(shè)單位應當在房屋銷售時將臨時管理規(guī)約向房屋買受人明示，并予以說明。

房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十四條 建設(shè)單位應當提供前期物業(yè)服務開辦費，用于購買物業(yè)辦公用品、開展服務必要的工具、器具、設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務人使用。

第二十五條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會與新物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第二十六條 建設(shè)單位和物業(yè)服務人辦理物業(yè)承接手續(xù)時，應當在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，共同對物業(yè)服務區(qū)域的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗，并公開承接查驗結(jié)果。物業(yè)服務人應當將共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量以及質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應當及時處理并組織物業(yè)服務人復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的，不得承接。

第二十七條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）建筑物及其附屬設(shè)施質(zhì)量保修文件和使用說明文件；

（四）物業(yè)服務區(qū)域劃分的相關(guān)文件；

（五）物業(yè)服務所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設(shè)施已投入使用，上述資料未移交的，應當及時移交；資料不全的，應當補齊。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，將上述資料向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料及時移交業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主和業(yè)主大會籌備組

第二十八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

本條例所稱業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)绒D(zhuǎn)移所有權(quán)的行為并已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分、共用設(shè)施設(shè)備享有權(quán)利、承擔義務，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的專有部分，其對共有部分、共用設(shè)施設(shè)備享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第二十九條 業(yè)主依法享有下列權(quán)利：

(一)參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使投票權(quán)；

(二)選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權(quán)；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作和物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

(四)對共有部分、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有資金使用管理的知情權(quán)、決定權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(五)就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同及其他物業(yè)服務事項提出意見和建議；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十條 業(yè)主應當依法履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等方面的法律、法規(guī)；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法作出的決定；

（三）依照物業(yè)服務合同約定繳納物業(yè)費；

（四）依照規(guī)定繳納維修資金；

（五）配合物業(yè)服務人實施物業(yè)服務以及配合物業(yè)服務人執(zhí)行政府依法實施的應急響應預案和其他管理措施；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第三十一條 一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

第三十二條 物業(yè)服務區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：

（一）房屋出售并交付的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付滿兩年的，且房屋出售并交付的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第三十三條 物業(yè)服務區(qū)域符合本條例第三十二條規(guī)定的，建設(shè)單位應當在三十日內(nèi)書面告知縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公告。建設(shè)單位應當同時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料：

（一）物業(yè)服務區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

（六）物業(yè)服務用房配置確認資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府自收到前款資料六十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組?？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當予以指導和協(xié)助。

建設(shè)單位未履行告知義務或者無法確定建設(shè)單位的，物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)二十名以上業(yè)主可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出成立業(yè)主大會的申請，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在三十日內(nèi)予以核實，符合條件的，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第三十四條 業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織、居民委員會或者村民委員會等代表組成?；I備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。

業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生；業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

業(yè)主大會籌備組成員名單應當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十五條 建設(shè)單位及物業(yè)服務人應當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供成立業(yè)主大會必須的文件資料，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)提供相應的人力、場地支持等保障措施。

第三十六條 業(yè)主大會籌備組應當依法履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份和專有部分面積，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）承擔召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款規(guī)定的內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三十七條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。因特殊情況未能在九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議的，可以延長三十日。

業(yè)主大會籌備組應當自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起，向業(yè)主委員會移交本條例第三十三條規(guī)定的資料，并終止活動。

第二節(jié) 業(yè)主共同決定事項和業(yè)主大會

第三十八條 業(yè)主共同決定事項，可以采取召開業(yè)主大會會議的方式，也可以以書面征求意見等其他方式進行。下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第（六）項至第（八）項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

本條規(guī)定中的專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。

第三十九條 業(yè)主大會會議投票表決應當為實名投票。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，但應當出具書面委托書，并載明委托事項。業(yè)主大會會議可以采用現(xiàn)場討論或者書面征求意見的方式，也可以通過業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等互聯(lián)網(wǎng)方式進行。

業(yè)主大會會議采用書面方式征求意見的，業(yè)主應當實名簽署意見，并由業(yè)主委員會將征求意見的結(jié)果在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

第四十條 管理規(guī)約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主及其他物業(yè)使用人、物業(yè)服務人等具有約束力。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

第四十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組建和成員任期等事項作出約定。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約約定的其他事項。

業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會會議十五日前，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并以適當方式告知全體業(yè)主，但前款第（二）項規(guī)定的情形除外。

第四十二條 業(yè)主委員會不按規(guī)定履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，業(yè)主可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會負責并報告工作，在社區(qū)黨組織的指導下開展工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務的實施情況；

（二）代表業(yè)主與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第四十四條 業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。

業(yè)主委員會成員人數(shù)為單數(shù)，其任期除議事規(guī)則另有規(guī)定外一般為三年，可以連選連任。

業(yè)主委員會成員的具體人數(shù)等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第四十五條 經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責處理業(yè)主委員會日常事務；也可以聘請法律、會計、評估等第三方機構(gòu)和人員提供專業(yè)化服務。上述所需費用在業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。

第四十六條 業(yè)主委員會成員應當是本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀守法、公道正派、熱心服務、責任心強、具有一定的公信力和組織能力；

（三）履行業(yè)主義務，未拖欠維修資金；

（四）本人、配偶及其近親屬未在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人處任職；

（五）其他可能存在影響公正履行業(yè)主委員會成員職責的情形。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責指導業(yè)主委員會的選舉換屆工作，加強對業(yè)主委員會的人選推薦和審核把關(guān)。

社區(qū)黨組織引導和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)主委員會成員，通過法定程序擔任業(yè)主委員會成員。

鼓勵符合條件的社區(qū)黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員；鼓勵黨代表、人大代表和政協(xié)委員參選業(yè)主委員會成員，發(fā)揮模范帶頭作用。

第四十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門進行備案，備案時應當提交下列材料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會的會議記錄和會議決定；

（三）業(yè)主委員會成員名單及其基本情況。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當在收到上述材料后五日內(nèi)出具備案回執(zhí)。

業(yè)主委員會收到備案回執(zhí)后，應當將備案情況告知物業(yè)服務人，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

備案事項發(fā)生變更時，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告原備案單位，并告知物業(yè)服務人。

業(yè)主委員會持備案回執(zhí)和備案的相關(guān)資料到街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開具業(yè)主委員會印章刻制證明。

第四十八條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）接受本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人及其利害關(guān)系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人的業(yè)務或者推薦他人到該物業(yè)服務人處工作；

（三）其他可能妨礙公正履行職務或者損害業(yè)主利益的行為。

街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當對業(yè)主委員會及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對于業(yè)主委員會及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應當及時制止和通報全體業(yè)主，并向業(yè)主大會提出撤銷業(yè)主委員會成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會的建議。

第四十九條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員資格自然終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）因健康原因無法履行職責的；

（三）被判處刑罰失去人身自由的；

（四）其他原因喪失履行職責能力的。

第五十條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主共同決定，其業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）不履行業(yè)主委員會成員職責或者無正當理由三次缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴重的；

（三）違反本條例第四十八條規(guī)定的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務人處任職的；

（六）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的。

第五十一條 業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業(yè)主委員會成員從委員中推選副主任。業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告成員的變更情況。

業(yè)主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

第五十二條 業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委托的副主任召集。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，召開首次會議。業(yè)主委員會會議至少每季度召開一次，管理規(guī)約中另有約定的，從其約定。

經(jīng)三分之一以上成員提議，主任應當召集業(yè)主委員會會議。主任或者受委托的副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議。

第五十三條 業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)服務管理公共事項，應當于會議召開三日前，以書面形式向社區(qū)居民委員會或者村民委員會通報會議議程，聽取其意見和建議；并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

第五十四條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，未出席會議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等方式參與表決；業(yè)主委員會會議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體參會成員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)將會議情況以及決定事項在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第五十五條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面向街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府報告，并在其指導下召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在社區(qū)居民委員會或者村民委員會的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會不能正常開展工作的，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指導下，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織，社區(qū)居民委員會或者村民委員會協(xié)助，召開業(yè)主大會臨時會議，對業(yè)主委員會進行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會成立后十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促移交。

第五十六條 占總?cè)藬?shù)五分之一以上的業(yè)主聯(lián)名，可以向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會成員的建議。業(yè)主委員會應當在收到罷免建議之日起三十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主委員會收到罷免建議之日起三十日內(nèi)未組織召開業(yè)主大會臨時會議的，提出罷免建議的業(yè)主可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其三十日內(nèi)組織召開；逾期仍未召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開臨時業(yè)主大會。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第五十七條 物業(yè)管理委員會是業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立前的過渡性機構(gòu)，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的指導下組建。物業(yè)管理委員會組織業(yè)主共同決定物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的事項，代行本條例規(guī)定的業(yè)主委員會的職責，推動符合條件的物業(yè)服務區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

本條例對物業(yè)管理委員會相關(guān)事項沒有規(guī)定的，適用本條例關(guān)于業(yè)主委員會的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理委員會組建、運行、解散、職責以及監(jiān)督管理等具體辦法由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定。

第五十八條 有下列情形之一的，業(yè)主可以申請組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在本條例第三十七條規(guī)定的期限內(nèi)召開業(yè)主大會會議的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第五十九條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府代表、社區(qū)黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表擔任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會持街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第六十條 物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上的成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。

　　會議應當有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表成員參加，業(yè)主代表成員不能委托代理人參加會議。

　　物業(yè)管理委員會會議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。會議結(jié)束后三日內(nèi)，物業(yè)管理委員會應當將會議情況以及決定事項在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十五日。

第六十一條 物業(yè)管理委員會的任期一般不超過二年；超過二年的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府可以根據(jù)需要決定適當延長任期。

物業(yè)管理委員會應當在任期內(nèi)推動成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；任期屆滿仍未成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)黨組織重新組建物業(yè)管理委員會。

　　第六十二條 已召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者因物業(yè)服務區(qū)域調(diào)整、房屋滅失等原因物業(yè)管理委員會無存續(xù)必要的，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當在該事由發(fā)生之日起三十日內(nèi)解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第五節(jié) 其他規(guī)定

第六十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的決定，對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)服務管理無關(guān)的決定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第六十四條 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會超越職權(quán)作出的決定，或者作出與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)服務管理無關(guān)的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會成員擅自作出決定，侵害業(yè)主、物業(yè)服務人、第三方利益的，應當承擔相應的法律責任。

第六十五條 業(yè)主大會籌備組或者物業(yè)管理委員會組建所需經(jīng)費，由建設(shè)單位先行墊付；無法確定建設(shè)單位的老舊小區(qū)，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府墊付。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組建后，所墊付費用從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主共同決定，工作經(jīng)費從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出，不足部分由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的經(jīng)費使用情況，每年不得少于兩次以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，業(yè)主可以隨時查詢。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表成員發(fā)放工作津貼。

第四章 物業(yè)服務管理

第六十六條 一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)服務。

第六十七條 業(yè)主可以根據(jù)本條例第三十八條的規(guī)定，決定采用招標或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務人。

決定采用招標方式選聘物業(yè)服務人的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組織招標，并代表業(yè)主與中標的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。

決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當將兩家以上備選物業(yè)服務人的基本情況、擬簽訂物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，由業(yè)主共同決定。

第六十八條 物業(yè)服務合同應當包括下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務區(qū)域的基本情況；

（二）委托方和受托方的權(quán)利義務；

（三）物業(yè)服務事項、服務質(zhì)量等級和服務標準；

（四）物業(yè)服務費用、停車費等收費標準和收取辦法；

（五）物業(yè)服務區(qū)域的養(yǎng)護和維修；

（六）合同的期限、變更和解除；

（七）合同終止時物業(yè)資料、財物以及服務的交接；

（八）維修資金的管理和使用；

（九）物業(yè)服務用房的管理和使用；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他內(nèi)容。

物業(yè)服務人公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，視為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務人在履行好物業(yè)服務合同約定的服務事項基礎(chǔ)上，可以根據(jù)業(yè)主需要，提供物業(yè)服務合同約定之外的高品質(zhì)、多樣化服務，并按照市場價格收取服務費用。

物業(yè)服務人應當自與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第六十九條 物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同約定的服務質(zhì)量等級和服務標準提供下列服務：

（一）共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和經(jīng)營管理；

（二）共有部分和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，病媒生物防治，雨、污水管道的疏通，公共垃圾的收集、清運以及依法履行垃圾分類相關(guān)事項；

（三）公共綠化的養(yǎng)護和管理；

（四）公共秩序維護、安全防范等事項；

（五）車輛停放服務管理；

（六）維護道路暢通；

（七）物業(yè)檔案、資料管理；

（八）裝飾裝修服務管理；

（九）依照法律、法規(guī)規(guī)定公開服務、收費、經(jīng)營與收益等方面事項；

（十）依照法律、法規(guī)規(guī)定收集、保存和使用在物業(yè)服務過程中獲取的業(yè)主個人信息；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他事項。

物業(yè)服務人應當按照物業(yè)服務合同約定，維護物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務人應當及時采取合理措施制止和向有關(guān)部門報告，并協(xié)助處理。

物業(yè)服務人提供的服務達不到合同約定的等級和標準的，不得按照約定的等級和標準收取費用。物業(yè)服務人不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應當承擔的責任。

第七十條 物業(yè)服務人應當建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的下列物業(yè)服務檔案和資料：

　?。ㄒ唬┬^(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設(shè)施等共有部分、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修相關(guān)資料；

（五）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的其他資料。

第七十一條 物業(yè)服務人將物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第七十二條 物業(yè)服務收費應當遵循誠實守信、公平合理、質(zhì)價相符的原則，依照有關(guān)規(guī)定分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)服務的收費標準和形式，由業(yè)主與物業(yè)服務人依照國家和本省物業(yè)服務價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務人應當依照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務事項、服務質(zhì)量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

第七十三條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應當服務到最終用戶，并依法承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務人應當配合。

物業(yè)服務人接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關(guān)費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務人代收費用，不得因物業(yè)服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第七十四條 物業(yè)服務人應當制定物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)突發(fā)公共事件應急預案，并定期組織演練。發(fā)生突發(fā)公共事件時，物業(yè)服務人在采取應急措施的同時，應當及時向有關(guān)部門報告，并協(xié)助做好相關(guān)配合工作。

物業(yè)服務人應當定期進行安全檢查。發(fā)現(xiàn)事故隱患時，應當及時發(fā)出警示和采取處置措施，并向有關(guān)部門報告。

第七十五條 縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務人的應急職責納入突發(fā)公共事件應急響應機制。物業(yè)服務人應當在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的領(lǐng)導下做好相關(guān)應急保障工作。

物業(yè)服務人承擔應急保障工作的必要支出，縣級以上人民政府應當給予支持。

第七十六條 物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當組織業(yè)主共同決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務人。

決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前與物業(yè)服務人續(xù)簽物業(yè)服務合同。決定選聘新的物業(yè)服務人的，應當提前六十日書面通知原物業(yè)服務人；原物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域。合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，合同對通知期限另有約定的除外。

物業(yè)服務期限屆滿后，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人的決定，物業(yè)服務人繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。雙方當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

第七十七條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)，在縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督下，向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務人做好交接工作：

（一）業(yè)主共有的結(jié)余資金；

（二）本條例第二十七條第一款規(guī)定的資料；

（三）物業(yè)服務用房；

（四）本條例第七十條規(guī)定的檔案和資料；

（五）物業(yè)服務期間配置的屬于業(yè)主共用的設(shè)施設(shè)備；

（六）其他應當移交的資料和財物。

物業(yè)服務人不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第七十八條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者改變房屋外貌，在外墻體開設(shè)、擴大門窗；

（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備；

（三）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設(shè)施；

（四）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（五）違反有關(guān)規(guī)定制造、存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質(zhì)或者傳染病病原體等危險物質(zhì)；

（六）違反有關(guān)規(guī)定任意停放機動車和非機動車、私拉電線（纜）為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的；

（七）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（八）任意傾倒垃圾、堆放雜物、高空拋物；

（九）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的；

（十）違反噪聲污染防治法律、法規(guī)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的；

（十一）任意張貼、涂寫、刻畫、懸掛等；

（十二）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的其他行為。

發(fā)現(xiàn)有上述行為的，業(yè)主有權(quán)投訴、舉報。物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)部門，有關(guān)部門應當依法及時處理。

第七十九條 單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會及物業(yè)服務人的同意；物業(yè)服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的同意。

單位和個人應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。

第八十條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主或者使用人應當予以配合；相關(guān)業(yè)主或者使用人不予配合造成其他業(yè)主和物業(yè)服務人損失的，應當依法承擔賠償責任。

因維修養(yǎng)護共有部分、共用設(shè)施設(shè)備，造成相關(guān)業(yè)主的專有部分、專有設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

第八十一條 業(yè)主裝飾裝修房屋，應當遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的規(guī)定、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），并告知物業(yè)服務人。

物業(yè)服務人應當書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝修裝飾施工進行監(jiān)督。

業(yè)主違反房屋裝修裝飾規(guī)定、管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的，物業(yè)服務人應當予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害后果的，物業(yè)服務人應當報告有關(guān)部門依法處理；造成其他業(yè)主損失或者對公共利益造成損害后果的，責任人應當依法承擔賠償責任。

第八十二條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業(yè)主的需要。

占用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主共同決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等。決定收取機動車輛場地占用費的，收取的場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以委托物業(yè)服務人代為收取。

停車服務費收費標準，由業(yè)主與物業(yè)服務人按照國家和本省物業(yè)服務區(qū)域停車服務收費有關(guān)政策規(guī)定，在停車服務合同中約定。

機動車輛停放服務費、機動車輛場地占用費的收取標準應當在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公示。

第八十三條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應當按照設(shè)計文件在實地標注。

物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當優(yōu)先向業(yè)主出租，不得出售、附贈。

第八十四條 建設(shè)單位、物業(yè)服務人利用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當經(jīng)業(yè)主共同決定。所得收益在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。

建設(shè)單位、前期物業(yè)服務人利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益應當主要用于補充維修資金，并按季度補充維修資金，補充比例應當高于經(jīng)營收益的百分之五十。

利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第八十五條 業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對公共收益的收支情況進行審計。審計結(jié)果應當向全體業(yè)主公告，審計費用從公共收益中支出。

第六章 維修資金的使用和管理

第八十六條 建設(shè)單位和業(yè)主應當依照有關(guān)規(guī)定繳存維修資金。未按照規(guī)定繳存首期維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。建設(shè)單位、業(yè)主在申請不動產(chǎn)權(quán)登記或者抵押登記時，應當同時向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提供已足額繳納維修資金的相關(guān)憑證。

第八十七條 業(yè)主繳存的維修資金屬于全體業(yè)主所有；從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八十八條 維修資金的管理，實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當會同省財政部門對維修資金的繳存、使用、管理和退還等制定具體實施辦法。

業(yè)主大會成立前，維修資金由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定后，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理維修資金的，應當在銀行設(shè)立維修資金賬戶，接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督，并由業(yè)主委員會定期在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)顯著位置公示維修資金的管理和使用情況。單位和個人不得擅自挪用或者侵占維修資金。

第八十九條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要使用的，由物業(yè)服務人或者相關(guān)業(yè)主提出使用建議，經(jīng)業(yè)主共同決定后，依照維修資金管理相關(guān)規(guī)定，向縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請審核列支。

維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要使用的，由物業(yè)服務人提出使用方案，經(jīng)業(yè)主共同決定后，業(yè)主委員會依照維修資金管理相關(guān)規(guī)定，報縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審查通過后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知。

已售公有住房的維修改造，可以申請使用公有住房維修資金或者公有住房出售資金進行維修改造。

第九十條 發(fā)生下列危及人身財產(chǎn)、房屋使用安全等緊急情況，需要立即對物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行維修和更新、改造的，依照國家和本省應急使用維修資金的有關(guān)規(guī)定辦理。

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋頂、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運行中斷；

（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險；

（七）其他危及人身財產(chǎn)、房屋使用安全的緊急情況。

各地在遵循方便快捷、公開透明的原則下，可以根據(jù)本地實際情況進一步細化應急維修資金使用辦法。

第九十一條 未建立首期維修資金或者維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應當依照有關(guān)規(guī)定或者管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約），經(jīng)業(yè)主共同作出決定，及時補建或者再次籌集維修資金。

　　維修資金補建或者再次籌集的方式分為分期繳納和一次性繳納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項應當由業(yè)主共同作出決定。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應當指導、協(xié)調(diào)維修資金的補建或者再次籌集工作。

第九十二條 未建立維修資金或者已建立維修資金但續(xù)籌不足時，出現(xiàn)需要分攤維修費用的情形的，應當由維修涉及范圍內(nèi)共有或者共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有房屋專有面積承擔。

第九十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，結(jié)余的維修資金隨所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。房屋滅失的，結(jié)余維修資金應返還給繳存主體，繳存主體滅失的依照有關(guān)法律規(guī)定處理。

第七章 法律責任

第九十四條 違反本條例第十八條第一款規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)服務用房的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下罰款。

違反本條例第十八條第三款規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主共同決定，擅自變更位置、抵押、分割、轉(zhuǎn)讓或者改變物業(yè)服務用房用途的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主共同決定使用。

第九十五條 違反本條例第二十一條的規(guī)定，建設(shè)單位應當通過招標方式選聘物業(yè)服務人而未招標，或者未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以下罰款。

第九十六條 違反本條例第二十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未將備案后的臨時管理規(guī)約向房屋買受人明示并予以說明的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第九十七條 違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業(yè)服務區(qū)域共有部分、共用設(shè)施設(shè)備拒不處理，或者物業(yè)服務人明知查驗結(jié)果與竣工驗收資料不符仍然承接的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第九十八條 違反本條例第二十七條規(guī)定，建設(shè)單位未及時移交承接驗收資料的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位予以通報，并處一萬元以上十萬元以下罰款。

第九十九條 違反本條例第三十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定書面告知并報送相關(guān)資料的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

違反本條例第三十三條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府自收到書面告知六十日內(nèi)，未組織成立業(yè)主大會籌備組的，由有權(quán)機關(guān)責令限期改正；逾期未改正的，對負有責任的領(lǐng)導人員和其他直接責任人員依法給予處分。

第一百條 違反本條例第五十一條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會成員資格終止后，逾期不交回有關(guān)資料、印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令限期交回；逾期仍不交回的，處一千元以上五千元以下的罰款；造成損害后果的，依法承擔民事責任。

第一百零一條 違反本條例第七十條規(guī)定，物業(yè)服務人未按規(guī)定建立和保存與業(yè)主權(quán)益相關(guān)的物業(yè)服務檔案和資料的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對物業(yè)服務人予以警告，并處三千元以上三萬元以下罰款。

第一百零二條 違反本條例第七十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務人將其應當提供的物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，處委托合同價款百分之三十以上百分之五十以下的罰款；委托所得收益，應當用于物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主共同決定使用；給業(yè)主造成損害后果的，依法承擔民事責任。

第一百零三條 違反本條例第七十二條第三款規(guī)定，物業(yè)服務人未按規(guī)定公示相關(guān)事項的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責令限期改正，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。

第一百零四條 違反本條例第七十三條第三款規(guī)定，物業(yè)服務人在接受委托代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的，由縣級以上市場監(jiān)督管理部門責令限期改正，并退還已收取的費用。

第一百零五條 違反本條例第七十六條第二款規(guī)定，原物業(yè)服務人未按規(guī)定期限退出物業(yè)服務區(qū)域的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令其限期退出；逾期未退出的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。

第一百零六條 物業(yè)服務人違反本條例第七十七條第一款規(guī)定，未按規(guī)定期限移交有關(guān)資料和財物的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料和財物的，對物業(yè)服務人予以警告，并處一萬元以上五萬元以下罰款。

違反本條例第七十七條第二款規(guī)定，物業(yè)服務人損壞、隱匿、銷毀物業(yè)檔案、資料和財物的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令交回，并處五萬元以上十萬元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔民事責任。

第一百零七條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)有下列行為之一的，由有關(guān)部門按照下列規(guī)定予以查處：

（一）違反本條例第七十八條第一款第(一)項規(guī)定的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；改變房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗的，處一千元以上一萬元以下罰款；造成損害后果的，依法承擔民事責任。

（二）違反本條例第七十八條第一款第(二)項規(guī)定的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門給予警告并責令限期改正；擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；對個人處一千元以上一萬元以下罰款；有違法所得的，責令退還違法所得。

（三）違反本條例第七十八條第一款第(三)項規(guī)定的，由縣級以上人民防空部門依照人民防空相關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

（四）違反本條例第七十八條第一款第(四)項規(guī)定的，由縣級以上市場監(jiān)督管理部門責令限期改正，依照相關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

（五）違反本條例第七十八條第一款第(五)項規(guī)定的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（六）違反本條例第七十八條第一款第(六)項規(guī)定，違規(guī)停車堵塞消防通道的，由公安機關(guān)或者消防救援機構(gòu)依照相關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。違反規(guī)定私拉電線（纜）為電動車輛充電或者電動車輛進樓入戶充電的，由公安機關(guān)或者消防救援機構(gòu)責令改正；拒不改正的，處二百元以上一千元以下罰款。

（七）違反本條例第七十八條第一款第（七）項規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法部門依照《陜西省城鎮(zhèn)綠化條例》予以處罰。

（八）違反本條例第七十八條第一款第（八）項規(guī)定任意傾倒垃圾、堆放雜物，導致消防通道或者疏散通道被占用、堵塞、封閉的，由公安機關(guān)或者消防救援機構(gòu)責令限期改正；逾期拒不改正的，強制執(zhí)行，所需費用由違法行為人承擔，并對單位處五千元以上五萬元以下罰款，對個人處五百元的罰款。占用、堵塞、封閉其他共有部分的，由城市管理綜合執(zhí)法部門給予警告并責令限期改正；逾期拒不改正的，對單位處二千元以上二萬元以下罰款，對個人處二百元以上五百元以下罰款。

（九）違反本條例第七十八條第一款第（八）項規(guī)定高空拋物的，沒有造成損害后果的，由公安機關(guān)予以警告，處五百元以上五千元以下的罰款；造成損害后果的，依法承擔民事責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

（十）違反本條例第七十八條第一款第（九）項規(guī)定的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。

（十一）違反本條例第七十八條第一款第（十）項規(guī)定的，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。

（十二）違反本條例第七十八條第一款第（十一）項規(guī)定的，由城市管理綜合執(zhí)法部門依照《陜西省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理條例》予以處罰。

第一百零八條 違反本條例第七十九條規(guī)定，擅自占用、挖掘物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款，對個人處一千元以上一萬元以下罰款。

第一百零九條 違反本條例第八十三條第二款規(guī)定，將停車位出售、附贈的，由縣級以上人民防空主管部門責令限期改正，沒收違法所得；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第一百一十條 違反本條例第八十四條規(guī)定，擅自利用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正，給予警告，對單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款，對個人處一千元以上一萬元以下的罰款；經(jīng)營所得收益，應當用于物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分由業(yè)主共同決定使用。

第一百一十一條 違反本條例第八十六條規(guī)定，業(yè)主未提供繳存維修資金憑證，建設(shè)單位擅自將房屋交付使用的，由縣級以上住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由建設(shè)單位代業(yè)主履行交納維修資金的義務。

第一百一十二條 違反本條例第八十八條第二款規(guī)定，單位和個人擅自挪用或者侵占維修資金的，由縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門追回，給予警告，沒收違法所得，并處挪用或者侵占金額二倍以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百一十三條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務人不履行物業(yè)服務合同義務或者履行物業(yè)服務合同義務不符合約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，依法承擔民事責任。

業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付，并聽取業(yè)主意見；對于業(yè)主提出的合理意見，物業(yè)服務人應當及時予以解決；經(jīng)物業(yè)服務人催告，業(yè)主在合理期限內(nèi)無故仍不交納的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當督促其交納，物業(yè)服務人也可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第一百一十四條 國家工作人員在物業(yè)服務監(jiān)督管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由有權(quán)機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第一百一十五條 違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第八章 附 則

第一百一十六條 本條例中有關(guān)的專業(yè)用語含義：

（一）專有部分，是指門戶以內(nèi)業(yè)主使用的房間、陽臺、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位；

（二）專有設(shè)施設(shè)備，是指門戶以內(nèi)業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、供熱、燃氣的管道，電線以及水、電、氣戶表等設(shè)備；

（三）共有部分，是指屬于業(yè)主共有共用的房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；

（四）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣（天然氣）管道、消防設(shè)施、安防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體等設(shè)施設(shè)備；

（五）公共收益，是指公共區(qū)域的廣告收益、停車收益、租賃攤位收益、利用公共配套設(shè)施的經(jīng)營收入、部分通信運營管理費、因小區(qū)公共設(shè)施損壞所得賠償、物業(yè)服務用房等利用物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所取得的收益；

（六）老舊小區(qū)，是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務設(shè)施不健全的居住區(qū)（含單棟住宅樓）。

第一百一十七條 本條例自2021年10月1日起施行。