廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法

廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法

(穗公積金中心規(guī)字〔2021〕1號(hào))

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范住房公積金貸款管理，防范資金風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)租購并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《住房公積金管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第350號(hào)）及《貸款通則》（中國(guó)人民銀行令〔1996〕第2號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 廣州住房公積金個(gè)人購房貸款（以下簡(jiǎn)稱“住房公積金貸款”），是指廣州住房公積金管理中心（以下簡(jiǎn)稱“公積金中心”）委托商業(yè)銀行向符合貸款條件的住房公積金繳存職工發(fā)放的，用于在本市行政區(qū)域內(nèi)購買自住住房的貸款。

第三條 住房公積金貸款的辦理遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)、信用、依法合規(guī)的原則。

第四條 公積金中心負(fù)責(zé)全市住房公積金貸款的審批和管理。

經(jīng)市住房公積金管理委員會(huì)同意，公積金中心應(yīng)當(dāng)委托商業(yè)銀行（以下簡(jiǎn)稱“受托銀行”）辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)。

第二章 貸款對(duì)象和貸款條件

第五條 貸款對(duì)象是指按規(guī)定在本市或國(guó)內(nèi)其他城市公積金中心繳存住房公積金的職工。

第六條 繳存職工申請(qǐng)住房公積金貸款，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下條件：

（一）大陸居民具有中華人民共和國(guó)戶籍及有效居民身份證；臺(tái)港澳同胞具有來往內(nèi)地通行證或臺(tái)港澳居民居住證；享有中國(guó)永久居留權(quán)的外國(guó)人具有護(hù)照和外國(guó)人永久居留身份證；

（二）申請(qǐng)貸款時(shí)，本市戶籍職工連續(xù)足額繳存住房公積金1年以上（含），非本市戶籍職工連續(xù)足額繳存住房公積金2年以上（含）；異地繳存時(shí)間以及退役軍人在軍隊(duì)繳存時(shí)間可以和本市繳存時(shí)間合并計(jì)算;

（三）具備房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記部門所確認(rèn)的購房合同，并能辦理抵押、保證擔(dān)保手續(xù)；

（四）按規(guī)定支付購房首期房款；

（五）具有完全民事行為能力，信用良好，擁有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

（六）繳存的住房公積金優(yōu)先用于償還住房公積金貸款。

第七條 符合本市人才購房政策且持廣州市、區(qū)人才綠卡或人才綠卡副證的繳存職工申請(qǐng)住房公積金貸款的，享有本市戶籍繳存職工待遇。

第八條 公積金中心對(duì)由政府安置或自主擇業(yè)的軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部?jī)?yōu)先提供住房公積金貸款。

第九條 有以下情況之一的，不予貸款：

（一）所購住房建筑結(jié)構(gòu)為磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)的；

（二）所購房屋用途為別墅或非居住用房的；

（三）所購住房為獨(dú)立成棟住宅的；

（四）僅購買住房部分產(chǎn)權(quán)份額的（共有產(chǎn)權(quán)住房除外）；

（五）家庭購買第三套及以上住房的；

（六）申請(qǐng)人有未結(jié)清的住房公積金貸款記錄的；

（七）申請(qǐng)人已使用兩次住房公積金貸款的；

（八）申請(qǐng)人有以下情形之一的：

1.單筆貸款近5年累計(jì)逾期6期（含）以上；

2.單張貸記卡近2年累計(jì)逾期6期（含）以上；

3.貸記卡狀態(tài)為呆賬、凍結(jié)或止付；

4.貸款被劃分為次級(jí)、可疑或損失類；

5.被納入失信被執(zhí)行人名單的。

第十條 對(duì)以欺騙手段或提供虛假資料申請(qǐng)?zhí)崛”救俗》抗e金賬戶余額或申請(qǐng)住房公積金貸款的繳存職工，自申請(qǐng)之日起5年內(nèi)不得貸款；對(duì)以欺騙手段或提供虛假資料提取了本人住房公積金賬戶余額或騙取了住房公積金貸款的繳存職工，其全額退款5年后方可再申請(qǐng)住房公積金貸款。

第三章 貸款的額度、期限和利率

第十一條 個(gè)人住房公積金可貸額度應(yīng)同時(shí)符合下列要求：

（一）不高于公積金繳存賬戶余額×8 月繳存額×到退休年齡月數(shù)；

（二）不高于我市住房公積金貸款最高額度。該最高額度由市住房公積金管理委員會(huì)根據(jù)我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況確定后發(fā)布執(zhí)行；

（三）不高于購房總價(jià)款×（1－最低首付比例）。所購住房為一手房的，購房總價(jià)款以房屋買賣網(wǎng)簽合同價(jià)款為準(zhǔn)；所購住房為存量房（二手房）的，共有產(chǎn)權(quán)住房的購房總價(jià)款以房屋買賣合同約定的總價(jià)款為準(zhǔn)，其它住房的購房總價(jià)款以房屋買賣網(wǎng)簽合同價(jià)款與房屋核查（評(píng)估）價(jià)中的較低者為準(zhǔn)。最低首付比例按如下規(guī)定執(zhí)行，如國(guó)家、省、市有關(guān)政策調(diào)整的，以最新政策為準(zhǔn)：

1.購房人家庭無住房貸款（含商業(yè)性住房貸款和住房公積金貸款，下同）記錄且在本市無住房的，首付款比例不低于30%；

2.購房人家庭有已結(jié)清住房貸款記錄且在本市無住房的，購買普通商品住房購房首付款比例不低于40%，購買非普通商品住房首付款比例不低于70%；

3.購房人家庭無住房貸款記錄或者有已結(jié)清的住房貸款記錄，且在本市擁有1套住房的，購買普通商品住房購房首付款比例不低于50%；

4.購房人家庭在本市擁有1套住房且對(duì)應(yīng)的住房貸款未還清的，購買普通商品住房首付款比例不低于70%；

5.購房人家庭在本市擁有1套住房，購買非普通商品住房首付款比例不低于70%；

6.購房人家庭有1筆未結(jié)清住房貸款記錄的，購房首付款比例不低于70%；

7.普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

8.購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，首付比例參照購買商品住房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（四）根據(jù)貸款額度計(jì)算得出的每月住房公積金貸款還貸額不超過申請(qǐng)人家庭收入的50%。繳存職工收入按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：住房公積金繳存基數(shù)未達(dá)本市當(dāng)時(shí)繳存基數(shù)上限的，其個(gè)人收入以繳存基數(shù)為準(zhǔn)；繳存基數(shù)達(dá)上限的，其個(gè)人收入以其繳存基數(shù)和工資兩者之間的較高值為準(zhǔn)，工資以繳存職工在公積金中心登記的數(shù)額為準(zhǔn)。

第十二條 公積金中心和受托銀行通過人民銀行征信系統(tǒng)《個(gè)人信用報(bào)告》、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具的《個(gè)人名下房地產(chǎn)登記情況查詢證明》、住房公積金貸款記錄及面測(cè)、面談等形式的盡責(zé)調(diào)查認(rèn)定住房套數(shù)。上述信息如可通過信息共享獲取的，無需申請(qǐng)人提交。購房人不屬于同一個(gè)家庭的，住房套數(shù)按購房人各自所在家庭名下住房套數(shù)多的一方的套數(shù)計(jì)算。

第十三條 住房公積金貸款期限應(yīng)同時(shí)符合下列要求：

（一）貸款期限不超過30年；

（二）二手房貸款期限與樓齡之和不超過50年。公積金中心通過房地產(chǎn)主管部門確認(rèn)的房屋信息以及具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的房屋核查（評(píng)估）報(bào)告綜合判斷住房樓齡；

（三）貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人法定退休年齡后5年，且不得超過65歲；

（四）兩人或兩人以上購買同一住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，以貸款期限最長(zhǎng)的計(jì)算。

第十四條 住房公積金貸款利率按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整，于利率調(diào)整的次年1月1日起按新的利率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，不再另行通知。

第十五條 借款人申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購買住房所需房款時(shí)，可同時(shí)向受托銀行申請(qǐng)商業(yè)住房貸款。

第四章 貸款程序

第十六條 住房公積金貸款按以下程序辦理：

（一）公積金中心收取繳存職工申請(qǐng)貸款材料后，對(duì)有關(guān)情況進(jìn)行審核。材料齊全的予以受理；如材料不齊全的，通知繳存職工補(bǔ)充。公積金中心受理繳存職工貸款申請(qǐng)后，15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知繳存職工；

（二）經(jīng)公積金中心審核同意的貸款，由公積金中心、借款人等各方共同簽訂書面借款合同；

（三）借款人辦理完成擔(dān)保手續(xù)后，公積金中心委托受托銀行向借款人發(fā)放住房公積金貸款。

第五章 貸款擔(dān)保

第十七條 借款人申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，應(yīng)選擇使用抵押、保證方式之一為貸款提供擔(dān)保。

第十八條 采用抵押擔(dān)保方式的，須以所購住房作為抵押物，在申請(qǐng)放款前辦理完成不動(dòng)產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

第十九條 所購住房為預(yù)售房的，可由該開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保，直至該住房辦理完成不動(dòng)產(chǎn)抵押登記。保證人應(yīng)當(dāng)與公積金中心簽訂書面合同。

第六章 貸款償還

第二十條 公積金中心負(fù)責(zé)核算住房公積金貸款本息。

受托銀行負(fù)責(zé)按照公積金中心的指令進(jìn)行放款或扣款，并出具相關(guān)的憑證。

第二十一條 借款人應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的還款計(jì)劃、還款方式償還住房公積金貸款本息。

違反前款規(guī)定的，公積金中心可按照借款合同約定收取罰息。

第二十二條 借款人提前歸還住房公積金貸款的，應(yīng)征得公積金中心同意，并按有關(guān)規(guī)定辦理提前還款手續(xù)。

第七章 貸款監(jiān)督

第二十三條 借款人不符合住房公積金貸款條件或以欺騙手段違規(guī)獲得住房公積金貸款的，公積金中心調(diào)查核實(shí)后，有權(quán)按照借款合同約定依法解除借款合同，追回已發(fā)放的住房公積金貸款，構(gòu)成犯罪的，由公積金中心依法移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

第二十四條 因公積金中心、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、受托銀行玩忽職守而導(dǎo)致住房公積金貸款損失的，依照國(guó)家法律法規(guī)及省市有關(guān)規(guī)定追究責(zé)任人的法律責(zé)任。

本辦法自2021年6月9日起實(shí)施，有效期為5年。本辦法與國(guó)家、省、市住房公積金貸款政策不一致的，公積金中心將貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市住房公積金貸款政策?！稄V州住房公積金管理中心關(guān)于印發(fā)<廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法>的通知》（穗公積金中心規(guī)字〔2018〕2號(hào)）同時(shí)廢止。

一、制定背景

近年來國(guó)家、省、市出臺(tái)了一系列有關(guān)住房公積金貸款政策，原《廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱“原《實(shí)施辦法》”）的部分規(guī)定已不適應(yīng)新形勢(shì)和新要求。為防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，提高我市住房公積金公共服務(wù)水平，同時(shí)便于繳存職工全面掌握和了解我市住房公積金貸款政策，我中心立足“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”定位，結(jié)合有關(guān)單位和公眾意見，對(duì)現(xiàn)行住房公積金貸款主要規(guī)定進(jìn)行整合和修訂，形成《廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法》，（以下簡(jiǎn)稱“新《實(shí)施辦法》”）。

二、新《實(shí)施辦法》主要修訂內(nèi)容

（一）整合住房公積金貸款有關(guān)文件的原有規(guī)定內(nèi)容

為便于繳存職工全面掌握和了解我市住房公積金貸款政策，新《實(shí)施辦法》將分散在其他文件中的主要住房公積金貸款政策進(jìn)行整合。整合的主要內(nèi)容如下：

1.異地繳存時(shí)間以及退役軍人在軍隊(duì)繳存時(shí)間可以和本市繳存時(shí)間合并計(jì)算。（第六條第(二)款）

2.不予貸款情形，包括：家庭購買第三套及以上住房、申請(qǐng)人有尚未結(jié)清的住房公積金貸款、申請(qǐng)人信用記錄不符合要求。（第九條）

3.有關(guān)貸款額度的規(guī)定和收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。（第十一條）

4.住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。（第十二條）

5.貸款期限有關(guān)規(guī)定、樓齡判斷方法。（第十三條）

（二）新《實(shí)施辦法》與廣州現(xiàn)行住房公積金貸款政策相比的主要變化

1.支持人才引進(jìn)，在符合我市人才購房政策前提下，增加持人才綠卡副證或區(qū)人才綠卡的繳存職工申請(qǐng)住房公積金貸款的，享有本市戶籍繳存職工待遇。（第七條）

2.增加對(duì)轉(zhuǎn)業(yè)軍人優(yōu)先提供住房公積金貸款的規(guī)定。（第八條）

3.增加不予貸款情形，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。包括：房屋用途為別墅、房屋為獨(dú)立成棟住宅、僅購買住房部分產(chǎn)權(quán)份額（共有產(chǎn)權(quán)住房除外）。（第九條）

4.二手房貸款最長(zhǎng)期限參照其他公積金中心和商業(yè)銀行規(guī)定，由20年調(diào)整至30年，樓齡加貸款年限由不超過40年調(diào)整至50年。（第十三條第（一）（二）款）

三、相關(guān)問題解答

（一）在國(guó)內(nèi)其他城市公積金中心繳存住房公積金，在廣州購房并申請(qǐng)住房公積金貸款，需要額外提供什么材料？

答：根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于住房公積金異地個(gè)人住房貸款有關(guān)操作問題的通知》（建金〔2015〕135號(hào)）有關(guān)規(guī)定，除一般的貸款資料外，還需要提供繳存城市公積金中心出具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》。如繳存職工在廣東省內(nèi)其他城市繳存，廣州公積金中心可通過信息共享獲取上述證明的，不需要繳存職工提交。

（二）曾經(jīng)在異地或軍隊(duì)繳存公積金，申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)在廣州繳存，如需合并計(jì)算繳存時(shí)間，是否需要將異地或軍隊(duì)的公積金賬戶繳存余額轉(zhuǎn)移至本市？要額外提供哪些材料？

答：不需要轉(zhuǎn)移余額。除一般的貸款資料外，還需要提供繳存職工在異地或軍隊(duì)繳存公積金的明細(xì)。

（三）多人共同購房，其中一人申請(qǐng)住房公積金貸款，是否屬于第九條第（四）款“僅購買住房部分產(chǎn)權(quán)份額的（共有產(chǎn)權(quán)住房除外）”規(guī)定的不予貸款情形？

答：不屬于。

（四）第九條第（五）款“家庭購買第三套及以上住房的”中的“第三套及以上住房”怎么認(rèn)定？

答：按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則，以購房人家庭成員在全國(guó)各地不動(dòng)產(chǎn)登記部門的房屋登記記錄和公積金中心、銀行貸款記錄為準(zhǔn)。

（五）第九條第（六）款“申請(qǐng)人有未結(jié)清的住房公積金貸款記錄的”認(rèn)定范圍是本市還是全國(guó)？

答：全國(guó)。

（六）第九條第（七）款“申請(qǐng)人已使用兩次住房公積金貸款”認(rèn)定范圍是本市還是全國(guó)？

答：全國(guó)。

（七）申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，最低首付比例是多少？

答：最低首付比例按照國(guó)家、省、市的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。當(dāng)前有關(guān)規(guī)定如下：

(八)普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《廣東省建設(shè)廳關(guān)于確定我省普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（粵建房字〔2005〕58號(hào)），我省享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下。

舉例：小王購買的住房建筑面積為150平方米，套內(nèi)面積為130平方米，則其購買的住房為非普通住房。

（九）購買二手房時(shí)如何依據(jù)第十一條第（三）款計(jì)算住房公積金貸款可貸額度和應(yīng)支付的首付款？

答：舉例說明：假設(shè)小李未婚且單獨(dú)購房，申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，名下無房且無貸款記錄，依據(jù)當(dāng)前政策最低首付款比例為30%。其購買二手房時(shí)，房屋買賣網(wǎng)簽合同成交價(jià)為200萬元，核查（評(píng)估）價(jià)為190萬元。根據(jù)第十一條第（三）款，其住房公積金可貸額度不高于：190×（1－30%）=133萬元，需支付的首付款不低于：200-133=67萬元。最終可貸額度結(jié)合第十一條其他規(guī)定經(jīng)審核后確定。

（十）申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，可以合并計(jì)算配偶或者共同購房人的收入嗎？

答：申請(qǐng)人的配偶、共同購房人、共同購房人的配偶如在申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)在我市正常繳存住房公積金的，在計(jì)算家庭總收入時(shí)，可以合并計(jì)算其個(gè)人收入。繳存職工收入按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：住房公積金繳存基數(shù)未達(dá)本市當(dāng)時(shí)繳存基數(shù)上限的，其個(gè)人收入以繳存基數(shù)為準(zhǔn)；繳存基數(shù)達(dá)上限的，其個(gè)人收入以其繳存基數(shù)和工資兩者之間的較高值為準(zhǔn)，工資以繳存職工在公積金中心登記的數(shù)額為準(zhǔn)。

（十一）多人共同購房的，如何計(jì)算住房套數(shù)？

答：如購房人單獨(dú)購房或者同一個(gè)家庭的成員共同購房，則住房套數(shù)為家庭中所有成員（購房人本人、配偶、未成年子女）各自名下的住房套數(shù)之和；如果購房人不屬于同一個(gè)家庭的，住房套數(shù)按購房人各自所在家庭名下住房套數(shù)多的一方的套數(shù)計(jì)算。

案例1：A與配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下無住房?，F(xiàn)A與配偶共同買房，A個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款，則家庭住房套數(shù)為A、配偶、未成年子女各自名下住房套數(shù)之和，即兩套。當(dāng)前住房公積金貸款申請(qǐng)屬于購買家庭第三套住房，不符合貸款條件。

案例2：B與其朋友C名下各有一套住房，兩人的配偶和未成年子女均名下無房?，F(xiàn)B、C共同買房，B個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款。則計(jì)算家庭住房套數(shù)時(shí)，B家庭和C家庭住房套數(shù)均為一套。當(dāng)前住房公積金貸款申請(qǐng)屬于購買第二套住房。

案例3：D家庭名下無房，其朋友E家庭名下有2套住房?，F(xiàn)D、E共同買房，D個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款。則當(dāng)前住房公積金貸款申請(qǐng)屬于購買第三套住房，不符合貸款條件。

（十二）如何判斷所購住房的樓齡？

答：公積金中心通過房地產(chǎn)主管部門確認(rèn)的房屋信息以及具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的房屋核查（評(píng)估）報(bào)告綜合判斷住房樓齡。其中“房地產(chǎn)主管部門確認(rèn)的房屋信息”包括但不限于房屋買賣網(wǎng)簽合同、房產(chǎn)證、公積金中心通過信息共享從房地產(chǎn)主管部門獲取的信息等。

案例：小張2021年購買二手房并申請(qǐng)住房公積金貸款，公積金中心獲取的信息如下：網(wǎng)簽合同顯示建筑時(shí)間為1990年，房產(chǎn)證測(cè)繪時(shí)間顯示1998年，核查（評(píng)估）報(bào)告顯示樓齡21年，則公積金中心依據(jù)上述時(shí)間中最早的1990年認(rèn)定該套房屋樓齡為31年。

（十三）購買一手房申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，是否需要提供評(píng)估報(bào)告？

答：購買一手房（包括一手期房、一手現(xiàn)房）申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí)，不需要提供評(píng)估報(bào)告。

（十四）退休年齡如何認(rèn)定？

答：退休年齡依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定。一般情況下，退休年齡按照男性60歲，女性55歲計(jì)算。高級(jí)專家、機(jī)關(guān)事業(yè)單位縣處級(jí)女干部、具有高級(jí)職稱的女性專業(yè)技術(shù)人員等人員的退休年齡以國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。 2100433B

穗公積金中心規(guī)字〔2021〕1號(hào)

廣州住房公積金管理中心關(guān)于印發(fā)廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法的通知

各住房公積金繳存職工，各住房公積金貸款業(yè)務(wù)受托機(jī)構(gòu)：

《廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法》已經(jīng)廣州市住房公積金管理委員會(huì)審議通過，現(xiàn)予以印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

廣州住房公積金管理中心

2021年6月8日