淮安市住宅電梯安全條例簡介

立法歷程

2020年4月29日，淮安市司法局發(fā)布公告，將《淮安市住宅電梯安全條例（草案）》（征求意見稿）予以公布，公開征求意見。

2020年6月2日，淮安市司法局公開征求意見結(jié)果反饋，在征求意見期間，共收到5條意見建議。經(jīng)研究，采納了其中1條意見，其余4條意見未予采納。采納的意見為市鐵塔公司提出的，將征求意見稿第十條第四項(xiàng)修改為“在建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)，遵循“統(tǒng)籌共建、開放共享”原則，實(shí)現(xiàn)電梯井道、轎廂內(nèi)各電信運(yùn)營商移動(dòng)通信信號全覆蓋，并取得通信主管部門信號測試報(bào)告”，結(jié)合該意見，對相關(guān)條文作了修改。

2020年6月17日，市長陳之常主持召開市政府八屆第59次常務(wù)會議，聽取了《淮安市住宅電梯安全條例（草案）》制訂情況匯報(bào)。

2020年6月23日上午，市八屆人大常委會第三十四次會議舉行第一次全體會議，聽取市政府關(guān)于《準(zhǔn)安市住宅電梯安全條例(草案）》起草情況的說明。

2020年6月24日，淮安市人大常委會辦公室發(fā)布公告，指出2020年6月23日—24日，市八屆人大常委會第三十四次會議初次審議了市政府提請審議的《淮安市住宅電梯安全條例（草案）》。為了廣泛征求各界意見，更好地提高法規(guī)質(zhì)量，將該法規(guī)草案全文公布，公開征求意見建議。

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

《淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）已由淮安市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議于2019年10月25日通過，提請本次省人大常委會會議審議批準(zhǔn)?，F(xiàn)就相關(guān)情況作如下說明：

一、立法的必要性和依據(jù)

住宅物業(yè)管理事關(guān)廣大業(yè)主的幸福安居、社區(qū)的和諧穩(wěn)定?；窗彩凶≌飿I(yè)管理從1993年全面實(shí)施住房制度改革起步，二十多年以來，在維護(hù)人居環(huán)境、吸納社會就業(yè)、參與社區(qū)建設(shè)等方面發(fā)揮了積極作用。但是在業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)、公共收益分配、工程質(zhì)量保修、維修資金使用等方面還存在諸多突出問題，矛盾糾紛日益多發(fā)，社會關(guān)注度很高。為解決淮安市廣大業(yè)主日益增長的美好生活需要和物業(yè)管理發(fā)展不平衡不充分之間的矛盾，迫切需要通過地方立法為規(guī)范住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)提供法治保障。

《條例》制定的依據(jù)主要有：《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)和政策，借鑒了《南京市物業(yè)管理?xiàng)l例》《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》《常州市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等地方性法規(guī)。

二、《條例》制定過程

《條例》被列為淮安市人大常委會2019年立法項(xiàng)目后，淮安市人大常委會和市政府高度重視，切實(shí)做好立法各項(xiàng)工作。

一是認(rèn)真組織起草?！稐l例》2017年就列入了淮安市人大常委會的立法調(diào)研項(xiàng)目，兩年來，淮安市政府安排市住建局圍繞開展立法的必要性、緊迫性和可行性廣泛調(diào)研，積極學(xué)習(xí)外地立法經(jīng)驗(yàn)，并同步開展《條例》草案初稿的起草工作。開展正式立法后，市住建局及時(shí)成立起草工作班子，制定了工作方案，積極推進(jìn)起草工作。淮安市人大常委會環(huán)資城建委提前介入草案起草工作，積極了解草案起草中的重大問題，確保地方立法中人大主導(dǎo)作用的發(fā)揮。

二是廣泛征求各界意見?！稐l例》（草案）一審后，市人大常委會法工委認(rèn)真梳理研究常委會組成人員的審議意見；及時(shí)將條例草案通過淮安日報(bào)、市人大常委會和市政府網(wǎng)站等媒體公開發(fā)布，向全市征求意見；8月上中旬分別到全市每個(gè)縣區(qū)召開由業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)企業(yè)代表，相關(guān)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和居委會負(fù)責(zé)人，以及人大代表、政協(xié)委員等多方面人員參加的征求意見座談會，還到淮安市法院、檢察院、司法局等單位召開了5個(gè)專題座談會，聽取法官、檢察官、律師等專業(yè)人員意見。形成階段性修改成果后，都及時(shí)征求相關(guān)單位的意見。

三是深入推進(jìn)研討完善。多次組織召開由業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)企業(yè)代表，相關(guān)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道和居委會負(fù)責(zé)人，以及部分立法咨詢顧問、有關(guān)法學(xué)專家和熟悉物業(yè)管理工作的各方面業(yè)務(wù)骨干參加的研討會，對《條例》（草案）進(jìn)行廣泛深入的討論，進(jìn)行了10多天的集中修改，審慎提出多項(xiàng)修改意見建議，推進(jìn)《條例》修改建議更富有針對性和可操作性。10月13日至14日，專題與省人大常委會法工委有關(guān)處室進(jìn)行對接，對《條例》（草案）進(jìn)行進(jìn)一步的修改完善。10月18日，市人大法制委進(jìn)行了統(tǒng)一審議，之后提請淮安市人大常委會二審并表決通過。

三、《條例》的主要內(nèi)容

《條例》緊扣淮安實(shí)際，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，著力固化提升我市住宅物業(yè)管理的有效經(jīng)驗(yàn)和做法，圍繞當(dāng)前住宅物業(yè)管理中的重點(diǎn)問題進(jìn)行制度和措施設(shè)計(jì)，共八章95條，主要有以下內(nèi)容：

第一章總則，主要規(guī)定了立法目的、適用范圍、政府及部門職責(zé)、考核獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容。

第二章住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)，分為二節(jié)。第一節(jié)住宅物業(yè)管理區(qū)域，主要規(guī)定了住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分和調(diào)整要求、備案制度，為開展物業(yè)管理打好基礎(chǔ)。第二節(jié)共有物業(yè)主要規(guī)定了共有物業(yè)的內(nèi)容、登記和公告，物業(yè)服務(wù)用房的配置標(biāo)準(zhǔn)、移交等事項(xiàng)。

第三章管理組織形式，分為三節(jié)。第一節(jié)業(yè)主和業(yè)主大會，主要有業(yè)主界定、業(yè)主權(quán)利和義務(wù)、首次業(yè)主大會申請籌備、業(yè)主大會職責(zé)、業(yè)主大會會議制度等方面的內(nèi)容。第二節(jié)業(yè)主委員會主要規(guī)定業(yè)主委員會委員資格、產(chǎn)生、職務(wù)終止、罷免、遞補(bǔ)、改選，業(yè)主委員會備案、職責(zé)、換屆程序，以及業(yè)主委員會資料移交等事項(xiàng)。第三節(jié)主要對物業(yè)管理委員會成立條件、人員組成、會議召開等進(jìn)行了明確。

第四章物業(yè)管理服務(wù)，分前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與公共收益三節(jié)。其中，第一節(jié)主要就臨時(shí)管理規(guī)約制定、交付條件，以及物業(yè)共用部分共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)、查驗(yàn)資料移交、承接查驗(yàn)備案與公告等事項(xiàng)做出規(guī)定。第二節(jié)主要就物業(yè)服務(wù)合同簽訂、備案與公示、合同延續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)調(diào)整、應(yīng)急物業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁止行為、物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接確認(rèn)等事項(xiàng)做出規(guī)定。第三節(jié)主要就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公共收益及審議公告等事項(xiàng)做出規(guī)定。

第五章物業(yè)使用與維護(hù)，分物業(yè)使用、物業(yè)維護(hù)和老舊小區(qū)三節(jié)。其中，第一節(jié)主要規(guī)定了裝飾裝修、車位車庫、共用設(shè)施經(jīng)營、住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為等事項(xiàng)。第二節(jié)主要規(guī)定了物業(yè)保修金、保修和維修責(zé)任、住宅專項(xiàng)維修資金交存、應(yīng)急維修等事項(xiàng)。第三節(jié)主要是老舊小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)內(nèi)容。

第六章監(jiān)督管理提出了技術(shù)保障要求，推進(jìn)監(jiān)督管理“進(jìn)小區(qū)”，明確了街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)、行政主管部門和行業(yè)協(xié)會職責(zé)，以及協(xié)調(diào)會辦制度和人民調(diào)解等事項(xiàng)。

第七章法律責(zé)任，規(guī)定了違反本條例相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，加強(qiáng)對違法行為的剛性約束。

第八章附則規(guī)定了條例中的面積和業(yè)主人數(shù)、業(yè)主戶數(shù)計(jì)算方式及施行時(shí)間。

以上說明連同《條例》，請予審議。

（2019年10月25日淮安市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議通過 2019年11月29日江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準(zhǔn)）

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第一章　總則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好居住環(huán)境，促進(jìn)和諧文明社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行對住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建（構(gòu)）筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第三條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對住宅物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將住宅物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；制定扶持政策，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊小區(qū)、保障性住房等提供物業(yè)服務(wù)。

市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理住宅物業(yè)管理工作中的突出矛盾和問題。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理。有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，做好住宅物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條 市、縣（區(qū)）人民政府及其相關(guān)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）等可以通過購買服務(wù)等方式，引導(dǎo)法律、會計(jì)、工程監(jiān)理、評估、咨詢等第三方機(jī)構(gòu)參與住宅物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)。

鼓勵(lì)業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等委托第三方機(jī)構(gòu)開展項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估等活動(dòng)。

第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同的約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

第六條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善住宅物業(yè)管理工作獎(jiǎng)懲機(jī)制，定期進(jìn)行監(jiān)督檢查，并將住宅物業(yè)管理工作納入年度工作目標(biāo)責(zé)任考核。

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第二章　住宅物業(yè)管理區(qū)域與共有物業(yè)

第一節(jié)　住宅物業(yè)管理區(qū)域

第七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域。分期開發(fā)、兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)或者具有住宅和非住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)，配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域；能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的住宅物業(yè)管理區(qū)域。

已投入使用但尚未劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出住宅物業(yè)管理區(qū)域劃分方案，在征求相關(guān)業(yè)主意見后予以確定。

第八條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的住宅物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并將已備案的住宅物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

已劃定住宅物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

第九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域劃定后不得擅自調(diào)整。

住宅物業(yè)管理區(qū)域需要分立、合并的，應(yīng)當(dāng)依照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。

住宅物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整后，應(yīng)當(dāng)重新辦理住宅物業(yè)管理區(qū)域備案。

第二節(jié)　共有物業(yè)

第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場所屬于業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者依法屬于個(gè)人以外的其他綠地；

（四）建設(shè)單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設(shè)施設(shè)備；

（五）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十一條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進(jìn)行審核。物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積不低于本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上地下各類物業(yè)總建筑面積的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置；

（二）相對集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二層以下，配置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立通道；

（三）辦公區(qū)配置公共衛(wèi)生間，并配置獨(dú)立計(jì)量水、電表等設(shè)施，預(yù)設(shè)通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等端口；

（四）適度裝修。

分期開發(fā)建設(shè)的，在物業(yè)服務(wù)用房尚未交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)無償提供符合標(biāo)準(zhǔn)的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。

第十二條 物業(yè)服務(wù)用房竣工驗(yàn)收后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)無償移交，并接受物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）監(jiān)督。

建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)房銷售備案時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和建筑面積，不得將物業(yè)服務(wù)用房計(jì)入公攤面積。

業(yè)主委員會辦公、議事用房在物業(yè)服務(wù)用房中安排，具體位置由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

第十三條 建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)首次登記時(shí)應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，一并申請登記為業(yè)主共有，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載。

第十四條 新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示下列內(nèi)容：

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖；

（二）公共場所、共有綠地的面積和位置；

（三）地下室、底層架空層、天臺的面積及權(quán)屬；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（五）其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款所列內(nèi)容在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主長期公告。

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第三章　管理組織形式

第一節(jié)　業(yè)主和業(yè)主大會

第十五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的下列主體，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主：

（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋所有權(quán)的人；

（二）因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人；

（三）因合法建造取得房屋所有權(quán)的人。

尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，基于買賣、贈(zèng)與、征收補(bǔ)償協(xié)議等已經(jīng)合法占有房屋專有部分的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)。

第十六條 業(yè)主在住宅物業(yè)管理中，享有下列權(quán)利：

（一）接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地使用及收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十七條 業(yè)主在住宅物業(yè)管理中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照相關(guān)規(guī)定交納住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十八條 一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。業(yè)主大會由該住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主戶數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約之日起成立。

第十九條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會會議：

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的；

（二）住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

第二十條 符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送下列材料:

（一）住宅物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主公開聯(lián)名書面提出召開首次業(yè)主大會會議申請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)及時(shí)審核是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件，并在十個(gè)工作日內(nèi)予以答復(fù)。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查閱、復(fù)制相關(guān)材料，或者要求建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相關(guān)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第二十一條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位等委派人員共同組成；建設(shè)單位不委派人員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

第二十二條 籌備組中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)從具有完全民事行為能力、遵守臨時(shí)管理規(guī)約、履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主中產(chǎn)生。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組成員：

（一）本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任負(fù)責(zé)人的；

（二）索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的；

（三）不宜擔(dān)任籌備組成員的其他情形。

籌備組成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，應(yīng)當(dāng)退出籌備組。

第二十三條 籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)前按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)將籌備費(fèi)用交至街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶，用于業(yè)主大會的籌備。

籌備經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用管理辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第二十四條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容；

（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。未能按時(shí)完成籌備工作的，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）同意，可以延長，延長期限不超過三十日。

第二十五條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：

（一）制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）決定籌集和使用住宅專項(xiàng)維修資金；

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；

（七）決定利用共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；

（八）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會決定前款事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定表決。

第二十六條 業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，可以采用集體討論或者通過紙質(zhì)、手機(jī)信息、電子郵件等征求意見的方式召開。業(yè)主大會討論的事項(xiàng)需要表決的，應(yīng)當(dāng)采用紙質(zhì)實(shí)名投票表決；在滿足實(shí)名投票的條件下，可以采用電子信息技術(shù)手段投票表決。

業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。業(yè)主大會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。

第二十七條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議。

定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議：

（一）業(yè)主委員會認(rèn)為需要召開業(yè)主大會會議就特定事項(xiàng)作出決定的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件，需要業(yè)主大會作出決定的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不按照前款規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令限期組織召開；逾期不組織召開的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織業(yè)主召開。

除本條第三款第二項(xiàng)情形外，召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，同時(shí)報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。

第二十八條 業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責(zé)。一個(gè)住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過三十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實(shí)際情況組成。一個(gè)業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表履行下列職責(zé):

（一）在業(yè)主代表大會會議召開前，就會議議題征集本小組業(yè)主意見；

（二）主持業(yè)主小組會議，開展議事活動(dòng)；

（三）向業(yè)主委員會反映本小組業(yè)主的意見和建議；

（四）建立本小組工作檔案；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會會議不得委托他人；業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時(shí)業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表大會通過的決定與業(yè)主大會的決定具有同等效力，對全體業(yè)主具有約束力。

第二節(jié)　業(yè)主委員會

第二十九條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）選舉產(chǎn)生。業(yè)主大會成立時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者住宅專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正的；

（二）本人及其配偶、直系親屬在本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)擔(dān)任負(fù)責(zé)人的；

（三）正在被依法限制人身自由，或者正在被執(zhí)行刑事處罰的；

（四）不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。

業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員具體人數(shù)、任期以及是否實(shí)行差額選舉、差額比例等，由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

業(yè)主委員會實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，最多不超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

鼓勵(lì)推薦本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主中的先進(jìn)模范人物以及具有建設(shè)、管理、財(cái)經(jīng)、法律等方面專業(yè)知識的業(yè)主作為業(yè)主委員會委員候選人。

第三十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案：

（一）備案申請書；

（二）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決定的其他重大事項(xiàng)；

（四）業(yè)主大會會議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

備案材料齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明；備案材料不齊全的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自接受材料之日起五個(gè)工作日內(nèi)一次性書面告知需要補(bǔ)正的材料。

備案內(nèi)容發(fā)生重大變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)重新辦理備案。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會取得備案證明后，可以依法申請刻制印章、開立業(yè)主大會的銀行賬戶。

第三十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會決議、決定；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）組織編制物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、改造、更新的年度計(jì)劃和方案，提請業(yè)主大會審議；

（六）組織和監(jiān)督住宅專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（七）監(jiān)督管理業(yè)主公共收益及其使用；

（八）督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)費(fèi)用；

（九）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（十）協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的矛盾糾紛；

（十一）及時(shí)公開業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等規(guī)定應(yīng)該公開的事項(xiàng)；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)核實(shí)后其委員職務(wù)終止，由業(yè)主委員會予以公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）因疾病等原因喪失民事行為能力的；

（三）被依法限制人身自由，無法履行委員職責(zé)的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員職務(wù)終止，應(yīng)當(dāng)自終止之日起七日內(nèi)移交其使用保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物。

第三十三條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益；

（二）未妥善保管業(yè)主大會或者業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)收支相關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益；

（三）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄有關(guān)文件資料，或者拒絕提供業(yè)主有權(quán)查詢的文件、資料；

（四）以虛列支出、虛報(bào)賬目等方式挪用或者侵占業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金、公共收益等共有財(cái)產(chǎn)；

（五）索取或者非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬；

（六）利用職務(wù)之便少交或者不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、停車費(fèi)等相關(guān)物業(yè)費(fèi)用，或者向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，獲取不正當(dāng)利益；

（七）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主利益；

（八）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者住宅專項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形且未改正；

（九）打擊、報(bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴人或者舉報(bào)人；

（十）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會委員有前款情形之一的，由業(yè)主大會按照議事規(guī)則罷免其委員職務(wù)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)、協(xié)助。罷免業(yè)主委員會委員時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許其提出申辯并記錄歸檔。

第三十四條 業(yè)主委員會出現(xiàn)缺員，可以從候補(bǔ)委員中遞補(bǔ)。

業(yè)主委員會委員人數(shù)不足業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定委員總數(shù)二分之一或者低于法定最低人數(shù)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。

業(yè)主委員會拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，或者未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂或者解除合同的，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。

第三十五條 業(yè)主委員會在其任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆工作小組人員的構(gòu)成參照首次業(yè)主大會籌備組的人員構(gòu)成。

換屆期間，業(yè)主委員會不得召開業(yè)主大會對下列事項(xiàng)作出決定：

（一）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（二）調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（三）除管理規(guī)約規(guī)定情形之外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項(xiàng)。

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自換屆工作小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的財(cái)務(wù)賬簿憑證、業(yè)主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）保管。不按時(shí)移交的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期移交；拒不移交的，轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)協(xié)助移交。

物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所列資料、印章、財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三節(jié)　物業(yè)管理委員會

第三十七條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）多次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)期間，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)籌備成立；能夠選舉業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會在業(yè)主大會成立或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)公告解散，并向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）移交資料、印章、財(cái)物等。

第三十八條 物業(yè)管理委員會由業(yè)主以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、建設(shè)單位等委派人員組成。

物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九至十三人的單數(shù)。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于百分之六十，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會委員條件。物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔(dān)任；由非業(yè)主成員擔(dān)任的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔(dān)日常事務(wù)。

物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于十五日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)處理。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十九條 物業(yè)管理委員會會議由主任召集和主持；主任因故不能召集和主持的，應(yīng)當(dāng)指定一名副主任召集和主持。

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié)　前期物業(yè)管理

第四十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭星捌谖飿I(yè)管理。

建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定或者約定履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

第四十一條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市管理等相關(guān)行政主管部門制定住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)管理規(guī)約示范文本。建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)參照示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，并報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的臨時(shí)管理規(guī)約抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

在銷售物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將招標(biāo)和中標(biāo)有關(guān)資料報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將中標(biāo)備案材料抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

住宅建筑面積少于三萬平方米或者投標(biāo)人少于三人的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)前，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)共同對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。

進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以邀請物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參加。物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接到邀請后，應(yīng)當(dāng)派員參加。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中，可以聘請第三方機(jī)構(gòu)提供專業(yè)服務(wù)。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗(yàn)中不得惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益。

物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、消防、民防等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信（寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息）、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立的經(jīng)檢定合格的計(jì)量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老以及人民防空等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（四）道路、綠地、車位、車庫、物業(yè)服務(wù)用房和垃圾分類設(shè)施等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書；

（六）建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰；

（七）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期建設(shè)的，可以根據(jù)建設(shè)進(jìn)度，對物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付最后一期物業(yè)時(shí)，辦理住宅物業(yè)管理區(qū)域整體交接手續(xù)。

第四十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)二十日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）共用設(shè)施設(shè)備清單；

（五）業(yè)主名冊；

（六）房屋勘測成果報(bào)告；

（七）物業(yè)管理所需要的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長不超過二十日。

第四十六條 物業(yè)承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決辦法及時(shí)限、各方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等作出約定。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持有關(guān)材料到物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)備案相關(guān)資料抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接查驗(yàn)備案后三十日內(nèi)將下列情況在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

（一）承接查驗(yàn)時(shí)間、范圍；

（二）查驗(yàn)的事項(xiàng)及結(jié)果；

（三）存在問題、解決辦法及時(shí)限；

（四）需要公告的其他事項(xiàng)。

第四十八條 物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立檔案，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。前期物業(yè)服務(wù)合同期滿或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同期滿或者終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料，或者在業(yè)主委員會監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門予以指導(dǎo)、協(xié)助。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保存檔案資料，不得遺失、泄露業(yè)主信息資料，不得將業(yè)主信息資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動(dòng)。

第二節(jié)　物業(yè)服務(wù)合同

第四十九條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同市市場監(jiān)督管理部門制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第五十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者另行簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會選聘，并由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置長期公布。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)；

（二）違反物業(yè)服務(wù)合同約定，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、汽車停放費(fèi)、公共水電費(fèi)等捆綁收費(fèi)；

（三）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，超期收取費(fèi)用；

（四）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)；

（五）擅自拆除、損壞住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建（構(gòu)）筑物及其設(shè)施設(shè)備；

（六）擅自撤離或者拒不退出住宅物業(yè)管理區(qū)域；

（七）終止服務(wù)撤離時(shí)，拒不移交屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他情形。

第五十三條 占已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，對建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求第三方機(jī)構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行評估。第三方機(jī)構(gòu)由建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門組織當(dāng)事人隨機(jī)抽取第三方機(jī)構(gòu)。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門。

經(jīng)評估，物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門向社會公開。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿后，建設(shè)單位、業(yè)主大會未續(xù)聘或者未另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書面告知另一方和物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第五十五條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出或者物業(yè)服務(wù)合同期滿后，未有新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接項(xiàng)目的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫中選取應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同；未成立業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急備選庫中選取應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同的期限不得超過一年。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主按照法定程序重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

第五十六條 更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，會同有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀予以查驗(yàn)和確認(rèn)。

第三節(jié)　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與公共收益

第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則確定，按照國家和省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級物業(yè)管理行政主管部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布；每三年對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長不超過一年。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時(shí)，作出物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免承諾或者約定減免的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)全額支付減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式，具體方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

實(shí)行酬金制的，業(yè)主委員會預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金除支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金外，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請使用，據(jù)實(shí)列支，結(jié)余由業(yè)主享有，不足由業(yè)主承擔(dān)。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金應(yīng)當(dāng)建立專用賬戶，由業(yè)主委員會監(jiān)督管理。

實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會可以聘請第三方機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。

第六十條 在前期物業(yè)管理期間，原物業(yè)服務(wù)合同終止后，建設(shè)單位續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，雙方簽訂的合同不得損害業(yè)主權(quán)益。增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)征得占已交付物業(yè)的專有部分建筑面積百分之五十以上且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)百分之五十以上的業(yè)主同意。

第六十一條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的資源、能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。

屬于共用部分、共用設(shè)施設(shè)備使用的水電等費(fèi)用但未約定納入物業(yè)服務(wù)成本、也未經(jīng)合同約定交納主體的，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偅瑢I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。分?jǐn)偳闆r應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布，業(yè)主或者實(shí)際使用人應(yīng)當(dāng)按實(shí)交納分?jǐn)傎M(fèi)用。業(yè)主、實(shí)際使用人或者業(yè)主委員會對公布的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部分的服務(wù)。

第六十二條 利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得的汽車停放費(fèi)、廣告費(fèi)、場地使用費(fèi)、房屋出租費(fèi)等公共收益，由業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)等負(fù)責(zé)管理。公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)建賬、獨(dú)立核算。

業(yè)主大會成立前，公共收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主大會成立后，公共收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。

公共收益的收支情況應(yīng)當(dāng)至少每半年在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示一次，公示時(shí)間不少于十五日。業(yè)主委員會或者十名以上業(yè)主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，委托第三方機(jī)構(gòu)對公共收益收支情況進(jìn)行審計(jì)。

對公共收益的審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于十五日。審計(jì)費(fèi)用從公共收益中列支。

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第五章　物業(yè)使用與維護(hù)

第六十三條——第七十七條 （ 因篇幅限制，其內(nèi)容詳見江蘇省人大網(wǎng)站）

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第六章　監(jiān)督管理

第七十八條 ——第八十五條（ 因篇幅限制，其內(nèi)容詳見江蘇省人大網(wǎng)站）

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第七章　法律責(zé)任

第八十六條 ——第九十三條（因篇幅限制，其內(nèi)容詳見江蘇省人大網(wǎng)站）

淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例第八章　附則

第九十四條 本條例規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)、業(yè)主戶數(shù)，按照下列方式計(jì)算：

（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照商品房買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算；業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；

（三）業(yè)主戶數(shù)按照一個(gè)專有部分為一戶計(jì)算。

第九十五條 本條例自2020年3月1日起施行。

淮安市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會公告（第16號）

《淮安市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》已由淮安市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議于2019年10月25日通過，江蘇省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議于2019年11月29日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2020年3月1日起施行。

淮安市人民代表大會常務(wù)委員會

2019年12月16日