滬寧杭退房潮

降價幅度或超2008年

退房潮最初出現(xiàn)在杭州，透明售房網(wǎng)顯示僅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。自9月初，杭州出現(xiàn)首例樓盤降價前期業(yè)主要求退房以來，各種各樣因樓盤降價而引起的退房活動就一再上演。

此后，南京也出現(xiàn)了退房。南京市房管部門日前公布的10月份期房退房榜單顯示，10月份南京新增期房退房53套，創(chuàng)今年下半年以來單月期房退房 數(shù)量新高，上述期房退房的價格普遍比售樓處的價格要高。接著退房潮又蔓延至上海和太倉。“十一”長假過后，這兩個相鄰城市，也陸續(xù)出現(xiàn)了樓盤大幅降價后的 退房現(xiàn)象。

然而，上述退房要求將很難最終成為事實。2008年曾受理過多起退房官司的上海律師杜躍平說，開發(fā)商訂立的合同比三年前更加嚴密，購房者即使支付違約金，也未必能成功退房。這使得他今年雖然接到多個關于退房官司的咨詢電話，但真正受理的卻并不多。

2008年，杭州、南京、上海等地的價格調(diào)整幅度，往往只有8折和9折，選擇7折降價促銷的是極少數(shù)。但是，今年選擇7折降價銷售的樓盤數(shù)量，卻明顯要超過2008年。以杭州為例，首批降價的世茂首府，在9月3日打出了“裸降3500，均價8500元/平方米”的牌子，價格折扣達到了7折多。緊接著中海紫藤苑 自9月30日開盤后，目前已銷售70多套，根據(jù)當?shù)孛襟w報道該樓盤此次價格實際降幅在3500~5000元/平方米，折扣在7~8折之間。

和杭州的情況類似，太倉的榮御藍灣的降價幅度也超過20%。據(jù)售樓處介紹，此前該樓盤的銷售均價在7800多元/平方米，而在降價后，5800多元/平方米的價格就可以在該樓盤買房。上海也出現(xiàn)了類似的情況。上海長泰西郊別墅6.9折降價促銷和一家知名地產(chǎn)商旗下樓盤由原來2.6萬元/平方米，降至1.5萬元/平方米的消息，成為了最近上海樓市最搶眼的新聞。南京、嘉興等地部分樓盤也開始大幅降價。

上述地區(qū)樓盤大幅度降價，引發(fā)了大規(guī)模的業(yè)主維權。榮御藍灣在“十一”長假結(jié)束后，就有大規(guī)模前期業(yè)主到開發(fā)商集團總部“維權”，要求退房。上海同策咨詢機構江浙地區(qū)分析師肖云祥說，表面上風平浪靜的南京樓市，十月創(chuàng)造的今年下半年樓市退房新高，也和降價有關。購房者所退房屋幾乎都比目前的商品房報價高得多。

滬寧杭退房潮想要退房不容易

對前期業(yè)主來說，退房卻不是一件容易的事情。就在江浙一帶退房潮洶涌的時候，2008年上海最有名的退房律師杜躍平卻十分清閑。他說，目前接到的退房官司并不多，大多只是前期業(yè)主打來的咨詢電話而已。

據(jù)杜躍平介紹，現(xiàn)在前期業(yè)主要想退房，已經(jīng)沒有三年前容易了。經(jīng)過多輪樓市調(diào)控的洗禮，開發(fā)商的預售合同正變得越來越嚴密，甚至在支付了違約金以后，購房者也不能像過去那樣輕易退房。比如有的合同條款就約定，業(yè)主支付違約金后，仍然不能退房。

按照杜躍平的解釋，前期業(yè)主能否退房的關鍵是合同的相關條款，但很多業(yè)主簽訂的合同，并不能讓他們能夠順利退房，即使愿意為退房而支付違約金，

一家目前正在被業(yè)主要求退房的開發(fā)商證實了杜躍平的話，該開發(fā)商咨詢房地產(chǎn)專職律師后者告訴記者，現(xiàn)在一般的房產(chǎn)合同都沒有說給違約金就能無條 件退房這樣的條款的，在法律上開發(fā)商完全能拒絕客戶這樣的要求。此前，業(yè)內(nèi)分析人士張宏偉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前購房者要想退房，必須經(jīng)過開發(fā)商 同意。因此，真正得以退房的非常少。

中房信南京機統(tǒng)計顯示，南京大華錦繡華城90天的退換房次數(shù)達到85次，而整個南京10月份的退房卻只有53次。中房信相關工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這是因為業(yè)主在訂房時通常被允許退房，而正式簽訂了房屋預售合同后，就不太可能退房了。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)預售合同示范文本也顯示，合同約定購房者可以退房的條款不超過5處，只有房屋逾期交房、存在結(jié)構性質(zhì)量問題等，才有可能退房。而這些情況也部分存在選擇性條款，開發(fā)商可以在約定支付違約金的情況下不退房。

滬寧杭退房潮降價是把雙刃劍

雖然前期業(yè)主在目前的情況下，不容易退房。但是，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)還是擔心，這些前期業(yè)主在大規(guī)模交房后，可能上演新一輪的退房潮。因為，根據(jù)大多數(shù)商品房合同，在期房交房后，購房者依然可以以質(zhì)量問題為由，要求開發(fā)商退房。

事實上，業(yè)內(nèi)的這種擔心在過去的2005年和2008年樓市調(diào)控時，都曾有過。但隨著后市的復蘇，退房潮也一下子煙消云散。不過，在當前成交量 停滯不前的時候，開發(fā)商降價仍然是把雙刃劍，一旦降價不能提升交易量，市場觀望情緒進一步加劇，導致樓市長期看跌，可能促成更大規(guī)模的退房潮。

根據(jù)中房信此前的報告，目前開發(fā)商大規(guī)模的降價，大多情況下并不是因為本身的資金鏈原因，而是為了能夠在第四季度取得更好的業(yè)績，給股東和管理層一份好看的業(yè)績單。開發(fā)商之所以選擇以低價位產(chǎn)品入市吸引客戶，目的是迅速搶占市場，從而更有機會贏得局部先機?？梢钥闯觯壳伴_發(fā)商的價格戰(zhàn)，還僅僅處于熱身賽階段，真正大規(guī)模的降價或許還沒有開始。

“ 滬寧杭退房潮”是指當下長三角城市帶發(fā)生大規(guī)模退房現(xiàn)象。目前房地產(chǎn)市場，幾乎是2008年金融危機時的翻版，但開發(fā)商終于抵擋不住成交的低迷，紛紛以9折、8折，甚至更低的價格大面積降價促銷時，新一輪的退房潮也在上海、南京、杭州甚至太倉等長三角城市大規(guī)模爆發(fā)。

第一步買房人發(fā)出退房通知

買房人可通過掛號信、傳真或者電話的形式向開發(fā)商提出。因開發(fā)商責任導致退房，應由開發(fā)商承擔退房造成的損失，包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等；如購房合同中約定了退房的賠償標準，按合同約定處理，合同約定的賠償標準不足彌補損失的，可另行要求賠償；因購房者貸款申請未批準，合同雙方對付款方式不能協(xié)商一致等原因?qū)е峦朔康?，開發(fā)商無需承擔賠償責任。

第二步15天內(nèi)辦好各種手續(xù)

買房人提出退房要求后15日內(nèi)，開發(fā)商應當退還買房人已經(jīng)支付的全部房款，并且負責辦理買房人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未解除前，開發(fā)商應當代替買房人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。

第三步開發(fā)商退還房款

開發(fā)商應當在買房人發(fā)出退房通知后，將全部購房款返還給買房人，并且辦理完畢公積金管理機構或者貸款銀行的還款手續(xù)。

很顯然，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)進入了各個利益集團博弈的“深水區(qū)”。很多潛在購房者看到了房價松動的可能，正歡欣鼓舞地等待房價的實質(zhì)性拐點出現(xiàn)。也有些房產(chǎn)業(yè)主的利益開始受到觸動，退房潮在此背景下出現(xiàn)并不奇怪。很多“退房”只是一種姿態(tài)，其目的可能是希望影響決策層的決策。雖然這些“維權”業(yè)主未必有這樣的主觀目的，但在客觀效果上，他們在某種意義上起到了開發(fā)商對抗調(diào)控政策的“盾牌”的作用。

有的評論認為，退房潮將成為開發(fā)商的最后一道屏障。但這是否最后一道屏障還很難說。可以想象的是，房價每跌一寸，就可能有一部分在此價位入市的業(yè)主站起來加入“屏障”的行列。這些業(yè)主和包括開發(fā)商在內(nèi)的房地產(chǎn)相關行業(yè)的力量結(jié)合起來，力量顯然不容小覷。而更多的利益既得者可能還會通過更加隱蔽的辦法來影響決策層。所以，如果要堅持房產(chǎn)調(diào)控的成果，政策制定者可能需要有應對更多“屏障”的心理準備。

至于這次退房潮，究竟會成為房價拐點的前奏還是調(diào)控政策的尾聲，恐怕就取決于政策制定者在兩個利益群體之間的天平如何調(diào)節(jié)了。

在買賣過程中，由于違約方的不同及所處的階段不同，辦理退房的程序也不同。

退房手續(xù)定金階段

如果只付了定金，還未交首付，根據(jù)銷售合同，若購房者不履行 合同，無權要求返還定金，若開發(fā)商不履行合同，應雙倍返還定金。這個階段發(fā) 生的退款經(jīng)領導審批直接根據(jù)合同約定責任辦理即可。

退房手續(xù)預售登記階段

買賣雙方已到房地產(chǎn)主管機關做了預售登記，但房屋還未交付使用，這個階段如果一方想退房首先要與對方協(xié)商，如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。如果買賣雙方中一方違約，且達不成一致意見，那么主張解除合同的一方，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。如果雙方協(xié)商達不成退房協(xié)議，可直接向法院或仲裁機構起訴或申請仲裁。此外雙方還應到房地產(chǎn)登記主管機關辦理注銷預售登記手續(xù)。