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關(guān)注

來源：米框投資（id:mikuangtouzi） 作者：米蒼

2018年4月22日晚9點(diǎn)，有關(guān)部門的一次夜襲，海南島樓市徹底進(jìn)入拉閘停電模式。

全島限購(gòu)；

?？凇⑷齺喌仁?年社保，5年限售，70%首付；

所有項(xiàng)目禁止捂盤，全面保障供應(yīng)。

……

一個(gè)外銷占了80%以上的地方，一夜變天，需求瞬間巨量崩塌，著實(shí)是一次釜底抽薪的大空頭！

沒錯(cuò)，就是空頭。

降房?jī)r(jià)有兩大狠招：

1、立即疏散人口，沒有大城市戶口的，往10年去限，最終靠本土買買買，撐不住。

2、做不到第一點(diǎn)，那就開放土地供應(yīng)，猛勁兒供應(yīng)，每年800萬套，成本價(jià)公示加價(jià)5%的利潤(rùn)，搖號(hào)賣，徹底打掉上漲的預(yù)期。

HN島整了第一招，確實(shí)夠狠！

17年內(nèi)地N限后，來HN淘金的資深房產(chǎn)銷售張金，起初還有點(diǎn)不相信：“不會(huì)這么狠吧！一下子就卡死了，應(yīng)該會(huì)有個(gè)過渡期吧？”

當(dāng)夜他還勸未簽約的客戶，再等等具體執(zhí)行細(xì)則，或許還有轉(zhuǎn)機(jī)……

然而，當(dāng)他多次確認(rèn)這份大限文件標(biāo)明，公布之日即刻生效時(shí)，算是徹底領(lǐng)教了ZF干預(yù)的能量。

人性還在，交易清零。這盤游戲被一只有形的手瞬間宣告：OVER！

老張?jiān)撛趺崔k？該何去何從？

留下，交易清零，很明顯沒有買賣可做；

離開，內(nèi)地城市，N限還在那里耗著呢！

最終，他跟大家一起選擇了轉(zhuǎn)戰(zhàn)云南。

1

云南！云南！

海南之后，云南能順利接盤嗎？

從旅游資源的吸引力上來看，云南從人文到自然比海南旅游資源更為豐富，洱海、大理、麗江、昆明、西雙版納都是國(guó)內(nèi)國(guó)際大的旅游IP，絲毫不遜于海南的天涯海角。

這一點(diǎn)上，云南確實(shí)能夠與海南掰掰手腕。

▲云南旅游資源分布圖

但云南的短板在于交通的不便，多山的地形是其極大的發(fā)展限制性因素。所以要想富，就要先修路。

▲云南昆明遠(yuǎn)期高鐵網(wǎng)

按照規(guī)劃，近期到2020年，云南省鐵路營(yíng)運(yùn)里程將達(dá)到8000公里，高鐵營(yíng)運(yùn)里程1700公里。到2020年，云南省要實(shí)現(xiàn)全部州市通鐵路，滇中城市群通高鐵，經(jīng)濟(jì)人口大州市（300萬人以上的州市）及旅游重點(diǎn)區(qū)域通高標(biāo)準(zhǔn)鐵路的目標(biāo)。

遠(yuǎn)期，云南將構(gòu)建起覆蓋連接?xùn)|南亞、粵港澳城市群、川渝城市群、滬寧杭城市群等地的高鐵網(wǎng)絡(luò)，這是未來云南特別是昆明、西雙版納等熱點(diǎn)旅游城市崛起的底層基礎(chǔ)。

旅游資源成色不錯(cuò)，基礎(chǔ)交通也未來可期。

要接盤是不是還差點(diǎn)什么呢？

接盤人。

2

用生命在搶人

云南沒有新一線城市，最重要的核心城市昆明，GDP4800億，目前的排位41位，距離第一梯隊(duì)還很遠(yuǎn)。

雖然有人說成都、重慶、昆明是西南三雄，但昆明這一角確實(shí)有點(diǎn)落后。

當(dāng)人民日?qǐng)?bào)報(bào)道：新一線城市在用生命搶人時(shí)，背后其實(shí)是暗含著一個(gè)未來十年的大趨勢(shì)的。

一批強(qiáng)二線城市的崛起。

也就是二線城市拉近與一線城市之間落差的過程，而且這一趨勢(shì)會(huì)影響這些城市未來十年房?jī)r(jià)的去向。

也正是基于此，米筐智庫(kù)最近一直在暗示：

1、不要只盯著一線，人家底子厚，敢對(duì)土地財(cái)政說不，天天在攆人；

2、二線瘋搶人，土地又扣扣索索，100塊錢都不給的樣子，死活按著的壓力最大；

3、三四線這一波正在退潮，結(jié)束之后，會(huì)不會(huì)有結(jié)構(gòu)性行情呢？

每個(gè)人都有自己的答案。

現(xiàn)有的體制之下，公平二字非常重要：二線逐步拉近與一線的差距是公平；西部縮小與中部的距離也是公平。

總之，全國(guó)一盤棋上，區(qū)域落差要有一個(gè)逐步緩的結(jié)果。差距不能太大了，和中國(guó)的就業(yè)多層次一樣，區(qū)域發(fā)展也要有合理的多層次。

十九大關(guān)于主要矛盾的表述已經(jīng)講的很清楚了：人民對(duì)美好生活的需求與不平衡、不充分發(fā)展之間的矛盾。

什么是不平衡？什么是不充分呢？

因?yàn)榻煌ú槐?，制約了云南沒有完全發(fā)揮自身資源優(yōu)勢(shì)就是不充分；云南等中西部與東南沿海的差距過大就是不平衡。

搶人大戰(zhàn)中，云南的主要城市表現(xiàn)如何呢？

以昆明市規(guī)定為例，全日制高校、職業(yè)院校畢業(yè)生、具備專業(yè)技術(shù)職稱或技工資格人員、留學(xué)歸國(guó)人員，可以申請(qǐng)將戶口登記在實(shí)際居住社區(qū)的集體戶口，先落戶再擇業(yè)。具有博士學(xué)歷或正高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員，可以自愿選擇落戶地址，先落戶再擇業(yè)，其配偶、未成年子女、父母（含配偶父母）可以隨遷。

對(duì)比西安一個(gè)月整30萬的魄力，昆明整體上還屬于中規(guī)中矩，沒有成都和鄭州的龐大人口基礎(chǔ)，沒有長(zhǎng)沙、合肥的大尺度，在全國(guó)搶人一盤棋的形勢(shì)下，昆明在未來人口吸引方面仍有壓力。

搶人才是硬道理。

3

機(jī)會(huì)！還是坑？

當(dāng)大量海南中介涌入云南熱點(diǎn)區(qū)域，會(huì)不會(huì)帶來一波行情呢？特別是在其他地方都綁著的情況下，有概念的云南似乎隱隱約約要熱。

房產(chǎn)商的鼻子最靈。北京今年的房展會(huì)上，云南的樓盤推介搶占了以往大多數(shù)的海南樓盤展位，80個(gè)展位，近30個(gè)都是云南、廣西的度假盤，熱的不行。

2017年，云南對(duì)外銷售房產(chǎn)比例只占30%;而截至今年四月末，這個(gè)比例已經(jīng)突飛猛進(jìn)占到60%--特別是西雙版納和大理，外地購(gòu)房者能占到八成以上。

一線朋友圈房產(chǎn)大哥們開始分析：

1、云南度假盤你搶占的一定是最熱的旅游目的地，也就是吸引客戶半徑足夠大的城市，如昆明、麗江、大理、西雙版納等都是云南旅游度假的頭部資源；

2、買度假盤，要做好長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，因?yàn)槎燃俦P首先滿足的是你的度假需求，想賣還是得耗一些功夫的，很容易就做了房東；

3、需要有托管服務(wù)，在你不住的期間可以持續(xù)為你產(chǎn)生收益；

4、在云南大建高鐵網(wǎng)的趨勢(shì)下，樓盤要搭一搭高鐵的紅利。

▲云南洱海

老米向來膽子小且謹(jǐn)慎，看后不禁發(fā)出疑問：除了機(jī)會(huì)，有沒有其它不確定的坑？

有。

HN島 80% 以上都是外地客，云南也差不多。

這，又是一個(gè)純外地人玩的游戲。你接了開發(fā)商的盤，誰來接你的盤？

扒了扒最近6年的數(shù)據(jù)，云南人口凈流出是一直存在的，甚至嚴(yán)重程度超過了河南和四川。特別是小學(xué)生在校人數(shù)也是多年遞減。從近幾年的人口數(shù)據(jù)上來看，云南目前的經(jīng)濟(jì)還是很一般的。

本地人留不住，外地人傻錢多來接盤？多少有點(diǎn)不靠譜。

另外，與世界其它競(jìng)品城市相比，處于高原之上的云南跟菲律賓沿海和東南亞各國(guó)的一些地方相比緯度還是高了一些，偏冷一點(diǎn)，又不靠海，競(jìng)爭(zhēng)力并不算是很突出。

這就造成一個(gè)問題：萬一哪天開放了，云南在世界范圍內(nèi)的度假地對(duì)比之下能不能脫穎而出呢？

不好說。

如果再與當(dāng)?shù)厝丝趦袅鞒龅默F(xiàn)實(shí)疊加，可能就更不好辦了。

最后，當(dāng)海南的風(fēng)潮退去，一窩蜂流竄到云南，短時(shí)間內(nèi)的波動(dòng)又是否會(huì)觸及ZF穩(wěn)定的底線呢？

前車之鑒：海南，一分鐘解決戰(zhàn)斗！

從守規(guī)矩方面講，你永遠(yuǎn)無法知道，明天和意外哪個(gè)先來。

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