桓臺縣保障房投資建設(shè)有限公司

有人盼，有人嫌，這便是保障房的現(xiàn)狀。一方面近期各地陸續(xù)公布保障房建設(shè)年度任務(wù)，另一方面有媒體報道全國最大保障房社區(qū)因較低入住率成為一座“空城”的消息，圍繞保障房的話題再次引起各界熱議，空置現(xiàn)象受到前所未有的關(guān)注。

其實，空置現(xiàn)象的背后，凸顯的是保障房的系統(tǒng)管理問題。主管部門頂層制度設(shè)計的科學(xué)合理固然重要，但地方政府部門結(jié)合本地區(qū)客觀實際的積極探索更是不可或缺的重要推力，惟有二者結(jié)合，才能做到1月30日習(xí)近平總書記在中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第九次會議上強調(diào)的“要努力使各項改革舉措落地生根，確保各項改革取得預(yù)期成效、真正解決問題”。日前，被列為深圳市2015年住房保障重點改革項目之一的“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”（即購租偏遠地區(qū)的保障房，可適當(dāng)享受大戶型，確有需要，在以評估價支付超面積部分后，可以購租大戶型保障房），正是這一改革理念下的創(chuàng)新舉措。

中國房地產(chǎn)研究會住房保障和公共住房政策委員會秘書長、原住建部政策研究中心處長趙路興在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者專訪時分析稱，深圳作為以外來人口為主的移民城市，擬推行的兩種補償機制，實質(zhì)上是用市場手段破解保障房管理難的一種積極探索，意義深遠。

空置并非供大于求

寧夏81065套，北京10.5萬套，山東31.6萬套、內(nèi)蒙古24.2萬套，天津3萬套，湖南51.83萬套，江西23萬套，廣州1.37萬套……

河南2.66萬套，山東1.29萬套，海南9000多套，廣東1.15萬套，云南2.3萬套，陜西10萬套……

上述兩組數(shù)據(jù)是記者根據(jù)各地媒體公開報道搜集到的，前者是2015年新開工保障性安居工程建設(shè)任務(wù)；后者是各地保障性安居工程房屋空置數(shù)量。一邊是不斷開工新建的消息；一邊是不斷增加的空置量。媒體報道，包含公共租賃房3797套、限價商品房6253套的青島白沙灣保障房社區(qū)正在變?yōu)橐蛔粘?，公開銷售的限價房從2012年底至今，僅收到了不足200份申請。盡管隨后的官方回應(yīng)稱不存在此現(xiàn)象，但其提供的數(shù)字也顯示，目前受理的公租房申請僅有300份。在其他地區(qū)，如河南省審計廳提供的數(shù)據(jù)則更為清晰，由于生活服務(wù)設(shè)施配套不完善等原因，致使河南已建成保障性住房2.66萬套空置超過一年。

這樣的現(xiàn)象無疑將兩個大大的問號倒逼向保障性安居工程：保障房供大于求？房子本身出了問題？

根據(jù)住建部近期公布的數(shù)字，“十二五”前3年，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，基本建成1577萬套。這意味著“十二五”期間3600萬套保障房已經(jīng)完成89%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在完成“十二五”期間保障性安居工程建設(shè)、建成任務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，“十三五”期間保障房建設(shè)規(guī)劃正在籌備。

完成計劃的89%和籌備“十三五”期間保障房建設(shè)規(guī)劃，說明至少在國家統(tǒng)計層面保障房供大于求的問題不存在。那么，剩下的房子本身的問題到底出在哪里？趙路興分析認(rèn)為，目前保障房空置的主要原因大都是因配套基礎(chǔ)設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施不完善、地理位置偏遠，無法滿足市民的實際生活需求。少數(shù)保障性安居工程房屋質(zhì)量本身也存在問題，加上物業(yè)管理不到位等問題，影響了市民的申請意愿。但不同城市規(guī)模、居民收入水平、住房市場、住房保障對象人群的占比并不相同，各個住房群體之間分布不均衡，導(dǎo)致出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題，尤其是中低收入群體住房仍面臨一定困難。因此，有的城市需要新建保障房，而有的城市運用存量房可以解決問題，不能一概而論。

深圳探索補償機制

眾所周知，在保障房建設(shè)方面，因資金缺口等因素導(dǎo)致建設(shè)難；而避免棄購棄租等原因?qū)е碌目罩矛F(xiàn)象更難。作為改革開放前沿陣地的深圳市，也遭遇到了同樣的難題，如何破題？深圳市住房研究會常務(wù)副會長、深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會秘書長陳藹貧在接受本報記者獨家專訪時稱，目前深圳市保障房結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)有所顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：

一是區(qū)域分布矛盾。根據(jù)該市保障性住房輪候數(shù)據(jù)庫現(xiàn)實，絕大多數(shù)住房保障需求位于羅湖、福田、南山三個原特區(qū)內(nèi)區(qū)域，而該市在建保障性住房項目絕大多數(shù)位于原特區(qū)外，供需區(qū)域存在結(jié)構(gòu)性矛盾。

二是戶型結(jié)構(gòu)供需矛盾。根據(jù)該市住房保障相關(guān)政策法規(guī)，85平方米以上安居型商品房需4人及以上家庭申請，而70平方米以上公共租賃住房則需要5人及以上家庭申請，輪候庫中滿足上述大戶型租售條件的家庭相對較少，從而導(dǎo)致在實際租售工作中往往存在大戶型住房申請家庭相對不足的情況。

三是保障房項目選址位置相對偏遠，配套設(shè)施相對不足。

四是保障對象中普遍存在‘要大房，不要小房’的傳統(tǒng)觀念，但由于住房保障政策限制，其對大戶型保障房的期望一直難以實現(xiàn)。

對于深圳市目前保障房大戶型供過于求的具體情況，從陳藹貧提供的列表中可以一目了然。

根據(jù)深圳市保障房輪候及在建項目對比，各類戶型供需狀況如表1所示，85平方米及以上戶型的供求比達到44.5∶1，戶型結(jié)構(gòu)供需矛盾由此可見一斑。這對此類問題，深圳市決定嘗試采用“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”，即購租偏遠地區(qū)的保障房，可適當(dāng)享受大戶型。確有需要，在以評估價支付超面積部分后，可以購租大戶型保障房。如此一來，不但化解了保障房大戶型供求結(jié)構(gòu)矛盾，同時減輕財政資金壓力，避免了社會資源浪費。

據(jù)悉，“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”目前已經(jīng)深圳市住房保障主管部門設(shè)立專項課題并委托深圳市住房研究會開展系統(tǒng)研究，并將其列為深圳市2015年住房保障重點改革項目全力推進。陳藹貧根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)初步估計，此項機制涉及目標(biāo)人群約為7萬人，這同數(shù)量龐大的保障房覆蓋人群而言，或許算不上什么，但能讓7萬人從此安居樂業(yè)，卻又是件天大的事情。

正因深知責(zé)任重大，作為這一機制倡導(dǎo)者的陳藹貧，在機制論證階段就將在執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的各種細(xì)節(jié)問題進行了充分考量，比如超出面積標(biāo)準(zhǔn)部分如何評估定價、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)如何確定、該套住房權(quán)屬證書如何發(fā)放（部分保障房、部分商品房）、是否可與共有產(chǎn)權(quán)住房銜接等。具體的操作辦法，預(yù)計將于今年上半年以部門規(guī)范性文件方式出臺。

盡管“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”能否減少甚至杜絕保障房空置現(xiàn)象尚屬未知，但這一創(chuàng)新機制，至少是在朝著“真正解決問題”的方向努力，以促進保障房管理制度趨于科學(xué)合理化。