金昌市物業(yè)管理辦法

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第一章 總則

第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第四章 前期物業(yè)管理

第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)

第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)

第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利與義務(wù)

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)人退出交接

第六章 物業(yè)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)

第七章 法律責(zé)任

第八章 附則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造文明健康的人居環(huán)境，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理辦法》等法律、法規(guī)規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理和監(jiān)督活動適用本辦法。

新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。

配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在地人民政府有關(guān)部門和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。

具備條件的機(jī)關(guān)事業(yè)單位和配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)建設(shè)與管理、社區(qū)治理體系建設(shè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，推行物業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化、市場化，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）組織物業(yè)管理培訓(xùn)；

（三）指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理；

（四）指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會行約行規(guī)制定和實(shí)施工作；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）組織相關(guān)部門劃分已建成物業(yè)管理區(qū)域；

（二）監(jiān)督指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，培訓(xùn)業(yè)委會委員；

（三）監(jiān)督管理前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)；

（四）監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)、交接退出；

（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人日常管理；

（六）監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的繳存、使用和管理；

（七）建立物業(yè)服務(wù)人服務(wù)等級評定、信用評價長效機(jī)制并實(shí)施動態(tài)管理；

（八）處理物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛投訴；

（九）法律、法規(guī)規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

市、縣（區(qū)）人民政府發(fā)改、民政、公安、自然資源、應(yīng)急管理、市場監(jiān)管等有關(guān)主管部門，在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處負(fù)責(zé)建立物業(yè)管理協(xié)商機(jī)制，召集住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)人等參加物業(yè)管理協(xié)商會議，研究、部署、推進(jìn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛，組織各社區(qū)開展公益宣傳、精神文明創(chuàng)建和大型文化娛樂活動。

社區(qū)居委會（村民委員會）指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會等工作，督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)；協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理協(xié)商機(jī)制，公告物業(yè)管理事項(xiàng)；支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人根據(jù)《中國共產(chǎn)黨章程》的規(guī)定，設(shè)立黨的組織，開展黨的活動，保障物業(yè)管理活動依法有序進(jìn)行。配合行政主管部門解決所屬物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生、供排水管網(wǎng)、道路建設(shè)等公共設(shè)施和公共服務(wù)方面存在的問題；指導(dǎo)轄區(qū)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)管理活動，受理轄區(qū)業(yè)主的投訴舉報，調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛，引導(dǎo)居民、村民遵規(guī)守約，共同營造良好的物業(yè)管理氛圍。

第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)人和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第八條 鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平，推進(jìn)智慧社區(qū)建設(shè)。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域劃分

第九條 劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)充分考慮市政規(guī)劃、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作，有利于社區(qū)建設(shè)和管理，降低管理成本，提高服務(wù)水平的原則。

第十條 有以下情形之一的，縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以將其確定為一個物業(yè)管理區(qū)域，并由一個物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)管理：

（一）屬于獨(dú)立封閉式小區(qū)的；

（二）處于同一街區(qū)或者位置相鄰的；

（三）配套設(shè)施設(shè)備可以共享的；

（四）商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整治成一個物業(yè)管理區(qū)域的。

根據(jù)前款第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第五項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條 未劃分物業(yè)管理區(qū)域的已建成住宅區(qū)，其物業(yè)管理區(qū)域由縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處征求業(yè)主意見后予以劃分。

已劃分的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主同意，由縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處重新劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃分或者變更后，縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會

第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法享有權(quán)利并履行義務(wù)，按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。

業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表一般應(yīng)每幢樓不少于1人，且總?cè)藬?shù)不得少于30人。

第十三條 具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

（一）交付業(yè)主使用的房屋建筑物面積達(dá)到50％以上的；

（二）交付業(yè)主使用的房屋建筑物面積達(dá)到30％以上不足50％，但首個房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的；

業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

第十四條 符合召開首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在接到書面報告后通知社區(qū)居民委員會（村民委員會）在60日內(nèi)指導(dǎo)建設(shè)單位、業(yè)主成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十五條 首次業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。無建設(shè)單位或者原產(chǎn)權(quán)單位的，由全體業(yè)主承擔(dān)。

第十六條 業(yè)主大會會議籌備組在縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和社區(qū)居民委員會（村民委員會）指導(dǎo)下，由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)為5人以上單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于50％?；I備組組長由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處代表擔(dān)任。

縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告，公告時間不得少于15日。

籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補(bǔ)。

第十七條 首次業(yè)主大會會議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)和議題；

（二）起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；

（四）組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人；

（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）準(zhǔn)備首次業(yè)主大會會議的其他工作。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。還可以對住宅改變用途從事經(jīng)營活動、停車管理、垃圾管理、廣告管理等作出特別約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

第十八條 籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前公告第十七條規(guī)定的材料文本及相關(guān)情況，公告時間不得少于15日。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)復(fù)核，并將復(fù)核情況書面告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組在業(yè)主委員會成立移交相關(guān)工作和資料后，即自行解散。

第十九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會決定本條規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定征得相關(guān)業(yè)主同意。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會定期會議或者臨時會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。

第二十一條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知相關(guān)的社區(qū)居委會（村民委員會）。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄。

業(yè)主大會會議需要投票表決的，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書；未書面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會的決定。

提倡采用現(xiàn)代信息技術(shù)手段進(jìn)行表決。

第二十二條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員為5人以上的單數(shù)組成。具體人數(shù)、任期和換屆由業(yè)主大會根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則決定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第二十三條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）具有業(yè)主身份。業(yè)主身份的認(rèn)定以房屋產(chǎn)權(quán)證或者不動產(chǎn)權(quán)證書記載的權(quán)利人為準(zhǔn)；尚未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的，以房屋銷（預(yù)）售合同及合同備案證明記載且合法占有的購房人或法律裁決文書裁定的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)。業(yè)主可以通過書面形式，委托父母、配偶或者成年子女在委托期間代其行使全部或者部分業(yè)主權(quán)利；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）按時足額交納物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔(dān)費(fèi)用的情況；

（四）未被列為失信被執(zhí)行人；

（五）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力；

（六）與本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人無利害關(guān)系；

（七）沒有違反本辦法規(guī)定的禁止性行為；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

鼓勵在社區(qū)居委會（村民委員會）中任職的成員和業(yè)主中的黨員兼任所在物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會委員。

第二十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會名單等向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

第二十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會定期、臨時會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）督促管理規(guī)約的實(shí)施；

（五）業(yè)主大會決定的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公示下列信息：

（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于建設(shè)停車場地情況；

（五）專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)交、續(xù)交和使用情況；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細(xì)情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)收支情況；

（八）業(yè)主委員會委員相關(guān)信息；

（九）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。

前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息；前款第七項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年公布一次；公告期不少于15日。

業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)核查、質(zhì)詢、復(fù)印前款第一項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依法實(shí)施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)20％以上的業(yè)主或者1/3以上業(yè)主委員會委員提議，經(jīng)業(yè)主大會決議終止其委員資格：

（一）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者喪失民事行為能力、有犯罪記錄等不符合本辦法第二十三條規(guī)定情形的，經(jīng)業(yè)主委員會核實(shí)并在物業(yè)管理區(qū)域公布后，其委員資格自行終止。

第二十八條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及屬于業(yè)主共有的其他財(cái)物移交業(yè)主委員會。

第二十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得有下列侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為：

（一）作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定；

（二）從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（三）侵占業(yè)主共用部位、共用設(shè)施，挪用業(yè)主共有財(cái)物；

（四）利用工作之便，非法索取或者收受物業(yè)服務(wù)人、有利害關(guān)系的業(yè)主的財(cái)物、報酬，或者謀取可能妨礙公正履行職責(zé)的其他利益；

（五）強(qiáng)行向業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人銷售商品、承攬業(yè)務(wù)；

（六）向他人提供或者出售業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人相關(guān)信息；

（七）阻撓、抗拒業(yè)主行使權(quán)益；

（八）審計(jì)期間弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（九）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（十）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害本物業(yè)管理區(qū)域舉報人；

（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，物業(yè)所在地的縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主，或者受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第三十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居委會（村民委員會）相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居委會（村民委員會）依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會（村民委員會）開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會（村民委員會），并認(rèn)真聽取社區(qū)居委會（村民委員會）的建議。

第三十一條 業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉；逾期未換屆的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則，限期換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會。

第四章 前期物業(yè)管理

第一節(jié) 前期物業(yè)服務(wù)

第三十二條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，選聘前期物業(yè)服務(wù)人，為業(yè)主提供前期物業(yè)服務(wù)。

全市住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。投標(biāo)人少于3個或者房屋建筑面積小于3萬平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

全市非住宅物業(yè)的建設(shè)單位提倡通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

第三十三條 建設(shè)單位選聘前期物業(yè)服務(wù)人，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋及附屬設(shè)施買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為房屋及附屬設(shè)施買賣合同的附件。

第三十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定；特別對全體業(yè)主同意授權(quán)前期物業(yè)服務(wù)人代為查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項(xiàng)作出約定。

建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限已滿后，在業(yè)主大會未選聘新的物業(yè)服務(wù)人前，前期物業(yè)服務(wù)人可以與業(yè)主委員會約定延長服務(wù)合同期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二節(jié) 物業(yè)承接查驗(yàn)

第三十六條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分，任何單位和個人不得侵占。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與前期物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接現(xiàn)場查驗(yàn)。未經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)的，建設(shè)單位不得交付使用，前期物業(yè)服務(wù)人不得承接。

物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門參加，必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助，物業(yè)承接查驗(yàn)的過程和結(jié)果可以公證。

第三十七條 實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得自然資源、應(yīng)急管理、生態(tài)環(huán)境等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具，并達(dá)到計(jì)量出戶、控制出戶；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十八條 現(xiàn)場查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第三十九條 物業(yè)承接應(yīng)當(dāng)現(xiàn)場查驗(yàn)并形成書面記錄，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)人參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)，符合本辦法第三十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書面整改計(jì)劃，由建設(shè)單位及時解決并組織前期物業(yè)服務(wù)人復(fù)驗(yàn)。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起，將承接查驗(yàn)情況和承接協(xié)議予以公告。

第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向前期物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第三節(jié) 物業(yè)管理用房、物業(yè)保修

第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時，應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2‰—3‰的比例確定物業(yè)管理用房。但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間、庫房等設(shè)施，可以獨(dú)立使用。其中業(yè)主委員會用房不得低于20平方米，可以從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。小區(qū)分期開發(fā)建設(shè)的，物業(yè)管理用房應(yīng)在首期配套建設(shè)，并同期交付使用。

交付的物業(yè)用房應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙一致。

第四十二條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)人不得擅自改變物業(yè)管理用房的用途。

第四十三條 建設(shè)單位銷售房屋及附屬設(shè)施時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息材料，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。

第四十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十五條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，依法從事物業(yè)服務(wù)活動，接受縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第四十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時，與業(yè)主委員會辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)交事項(xiàng)的物業(yè)管理移交驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交本辦法第三十八條第一款規(guī)定的資料。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本辦法第三十八條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)人的，在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，物業(yè)服務(wù)人之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄，如實(shí)公示、及時更新下列信息，并定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告，公示信息可以通過互聯(lián)網(wǎng)方式告知全體業(yè)主：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯、消防等具有專業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)費(fèi)收支情況；

（五）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；

（六）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十條 物業(yè)服務(wù)人將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人的，應(yīng)當(dāng)就該部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

物業(yè)服務(wù)人不得將其應(yīng)當(dāng)提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)人雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第五十二條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

物業(yè)使用人違反本辦法和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利與義務(wù)

第五十三條 物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；

（二）依照國家、省市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（三）勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

第五十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）提供符合國家和省、市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）建立和完善物業(yè)服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，做好應(yīng)急工作；

（五）維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行垃圾分類處理；

（六）定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、養(yǎng)護(hù)、維修；

（七）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的行為，及時制止并向有關(guān)行政主管部門報告；

（八）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作；

（九）執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)人未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)

第五十五條 普通商品住宅小區(qū)（含保障性住房）物業(yè)服務(wù)實(shí)行級別管理，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價管理，普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)采取市場調(diào)節(jié)價或者酬金制形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第五十六條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)人固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

除物價部門核定的相關(guān)費(fèi)用外，禁止物業(yè)服務(wù)人另設(shè)名目收取費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第五十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納；對無正當(dāng)理由、拒不交納的，物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)管理規(guī)約或合同約定提起仲裁或者向人民法院起訴。

經(jīng)判決、裁定等生效法律文書確認(rèn)應(yīng)當(dāng)履行且有履行能力而拒不履行的，有關(guān)部門可以依法將該業(yè)主列入嚴(yán)重失信名單。

第五十八條 建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。繳納比例為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70％，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但未出售或者未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗應(yīng)由供應(yīng)單位承擔(dān)：

（一）業(yè)主專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶；

（二）業(yè)主共有部分以共有業(yè)主作為最終用戶。

物業(yè)服務(wù)人接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人不得以斷（控）水電氣暖等強(qiáng)制措施要挾業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，不得強(qiáng)迫業(yè)主接受服務(wù)。

第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)人退出交接

第六十條 物業(yè)服務(wù)人要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)當(dāng)提前60日告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主委員會應(yīng)提前60日通知物業(yè)服務(wù)人。

原物業(yè)服務(wù)人退出時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)資料；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）預(yù)收、代收有關(guān)費(fèi)用的相關(guān)賬冊、票據(jù)，業(yè)主共有資金結(jié)余，以及利用共有物業(yè)經(jīng)營的相關(guān)資料、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用繳納記錄等資料；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他資料。

第六十一條 業(yè)主大會按規(guī)定決定更換物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會規(guī)定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、籌備組及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接。

物業(yè)服務(wù)人退出后，物業(yè)服務(wù)合同遺留的糾紛等有關(guān)問題可以通過協(xié)商、調(diào)解、仲裁以及訴訟等途徑進(jìn)行解決。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)項(xiàng)目時，尚未成立業(yè)主大會，建立業(yè)主委員會的，業(yè)主或原物業(yè)服務(wù)人可以申請鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者街道辦事處進(jìn)行應(yīng)急管理，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時指導(dǎo)、督促業(yè)主成立業(yè)主委員會，組織業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人，協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。

第六章 物業(yè)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)

第六十三條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及其安裝，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)參加。建設(shè)單位未通知專業(yè)經(jīng)營單位參加竣工驗(yàn)收的，專業(yè)經(jīng)營單位有權(quán)拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護(hù)管理，同時移交配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等資料，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

縣級以上人民政府及相關(guān)單位在老舊小區(qū)改造過程中，應(yīng)采取措施，逐步實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的專有部分計(jì)量出戶、控制出戶，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按要求配合改造，改造完成后專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并按職責(zé)負(fù)責(zé)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理。

第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供排水、供電、供氣、供熱等經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備（業(yè)主自行增加的設(shè)施設(shè)備除外）的維修、養(yǎng)護(hù)和更新，相關(guān)費(fèi)用依法計(jì)入成本：

（一）業(yè)主終端計(jì)量水表及以外的供水設(shè)施設(shè)備；

（二）業(yè)主終端計(jì)量電表及以外的供電設(shè)施設(shè)備（集中設(shè)表的，為用戶戶外的供電設(shè)施設(shè)備）；

（三）業(yè)主燃?xì)庥镁?、連接燃?xì)庥镁吣z管以外的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備；

（四）業(yè)主戶外分戶閥及以外的供熱設(shè)施設(shè)備；

（五）業(yè)主樓外排水井及以外的排水設(shè)施設(shè)備。

第六十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保護(hù)責(zé)任，禁止任何單位和個人侵占、毀壞和擅自拆除。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行修繕，維修費(fèi)用由共用物業(yè)部分所有人承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)人未進(jìn)行維護(hù)的，縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門應(yīng)當(dāng)督促實(shí)施。

第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人專有物業(yè)部分的使用應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)、管理規(guī)約、服務(wù)合同和業(yè)主大會決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主或者物業(yè)使用人安裝、搭設(shè)空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器等設(shè)施，不得違反管理規(guī)約及社區(qū)居民文明公約，應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

業(yè)主或者物業(yè)使用人使用家用電器、樂器或者進(jìn)行其他家庭室內(nèi)娛樂活動時，應(yīng)當(dāng)控制音量或者采取其他有效措施，避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。

專有物業(yè)部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕。業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人通知后，仍未進(jìn)行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會同意，由物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行修繕，費(fèi)用由所有人承擔(dān)。

第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（五）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；

（六）亂搭、亂建臨時建（構(gòu)）筑物；

（七）私挖地下空間；

（八）人員密集場所在門窗上設(shè)置影響逃生和滅火救援的障礙物；

（九）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；

（十）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十一）違反規(guī)定亂倒垃圾、污水、其他污穢物以及排放油煙，影響業(yè)主正常生活環(huán)境；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材，占用、堵塞、封閉消防車通道，妨礙消防車通行的，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口或者有其他妨礙安全疏散行為的；

（十四）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施；

（十五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，或者依照法律法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失；勸阻、制止無效的， 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時處理，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。

對侵害自己合法權(quán)益的行為，業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第六十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人，遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并進(jìn)行現(xiàn)場巡查。

物業(yè)服務(wù)人對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合；發(fā)現(xiàn)不當(dāng)裝飾裝修行為的，應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。相關(guān)主管部門在接到物業(yè)服務(wù)人的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者處理。

在已竣工交付使用的住宅樓進(jìn)行室內(nèi)裝修活動，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定限制作業(yè)時間，并采取有效措施，以減輕、避免對周圍居民造成環(huán)境噪聲污染。

第六十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)人的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第七十條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，從長遠(yuǎn)考慮并兼顧業(yè)主需求、公共安全、公共服務(wù)等因素確定。

建設(shè)單位新建、改建、擴(kuò)建物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)停車場地及設(shè)施設(shè)備。

住宅小區(qū)內(nèi)配套的停車場地不能滿足停車需求的，經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意并依法辦理有關(guān)手續(xù)后，可以占用業(yè)主共用部分或者其他公共場地規(guī)劃建設(shè)用于停放車輛。

第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。停車位滿足業(yè)主需要后仍有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會同意后，可以臨時有償提供給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人使用，所得收益應(yīng)按第六十九條規(guī)定使用。

第七十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放管理，及時勸阻、制止亂停亂放，擠占消防通道、公共綠地，阻礙交通的行為。行為人不聽勸阻或制止無效的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政主管部門。相關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)人的報告后，應(yīng)當(dāng)及時依法處理。

工程車輛、農(nóng)業(yè)機(jī)械車輛、大中型客貨車輛不得進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但因本物業(yè)區(qū)域建設(shè)管理、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

第七十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

第七十五條 物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列情況危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施，并同時向住宅專項(xiàng)維修資金管理單位提出使用申請：

（一）樓頂屋面防水嚴(yán)重?fù)p壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險的；

（五）管道設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

（六）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防設(shè)施設(shè)備需要維修、更新、改造的；

（七）其他危及人身和房屋使用安全的情況。

第七十六條 住宅專項(xiàng)維修資金管理單位收到申請后，應(yīng)當(dāng)立即赴現(xiàn)場查勘。屬于前款規(guī)定情形的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主按照緊急使用住宅專項(xiàng)維修資金程序組織維修。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急住宅專項(xiàng)維修資金不得挪作他用。

未聘用物業(yè)服務(wù)人的，由業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主按照以上規(guī)定履行申請使用責(zé)任。

第七章 法律責(zé)任

第七十七條 違反本辦法的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七十八條 違反本辦法第五十九條第三款規(guī)定，由縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按情節(jié)輕重，處1000元以上5000元以下罰款。

第七十九條 違反本辦法第六十七條第一款第十二項(xiàng)規(guī)定，由公安機(jī)關(guān)給予警告，處500元以上5000元以下的罰款。

第八十條 違反本辦法第六十七條第一款第十四項(xiàng)規(guī)定，由縣、區(qū)城市管理綜合執(zhí)法部門責(zé)令限期改正，拒不改正的，處500元以上5000元以下的罰款。

第八十一條 市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或者其他有關(guān)主管部門和執(zhí)法機(jī)構(gòu)及其工作人員違反本辦法的規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的；

（二）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；

（三）未按照規(guī)定受理物業(yè)服務(wù)投訴，造成嚴(yán)重后果的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第八章 附 則

第八十二條 本辦法自2021年1月1日起施行。

2100433B

金昌市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)管理辦法

第一條　為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善城市環(huán)境，提高城市綜合配套服務(wù)水平，根據(jù)省物價局、省財(cái)政廳、省建設(shè)廳《關(guān)于印發(fā)甘肅省城市基礎(chǔ)設(shè)施配套管理暫行辦法的通知》（甘價服務(wù)〔2002〕216號）和省物價局、省財(cái)政廳《關(guān)于金昌市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》（甘價服務(wù)〔2003〕332號）精神及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本辦法。

第二條　本《辦法》所稱的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（不含農(nóng)民自建住房）以基本建設(shè)、更新改造、房地產(chǎn)開發(fā)和零星建設(shè)形式進(jìn)行擴(kuò)建、改建的工業(yè)、民用建筑工程按新建或擴(kuò)大建筑面積繳納的用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。

第三條　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用于城市道路、供熱、供水、排水（污水處理）等市政基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)項(xiàng)目。

第四條　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建設(shè)單位新建、擴(kuò)建、改建的建筑面積計(jì)收，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按每平方米50元計(jì)收。

第五條　建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，應(yīng)按規(guī)定繳清城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，未繳清的建設(shè)項(xiàng)目，市規(guī)劃行政主管部門不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，市建設(shè)、房管行政主管部門不予提供供水、供熱等設(shè)施。

第六條　城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)收取，實(shí)行銀行代收。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)納入政府財(cái)政預(yù)算，實(shí)行財(cái)政專戶、收支兩條線管理，統(tǒng)籌安排，?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。年終結(jié)余金額全部結(jié)轉(zhuǎn)下年度，繼續(xù)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

第七條　下列建設(shè)項(xiàng)目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：

（一）敬老院、孤兒院、社會福利院、托兒所、幼兒園；

（二）醫(yī)院門診、住院用房，大、中、小學(xué)教學(xué)用房；

（三）為殘疾人就業(yè)興辦的建設(shè)項(xiàng)目及生活服務(wù)設(shè)施；

（四）廉租住房；

（五）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。

享受免征配套費(fèi)的項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出書面申請，并持有關(guān)證明文件，經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門簽署意見后，按配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審核權(quán)限報市物價、財(cái)政部門核準(zhǔn)。其他需要免征、減征配套費(fèi)的項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出書面申請，經(jīng)市規(guī)劃行政主管部門審核后，報市政府批準(zhǔn)。

第八條　市規(guī)劃行政主管部門要將城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)執(zhí)行情況定期向市物價、財(cái)政和省建設(shè)行政主管部門報告，市物價、財(cái)政要加強(qiáng)經(jīng)常性的監(jiān)督檢查，市審計(jì)部門要對城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收繳情況和收支使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并自覺接受市人大常委會的監(jiān)督。

第九條　本辦法由市規(guī)劃局會同市財(cái)政局、市物價局負(fù)責(zé)解釋。

第十條　本辦法自公布之日起30日后起施行。

北京市物業(yè)管理辦法總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

北京市物業(yè)管理辦法前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項(xiàng)目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專項(xiàng)服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗(yàn)交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

(三)竣工驗(yàn)收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(六)業(yè)主名冊；

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗(yàn)。

北京市物業(yè)管理辦法業(yè)主相關(guān)權(quán)利

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實(shí)施共同管理。下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方案；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實(shí)服務(wù)；

(五)籌集、管理和使用專項(xiàng)維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項(xiàng)。

決定第(五)、(六)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項(xiàng)，事項(xiàng)范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實(shí)施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項(xiàng)的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議。籌備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費(fèi)用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

(二)業(yè)主大會決議；

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項(xiàng)由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的；

(二)不再具備業(yè)主身份的；

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

北京市物業(yè)管理辦法物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項(xiàng)服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實(shí)施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實(shí)施；委托實(shí)施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況進(jìn)行審計(jì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實(shí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)移交物業(yè)共用部分；

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

北京市物業(yè)管理辦法使用與維護(hù)

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項(xiàng)維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的；

(二)電梯故障危及人身安全的；

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財(cái)產(chǎn)安全的；

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項(xiàng)維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項(xiàng)維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費(fèi)用交納情況等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費(fèi)用。

北京市物業(yè)管理辦法法律責(zé)任

第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項(xiàng)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

北京市物業(yè)管理辦法附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

本規(guī)定由金昌市機(jī)構(gòu)編制委員會辦公室負(fù)責(zé)解釋，其調(diào)整由金昌市機(jī)構(gòu)編制委員會辦公室按規(guī)定程序辦理。