解讀中國房改建立“兩房協(xié)調(diào)”的住房新體制

第一章緒論1

第一節(jié)問題提出的背景1

第二節(jié)研究的基本架構(gòu)12

第三節(jié)本書的創(chuàng)新之處14

第二章建立契合國情的保障房新體制16

第一節(jié)保障房體制相關(guān)概念的重新界定16

第二節(jié)保障房體制研究的回顧21

第三節(jié)現(xiàn)有保障房體制的弊端30

第四節(jié)建立保障房新體制34

第三章構(gòu)建高效率的商品房新體制42

第一節(jié)商品房生產(chǎn)方面的突出問題與原因分析42

第二節(jié)商品房交易方面的突出問題及原因47

第三節(jié)商品房消費方面的突出問題與原因分析47

第四節(jié)商品房新體制構(gòu)建49

第四章建立“兩房協(xié)調(diào)”的住房新體制56

第一節(jié)問題的緣起與解讀結(jié)構(gòu)56

第二節(jié)住房體制核心概念框架的構(gòu)建59

第三節(jié)“一次房改”歷程回顧63

第四節(jié)“二次房改前期”新住房體制的探索與推進69

第五節(jié)“二次房改中后期”的改革目標與原則75

第五章高層次人才保障房促進“兩房協(xié)調(diào)”83

第一節(jié)高層次人才居住困難及其危害83

第二節(jié)高層次人才保障房的含義與研究現(xiàn)狀87

第三節(jié)高層次人才保障房的體制構(gòu)建94

第六章房價合理回歸促進“兩房協(xié)調(diào)”99

第一節(jié)住房價格回歸合理水平的內(nèi)涵與意義100

第二節(jié)住房價格回歸合理水平的目標分析105

第三節(jié)住房價格回歸調(diào)控的既有政策分析108

第四節(jié)基于行為主體利益協(xié)調(diào)的政策框架110

第七章國企參與保障房發(fā)展促進“兩房協(xié)調(diào)”118

第一節(jié)問題的緣起與解讀進路118

第二節(jié)國企參與保障房發(fā)...

第二節(jié)國企參與保障房發(fā)展的基本概念框架120

第三節(jié)國企參與保障房發(fā)展的義理性問題127

第四節(jié)國企參與保障房發(fā)展的現(xiàn)狀135

第五節(jié)結(jié)論與政策建議139

第八章低收入公民住房權(quán)維護促進“兩房協(xié)調(diào)”143

第一節(jié)公租房和公民住房權(quán)143

第二節(jié)2011年公租房的建設概況145

第三節(jié)低收入公民住房權(quán)得到保障的直接體現(xiàn)153

第四節(jié)公租房保障住房權(quán)方面的不足與展望156

第九章關(guān)于“兩房協(xié)調(diào)”的研究結(jié)論160

附錄一國務院頒發(fā)的相關(guān)房改文件166

附錄二國務院辦公廳和國家部委關(guān)于房改的相關(guān)政策186

附錄三與房改相關(guān)的法律200

參考文獻222

后記230

本書運用制度分析和政府過程等方法論，從住房包括保障房和商住房的兩板塊結(jié)構(gòu)出發(fā)，就如何構(gòu)建兩房協(xié)調(diào)的住房新體制進行了跨學科的統(tǒng)分式解讀，在此基礎上，也闡述了房價回歸、高層次人才保障房、國企參與保障房發(fā)展和低收入階層住房權(quán)維護等促進兩房協(xié)調(diào)的重要問題。所構(gòu)建的住房新體制，對促進中國住有所居目標的實現(xiàn)、城市化進程的健康發(fā)展，乃至促進社會和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展，具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

第一，圍繞住房公積金制度運行實踐，關(guān)注民生福祉和社會公平正義。該書立足中國住房制度實踐和住房市場現(xiàn)狀，緊扣建立公開規(guī)范的住房公積金制度研究這一研究主線，充分挖掘住房市場上的中國故事，尤其注重研究無房群體、農(nóng)民工等新市民群體的住房問題，把解決社會相對弱勢群體的住房矛盾擺在十分突出的位置，尋求住房公積金制度在促進城鎮(zhèn)居民住有所居和住有宜居、增進民生福祉、提高社會公平正義等方面的作用路徑。既體現(xiàn)了作者對于當前住房公積金制度問題和住房市場矛盾精準定位，又彰顯了作者關(guān)心民生和社會公正的樸素情懷。從全面的市場化改革至今，中國住房市場經(jīng)歷了二十余年的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房自有率和居住條件都發(fā)生了質(zhì)的提升，但住房市場發(fā)展的不平衡不充分矛盾卻也隨之快速凸顯。特別是隨著住房價格的持續(xù)攀升，一方面，住房市場儼然成了家庭財富差距不斷拉大的重要因素，不同地區(qū)和不同家庭的財富值積累呈現(xiàn)出持續(xù)分化的態(tài)勢；另一方面，過高的房價給無房群體、流動人口等實現(xiàn)住房夢設置了無形的門檻和障礙，實現(xiàn)“讓群體人民住有所居”的政策目標亟須破解這一難題。在這樣的背景下，通過嚴謹?shù)睦碚摲治龊土炕瘜嵶C，該書不僅積極評價了住房公積金制度在助力城鎮(zhèn)居民解決住房問題上發(fā)揮的作用，但同時也明確指出了現(xiàn)行的住房公積金制度仍然存在福利分配不平等、對社會相對弱勢群體的住房支持力度有限等問題，并對這一問題的內(nèi)在機理和政策邏輯進行了深刻剖析，從而為下一步改革住房公積金制度提供理論依據(jù)。旨在通過政策調(diào)整和完善，提高居民的獲得感、幸福感、安全感，讓住房制度和市場更加公平正義。

第二，構(gòu)建清晰的研究脈絡和完備的研究體系，對住房公積金制度進行了系統(tǒng)性研究。作者通過“移步換景”的方式，根據(jù)相對應的研究目標，切換不同的研究視角和分析維度，從宏觀到微觀、從客觀到主觀、從國內(nèi)到國際、從歷史到現(xiàn)實、從監(jiān)管部門到社會公眾、從制度設計到運行實際，全景式展現(xiàn)了住房公積金制度的運行狀況和利弊得失。書中指出，中國住房公積金制度需要重點完善更加公平公開與更加規(guī)范高效兩個方面。公平公開強調(diào)在公積金制度的覆蓋面上持續(xù)擴大到城市中低收入群體和農(nóng)民工群體，規(guī)范高效突出住房公積金在使用及監(jiān)管等流程上持續(xù)改進。該書正是聚焦于這兩個方面，對住房公積金制度的現(xiàn)狀、評價及其改革方向進行了深入研究。具體而言，該書一共涵蓋了八個方面的內(nèi)容：即梳理了住房公積金制度背景與功能定位；討論了住房公積金作用發(fā)揮與“擴面”需求；論證了住房公積金制度公平與保障差異；分析了住房公積金運行機制與公眾評價；闡釋了住房公積金管理體制與機構(gòu)效能；研究了住房公積金風險研判與系統(tǒng)防控；總結(jié)了政策性住房金融國際模式與經(jīng)驗借鑒；提出了建立公開規(guī)范住房公積金制度的改革路徑。對于上述八個方面的研究內(nèi)容，該書都逐一對其進行了內(nèi)容再剝離再分類，從而進行細致論述，邏輯鏈條環(huán)環(huán)相扣，內(nèi)容扎實透徹，對住房公積金制度的制度設計和績效評價研究盡可能地做到了科學、嚴謹。

第三，搜集豐富的數(shù)據(jù)資料，采用多樣化的研究方法，加深了對于住房公積金制度的理解和論證。該書由于內(nèi)容豐富、體系完備，因而包含了大量的政策文本資料和數(shù)據(jù)分析資料。研究團隊在2015年12月和2016年6月進行了兩次專項問卷調(diào)查，深入多個省份和城市的公積金管理中心，共收回住房公積金社會調(diào)查有效問卷2661份，覆蓋了全國70余個市縣。課題組主要使用的數(shù)據(jù)還包括各年度各省市住房公積金年度報告數(shù)據(jù)、部分省市住房公積金管理中心數(shù)據(jù)庫、國內(nèi)家庭調(diào)查數(shù)據(jù)庫等。這些豐富的宏微觀數(shù)據(jù)資源奠定了本課題的研究基礎。與此同時，研究團隊還開展了大量的實地走訪，深入住建部門、公積金監(jiān)管部門、商業(yè)銀行、企事業(yè)單位、居民家庭等，獲取了很多一手寶貴資料，進一步充實了該書的內(nèi)容。除此之外，該書中還融合了大量的政策文件資料、國內(nèi)案例資料、國際政策資料等，這些都使得該書的論證更加翔實更為全面透徹。而且，為了充分吸收監(jiān)管部門和學術(shù)界專家的意見，課題組先后組織召開了3次研討會，聽取各位專家意見。正是基于上述不同形式的研究資料和多方建議，作者綜合采用了多種分析方法，將理論研究和實證研究有機結(jié)合。概括而言，書中主要涉及的研究方法主要包括理論建模、多元統(tǒng)計、計量實證、政策文本分析、預測模擬以及案例分析等。這些方法的綜合使用，不僅加強了研究的深度，同時也提高了研究結(jié)果的科學性，更加深了我們對于住房公積金制度的理解，厘清了住房公積金對于居民家庭、住房市場等的影響效應和作用機制。

第四，為改革住房公積金制度，完善中國政策性住房金融體系做了大量前瞻性探索。該書著眼于完善中國政策性住房金融制度，深刻歸納了住房公積金制度的本質(zhì)與特征，評價了住房公積金制度的優(yōu)勢與短板，厘清了住房公積金制度的邏輯與機理，探究了住房公積金制度的未來與出路。書中指出，住房公積金制度應該朝著建立中國特色的政策性住宅金融機構(gòu)進行轉(zhuǎn)型。而在現(xiàn)階段，著眼于深化改革，立足現(xiàn)實情況，以“解決中低收入群體的住房問題”和“增強公積金的金融功能”兩個基本問題為依據(jù)，應該采取“強化金融功能的公積金模式”。該模式的主要內(nèi)容是：在管理體制上，在國家層面進行統(tǒng)一領(lǐng)導和監(jiān)管，設立統(tǒng)一的?。▍^(qū)、市）住房公積金管理機構(gòu)，構(gòu)建一體化信息管理共享平臺；在資金歸集上，以強制儲蓄為基礎，以政策優(yōu)惠為手段，擴大公積金的覆蓋范圍；在資金使用上，依據(jù)收入級別，采取差別化利率調(diào)節(jié)，擴大資金使用的項目；在資金管理及收益分配上，以利率招標來選擇商業(yè)銀行，在資金保值增值的基礎上，進行資金的跨地調(diào)動；在監(jiān)管機制上，設立專業(yè)化監(jiān)管機構(gòu)，協(xié)調(diào)多部門的監(jiān)管資源進行專業(yè)監(jiān)管。不論是近期還是遠期的改革，都是建立在提升住房公積金政策性金融功能的基礎之上，因而該書從資金歸集、管理、使用、風控四個層面提出了相應政策建議。一是健全資金供給機制。堅持居住優(yōu)先、民生優(yōu)先的政策導向，重塑住房公積金互助本質(zhì)，有序推進公積金制度擴面改革，化解公積金發(fā)展不平衡、不充分的結(jié)構(gòu)性矛盾。二是優(yōu)化資金管理模式。破除住房公積金屬地化經(jīng)營壁壘，疏通公積金跨區(qū)域流動通道，全面謀劃各地區(qū)資金時間維度調(diào)整和空間維度布局，促進公積金區(qū)域間協(xié)調(diào)發(fā)展。三是改進資金使用方式。整合住房公積金存量資源，調(diào)整增量配置，重點支持住房剛性需求和住房租賃市場發(fā)展，拓寬公積金投融資渠道，提高公積金保值增值能力。四是完善資金風控體系。建立住房公積金運行風險監(jiān)測、評估、預警、防控四級響應機制，有效應對公積金金融創(chuàng)新中的各類風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線。