建筑物

(一)基礎(chǔ)

基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及基礎(chǔ)自重傳給下面的地基?；A(chǔ)必須堅(jiān)固、穩(wěn)定而可靠。

(二)地基

地基不是建筑物的組成部分，是承受由基礎(chǔ)傳下來(lái)的荷載的土體或巖體，建筑物必須建造在堅(jiān)實(shí)可靠的地基上。為保證地基的堅(jiān)固、穩(wěn)定和防止發(fā)生加速沉降或不均勻沉降，地基應(yīng)滿足以下要求：有足夠的承載力，有均勻的壓縮量，以保證有均勻的下沉；有防止產(chǎn)生滑坡、傾斜方面的能力。

(三)墻體

墻體和柱均是豎向承重構(gòu)件，它支撐著屋頂、樓板等，并將這些荷載及自重傳給基礎(chǔ)。墻的作用有：承重作用、維護(hù)作用、分隔作用、裝飾作用。對(duì)墻體的要求為：有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性；滿足熱工方面(保溫，隔熱，防止產(chǎn)生凝結(jié)水)的性能；具有一定的隔聲性能；具有一定的防火性能。墻體根據(jù)不同的分類(lèi)有不同的名稱(chēng)，主要有下面幾種分類(lèi)。1.按在建筑物中所處的位置分為外墻和內(nèi)墻。外墻：外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護(hù)構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用。內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分隔內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲、防火等作用。2.按在建筑物中的方向分為縱墻和橫墻?？v墻：是指沿建筑物長(zhǎng)軸方向布置的墻。橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其中的外橫墻通常稱(chēng)為山墻。3.按受力情況分為承重墻和非承重墻。承重墻：是指直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛?lái)的荷載的墻。非承重墻：是指不承受外來(lái)荷載的墻。在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻，稱(chēng)為承自重墻；僅起到分隔空間作用，自身重量由樓板或梁來(lái)承擔(dān)的墻，稱(chēng)為隔墻；在框架結(jié)構(gòu)中，墻體不承受外來(lái)荷載，其中填充柱之間的墻，稱(chēng)為填充墻；懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質(zhì)墻板組成的墻，稱(chēng)為幕墻。4.按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。5.按構(gòu)造分為實(shí)體墻、空心墻、復(fù)合墻。實(shí)體墻：是用黏土磚和其他實(shí)心砌塊砌筑而成的墻。空心墻：是墻體內(nèi)部中有空腔的墻，這些空腔可以通過(guò)砌塊方式形成，也可以用本身帶孔的材料組合而成，如空心砌塊等。復(fù)合墻：是指用兩種以上材料組合而成的墻，如加氣混凝土復(fù)合板材墻。

(四)柱

柱是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，它承擔(dān)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來(lái)的荷載。

(五)地面

地面是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受人、家具等荷載，并將這些荷載均勻地傳給地基，常見(jiàn)的由面層、墊層和基層組成。地面的名稱(chēng)通常以面層材料而命名。

(六)樓板

樓板是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并將這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)?；緲?gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層和頂棚。

(七)梁

梁是跨過(guò)空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)水平承重作用，承擔(dān)其上的板傳來(lái)的荷載，再傳到支撐它的柱或墻體上，但圈梁主要是為了提高建筑物整體構(gòu)件的穩(wěn)定性，而環(huán)繞整個(gè)建筑物墻體所設(shè)置的梁。

(八)屋頂

屋頂是建筑物頂部起到覆蓋作用的維護(hù)構(gòu)件，由屋頂、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。

(九)電梯

1.電梯的類(lèi)型按使用性質(zhì)，可分為客梯、貨梯、消防電梯和觀光電梯等。按行駛速度可分為高速電梯、中速電梯、低速電梯。消防電梯的常用速度大于2.5m/s，中速電梯的速度為1.5～2.5m/s，低速電梯的速度在1.5m/s。 2100433B

(一)按使用性質(zhì)分類(lèi)

1. 居住建筑：是指供家庭或個(gè)人較長(zhǎng)時(shí)期居住使用的建筑，又可分為住宅和集體宿舍兩類(lèi)(住宅分為普通住宅、高檔公寓和別墅；集體宿舍分為單身職工宿舍和學(xué)生宿舍)。

2. 公共建筑：是指供人們購(gòu)物、辦公、學(xué)習(xí)、醫(yī)療、旅行、體育等使用的非生產(chǎn)性建筑，如辦公樓、商店、旅館、影劇院、體育館、展覽館、醫(yī)院等。

3. 工業(yè)建筑：是指供工業(yè)生產(chǎn)使用或直接為工業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如廠房、倉(cāng)庫(kù)等。

4. 農(nóng)業(yè)建筑：是指供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用或直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的建筑，如料倉(cāng)、養(yǎng)殖場(chǎng)等。

(二)按層數(shù)或總高度分類(lèi)房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計(jì)算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計(jì)算自然層數(shù)。假層、附層(夾層)、插層、閣樓、裝飾性塔樓以及突出屋面的樓梯間、水箱間，不計(jì)層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。住宅按層數(shù)分為低層住宅(1～3層)，多層住宅(4～6層)，中高層住宅(7～9層)，高層住宅(10層及以上)。公共建筑及綜合性建筑，總高度超過(guò)24m為高層，但不包括總高度超過(guò)24m的單層建筑。建筑總高度超過(guò)lOOm的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑均稱(chēng)為超高層建筑.

(三)按建筑結(jié)構(gòu)分類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。

1.磚木結(jié)構(gòu)建筑：這類(lèi)建筑物的主要承重構(gòu)件是用磚木做成的，其中豎向承重構(gòu)件的墻體和柱采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架采用木材。這類(lèi)建筑物的層數(shù)一般較低，通常在3層以下。古代建筑和20世紀(jì)五六十年代的建筑多為此種結(jié)構(gòu)。2.磚混結(jié)構(gòu)建筑：這類(lèi)建筑物的豎向承重構(gòu)件采用磚墻或磚柱，水平承重構(gòu)件采用鋼筋混凝土樓板、屋頂板，其中也包括少量的屋頂采用木屋架。這類(lèi)建筑物的層數(shù)一般在6層以下，造價(jià)低、抗震性差，開(kāi)間、進(jìn)深及層高都受限制。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：這類(lèi)建筑物的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。其圍護(hù)構(gòu)件如墻、隔墻等是由輕質(zhì)磚或其他砌體做成的。特點(diǎn)是結(jié)構(gòu)適應(yīng)性強(qiáng)、抗震性好、經(jīng)久耐用。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的種類(lèi)有框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒結(jié)構(gòu)。4.鋼結(jié)構(gòu)建筑：這類(lèi)建筑物的主要承重構(gòu)件均是用鋼材構(gòu)成，其建筑成本高，多用于多層公共建筑或跨度大的建筑。

(四)按建筑物的施工方法分類(lèi)施工方法是指建造建筑物時(shí)所采用的方法。

1. 現(xiàn)澆現(xiàn)砌式建筑：這種建筑物的主要承重構(gòu)件均是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑和砌筑而成。

2. 預(yù)制、裝配式建筑：這種建筑物的主要承重構(gòu)件是在加工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行裝配而成。

3. 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌，部分裝配式建筑：這種建筑物的一部分構(gòu)件(如墻體)是在施工現(xiàn)場(chǎng)澆筑或砌筑而成，一部分構(gòu)件(如樓板、樓梯)則采用在加工廠制成的預(yù)制構(gòu)件。

(五)按建筑耐久年限分類(lèi)

按建筑耐久年限分類(lèi)表： 耐久年限等級(jí) / 耐久年限 / 適用范圍 一級(jí) / 100年以上 / 重要的建筑和高層建筑 二級(jí) / 50-100年 / 一般性建筑 三級(jí) / 25-50年 / 次要的建筑 四級(jí) / 15年以下 / 臨時(shí)性建筑

建筑物損壞類(lèi)型人為損壞

建筑物在使用的過(guò)程中，各個(gè)結(jié)構(gòu)容易受到各種外界因素的影響，或者是由于使用不當(dāng)，導(dǎo)致建筑物容易收到局部結(jié)構(gòu)的損傷。這種損壞屬于人為損壞。

建筑物損壞類(lèi)型自然損壞

建筑物在日常生活中受到各種自然因素的影響（風(fēng)、雨、地震等）而造成的損壞，例如：潮濕、腐蝕導(dǎo)致建筑物各種建材的老化，或者是由于設(shè)計(jì)、施工時(shí)的缺陷，又或者建筑物受到蟲(chóng)患的蛀蝕而對(duì)建筑造成的損壞等等，這些都屬于自然損壞。

建筑物損壞類(lèi)型溫馨提示

建筑物的各個(gè)部位，由于所處的自然條件和使用狀況的不同，損壞的程度也不盡相同，建筑物損壞的程度不僅僅由上述因素影響，很大程度上，損壞的程度還取決于建材的強(qiáng)度和抗老化的性能。通常來(lái)說(shuō)，自然損壞的速度是比較緩慢的。

作為一類(lèi)評(píng)估對(duì)象，從評(píng)估的特殊性角度來(lái)說(shuō)，建筑物評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

1．房地分估建筑物作為土地的地上主導(dǎo)“產(chǎn)品”，是不可脫離土地而獨(dú)立存在的。盡管我們?cè)诟拍钌蟿澐至送恋睾徒ㄖ?，而?shí)際上建筑物永遠(yuǎn)是與其所占用的土地在一起的。但是，從資產(chǎn)評(píng)估的角度，通常要把建筑物(主要是建筑物中的房屋)與其所占用的土地分開(kāi)。分別評(píng)估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準(zhǔn)確合理地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，避免出現(xiàn)由于地用性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)失實(shí)和建筑物估價(jià)失真等情況。例如對(duì)市中心商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)的非商業(yè)性建筑物進(jìn)行評(píng)估，假如不采取房地分估的方式，極易導(dǎo)致低評(píng)該建筑物所占地塊的價(jià)值。又如，評(píng)估3 000 m^2廠區(qū)的唯一一幢300 m^2生產(chǎn)用廠房，假如不采用房地分估的方式，極易高評(píng)廠房的價(jià)值。

2．建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

建筑物一經(jīng)建成，其壽命可達(dá)幾十年甚至上百年。由于我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)是有限期的，且政府規(guī)定土地使用權(quán)期滿土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。這樣，在評(píng)估建筑物的時(shí)候，我們不僅要注意房地分估的一面，同時(shí)又必須注意建筑物的耐用年限與土地使用年限的吻合程度，并且只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)來(lái)評(píng)估建筑物的價(jià)值。即使建筑物的坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格都很好，但如果建筑物所占地的使用權(quán)剩余年限極其有限，該建筑物的市場(chǎng)價(jià)值也要大打折扣。

3．單獨(dú)評(píng)估建筑物一般宜采用成本法

單獨(dú)評(píng)估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

(1)建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)品，從構(gòu)建勞動(dòng)產(chǎn)品的投資角度及建造費(fèi)用的角度評(píng)估建筑物的市場(chǎng)價(jià)值，在理論上是說(shuō)得通的，在實(shí)際中也是可行的；

(2)建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在，但在房地產(chǎn)評(píng)估中往往采取房地分估的原則，影響房和地的市場(chǎng)價(jià)值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物評(píng)估時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮。這樣，就為采用重置成本法評(píng)估建筑物創(chuàng)造了條件。基于上述理由，在單獨(dú)評(píng)估建筑物時(shí)，通常選用重置成本法。

4．建筑物評(píng)估應(yīng)在合法的前提下進(jìn)行 政府關(guān)于房地產(chǎn)方面的法令和政策是比較多的。如：

(1)政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，如包括規(guī)定建筑用途、容積率、覆蓋率等。

(2)政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買(mǎi)。因此，建筑物評(píng)估應(yīng)充分考慮政府法規(guī)政策因素，要在適法的前提下進(jìn)行。

以上對(duì)建筑物評(píng)估的特點(diǎn)所作歸納只是一種原則性的，而不是絕對(duì)意義上的。這里主要是從建筑物作為一個(gè)獨(dú)立存在對(duì)象的角度來(lái)說(shuō)的。其實(shí)現(xiàn)實(shí)中并不排除建筑物與其占用的土地一并評(píng)估，以及建筑物隨同整體企業(yè)一并評(píng)估的可能。另外，建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制，也不能排除土地使用權(quán)出讓年限續(xù)展的可能。最后，采用成本法評(píng)估建筑物只是一種比較普遍的選擇。在有條件的情況下，選擇市場(chǎng)法、收益法等其他方法進(jìn)行評(píng)估也是正常的。

建筑物通道 （passage），為道路穿過(guò)建筑物而設(shè)置的建筑空間。主要方便行人通行以及消防作用，在建筑結(jié)構(gòu)上屬于必不可少的構(gòu)造。

建筑物通道 （passage），為道路穿過(guò)建筑物而設(shè)置的建筑空間。

《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353—2005）規(guī)定，建筑物通道(騎樓、過(guò)街樓的底層)不應(yīng)計(jì)算面積。 2100433B