建設工程質(zhì)量保修制度

制度全文

一、建設工程質(zhì)量保修書的提交時間

《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

建設工程質(zhì)量保修的承諾，應當由承包單位以建設工程質(zhì)量保修書這一書面形式來體現(xiàn)。建設工程質(zhì)量保修書是一項保修合同，是承包合同所約定雙方權(quán)利義務的延續(xù)，也是施工單位對竣工驗收的建設工程承擔保修責任的法律文本。人們在日常生活中購買幾十元、數(shù)百元的商品，生產(chǎn)供應廠商往往都須出具質(zhì)趕保修書，而建設工程造價動輒幾十萬元、數(shù)百萬元、數(shù)億元甚至更多，如果沒有保修的書面約定，那么對投資人和用戶是不公平的，也不符合權(quán)利義務對等的市場經(jīng)濟準則。

建設工程承包單位應當依法在向建設單位提交工程竣工驗收報告資料時，向建設單位出具工程質(zhì)量保修書。工程質(zhì)量保修書包括如下主要內(nèi)容;

1，質(zhì)量

保修范圍

《建筑法》規(guī)定，建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。當然，不同類型的建設工程，其保修范圍有所不同。

2，質(zhì)量保修期限

《建筑法》規(guī)定，保修的期限應當接照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。據(jù)此，國務院在《建設工程質(zhì)量管理條例》中作了明確規(guī)定。

3，承諾質(zhì)量保修責任。

主要是施工單位向建設單位承諾保修范圍、保修期限和有關(guān)具體實施保修的措施，如保修的方法、人員及聯(lián)絡辦法，保修答復和處理時限，不履行保修責任的罰則等。

需要注意的是，施工單位在建設工程質(zhì)量保修書中，應當對建設單位合理使用建設工程有所提示。如果是因建設單位或用戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設備位置以及不當裝修等造成質(zhì)量問題的，施工單位不承擔保修責任;由此而造成的質(zhì)量受損或其他用戶損失，應當由責任人承擔相應的責任。

二、建設工程質(zhì)量的最低保修期限

《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(1)基礎(chǔ)設施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道，設備安裝和被修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的保修期

基礎(chǔ)設施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的質(zhì)量直接關(guān)系到基礎(chǔ)設施工程和房屋建筑的整體安全可靠，必須在該工程的設計使用年限內(nèi)予以保修，即實行終身負責制?？梢哉f，工程合理使用年限就是該工程勘察、設計、施工等單位的質(zhì)量責任年限。

(二)屋面防水工程、供熱與供冷系統(tǒng)等的最低保修期

在《建設工程質(zhì)量管理條制》中，對屋面防水工程，供熱與供冷系統(tǒng)、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程等的最低保修期限分別作出了規(guī)定。如果建設單位與施工單位經(jīng)平等協(xié)商另行簽訂保修合同的，其保修期限可以高于法定的最低保修期限，但不能低于最低保修期限，否則視作無效。

建設工程保修期的起始日是竣工驗收合格之日。按照《建設工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定，"建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。"對于重新組織竣工驗收的工程，其保修期為各方都認可的重新組織竣工驗收的日期。

(三)建設工程超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的規(guī)定

《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，建設工程存超過合理使用年限后需要繼續(xù)使用的，產(chǎn)權(quán)所有人應當委托具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)果采取加同、維修等措施，重新界定使用期。

各類工程根據(jù)其重要程度、結(jié)構(gòu)類型、質(zhì)量要求和使用性能等所確定的使用年限尾不的。確定建設工程的合理使用年限，并不意昧著超過合理使用年限后，建設工程就一定要報廢、拆除。該建設工程經(jīng)過具有相應資質(zhì)等級的勘察、設計單位鑒定，提出技術(shù)加固措施，在設計文件中重新界定使用期，并經(jīng)有相應資質(zhì)等級的施工單位進行加固、維修和補強，達到能繼續(xù)使用條件的可以繼續(xù)使用。否則，如果違法繼續(xù)使用的，所產(chǎn)生的后果由產(chǎn)權(quán)所有人負貴。

《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，建設工程保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

三、保修義務責任落實與損失賠償責任承擔

《最高人民法院關(guān)于審理建設施工合同適用法律問題的解釋》規(guī)定，因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物損毀或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。

建設工程保修的質(zhì)量問題是指在保修范圍和保修期限內(nèi)的質(zhì)量問題。對于保修義務的承擔和維修的經(jīng)濟責任承擔應當按下述原則處理：

1.施工單位未按照同家有關(guān)標準規(guī)范和設計要求施工所造成的質(zhì)量缺陷，由施工單位負責返修并承擔經(jīng)濟責任。

2.由于設計問題造成的質(zhì)量缺陷，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任按有關(guān)規(guī)定通過建設單位向設計單位索賠。

3.因建筑材料、構(gòu)配件和設備質(zhì)量不合格引起的質(zhì)量缺陷，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任屬于施工單位采購的或經(jīng)其驗收同意的，由施工單位承擔經(jīng)濟責任;屬于建設單位采購的，由建沒單位承擔經(jīng)濟責任。

4.因建設單位(含監(jiān)理單位)錯誤管理而造成的質(zhì)量缺陷，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任由建設單位承擔;如屬監(jiān)理單位責任，則由建設單位向監(jiān)理單位索賠。

5.因使用單位使用不當造成的損壞問題，先由施工單位負責維修，其經(jīng)濟責任由使用單位自行負責。

6.因地震，臺風，洪水等自然災害或其他不可抗拒原因造成的損壞問題。先由施工單位負責維修，建設參與各方再根據(jù)國家具體政策分擔經(jīng)濟責任。

四、建設工程質(zhì)量保證金

2005年，建設部、財政部《建設工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》規(guī)定，建設工程質(zhì)量保證金(保修金)(以下簡稱保證金)是指發(fā)包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內(nèi)對建設工程出現(xiàn)的缺陷進行維修的資金。

(一)缺陷責任期的確定

所謂缺陷，是指建設工程質(zhì)量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。缺陷責任期一般為6個月、l2個月或24個月，具體可由發(fā)承包雙方在合同中約定。

缺陷責任期從工程通過竣(交)工驗收之日起計。由于承包人原因?qū)е鹿こ虩o法按規(guī)定期限進行竣(交)工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣(交)工驗收之日起計。由于發(fā)包人原因?qū)е鹿こ虩o法接規(guī)定期限進行竣(交)工驗收的，在承包人提交竣(交)工驗收報告90天后，工程自動進人缺賠責任期。

(二)預留保證金的比例

全部或者部分使用政府投資的建設項目，接工程價款結(jié)算總額5%左右的比例預留保證金。社會投資項目采用預留保證金方式的，預留保證金的比例可參照執(zhí)行。

缺陷責任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定扣腺保證金，并由承包人承擔違約責任。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。由他人原因造成的缺陷，發(fā)包人負責組織維修，承包人不承擔費用，且發(fā)包人不得從保證金中扣除費用。

(三)質(zhì)量保證金的返還

缺陷責任期內(nèi)，承包人認真履行合同約定的貴任，到期后。承包人向發(fā)包人申請返還保證金。

發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后，應于14日內(nèi)會同承包人按照合同約定的內(nèi)進行核實，如無異議，發(fā)包人應當在核實后14日內(nèi)將保證金返還給承包人，逾期支付的，從逾期之日起，按照同期銀行貸款利率計付利息，并承擔違約責任。發(fā)包人在接到承包人返還保證金申請后l4日內(nèi)不予答復，經(jīng)催告后14日內(nèi)仍不予答復，視同認可承包人的返還保證金申請。

發(fā)包人和承包人對保證金預留、返還以及工程維修質(zhì)量、贊用有爭議，按承包合同約

定的爭議和糾紛解決程序處理。

建設工程質(zhì)量保修違法行為應承擔的主要法律責任如下：

《建筑法》規(guī)定，建筑施工企業(yè)違反本法規(guī)定，不履行保修義務的責令改正，可以處以罰款，并對在保修期內(nèi)因屋頂、墻面滲漏、開裂等質(zhì)量缺陷造成的損失，承擔賠償責任。

《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定，施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的責令改正，處l0萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失承擔賠償責任。

《建設工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》規(guī)定，缺陷責任期內(nèi)，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發(fā)包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔違約責任。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。

《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)申請晉升資質(zhì)等級或者主項資質(zhì)以外的資質(zhì)，在申請之日前1年內(nèi)有未履行保修義務，造成嚴重后果的情形的，建設行政主管部門不予批準。

《建筑學名詞》第二版。 2100433B