計算價格估價方法

方法

計算價格估價方法的內(nèi)容

計算價格包括：

①生產(chǎn)該貨物所使用的料件成本和加工費用；

②向境內(nèi)銷售同等級或者同種類貨物通常的利潤和一般費用(包括直接費用和間接費用)；

③該貨物運抵境內(nèi)輸入地點起卸前的運輸及相關(guān)費用、保險費。

審查確定進口貨物的完稅價格時，海關(guān)在征得境外生產(chǎn)商同意并提前通知有關(guān)國家或者地區(qū)政府后，可以在境外核實該企業(yè)提供的有關(guān)資料。

確定有關(guān)價值或者費用時，應(yīng)當(dāng)使用與生產(chǎn)國或者地區(qū)公認(rèn)的會計原則相一致的原則和方法。2100433B

房地產(chǎn)估價方法有以下5種：1市場比較法2收益法 3成本法 4假設(shè)開發(fā)法5基準(zhǔn)地價修正法

估價報告應(yīng)做到下列幾點：

1.全面性：應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套；

2.公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；

3.準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

4.概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。

估價報告應(yīng)包括下列部分：

1封面 2 目錄 3致委托方函 4估價師聲明 5估價的假設(shè)和限制條件 6估價結(jié)果報告 7估價技術(shù)報告 8附件

8．0．3 對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。

8．0．4 估價報告應(yīng)記載下列事項：

1 估價項目名稱；

2 委托方名稱或姓名和住所；

3 估價方（房地產(chǎn)估價機構(gòu)）名稱和住所；

4 估價對象；

5 估價目的；

6 價值時點；

7 價值類型；

8 估價依據(jù)；

9 估價原則；

10 估價技術(shù)路線、方法和測算過程；

11 估價結(jié)果及其確定的理由；

12 估價作業(yè)日期；

13 估價報告應(yīng)用的有效期；

14 估價人員；

15 注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名、蓋章；

16 估價的假設(shè)和限制條件；

17 附件，應(yīng)包括反映估價對象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價對象的產(chǎn)權(quán)證明，估價中引用的其他專用文件資料，估價人員和估價機構(gòu)的資格證明。

8．0．5 估價報告中應(yīng)充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況，其中：

1 對土地的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

2 對建筑物的描述說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。

8．0．6 估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師的聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章：

1 估價報告中估價人員陳述的事實，是真實的和準(zhǔn)確的。

2 估價報告中的分析、意見和結(jié)論，是估價人員自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3 估價人員與估價對象沒有（或有已載明的）利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有（或有已載明的）個人利害關(guān)系或偏見。

4 估價人員是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。

5 估價人員已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應(yīng)列出對估價對象進行了實地查勘的估價人員的姓名。

6 沒有人對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名）。

7 其他需要聲明的事項。

8．0．7 估價報告應(yīng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章才具有法律效力。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

我國1999年頒布了《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)國家標(biāo)準(zhǔn)，并從1999年6月1日實施．2100433B

基本估價

又分為收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法。

應(yīng)用估價法

又稱大量估價法，是在應(yīng)用基本估價方法基礎(chǔ)上的大范圍分析評估，該類方法的關(guān)鍵在于建立評估標(biāo)準(zhǔn)，多適用于政府管理需要而進行的政策性大量估價。此類方法包括路線價估價法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。

方法選取

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求，對一宗土地進行估價時，通常要依據(jù)評估目的和宗地的用途同時采用上述方法中的兩種，并對兩種方法評估的結(jié)果進行分析后取值。

《房地產(chǎn)估價方法與實務(wù)》介紹了房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)知識，然后根據(jù)房地產(chǎn)價格形成的基本思路詳細介紹了目前常用的估價方法，如市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等，并詳細闡述了估價作業(yè)方案制定、估價信息收集、估價報告寫作和典型目的的房地產(chǎn)估價。

本書主要是以房地產(chǎn)估價崗位所需要的知識與技能為基礎(chǔ)而編寫的。在一定的職業(yè)能力分析基礎(chǔ)上，圍繞課程能力標(biāo)準(zhǔn)，形成教材內(nèi)容體系，是基于“能力本位”高等職業(yè)教育課程改革的教材。

全書共三篇（11章）。本書可作為高等職業(yè)學(xué)校的教材，也可供房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)人員參考。