江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)

（2008 年12 月10 日審判委員會(huì)第40 次會(huì)議討論通過(guò)）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)踐，制定本意見(jiàn)。

第一條 因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產(chǎn)生的城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房以及轉(zhuǎn)租該公有住房產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設(shè)房屋，房屋產(chǎn)權(quán)歸出租人所有，并由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產(chǎn)生的糾紛不適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

第二條 當(dāng)事人以租賃房屋系未取得合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑或臨時(shí)建筑房屋超過(guò)批準(zhǔn)期限為由要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，在一審?fù)徑K結(jié)前出租人仍未取得合法建設(shè)手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第三條 當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書(shū)的除外。

第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃合同不生效，但當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)際履行的除外。

第五條 不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收的房屋，當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第六條 出租人就同一房屋出租給兩個(gè)以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權(quán)：

（一）占有租賃房屋的承租人；

（二）最先支付租金的承租人；

（三）生效在先合同的承租人。

上列情形下，導(dǎo)致房屋租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋租賃權(quán)的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。

第七條 出租人出賣(mài)租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)的，承租人要求按第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的同等條件購(gòu)買(mǎi)的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。

第八條 出租人沒(méi)有通知承租人，將租賃房屋出賣(mài)給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷(xiāo)租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人沒(méi)有通知承租人，將租賃房屋出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷(xiāo)租賃房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣(mài)房屋未通知承租人的除外。

第九條 承租人對(duì)出租人出賣(mài)的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同等條件主要是指價(jià)格、價(jià)款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對(duì)其是否出賣(mài)房屋或出賣(mài)房屋的條件確有重大影響的除外。

第十條 出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，必須以書(shū)面方式通知承租人本人或者授權(quán)的代理人。

出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但出租人有證據(jù)證明無(wú)法通知承租人本人及其授權(quán)的代理人的除外。

第十一條 出租人以書(shū)面方式通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知出賣(mài)租賃房屋的事實(shí)、時(shí)間及相關(guān)條件。

出租人雖然以書(shū)面方式通知承租人出賣(mài)租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣(mài)條件或告知內(nèi)容不真實(shí)、不全面或者在出賣(mài)條件發(fā)生變化后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未履行通知義務(wù)。

第十二條 承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自收到出租人的書(shū)面通知之日起的合理期限內(nèi)作出是否購(gòu)買(mǎi)的書(shū)面意思表示。當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條 出租人整體出賣(mài)租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值的，承租人要求對(duì)承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持。

第十四條 出租人以拍賣(mài)方式出賣(mài)租賃房屋的，除拍賣(mài)人發(fā)布拍賣(mài)公告外，出租人同時(shí)應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)日七日前以書(shū)面方式通知承租人參加拍賣(mài)。承租人收到出租人的書(shū)面通知后未參加競(jìng)拍的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

出租人未盡通知義務(wù)導(dǎo)致承租人未能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人要求撤銷(xiāo)出租人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。

第十五條 出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求確認(rèn)承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的除外。

第十六條 未經(jīng)出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉(zhuǎn)租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

第十七條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時(shí)提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。

第十八條 未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條 承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，人民法院不予支持。

第二十條 因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知出租人作為第三人參加訴訟。

第二十一條 經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條 未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。

未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。

第二十三條 房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無(wú)法回收的物品仍然具有使用價(jià)值，出租人接受的，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對(duì)承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。

第二十四條 承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的；

（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的；

（三）住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；

（四）經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十五條 出租人有下列違約情形之一，承租人請(qǐng)求解除房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未按照合同約定期限交付房屋，經(jīng)承租人催告后，經(jīng)營(yíng)用房在兩個(gè)月內(nèi)仍未交付的，住宅用房在十五日內(nèi)仍未交付的；

（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無(wú)法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十六條 因承租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人請(qǐng)求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。

因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

第二十七條 因出租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經(jīng)出租人同意的，人民法院應(yīng)予支持；該裝飾裝修未經(jīng)出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而未提出異議的除外。

因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價(jià)損失及相關(guān)費(fèi)用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失，但最長(zhǎng)不得超過(guò)六個(gè)月。

第二十八條 房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認(rèn)無(wú)效后，承租人拆卸裝飾裝修材料以及其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十九條 房屋租賃合同租賃期限內(nèi)，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)終止履行。

出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時(shí)未將租賃房屋拆遷事實(shí)告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持，但承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的除外，

出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷后，出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)對(duì)承租人的損失予以補(bǔ)償。

第三十條 房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還給出租人。出租人請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付其使用房屋期間的費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此而受的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十一條 房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認(rèn)無(wú)效后，承租人逾期退房的，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

第三十二條 房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，租賃期間為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準(zhǔn)備期間。

第三十三條 出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時(shí)，未將房屋抵押事實(shí)書(shū)面告知承租人的，應(yīng)對(duì)承租人因此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；已經(jīng)書(shū)面告知的，該損失由承租人自行承擔(dān)。

第三十四條 本意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行。

《中華人民共和國(guó)合同法》施行后訂立的城鎮(zhèn)房屋租賃合同，本意見(jiàn)施行后受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見(jiàn)的規(guī)定；在本意見(jiàn)施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本意見(jiàn)的規(guī)定。

本院以前的有關(guān)規(guī)定與《中華人民共和國(guó)合同法》和本意見(jiàn)相抵觸的，不再適用。2100433B

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的通知

各市中級(jí)人民法院、各基層人民法院、本院各部門(mén)：

現(xiàn)予印發(fā)，供全省各級(jí)人民法院參照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中如有問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)向本院民一庭反映。

二OO八年十二月十五日

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》的原意和審判實(shí)務(wù)中需注意的問(wèn)題逐條進(jìn)行說(shuō)明，并對(duì)每條規(guī)定的背景依據(jù)和討論中的不同觀點(diǎn)進(jìn)行介紹，便于讀者詳盡了解該司法解釋的整體起草情況和每條規(guī)定的精神實(shí)質(zhì)；條文說(shuō)明中也介紹了國(guó)外相關(guān)的立法例、當(dāng)前學(xué)術(shù)界主要的理論成果及研究動(dòng)態(tài)，增強(qiáng)了作品的學(xué)術(shù)性和資料性，必將對(duì)讀者大有裨益。

法釋11號(hào)

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 》已于2009年6月22日由最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2009年9月1日起施行。

二○○九年七月三十日

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)?009年6月22日最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議通過(guò)）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條　本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

第二條　出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條　出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

第四條　當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第五條　房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

第六條　出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；

（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

第七條　承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

第八條　因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；

（二）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

第九條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

第十條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；

（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；

（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；

（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條　承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條　承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條　承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；

（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

第十五條　承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。

第十六條　出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

第十七條　因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

第十八條　房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條　承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一條　出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第二十二條　出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條　出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

第二十四條　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；

（二）出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

（四） 第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

第二十五條　本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第一條

本解釋所稱(chēng)城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本解釋。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第二條

出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第三條

出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第四條

房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無(wú)效受到的損失，人民法院依照民法典第一百五十七條和本解釋第七條、第十一條、第十二條的規(guī)定處理。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第五條

出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關(guān)規(guī)定處理。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第六條

承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照民法典第七百一十一條的規(guī)定處理。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第七條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第八條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第九條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;

(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十一條

承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十二條

承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十三條

房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十四條

租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十五條

出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。

最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第十六條

本解釋施行前已經(jīng)終審，本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本解釋。