階梯式降價(jià)策略

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)的影響不僅是利潤(rùn)的下滑，還要預(yù)防“房鬧”問(wèn)題。實(shí)際上，預(yù)防“房鬧”已經(jīng)成為很多企業(yè)降價(jià)前必做的功課，甚至已經(jīng)有機(jī)構(gòu)舉辦專(zhuān)門(mén)課程，對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)展相關(guān)的培訓(xùn)。

逢降必鬧。近年來(lái)的幾次房?jī)r(jià)波動(dòng)，都伴隨著開(kāi)發(fā)商與老業(yè)主之間的各種糾紛。為緩和這種矛盾，如今開(kāi)發(fā)商也學(xué)乖了，比如以更隱晦的方式降價(jià)，降價(jià)后向老業(yè)主贈(zèng)送優(yōu)惠券，甚至通過(guò)改善裝修、減免物業(yè)費(fèi)等方式向老業(yè)主示好。有開(kāi)發(fā)商表示，不論采取哪種方式，不退房、不補(bǔ)差價(jià)是行業(yè)共同堅(jiān)守的底線。

新盤(pán)降價(jià)已不再是新聞。上海易居房地產(chǎn)研究院近期發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，今年1月—8月，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降0.7%，降幅較1月—7月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交均價(jià)下降1.1%;9月上半月，20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌約6%。報(bào)告稱(chēng)，房企希望在9月積極去庫(kù)存，因此9月上半場(chǎng)的行情將決定房企是否會(huì)強(qiáng)化以價(jià)換量的策略。

據(jù)介紹，上海一些位置較偏遠(yuǎn)的郊縣如嘉定、松江等區(qū)域庫(kù)存量較大，新樓盤(pán)降價(jià)情況最為常見(jiàn)。與此同時(shí)，今年7月開(kāi)始，上海已經(jīng)零星出現(xiàn)了老業(yè)主“維權(quán)”，要求補(bǔ)差價(jià)或退房等“房鬧”現(xiàn)象。

一家大型房企高管指出，2008年、2011年、2014年上海三輪市場(chǎng)波動(dòng)中，都曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)現(xiàn)象。一般較大的開(kāi)發(fā)商都采取較為靈活的價(jià)格策略，給出一定的降幅空間。但由于以往“房鬧”干擾太大，如今開(kāi)發(fā)商執(zhí)行降價(jià)策略時(shí)高度謹(jǐn)慎，力求不刺激老業(yè)主。

據(jù)介紹，一般開(kāi)發(fā)商常見(jiàn)的做法是，對(duì)新推出的房源實(shí)行差異化策略，降低裝修標(biāo)準(zhǔn)或改變房屋結(jié)構(gòu)，從而給出一個(gè)明確的降價(jià)理由。也有開(kāi)發(fā)商向老業(yè)主派發(fā)優(yōu)惠券，讓老業(yè)主優(yōu)先享受優(yōu)惠。

需要說(shuō)明的是，那些僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌就要求“維權(quán)”的業(yè)主，于情于理于法都是站不住腳的。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)：“在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商唯一的承諾就是房屋質(zhì)量問(wèn)題，而價(jià)格這個(gè)變量，屬于買(mǎi)賣(mài)雙方交易前事先約定的。付款并接受了商品房，就代表交易事實(shí)存在，事后反悔既違反了《合同法》，也違背基本的買(mǎi)賣(mài)交易原則。”

嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“房鬧”現(xiàn)象之所以經(jīng)常出現(xiàn)，是因?yàn)楹芏噘?gòu)房者以按揭貸款的方式購(gòu)房，在房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候，感覺(jué)后續(xù)的還貸不劃算了。但是，買(mǎi)賣(mài)本身是一個(gè)公開(kāi)透明的過(guò)程，購(gòu)房者應(yīng)該為自己置業(yè)的決策自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，嚴(yán)躍進(jìn)還建議，房企在降價(jià)方面也應(yīng)該謹(jǐn)慎，盡量回避一些公開(kāi)的降價(jià)行為。比如可以提供一些理財(cái)計(jì)劃，讓購(gòu)房者獲得收益。其實(shí)這部分收益就是房子的降價(jià)額度，只是換了個(gè)方式，這樣就不會(huì)引起太多的爭(zhēng)議。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理蔡為民也表示，萬(wàn)科近期與騰訊合作，給出了令人眼花繚亂的優(yōu)惠政策，其實(shí)就是一種隱形的降價(jià)，避免直接降價(jià)引起激烈的反響。如果未能防患于未然，一旦遇到老業(yè)主“維權(quán)”，開(kāi)發(fā)商則應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，大事化小。蔡為民強(qiáng)調(diào)，在樓市遇冷的大氣候下，開(kāi)發(fā)商跑路、信托不能剛性對(duì)付、出現(xiàn)“房鬧”、中介關(guān)店等現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)。在簽署購(gòu)房合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商一定會(huì)有相關(guān)的約束性條款，且一房一價(jià)是常理，后期推出的房源價(jià)格高低都屬正?，F(xiàn)象，但由于很多人契約意識(shí)淡薄，老業(yè)主“維權(quán)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

值得注意的是，以往兩輪降價(jià)過(guò)程中，很多“房鬧”事件出現(xiàn)后，隨著時(shí)間推移，房?jī)r(jià)再度上漲，當(dāng)市場(chǎng)價(jià)超過(guò)業(yè)主當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)時(shí)，“維權(quán)”自然就不了了之。蔡為民認(rèn)為，眼下這一輪房企降價(jià)潮一旦引發(fā)“房鬧”，很難再寄望房?jī)r(jià)上漲消除矛盾，開(kāi)發(fā)商不能抱此僥幸心理。

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