建筑運(yùn)營管理

（一） 管理限期的不同。物業(yè)管理是履行物業(yè)合同，對(duì)建筑實(shí)施一個(gè)合同周期的短期運(yùn)行管理；運(yùn)營管理是以全生命周期理念，規(guī)劃并實(shí)施的全生命周期的運(yùn)行。

（二） 工作方式的不同。對(duì)建筑設(shè)施設(shè)備運(yùn)行的管理，物業(yè)管理采取的是故障報(bào)修模式，被動(dòng)管理；運(yùn)營管理強(qiáng)調(diào)的是長期規(guī)劃，預(yù)防性維護(hù)預(yù)測性維修，主動(dòng)作為，避免故障發(fā)生。

（三） 管理重點(diǎn)的不同。物業(yè)管理多以使用者為目標(biāo)，多在“軟性”服務(wù)上下功夫；運(yùn)營管理以設(shè)施設(shè)備等“硬件”著手，長久性、可持續(xù)地解決問題。

（四） 經(jīng)營目標(biāo)的不同。物業(yè)管理經(jīng)營目標(biāo)是企業(yè)利潤，運(yùn)營管理目標(biāo)是資產(chǎn)保值增值。

建筑運(yùn)營的受益人是建筑的所有權(quán)人，按照“誰受益、誰負(fù)責(zé)”的原則，因而建筑運(yùn)營的責(zé)任人理應(yīng)是建筑的所有權(quán)人。建筑物的所有權(quán)人可以將運(yùn)營的服務(wù)委托給第三方，但責(zé)任不能轉(zhuǎn)移。如建筑安全，當(dāng)建筑安全問題造成人民生命財(cái)產(chǎn)受到傷害時(shí)，所有權(quán)人需承擔(dān)責(zé)任。

由于物業(yè)管理與運(yùn)營管理的差異性，當(dāng)物業(yè)所有權(quán)人將建筑的運(yùn)營管理全權(quán)委托給物業(yè)服務(wù)公司后，經(jīng)營目標(biāo)的不一致導(dǎo)致最終的結(jié)果是建筑的使用壽命縮短、設(shè)施設(shè)備帶病運(yùn)行和資產(chǎn)的負(fù)增值等。

建筑運(yùn)營需要打破設(shè)計(jì)建造按專業(yè)分工的模式，以“安全、舒適、健康的空間環(huán)境”的使用者需求結(jié)果為導(dǎo)向，以建筑全生命周期的可持續(xù)運(yùn)行為目的，同時(shí)兼顧環(huán)保與資源節(jié)約。建筑運(yùn)營管理需要從“建筑安全與設(shè)施管理”、“建筑能效與設(shè)備管理”、“建筑水資源應(yīng)用管理”、“建筑環(huán)境與空間管理”、“建筑智能與信息化管理”以及“建筑運(yùn)營模式與評(píng)價(jià)”等六個(gè)方面展開。

一、建筑安全與設(shè)施管理。安全是最基本的運(yùn)營要求，主要包括三個(gè)方面，一是建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、幕墻、門窗、采光頂、附屬設(shè)施（雕塑、燈箱、廣告牌、桿柱、裝飾性構(gòu)件）、地面坡道、殘障設(shè)施、盲道、通道門等建筑設(shè)施的運(yùn)行推護(hù)管理；二是消防栓、逃生通道、防火門、防火卷簾、隔斷等防火設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)管理；三是供電、防雷、燃?xì)?、電梯等專用設(shè)施的使用安全；四是各類安全風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)急管理，如火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震、水污染、傳染病、食品安全等。

二、建筑能效與設(shè)備管理。節(jié)能減排是我國的基本國策，建筑能耗占全社會(huì)總能耗的比重逐年上升。實(shí)施建筑能效管控，同時(shí)確保運(yùn)行質(zhì)量和舒適度是重要目標(biāo)。運(yùn)營管理的任務(wù)主要有：一是制定建筑機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行管理規(guī)程；二是有效實(shí)現(xiàn)建筑的能源應(yīng)用與能耗管控；三是機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行調(diào)適與能效評(píng)估，如空調(diào)、照明、動(dòng)力系統(tǒng)；四是機(jī)電系統(tǒng)的高效運(yùn)行技術(shù)；五是機(jī)電系統(tǒng)的智慧化運(yùn)營（AI算法、控制策略）；六是機(jī)電系統(tǒng)的故障診斷與預(yù)測性運(yùn)維；七是機(jī)電系統(tǒng)的更新改造與技術(shù)適應(yīng)性等。

三、建筑水資源應(yīng)用管理。隨著需求的增加，建筑項(xiàng)目中的水資源應(yīng)用十分廣泛，水系統(tǒng)設(shè)施也隨之增多，包括供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、消防水、空調(diào)水、雨水回收、直飲水、中水利用、水霧、水景、噴灌、海綿城市設(shè)施等。運(yùn)營管理方向：一是各類水系統(tǒng)的正確正常運(yùn)行管理；二是用水的安全管理；三是各類水系統(tǒng)的運(yùn)行效率；四是建筑節(jié)水措施等。

四、建筑環(huán)境與空間管理。建筑是為人服務(wù)的這一基本點(diǎn)出發(fā)，環(huán)境宜居與舒適健康是滿足人們對(duì)美好生活追求的一部分。溫度、濕度、采光、通風(fēng)、隔聲、視覺、生態(tài)、綠化、安防、交通、隱私等室內(nèi)外環(huán)境是建筑運(yùn)營品質(zhì)的關(guān)鍵。建筑環(huán)境與空間管理的主要內(nèi)容包括：一是園林綠化管理與病蟲害防治；二是垃圾分類 與回收管理；三是室內(nèi)綠植與軟裝的規(guī)劃；四是功能空間室內(nèi)布局的發(fā)展；五是室內(nèi)空氣質(zhì)量與健康環(huán)境；六是室內(nèi)空間利用規(guī)劃；七是空間管理信息化等。

五、建筑智能與信息化管理。建筑行業(yè)的信息化水平是所有行業(yè)中墊底的行業(yè)，為改變現(xiàn)狀從國家到地方出臺(tái)了很多相關(guān)政策推動(dòng)建筑信息化發(fā)展。建筑信息化起步在設(shè)計(jì)建造過程，應(yīng)用與發(fā)展在運(yùn)營階段。建筑信息化是智慧城市的基礎(chǔ)，在國家5G戰(zhàn)略的指引下，建筑的智能化智慧化運(yùn)營顯得尤其重要。建筑智能化系統(tǒng)近年來發(fā)展很快，但真正應(yīng)用落地發(fā)揮效用的并不多。運(yùn)營管理的研究要逐步解決“用起來”、“好用”和“用好”的問題。研究方向包括：一是機(jī)電系統(tǒng)的監(jiān)控平臺(tái)；二是建筑能源管理系統(tǒng)；三是建筑安防系統(tǒng)研究；四是建筑安全監(jiān)測與管理平臺(tái)；五是建筑管理信息化系統(tǒng)；六是建筑智能與物聯(lián)系統(tǒng)；七是BIM在建筑運(yùn)營過程中的應(yīng)用；八是建筑大數(shù)據(jù)與人工智能應(yīng)用等。

六、建筑運(yùn)營模式與評(píng)價(jià)。建筑運(yùn)營包含兩個(gè)部分和三大要素。兩個(gè)部分，一是建筑設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)營的“硬件”管理部分，即保障建筑各設(shè)備設(shè)施的安全穩(wěn)定有效運(yùn)行；二是公共秩序維護(hù)與個(gè)性化需求服務(wù)的“軟件”服務(wù)部分，即對(duì)人員的引導(dǎo)管控和需求管理。三大要素，一是使用者，用戶的需求；二是建筑本身，全生命周期內(nèi)的可持續(xù)使用；三是資產(chǎn)，即業(yè)主資產(chǎn)的保值增值。建筑運(yùn)營管理模式要與政策、行業(yè)現(xiàn)狀、技術(shù)發(fā)展等相結(jié)合。需要研究：一是建筑項(xiàng)目的交付與接管驗(yàn)收；二是建筑運(yùn)營管理自營模式；三是運(yùn)營管理的外包模式；四是運(yùn)營管理資金的來源與法律支持；五是建筑運(yùn)營資金與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合作；六是建筑運(yùn)營過程資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估；七是建筑運(yùn)營管理綜合價(jià)值評(píng)價(jià)等。

建筑運(yùn)營所涉及的專業(yè)廣，既需要打通規(guī)劃設(shè)計(jì)建造過程的技術(shù)與應(yīng)用，又需要在日常的運(yùn)營管理實(shí)踐中得到提升。運(yùn)營專委會(huì)以業(yè)內(nèi)資深技術(shù)人員為基礎(chǔ)組建專家團(tuán)隊(duì)，以具有代表性的示范項(xiàng)目為研究基礎(chǔ)，開展相關(guān)的研究工作同時(shí)為政府、業(yè)主單位和保險(xiǎn)公司提供課題研究、建筑運(yùn)行狀況評(píng)估（“建筑體檢”）與新建或更新規(guī)劃咨詢（“優(yōu)生優(yōu)育”）等技術(shù)服務(wù)。

建筑運(yùn)營的研究是對(duì)建筑技術(shù)、設(shè)備性能、生活環(huán)境、信息化、智慧化、管理科學(xué)等的綜合性應(yīng)用性研究。通過研究，形成技術(shù)規(guī)程和管理標(biāo)準(zhǔn)供廣大建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營和業(yè)主單位使用或參考，讓建筑更好地為人民服務(wù)。

建筑作為所有權(quán)人的固定資產(chǎn)投資，所有權(quán)人須對(duì)其承擔(dān)全面的責(zé)任。隨著建筑技術(shù)與智能通信技術(shù)的發(fā)展，建筑智能化水平有了顯著的提高。建筑機(jī)電設(shè)備的智能化層度高且更新?lián)Q代周期短，建筑樓宇設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)在生命周期不同的情況下，需要不斷更新才能保障建筑的功能與效能。因此，建筑運(yùn)營管理是動(dòng)態(tài)的、發(fā)展的技術(shù)管理過程。

建筑運(yùn)營管理的落實(shí)，一是要有建筑資產(chǎn)全生命周期的管理理念；二是要有符合項(xiàng)目要求的管理團(tuán)隊(duì)，特別是工程技術(shù)人員；三是要建立系統(tǒng)化可持續(xù)的制度體系；四是要加強(qiáng)對(duì)管理過程的監(jiān)督。

2018年，專注于樓宇運(yùn)營管理的行業(yè)平臺(tái)——COMIN中國建筑運(yùn)營管理研究院，在行業(yè)專業(yè)人士的倡導(dǎo)下，為促進(jìn)和推動(dòng)行業(yè)樓宇運(yùn)營管理水平，提升樓宇資產(chǎn)價(jià)值，鼓勵(lì)與表彰在樓宇運(yùn)營管理上做出突出貢獻(xiàn)的樓宇與運(yùn)營服務(wù)團(tuán)隊(duì)，特別設(shè)置樓宇運(yùn)營管理最佳實(shí)踐BP獎(jiǎng)，BP意即“BEST PRACTICE”。

按照樓宇類別、功能、體量、特色等設(shè)置獎(jiǎng)項(xiàng)，可以分為以下獎(jiǎng)項(xiàng)：

單體樓宇

年度運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)(10萬平方米以下)

年度運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)（10-20萬平米）

年度運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)（20萬平米以上）

城市綜合體

年度運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)（20萬平米以下）

年度運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)（20萬平米以上）

超高層建筑

年度超高層建筑運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)（200米以上）

產(chǎn)業(yè)園區(qū)

年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)（10萬平方米以上）

年度產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)（10萬平方米以下）

年度文創(chuàng)園區(qū)運(yùn)營管理最佳實(shí)踐獎(jiǎng)

按照內(nèi)容分類

年度客戶運(yùn)營最佳實(shí)踐

年度客戶服務(wù)最佳實(shí)踐

年度工程運(yùn)營最佳實(shí)踐

年度綠色建筑最佳實(shí)踐

年度升級(jí)改造最佳實(shí)踐

2018年評(píng)選有23個(gè)項(xiàng)目提出申請(qǐng)，最終僅6家獲得最佳運(yùn)營管理實(shí)踐BP大獎(jiǎng)。他們分別是：國貿(mào)中心、華貿(mào)中心、朝林廣場、凱晨世貿(mào)中心、大連期貨大廈、深圳平安國際金融中心。

2019年Best Practice獎(jiǎng)有41棟樓宇提出申請(qǐng)，最終蘇州中心、北京嘉銘中心、北京嘉里中心、北京中建財(cái)富國際中心、鄭州楷林中心等10棟運(yùn)營管理方面表現(xiàn)突出的項(xiàng)目獲得最佳實(shí)踐稱號(hào)。

2021年有8家獲得最佳運(yùn)營管理實(shí)踐BP大獎(jiǎng)。他們是：上海白玉蘭廣場、廣州國際金融中心、錦什坊街叁拾伍號(hào)、英蘭國際金融中心、中國華潤大廈、越秀金融大廈、深圳達(dá)實(shí)大廈、北京中海廣場officezip。 2100433B