南京市浦口新城保障房開發(fā)建設有限公司

有人盼，有人嫌，這便是保障房的現(xiàn)狀。一方面近期各地陸續(xù)公布保障房建設年度任務，另一方面有媒體報道全國最大保障房社區(qū)因較低入住率成為一座“空城”的消息，圍繞保障房的話題再次引起各界熱議，空置現(xiàn)象受到前所未有的關注。

其實，空置現(xiàn)象的背后，凸顯的是保障房的系統(tǒng)管理問題。主管部門頂層制度設計的科學合理固然重要，但地方政府部門結合本地區(qū)客觀實際的積極探索更是不可或缺的重要推力，惟有二者結合，才能做到1月30日習近平總書記在中央全面深化改革領導小組第九次會議上強調的“要努力使各項改革舉措落地生根，確保各項改革取得預期成效、真正解決問題”。日前，被列為深圳市2015年住房保障重點改革項目之一的“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”（即購租偏遠地區(qū)的保障房，可適當享受大戶型，確有需要，在以評估價支付超面積部分后，可以購租大戶型保障房），正是這一改革理念下的創(chuàng)新舉措。

中國房地產(chǎn)研究會住房保障和公共住房政策委員會秘書長、原住建部政策研究中心處長趙路興在接受《中國建設報·中國住房》記者專訪時分析稱，深圳作為以外來人口為主的移民城市，擬推行的兩種補償機制，實質上是用市場手段破解保障房管理難的一種積極探索，意義深遠。

空置并非供大于求

寧夏81065套，北京10.5萬套，山東31.6萬套、內蒙古24.2萬套，天津3萬套，湖南51.83萬套，江西23萬套，廣州1.37萬套……

河南2.66萬套，山東1.29萬套，海南9000多套，廣東1.15萬套，云南2.3萬套，陜西10萬套……

上述兩組數(shù)據(jù)是記者根據(jù)各地媒體公開報道搜集到的，前者是2015年新開工保障性安居工程建設任務；后者是各地保障性安居工程房屋空置數(shù)量。一邊是不斷開工新建的消息；一邊是不斷增加的空置量。媒體報道，包含公共租賃房3797套、限價商品房6253套的青島白沙灣保障房社區(qū)正在變?yōu)橐蛔粘牵_銷售的限價房從2012年底至今，僅收到了不足200份申請。盡管隨后的官方回應稱不存在此現(xiàn)象，但其提供的數(shù)字也顯示，目前受理的公租房申請僅有300份。在其他地區(qū)，如河南省審計廳提供的數(shù)據(jù)則更為清晰，由于生活服務設施配套不完善等原因，致使河南已建成保障性住房2.66萬套空置超過一年。

這樣的現(xiàn)象無疑將兩個大大的問號倒逼向保障性安居工程：保障房供大于求？房子本身出了問題？

根據(jù)住建部近期公布的數(shù)字，“十二五”前3年，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程累計開工2490萬套，基本建成1577萬套。這意味著“十二五”期間3600萬套保障房已經(jīng)完成89%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，在完成“十二五”期間保障性安居工程建設、建成任務目標的基礎上，“十三五”期間保障房建設規(guī)劃正在籌備。

完成計劃的89%和籌備“十三五”期間保障房建設規(guī)劃，說明至少在國家統(tǒng)計層面保障房供大于求的問題不存在。那么，剩下的房子本身的問題到底出在哪里？趙路興分析認為，目前保障房空置的主要原因大都是因配套基礎設施或公共服務設施不完善、地理位置偏遠，無法滿足市民的實際生活需求。少數(shù)保障性安居工程房屋質量本身也存在問題，加上物業(yè)管理不到位等問題，影響了市民的申請意愿。但不同城市規(guī)模、居民收入水平、住房市場、住房保障對象人群的占比并不相同，各個住房群體之間分布不均衡，導致出現(xiàn)了結構性問題，尤其是中低收入群體住房仍面臨一定困難。因此，有的城市需要新建保障房，而有的城市運用存量房可以解決問題，不能一概而論。

深圳探索補償機制

眾所周知，在保障房建設方面，因資金缺口等因素導致建設難；而避免棄購棄租等原因導致的空置現(xiàn)象更難。作為改革開放前沿陣地的深圳市，也遭遇到了同樣的難題，如何破題？深圳市住房研究會常務副會長、深圳市住房和建設局政策咨詢委員會秘書長陳藹貧在接受本報記者獨家專訪時稱，目前深圳市保障房結構性矛盾已經(jīng)有所顯現(xiàn)，主要表現(xiàn)為：

一是區(qū)域分布矛盾。根據(jù)該市保障性住房輪候數(shù)據(jù)庫現(xiàn)實，絕大多數(shù)住房保障需求位于羅湖、福田、南山三個原特區(qū)內區(qū)域，而該市在建保障性住房項目絕大多數(shù)位于原特區(qū)外，供需區(qū)域存在結構性矛盾。

二是戶型結構供需矛盾。根據(jù)該市住房保障相關政策法規(guī)，85平方米以上安居型商品房需4人及以上家庭申請，而70平方米以上公共租賃住房則需要5人及以上家庭申請，輪候庫中滿足上述大戶型租售條件的家庭相對較少，從而導致在實際租售工作中往往存在大戶型住房申請家庭相對不足的情況。

三是保障房項目選址位置相對偏遠，配套設施相對不足。

四是保障對象中普遍存在‘要大房，不要小房’的傳統(tǒng)觀念，但由于住房保障政策限制，其對大戶型保障房的期望一直難以實現(xiàn)。

對于深圳市目前保障房大戶型供過于求的具體情況，從陳藹貧提供的列表中可以一目了然。

根據(jù)深圳市保障房輪候及在建項目對比，各類戶型供需狀況如表1所示，85平方米及以上戶型的供求比達到44.5∶1，戶型結構供需矛盾由此可見一斑。這對此類問題，深圳市決定嘗試采用“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”，即購租偏遠地區(qū)的保障房，可適當享受大戶型。確有需要，在以評估價支付超面積部分后，可以購租大戶型保障房。如此一來，不但化解了保障房大戶型供求結構矛盾，同時減輕財政資金壓力，避免了社會資源浪費。

據(jù)悉，“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”目前已經(jīng)深圳市住房保障主管部門設立專項課題并委托深圳市住房研究會開展系統(tǒng)研究，并將其列為深圳市2015年住房保障重點改革項目全力推進。陳藹貧根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)初步估計，此項機制涉及目標人群約為7萬人，這同數(shù)量龐大的保障房覆蓋人群而言，或許算不上什么，但能讓7萬人從此安居樂業(yè)，卻又是件天大的事情。

正因深知責任重大，作為這一機制倡導者的陳藹貧，在機制論證階段就將在執(zhí)行過程中可能出現(xiàn)的各種細節(jié)問題進行了充分考量，比如超出面積標準部分如何評估定價、產(chǎn)權性質如何確定、該套住房權屬證書如何發(fā)放（部分保障房、部分商品房）、是否可與共有產(chǎn)權住房銜接等。具體的操作辦法，預計將于今年上半年以部門規(guī)范性文件方式出臺。

盡管“區(qū)位補償機制”和“經(jīng)濟補償機制”能否減少甚至杜絕保障房空置現(xiàn)象尚屬未知，但這一創(chuàng)新機制，至少是在朝著“真正解決問題”的方向努力，以促進保障房管理制度趨于科學合理化。

住房保障是保障特定對象的居住權，而建設保障房只是住房保障的方式之一。

今年的保障性安居工程的開工目標和建成目標都已超額完成，明年的任務如何制定呢？這個全國最得民心的住房工程恐怕得重新算算賬了。

單看保障房的小賬本，住房困難的低收入家庭依然大量存在，進城務工的農(nóng)民工、剛就業(yè)的大學生等新市民的異地居住問題依然有待解決，需求未變，保障房建設自然要跟上。

可算算中國住房市場的大賬本，供求關系已經(jīng)發(fā)生了重大變化，從全面短缺走向了總量基本平衡，特別是一些二線城市和眾多三、四線城市的商品房庫存壓力很大，再新建任何住房，都是向市場繼續(xù)增加供應，讓商品房去庫存雪上加霜。

住房工程一盤棋，重在統(tǒng)籌布局，既要算大賬，也得算細賬。住房保障的任務不一定要新建項目才能完成，住房保障是保障特定對象的居住權，而建設保障房只是住房保障的方式之一。在目前的市場現(xiàn)狀下，打通棚改安置房、保障性住房與商品住房之間的通道，變“補磚頭”為“補人頭”，可謂一舉多得。

對保障對象而言，打通三種通道，意味著更便利。受成本和土地限制，越來越多的保障房項目選址偏僻，配套不全，一旦入住，上班、上學、生活都不便。這也是不少保障房建成后就“曬太陽”的重要原因?，F(xiàn)在三、四線城市商品房房價與棚改安置房房價、經(jīng)濟適用房房價差距不大，通過貨幣化安置，讓保障對象拿著補貼選購商品房，無疑擴大了選擇余地，減少了輪候時間，還能享受更好的居住環(huán)境和物業(yè)服務。

對開發(fā)商而言，打通三種通道，意味著低風險。不僅減輕去庫存的壓力，而且商品房作為棚改安置房源，企業(yè)回款也比商業(yè)銀行房貸快。

對地方政府而言，打通三種通道，意味著高效率。短期看，以商品房做住房保障，可以化解銀行風險，還免除了自己新建項目必須承擔的質量監(jiān)督、分配監(jiān)督、物業(yè)維修等成本。長期看，這不僅有利于促進社會住房資源的優(yōu)化配置，還可以避免保障對象“扎堆”居住而形成“貧民窟”效應。