平頂山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案政策解讀

為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的決策部署，切實改善居民居住環(huán)境和生活品質，推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)向新型城市社區(qū)轉變，構建“決策共謀、項目共建、實施共管、效果共評、成果共享”的基層治理格局，實現(xiàn)城市均衡發(fā)展。近日，市政府辦公室印發(fā)了《平頂山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》（以下簡稱《實施方案》），現(xiàn)將文件有關內(nèi)容解讀如下。

一、《實施方案》出臺的背景是什么

實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問題、讓人民群眾共享美好生活的重要舉措。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視城市工作，對包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在內(nèi)的城市發(fā)展工作作出了全面部署?？倳浿赋觯涌炖吓f小區(qū)改造;不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2019年7月30日在中央政治局會議上，總書記再次強調，要實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場建設等補短板的工程。李克強總理也多次對加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提出了明確要求，2019年10月14日在西安考察時還專門實地查看了老舊小區(qū)改造的情況。

省委、省政府按照黨中央、國務院決策部署，把老舊小區(qū)改造作為百城建設提質工程的重要內(nèi)容同步謀劃、統(tǒng)籌推進，全面實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

二、《實施方案》明確了什么主要目標任務

用兩年左右的時間完成全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，有效解決設施老、環(huán)境差、服務缺、管理弱等問題，基本達到“園區(qū)道路平整、綠化種植提質、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網(wǎng)規(guī)整、建筑外墻美觀、安防設施齊備、管理組織健全、物業(yè)服務規(guī)范”10項目標。

三、《實施方案》的主要內(nèi)容有哪些

《實施方案》共分為七大組成部分，在明確改造范圍和改造內(nèi)容的同時，還體現(xiàn)了支持老舊小區(qū)改造的組織保障、實施步驟和資金來源等一系列政策，重點有以下內(nèi)容：

一是明確改造范圍和改造內(nèi)容。改造范圍主要包括城鎮(zhèn)建成于2000年以前、基礎設施和公共服務設施嚴重老舊、缺失，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。已納入各級城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃、擬通過拆除新建實施改造的棚戶區(qū)，以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村，以及已實施“三供一業(yè)”改造的小區(qū)等，不納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍。改造內(nèi)容包含基礎設施、住宅建筑本體、居住環(huán)境、配套公共服務設施四個方面。

二是明確組織保障。成立市政府主要負責同志任組長，常務副市長、分管副市長任副組長，市委市政府相關負責同志、市直相關單位主要負責同志、各縣（市、區(qū)）政府主要負責同志任成員的工作領導小組。

三是明確實施步驟。主要分組織宣傳、制定方案、組織實施、工程驗收、物業(yè)接管、項目評估六個階段。

四是明確資金來源。各縣（市、區(qū))積極爭取中央和省財政對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的專項補貼資金；按照“誰受益、誰出資”的原則，建立健全市場主體投資、專業(yè)公經(jīng)營單位優(yōu)惠、居民合理分攤、社會捐助補充、市級財政獎補、區(qū)級財政統(tǒng)籌落實的多渠道資金籌措機制。 2100433B

各縣（市、區(qū)）人民政府，城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、高新區(qū)管委會，市人民政府各部門：

《平頂山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》已經(jīng)2019年12月11日市政府第48次常務會議研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

2019年12月20日

一、總體要求

（一）指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神為指導，以優(yōu)化城鎮(zhèn)人居環(huán)境、提高群眾幸福指數(shù)為目標，突出抓好基礎設施改建配套、居住環(huán)境改造提升、服務設施改善優(yōu)化和社區(qū)管理改進規(guī)范，推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)向“功能完善、環(huán)境優(yōu)美、管理有序、舒適宜居”城市社區(qū)轉變，構建“決策共謀、項目共建、實施共管、效果共評、成果共享”的基層治理格局，實現(xiàn)城市均衡發(fā)展。

（二）工作原則

1．政府主導原則。注重發(fā)揮市、縣兩級政府的主導作用，市政府統(tǒng)籌協(xié)調，各縣（市、區(qū)）政府（管委會）負責組織工作，鎮(zhèn)政府（街道辦事處）負責具體實施改造工作。

2．政策支持原則。積極爭取中央和省財政專項資金，用足用好上級出臺的優(yōu)惠政策，依法依規(guī)及時制定出臺項目審批、資金獎補、民間資本參與、居民合理承擔費用等具體措施，鼓勵相關專業(yè)經(jīng)營單位降費讓利，全面引導推動改造。

3．業(yè)主參與原則。明確業(yè)主在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中的主體地位，積極籌資籌勞，發(fā)動群眾參與改造決策、過程監(jiān)督和后期管理。

4．市場運作原則。充分發(fā)揮市場作用，在改造全流程和后續(xù)管理中積極引入市場機制，利用市場手段匯聚社會力量，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

（三）工作目標

用兩年左右的時間完成全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，有效解決設施老、環(huán)境差、服務缺、管理弱等問題，基本達到“園區(qū)道路平整、綠化種植提質、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網(wǎng)規(guī)整、建筑外墻美觀、安防設施齊備、管理組織健全、物業(yè)服務規(guī)范”10項目標。

二、實施范圍

城市、縣城（城關鎮(zhèn)）建成于2000年以前，基礎設施和公共服務設施嚴重老舊、缺失，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。

已納入各級城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃、擬通過拆除新建（改建、擴建、翻建）實施改造的棚戶區(qū)（居民住房），以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村，以及已實施“三供一業(yè)”改造的小區(qū)等，不納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍。

三、實施內(nèi)容

（一）改建配套設施

1．生活設施：包括供水、供電、燃氣、熱力、通信、廣電、排水等。

2．基礎設施：包括道路、照明、防水、門窗、垃圾分類收集等。

3．功能設施：包括物業(yè)管理場所、社區(qū)活動場所、健身場所、停車場所、電動車集中充電場所、充電樁、無障礙設施、公示欄、學雷鋒志愿服務站、新時代文明實踐中心（站）、文明創(chuàng)建宣傳欄以及消防、安防、標識等。

（二）改造居住環(huán)境

清理各類違章建筑物、構筑物、臨時建筑；清理樓宇間、樓道內(nèi)及屋面、樓頂雜物；清理疏通消防通道；清除小區(qū)內(nèi)各類小廣告及違法違規(guī)戶外廣告；規(guī)整空調機位；清理地樁地鎖；清理廢棄機動車和非機動車；對小區(qū)綠地進行調整與再利用規(guī)劃，對黃土裸露部位實施硬化或綠化。

（三）改善服務設施

按照社區(qū)內(nèi)配齊養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、文化、購物、家政、快遞等服務設施的標準，補建群眾急需項目，督促服務單位提高標準、價實相符，全面提升公共服務水平。

（四）改進社區(qū)管理

組織老舊小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，健全業(yè)主管理組織；指導、監(jiān)督業(yè)主或業(yè)主管理組織選聘專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理；對暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）采取分項委托、捆綁打包、業(yè)主自治等方式開展物業(yè)服務。建立健全社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)議事協(xié)調機制，共同協(xié)商解決涉及居民利益的重大事項，提高群眾自我決策、自我管理、自我服務、自我監(jiān)督的能力。

四、實施步驟

（一）組織籌劃階段

成立平頂山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組，指導全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在市住房和城鄉(xiāng)建設局，具體負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的組織協(xié)調、督促檢查工作。

各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要成立相應的領導小組，完善轄區(qū)老舊小區(qū)改造工作責任體系，層層明確任務、壓實責任。

各縣（市、區(qū)）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組負責確定改造小區(qū)目錄；對納入改造目錄的小區(qū)廣泛征求意見、做好群眾工作、建立現(xiàn)狀臺賬，做到資料詳實、數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容細致、問題客觀真實；組織相關人員進行業(yè)務培訓。

（二）制定方案階段

各縣（市、區(qū)）在充分征求業(yè)主意見的基礎上，按要求制定改造工作方案（含改造內(nèi)容、任務清單、投資計劃、時間安排等），上報市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作領導小組（以下簡稱市領導小組）備案。對空間相鄰、有共同改造需求的樓房或小區(qū)進行歸并整合，統(tǒng)一設計、同步改造；對涉及供水、供電、燃氣、熱力、通信、廣電等設施和養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療等公共服務領域的，在改造工作方案上報前應與相關專業(yè)經(jīng)營單位或主管部門形成一致意見。

（三）組織實施階段

各縣（市、區(qū)）政府（管委會）成立改造項目指揮部，具體負責經(jīng)市領導小組備案改造項目的組織協(xié)調工作。改造項目指揮部就改造內(nèi)容標準、設計方案、實施模式、工作步驟、籌資比例、后期物業(yè)移交等內(nèi)容征求業(yè)主意見，修改完善后確定具體實施方案，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）具體實施。

（四）工程驗收階段

改造項目竣工后，由各縣（市、區(qū)）政府（管委會）組織相關單位驗收，對存在問題進行整改，保證工程質量，確保改造提質一個、合格一個、交付一個。

（五）物業(yè)接管階段

已經(jīng)有專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)管理的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，在改造結束后，由所在鎮(zhèn)政府（街道辦事處）與業(yè)主、業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)簽訂移交協(xié)議，并結合小區(qū)改造內(nèi)容進行管理；無專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)管理的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，在確定物業(yè)管理單位時，應將能否提供符合改造標準的服務方案作為選聘主要依據(jù)。各縣（市、區(qū)）要建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理考核評定制度，確保改造效果持續(xù)保持。

（六）項目評估階段

各縣（市、區(qū)）政府（管委會）對竣工移交的改造項目進行決算評估，總結經(jīng)驗、查找不足，改進工作方法，建立長效工作機制，做好項目資料的存檔管理，配合上級有關部門的督導檢查和審計。

五、資金來源

按照“誰受益、誰出資”原則，建立健全市場主體投資、專業(yè)經(jīng)營單位優(yōu)惠、居民合理分攤、社會捐助補充、市級財政獎補、區(qū)級財政統(tǒng)籌落實的多渠道資金籌措機制。各縣（市、區(qū)）要積極爭取中央和省財政對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的專項補貼資金，整合相關專項資金，統(tǒng)籌做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

對有新增經(jīng)營性內(nèi)容的改造項目，各縣（市、區(qū)）政府（管委會）可按規(guī)定探索成立改造運營公司或面向社會公開選擇改造運營公司，將設施配套項目、完善提升項目等整體交由運營公司運作，實行工程項目投資、建設、運營一體化，通過引入市場主體解決投入問題。

對改造過程中規(guī)整管線和刷新儀表箱體費用，由各專業(yè)經(jīng)營單位承擔。需更新、改造、新建相關設施的，由各專業(yè)經(jīng)營單位優(yōu)先列入本單位工程項目計劃，按照最優(yōu)惠標準計價，最大限度讓利于民。

對居民個性化提升投資，按照“個性項目戶主負責”原則，通過單戶承擔、平均分攤、梯次分攤等方式解決。

引導鼓勵居民個人通過捐資、捐物、投勞等方式支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，引導鼓勵城鎮(zhèn)老舊小區(qū)原產(chǎn)權單位及社會力量出資支持改造工作，培養(yǎng)“公益事業(yè)共同建、小區(qū)事情大家辦”的行動自覺。

改造所需資金扣除以上部分外，由各縣（市、區(qū)）政府（管委會）承擔。市級財政根據(jù)各縣（市、區(qū)）實際承擔金額給予一定比例獎補。超出改造范圍支出的資金，不納入市級獎補范圍。

改造后物業(yè)管理標準提高所需經(jīng)費由相關業(yè)主承擔，各縣（市、區(qū)）財政給予一定的物業(yè)服務費用補貼。補貼原則上按照建筑面積每月每平方米不低于0.3元、補貼期限不少于3年的標準執(zhí)行，各縣（市、區(qū)）可根據(jù)合同履行情況、業(yè)主交費情況、日常監(jiān)督考核情況確定補貼標準和支付方案。

六、責任分工

（一）市領導小組辦公室（市住房和城鄉(xiāng)建設局）：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃編制、項目統(tǒng)籌和督導檢查等工作，制定《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作導則》并做好貫徹實施；負責改造過程中消防設計審查和驗收工作；指導城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范提質工作，以及綠化提升、綠地養(yǎng)護管理工作。

（二）市委組織部：結合黨員進社區(qū)活動，號召黨員幫助城鎮(zhèn)老舊小區(qū)開展改造工作。

（三）市委宣傳部：組織開展城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的宣傳報道工作，結合國家級文明城市創(chuàng)建和文明社區(qū)創(chuàng)建打造小區(qū)樓道文化，指導協(xié)調城鎮(zhèn)老舊小區(qū)建設學雷鋒志愿服務站、新時代文明實踐中心（站）工作。

（四）市發(fā)改委：負責指導改造項目的立項審批，參與申報上級項目補助資金。

（五）市教育體育局：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)所在社區(qū)幼兒園建設、改造的指導協(xié)調，體育設施建設的指導協(xié)調，以及體育器材配備等工作。

（六）市工業(yè)和信息化局：負責協(xié)調城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)通信線路的整修規(guī)范、入地改造等工作。

（七）市公安局：負責指導城鎮(zhèn)老舊小區(qū)監(jiān)控、智慧安防設施的安裝與維護，協(xié)助有關執(zhí)法部門開展改造工作，負責老舊小區(qū)改造過程中矛盾糾紛的應急處置等工作。

（八）市民政局：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)所在社區(qū)日間照料中心等養(yǎng)老設施建設改造的指導協(xié)調工作，以及小區(qū)地名規(guī)范工作。

（九）市財政局：負責申報上級補助資金，統(tǒng)籌安排市級補助資金，會同市發(fā)改委、市住房和城鄉(xiāng)建設局制定改造項目獎補辦法。

（十）市自然資源和規(guī)劃局：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過程中的規(guī)劃、城市設計、街區(qū)風貌景觀技術服務和相關手續(xù)辦理工作，以及違法建筑的認定工作。

（十一）市城市管理局：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)違法建筑的查處工作；指導協(xié)調改造過程中垃圾分類等工作；指導污水管網(wǎng)改造建設工作，協(xié)調雨水、污水管網(wǎng)分離和接入公共管網(wǎng)系統(tǒng)等工作；協(xié)調供水、燃氣、熱力等基礎設施維修改造工作。

（十二）市文化廣電和旅游局：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)文化服務場所建設的指導協(xié)調工作。

（十三）市衛(wèi)生健康委員會：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)所在社區(qū)衛(wèi)生服務場所建設、改造的指導協(xié)調工作。

（十四）市應急管理局：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過程中消防安全設施的施工指導及檢查工作。

（十五）平頂山供電公司：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)電力配網(wǎng)、充電樁設置和電力線路入地或架空線路的規(guī)范整治等工作。

（十六）市自來水有限公司、平頂山熱力集團、平頂山燃氣有限責任公司、中國移動平頂山分公司、中國聯(lián)通平頂山市分公司、中國電信平頂山市分公司、河南有線電視網(wǎng)絡集團有限公司平頂山分公司：負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)老舊管線的規(guī)范鋪設、更新改造、拆除新建等工作。

七、工作要求

（一）加強領導，落實責任。各縣（市、區(qū)）政府（管委會）要扛牢責任，全面做好本轄區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。市直有關部門、專業(yè)經(jīng)營單位要切實履行好本部門、本單位管理職責，根據(jù)需要積極參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造具體工作，按照豫建城建〔2019〕299號文件要求簡化審批手續(xù)，提高工作效率。

（二）深化融合，統(tǒng)籌推進。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應當與城市規(guī)劃相融合，對標國家級文明城市、衛(wèi)生城市以及各類規(guī)范要求，充分考慮街區(qū)風貌、建筑歷史、社區(qū)文化、城市色彩等因素，結合既有建筑節(jié)能改造、無障礙改造、水電氣暖改造、背街小巷整治、海綿城市建設等工作一并開展，避免重復施工和資源浪費。堅持改造與管理相融合，提前組織業(yè)主、業(yè)主委員會確定物業(yè)管理單位，做到前期改造和后期管理無縫銜接。建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理長效機制，確保老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋率逐年提高，保持改造效果。統(tǒng)籌處理好改造項目推進過程中前期工作與具體實施、地上工程與地下工程、公益性項目與經(jīng)營性項目、工程建設與運營維護等關系，確保項目綜合效益最大化。

（三）因地制宜，尊重民意。結合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的區(qū)域特點和設施現(xiàn)狀，按照“?；A、拓空間、增設施、促提升”的要求，一區(qū)一策、分類實施。對超出民生基本需求的改造項目，要結合實際，量力而行。改造工作應堅持陽光透明、尊重民意，強化業(yè)主主體地位，激發(fā)居民改造熱情，讓群眾參與到方案制定、工程實施、工作驗收的全過程，逐步構建“決策共謀、發(fā)展共建、建設共管、效果共評、成果共享”的基層治理格局。

（四）完善制度，強化獎懲。市領導小組辦公室要掛牌作戰(zhàn)，逐項登記銷號，每月召開工作例會，及時上報工作進展。制定老舊小區(qū)改造督導考核辦法，對各縣（市、區(qū)）政府（管委會）、市直有關部門和專業(yè)經(jīng)營單位、運營企業(yè)的計劃制定、任務落實、工作進度進行定期督導考核。對表現(xiàn)優(yōu)異的，給予獎勵；對行動遲緩、不能按計劃完成工作任務的，在全市進行通報批評。建立相互觀摩競賽制度。通過比特色、比創(chuàng)新，看進度、看滿意度評定改造效果，對評比優(yōu)秀的項目在獎補資金發(fā)放時給予適當傾斜。

本方案自印發(fā)之日起施行，國家和省另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

《廣州市老舊小區(qū)改造工作實施方案》是2021年廣州市人民政府辦公廳發(fā)布的通知。

為貫徹落實《國務院辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（省政府令第279號）和《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（粵府辦〔2021〕3號）的工作部署，結合市委、市政府《關于深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的實施意見》、《廣州市深化城市更新工作推進高質量發(fā)展的工作方案》精神，為滿足人民群眾美好生活需要，持續(xù)探索超大型城市有機更新實現(xiàn)高質量發(fā)展的新路徑，扎實推進老舊小區(qū)改造，制定本方案。

　一、工作目標

新時期老舊小區(qū)改造要健全居民群眾參與機制、調動各方參與，完善社會治理體系，在實現(xiàn)城市人居品質提升的基礎上挖掘文化資源，提升產(chǎn)業(yè)活力，向提升城市綜合實力邁進。強化頂層設計，建立健全老舊小區(qū)改造工作機制，全面摸查2000年底前建成的老舊小區(qū)，按照“細分階段、動態(tài)管理”原則，以混合改造“留、改、拆、建”為創(chuàng)新點和突破口，與舊城改造相結合實現(xiàn)有機更新，持續(xù)為“老”城市注入“新”活力。

（一）精準施策有序推進。

第一階段（2020年7月—2021年12月），完成2016年摸查在冊、納入實施計劃、目前正在推進的323個項目（484個小區(qū)）的改造任務（見附件1）；完成全市老舊小區(qū)助殘設施改造；完成2000年底前建成老舊小區(qū)改造需求的摸查工作，基本建成老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫；推動一批社會資本參與改造的試點項目實施。

第二階段（2021年7月—2025年12月），按照“成片連片，分步實施”的原則，結合老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫存量，建立儲備項目庫，每年滾動修編老舊小區(qū)改造計劃。將片區(qū)劃分為若干實施項目，逐年推進。到2025年底，基本完成2000年底前建成的需改造老舊小區(qū)改造任務。

（二）創(chuàng)新改造機制體制。

到2021年，進一步完善老舊小區(qū)改造的制度框架和工作機制，在項目審批、居民參與、用地管理、房屋管理、產(chǎn)業(yè)導入、金融支持和長效運營管理等方面形成一批政策制度。到2022年，建立完善成熟的老舊小區(qū)改造政策體系。

二、實施內(nèi)容

（一）改造對象。老舊小區(qū)是指我市行政區(qū)內(nèi)建成年代較早，失養(yǎng)失修失管、市政配套設施不完善、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓），重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

（二）改造內(nèi)容與標準。老舊小區(qū)改造內(nèi)容分為基礎類、完善類、提升類、統(tǒng)籌類?；A類要發(fā)揮財政資金主導作用，做到應改盡改；完善類要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升類要按照政府引導、市場化運作的模式，做到能改則改。

1. 基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容，主要包括小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、供氣、通信、綠化、照明、安防系統(tǒng)、消防設施、無障礙設施以及與小區(qū)聯(lián)系的基礎設施的改造提升。

2. 完善類。滿足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要包括環(huán)境及配套設施改造建設等內(nèi)容。如：外立面整飾、樓體綠化、加裝電梯、建筑節(jié)能改造、機動車泊位等。

3. 提升類。為豐富社區(qū)服務供給、提升居民生活品質、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施，養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施，以及危房治理、智慧社區(qū)、海綿城市、規(guī)范化物業(yè)管理等。

4. 統(tǒng)籌類。統(tǒng)籌各條塊項目實施，聚力老舊小區(qū)改造，推進公共服務覆蓋群眾身邊的“最后一公里”。一是市、區(qū)各職能部門相互聯(lián)動，共同謀劃，統(tǒng)籌各專業(yè)改造力量，協(xié)同推進老舊小區(qū)“三線”下地、電梯加裝、道路整治、雨污分流、二次供水、健身設施、拆除違建、垃圾分類、燃氣入戶、綠化美化等改造；二是統(tǒng)籌完善社區(qū)基本公共服務設施，以社區(qū)為基本單元，以建設完整社區(qū)為導向，逐步構建以幼有所育、學有所教、老有所養(yǎng)、住有所居等為目標，涵蓋公共教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公共文化體育、殘疾人服務等領域的社區(qū)基本公共服務體系。各內(nèi)容對應職能部門共同謀劃、同步推進實施。

以上四類改造內(nèi)容，具體實施類別要結合片區(qū)（社區(qū)）老舊小區(qū)居民需求和實際條件確定。

　三、實施路徑

（一）混合改造有機更新。挖掘文、商、旅、創(chuàng)價值街區(qū)，試點實施“留、改、拆、建”混合改造，支持功能置換、公房分類活化、閑置低效空間再利用等改造方式，引入優(yōu)質產(chǎn)業(yè)、企業(yè)，高水平統(tǒng)籌推進有機更新。

（二）企業(yè)規(guī)?；ㄔO運營。統(tǒng)籌小區(qū)存量資源和活化利用低效空間等各類資源，引入市場力量，可通過投資、設計、建設、運營、管理等要素組合運作，基礎設施項目特許經(jīng)營（BOT）等模式，引入企業(yè)或國企平臺等市場化方式推進，實現(xiàn)老舊小區(qū)改造項目全生命周期建管一體化。

（三）政府與社會投資組合實施。采取“政府投資 社會投資”的組合原則，引入社會資本組合實施；對于不具備混合改造實施條件，也無法引入社會資本建設運營的小區(qū)，采取政府“?；尽钡脑瓌t實施改造。

四、資金籌措

已納入《廣州市老舊小區(qū)改造三年（2018—2020）行動計劃》（穗更新函〔2018〕702號）及歷年市政府投資計劃的項目，按原市、區(qū)出資比例繼續(xù)執(zhí)行；其他的項目改造資金由各區(qū)政府負責。建立改造資金由政府投資、社會資本參與、居民出資、專業(yè)經(jīng)營單位出資多種模式靈活組合的機制。

（一）政府財政資金。各區(qū)政府可采取以下四種方式籌集資金：

1. 統(tǒng)籌“三舊”（舊村、舊廠、舊城）改造項目，在區(qū)級土地公開出讓時，可將周邊老舊小區(qū)改造配建項目納入出讓公告一并實施；也可采取聯(lián)動改造、異地平衡的方式，統(tǒng)籌“三舊”改造項目與老舊小區(qū)改造同步實施。

2. 可結合“三舊”改造項目，按比例或一定額度從中提取老舊小區(qū)改造資金，統(tǒng)籌用于轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)改造。

3. 各區(qū)政府在每年土地出讓金收益中，可提取0.5%—2%用于老舊小區(qū)改造專項資金，也可使用國有住房出售收入存量資金用于老舊小區(qū)改造。

4. 可申請中央財政補助、中央預算內(nèi)投資、省級資金補助和發(fā)行政府專項債籌集改造資金。

市級財政每年安排專項經(jīng)費，采取競爭性分配方式對各區(qū)老舊小區(qū)改造進行補貼。競爭性分配方案另行制定。

（二）社會資本。區(qū)政府可成立區(qū)級城市更新公司或引入企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，通過對既有建筑“留、改、拆、建”，活化利用低效閑置用地等方式，合理調整使用功能，適當增加經(jīng)營性功能，獲得建設資金和后續(xù)管養(yǎng)資金，促進小區(qū)實現(xiàn)長效管養(yǎng)。鼓勵原產(chǎn)權單位對房改房給予資金支持。

（三）專業(yè)經(jīng)營單位。引導專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責任，明確相關設施設備產(chǎn)權關系，出資參與小區(qū)改造中相關管線設施設備的改造提升。落實稅費減免政策，專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設備的計稅基礎，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)當期費用稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除。

（四）居民出資。建立激勵機制，引導居民出資，落實居民出資責任，健全群眾參與機制。政府優(yōu)先對居民改造意愿強、參與積極性高、有出資意愿的小區(qū)實施改造。居民可采取以下四種方式或其他方式出資參與改造：

1. 直接出資參與改造，居民通過集資對樓棟本體（如屋面、外墻、防盜門、樓梯間等）進行修繕；也可通過捐資捐物、投工投勞參與改造。

2. 讓渡小區(qū)公共收益（如戶外廣告、停車、社區(qū)低效空間再利用等收益），通過引入規(guī)?；\營企業(yè)運營，用于小區(qū)的改造和日常維護管理。

3. 完善小區(qū)后續(xù)管養(yǎng)，小區(qū)改造前居民集資建立后續(xù)管養(yǎng)基金，并承諾引入專業(yè)物業(yè)管理或準物業(yè)管理的，優(yōu)先納入改造計劃。

4. 支持小區(qū)居民提取公積金，用于加裝電梯等自住住房改造，對于集資加裝電梯的居民，各區(qū)政府根據(jù)實際可給予適當?shù)呢斦a助。鼓勵居民結合小區(qū)改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新。

　五、金融支持

（一）量身制定融資方案。金融機構要緊密結合老舊小區(qū)改造模式特點，推進業(yè)務創(chuàng)新、流程創(chuàng)新，開發(fā)適宜金融產(chǎn)品。對融資規(guī)模較大的改造項目，可通過銀團貸款等方式，集中金融資源，給予融資支持。

（二）支持片區(qū)改造項目融資。對于片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式或跨片區(qū)組合平衡模式生成的老舊小區(qū)改造項目，探索在本區(qū)內(nèi)跨項目統(tǒng)籌、開發(fā)運營一體的新模式，實行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施、統(tǒng)一運營，實現(xiàn)項目資金平衡，金融機構可通過整體授信方式提供融資支持。

（三）支持項目以預期收益提供融資增信。對于小區(qū)混合改造類的項目，能夠通過新建、改擴建用于公共服務的經(jīng)營性設施，金融機構可以相關設施改造后產(chǎn)生的收益作為還款來源，為改造項目提供融資支持。

六、保障措施

（一）強化組織領導。市城市更新工作領導小組負責指導全市老舊小區(qū)改造工作，審議五年工作方案、改造規(guī)劃、年度改造計劃等重要文件；市住房城鄉(xiāng)建設局負責統(tǒng)籌全市老舊小區(qū)改造項目實施和政策制定工作，市各職能部門根據(jù)職能分工制定老舊小區(qū)改造配套政策。 2100433B

《贛州市推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》（以下簡稱《方案》）經(jīng)市政府同意，以市住建局、市發(fā)改委、市財政局名義印發(fā)，現(xiàn)將有關要點解讀如下：

一、起草背景

2019年8月21日，省住建廳聯(lián)合省發(fā)改委、省財政廳根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳 國家發(fā)展改革委辦公廳 財政部辦公廳關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）文件要求，制定出臺了《關于推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（贛建城〔2019〕26號）?！吨笇б庖姟访鞔_了全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總體要求、基本原則、主要任務和保障措施等，并要求各地結合實際情況，制定具體的改造內(nèi)容清單和可操作的改造標準等。

二、起草過程

一是充分調研了解情況。為確?！斗桨浮犯拥貧?、更具有可操作性，在起草過程中，市住建局開展了多次專題調研，充分聽取縣（市、區(qū)）、街道辦（城關鎮(zhèn)）、社區(qū)干部和居民的意見。

二是全面摸查現(xiàn)狀情況。為確?！斗桨浮犯泳珳?，各年度任務安排更加合理，市住建局會同發(fā)改委、財政局于9月中旬組織各縣（市、區(qū)）住建局對照《指導意見》，全面對轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)進行重新摸排。

三是充分征求了有關單位意見。市住建局、市發(fā)改委、市財政局將《方案（征求意見稿）》分兩次向市自然資源局、市城管局等18個市直（屬）單位（企業(yè)）和20個縣（市、區(qū)）政府（管委會）征求了意見，收到意見27條，采納18條，部分采納8條，不予采納1條，最終形成《方案》并報市政府同意印發(fā)。

三、主要內(nèi)容

《方案》包括總體目標、改造范圍及內(nèi)容、申報程序、組織實施管理、保障措施等五方面內(nèi)容，同時提出了全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年任務計劃安排和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標準等。

在任務計劃安排方面，以2019年為起點，按五年內(nèi)全面完成建成于2000年以前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。其中，2019年納入中央補助支持老舊小區(qū)改造項目61個，涉及住戶13892戶；2020年申報中央補助支持老舊小區(qū)改造項目135個，涉及住戶25678戶。2020年和2021年為實施改造重點年，2022年和2023年為工作收尾年。

在老舊小區(qū)改造范圍方面，既按照省廳《指導意見》明確了申報中央獎補資金老舊小區(qū)項目范圍，又結合章貢區(qū)等實際情況，把建成于2000年以后但小區(qū)基礎設施和功能明顯不足、物業(yè)管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區(qū)等也可納入當?shù)馗脑旆秶患{入申報中央獎補資金項目范圍。

在老舊小區(qū)改造內(nèi)容和標準方面，圍繞“小區(qū)面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造、居住環(huán)境改優(yōu)”等四個方面實施提升改造，重要突出完善水、電、氣、路等基礎設施和提升服務設施。對于納入中央補助支持老舊小區(qū)改造計劃的項目，改造內(nèi)容須包括對水、電、氣、路4項設施中至少2項進行更新。結合小區(qū)實際和居民意愿，實施加裝電梯、提升綠化、開展雨污分流、增設停車設施、設置監(jiān)控系統(tǒng)和新增文體設施等改造。一是小區(qū)面貌改觀，包括違建拆除、環(huán)境整治、圍墻和大門、路燈照明、監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、廣告排位或宣傳欄等7項的改造內(nèi)容和標準，如對小區(qū)內(nèi)各種私搭亂建的違章違法建筑依法進行拆除，對小區(qū)內(nèi)各類小廣告進行清除等。二是房屋功能改善，包括立面整治、屋面修繕、樓道修繕、煙道改造、排水管道改造、既有建筑改造利用等6項的改造內(nèi)容和標準，如對滲漏、破損、老舊的建筑物外立面進行修繕翻新，統(tǒng)一規(guī)劃外立面空調機位等。三是基礎設施改造，包括供水、供電、供氣、弱電、市政道路、區(qū)間道路、環(huán)衛(wèi)設施、消防設施、雨污管網(wǎng)等9項的改造內(nèi)容和標準，如對進出小區(qū)的市政道路、市政雨污管網(wǎng)進行鋪設、修繕，綜合考慮小區(qū)居民日常生活、電動車充電樁及加裝電梯等用電需求等。四是居住環(huán)境改優(yōu)，包括適老設施、綠化環(huán)境、文體休閑、公共服務、加裝電梯等5項的改造內(nèi)容和標準，如完善無障礙設施，修繕提升現(xiàn)有小區(qū)綠地等。 2100433B

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為重大的民生工程和發(fā)展工程，結合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，補齊城市配套設施和人居環(huán)境短板，完善社區(qū)管理和服務，創(chuàng)新政府引導、市場運作的可持續(xù)改造模式，提升居民居住環(huán)境和生活質量。

（二）改造范圍。老舊小區(qū)是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。老舊小區(qū)改造是指對老舊小區(qū)及相關區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。

（三）工作目標。到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區(qū)”。

二、統(tǒng)籌實施

（一）編制老舊小區(qū)改造計劃。市、縣（市、區(qū)）政府要對老舊小區(qū)全面調查摸底，建立老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。堅持居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區(qū)）、市、省老舊小區(qū)改造總體計劃（2020—2025）和分年度計劃。

（二）因地制宜制定改造標準。制定《全省老舊小區(qū)改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區(qū)和周邊區(qū)域的改造內(nèi)容進行豐富和提升。基礎類改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，突出解決基礎設施老化、環(huán)境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區(qū)和物業(yè)用房、建筑節(jié)能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等；提升類改造主要是完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、商業(yè)設施以及智慧社區(qū)等。由市、縣（市、區(qū)）確定老舊小區(qū)改造標準。

（三）引導小區(qū)群眾積極參與。加強社區(qū)黨建工作，提高基層治理水平，堅持共同締造原則，廣泛發(fā)動群眾共謀共建共管共評，實現(xiàn)改造成果共享。社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等基層組織，征求居民意愿，確定改造項目、內(nèi)容及改造完成后的物業(yè)管理模式，實行“一小區(qū)一策”。引導居民通過住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進住戶戶內(nèi)門窗、裝修等消費。

（四）強化專營設施協(xié)同改造。老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施，產(chǎn)權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產(chǎn)權不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區(qū)改造同步設計、同步實施。改造后的專營設施產(chǎn)權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經(jīng)營考核中應充分考慮企業(yè)此類支出負擔。

（五）完善社區(qū)服務設施。集約高效利用土地，深入挖掘小區(qū)內(nèi)空間資源，整合小區(qū)周邊零星碎片化土地，利用機關企事業(yè)單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規(guī)定標準建設完善社區(qū)黨群服務中心。

（六）提高項目審批效率。簡化老舊小區(qū)改造項目審批，征求居民意見編制的改造方案，由縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃部門聯(lián)合審查批準。在不新增建設用地、不新增污染物排放的情況下，優(yōu)化老舊小區(qū)改造土地、環(huán)評等手續(xù)。

（七）加強工程建設管理和物業(yè)管理。鼓勵以街道或社區(qū)為單位對區(qū)域內(nèi)的老舊小區(qū)聯(lián)動改造，統(tǒng)一設計、招標、建設和竣工驗收，確保工程質量和施工安全。建立老舊小區(qū)改造評價機制和信息管理系統(tǒng)。推行社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共商事務、協(xié)調互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，改造后的老舊小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

三、創(chuàng)新改造方式和融資模式

按照不增加政府隱性債務、保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、培育形成相對穩(wěn)定現(xiàn)金流、引入社會資本的原則，結合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關區(qū)域改造方式和融資模式。

（一）大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式。把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊片區(qū)改造項目，加大片區(qū)內(nèi)D級、C級危房改造力度，做到項目內(nèi)部統(tǒng)籌搭配，實現(xiàn)自我平衡。

（二）跨片區(qū)組合平衡模式。將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)資金平衡。

（三）小區(qū)內(nèi)自求平衡模式。在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴建用于公共服務的經(jīng)營性設施，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

（四）政府引導的多元化投入改造模式。對于市、縣（市、區(qū)）有能力保障的老舊小區(qū)改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區(qū)資金整合、專營單位和原產(chǎn)權單位出資等渠道，統(tǒng)籌政策資源，籌集改造資金。

（五）鼓勵各地結合實際探索多種模式。引入企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，吸引社會資本參與社區(qū)服務設施改造建設和運營等。

四、創(chuàng)新支持政策和配套措施

（一）加強規(guī)劃統(tǒng)籌。市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃部門組織編制老舊片區(qū)改造實施方案，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區(qū)域，優(yōu)化資源配置，策劃、設計可以產(chǎn)生現(xiàn)金流的老舊片區(qū)改造項目。對在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴建社區(qū)服務設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

（二）探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造的政策措施。把大片區(qū)統(tǒng)籌改造和跨片區(qū)組合改造與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃，并結合實際給予相應政策支持。老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內(nèi)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰出的土地，優(yōu)先用于建設社區(qū)服務設施。

（三）創(chuàng)新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統(tǒng)籌安排資金用于老舊小區(qū)改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區(qū)改造試點任務或融資試點任務的項目擇優(yōu)給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用于老舊小區(qū)改造；嚴格執(zhí)行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規(guī)定，對符合條件的老舊小區(qū)改造項目可通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區(qū)的民政、城市建設和管理、文化、衛(wèi)生、商務、體育等渠道相關資金，統(tǒng)籌投入老舊小區(qū)改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產(chǎn)權單位按居民約定比例出資。

（四）創(chuàng)新不動產(chǎn)登記做法。小區(qū)內(nèi)增加公共建筑的，立項前與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關方達成權屬協(xié)議，在產(chǎn)權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產(chǎn)登記的具體做法。

（五）加大信貸支持。國家開發(fā)銀行山東省分行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行山東省分行在依法合規(guī)、風險可控的前提下，加大對老舊小區(qū)改造項目的金融服務力度，優(yōu)化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機構創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務，為老舊小區(qū)改造項目及居民戶內(nèi)改造和消費提供融資支持。

五、強化實施保障

省級建立老舊小區(qū)改造工作協(xié)調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區(qū)）政府為實施主體，建立協(xié)調機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。