第1章 當前棚戶區(qū)和城中村改造存在的問題與思考

1．1 存在的問題

1．1．1 所涉及問題的含義

1．1．2 對所存在問題的思考

1．2 系統(tǒng)性思考

1．2．1 改造策略與方法的系統(tǒng)性構(gòu)建

1．2．2 研究脈絡(luò)的梳理與分析

1．2．3 國外低收入者聚集區(qū)改造經(jīng)驗借鑒

第2章 棚戶區(qū)和城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研與分析

2．1 基本情況調(diào)研與分析

2．1．1 各地區(qū)數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析

2．1．2 基本特征與分類

2．1．3 形成原因與分析

2．1．4 現(xiàn)狀調(diào)研與分析

2．2 實施狀況調(diào)研與分析

2．2．1 特大城市相關(guān)政策調(diào)研

2．2．2 主要大城市相關(guān)政策調(diào)研

2．2．3 各主要城市相關(guān)政策分析

2．2．4 塒改造過程中各參與方的凋研與分析

第3章 回遷安置現(xiàn)狀調(diào)研與分析

3．1 回遷安置居民生活狀態(tài)調(diào)研與分析

3．1．1 城中村回遷安置居民調(diào)研與分析

3．1．2 城市棚戶區(qū)回遷安置居民調(diào)研與分析

3．2 回遷安置住區(qū)建設(shè)狀況調(diào)研與分析

3．2．1 對住區(qū)建設(shè)滿意度調(diào)研與分析

3．2．2 對住區(qū)規(guī)劃設(shè)計方面的調(diào)研與分析

第4章 改造策略與模式

4．1 改造模式與利益訴求分析

4．1．1 改造模式分類研究

4．1．2 各參與方利益訴求分析

4．2 不同改造模式實施案例分析

4．2．1 城中村改造實施案例分析

4．2．2 棚戶區(qū)改造實施案例分析

4．3 政策與模式建議

4．3．1 相關(guān)政策改進建議

4．3．2 相關(guān)改造模式建議

第5章 改造方法與措施

5．1 改造區(qū)域功能提升措施與分析

5．1．1 改造區(qū)域功能提升定位與分析

5．1．2 改造區(qū)域原住居民生活形態(tài)分析

5．2 方法與措施建議

5．2．1 相關(guān)機制與方法建議

5．2．2 適老助殘專項措施

5．2．3 安全防擾專項措施

5．3 村落整治措施

5．3．1 村落環(huán)境整治專項措施

5．3．2 服務(wù)配套整治專項措施

5．3．3 房屋性能整治專項措施

第6章 回遷安置住區(qū)建設(shè)技術(shù)集成

6．1 回遷安置住區(qū)設(shè)計要點集成

6．1．1 規(guī)劃設(shè)計要點集成

6．1．2 住房設(shè)計要點集成

6．2 回遷安置住區(qū)適用技術(shù)要點集成

6．2．1 專項適用技術(shù)要點集成

6．2．2 專項深化設(shè)計要點集成

6．2．3 規(guī)劃設(shè)計案例分析

第7章 主要結(jié)論

7．1 改造策略建議

7．2 改造方法建議

附錄A 城中村現(xiàn)狀與居民生活狀況調(diào)查問卷

附錄B 日本居住環(huán)境整治“不良住宅”的判定標準

參考文獻 2100433B

棚戶區(qū)和城中村改造策略與規(guī)劃設(shè)計方法造價信息

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本書以全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)和大量的實地調(diào)研為基礎(chǔ)，分別從宏觀、中觀和微觀三個層級提出了具有針對性的棚戶區(qū)和城中村改造策略與方法，全書共有7章，內(nèi)容包括：當前棚戶區(qū)和城中村改造存在的問題與思考，棚戶區(qū)和城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研與分析，回遷安置現(xiàn)狀調(diào)研與分析，改造策略與模式，改造方法與措施，回遷安置住區(qū)建設(shè)技術(shù)集成和主要結(jié)論。

本書提出了低收入者社區(qū)生活形態(tài)的延續(xù)與提升、保留改造區(qū)域“無形”和“有形”的文化延續(xù)、擬拆遷社區(qū)預(yù)評估機制和社區(qū)構(gòu)建與階層融合模型四個創(chuàng)新論點，以期能夠?qū)ξ覈趯嵤┑呐飸魠^(qū)和城中村改造起到一定的借鑒作用。

作者：薛峰 著

出版時間： 2017年3月1日

上架日期： 199001

征訂號：29128

版次：第一版

頁數(shù)：226

裝幀：平膜勒口

開本：小16開

印張：15.000

ISBN：978-7-112-19625-8

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棚戶區(qū)和城中村改造策略與規(guī)劃設(shè)計方法目錄文獻

《棚戶區(qū)和城中村改造策略與規(guī)劃設(shè)計方法》 《棚戶區(qū)和城中村改造策略與規(guī)劃設(shè)計方法》

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<正>出版社:中國建筑工業(yè)出版社出版時間:2017年4月1日以全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)和大量的實地調(diào)研為基礎(chǔ),分別從宏觀、中觀和微觀3個層級提出具有針對性的棚戶區(qū)和城中村改造策略與方法。全書共7章,內(nèi)容包括:當前棚戶區(qū)和城中村改造存在的問題與思考;棚戶區(qū)和城中村改造現(xiàn)狀調(diào)研與分析;回遷安置現(xiàn)狀調(diào)研與分析;改造策略與模式;改造方法與措施;回遷安置住區(qū)建設(shè)技術(shù)集成和主要結(jié)論。本書提出了低收入者社區(qū)生活形態(tài)的延續(xù)與提升、保留改造區(qū)域"無形"

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棚戶區(qū)改造與城中村改造拆遷補償分析 棚戶區(qū)改造與城中村改造拆遷補償分析

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評分： 4.4

文章為吳少博律師原創(chuàng)，轉(zhuǎn)載請經(jīng)過本團隊同意并注明出處。 棚戶區(qū)改造與城中村改造拆遷補償分析 作者：北京吳少博律師事務(wù)所· 10 年企業(yè)拆遷關(guān)停維權(quán) 鄭重聲明： 本文章為北京吳少博律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，禁止同行轉(zhuǎn)載、 偽原創(chuàng)等， 其他平臺 轉(zhuǎn)載請注明出處。 溫馨提示：北京吳少博律師事務(wù)所， 10 年企業(yè)拆遷維權(quán)經(jīng)驗，各位企業(yè)當事人面臨拆遷征 收時，補償?shù)停a償不合理，政策強壓，斷水斷電斷路等問題，請及時與我們聯(lián)系，避免錯 過律師介入的最好時機。 拆遷一詞，在城市化快速發(fā)展的今天， 頻繁的出現(xiàn)在媒體的報道 之中，其中措辭也莫衷一是，有的人通過拆遷一夜暴富，有的人因為 拆遷傷痕累累， 也有的人選擇做釘子戶抗爭到底。 歸根結(jié)底在于拆遷 本身是一項復(fù)雜的工程， 涉及問題廣泛而且大多屬于可人為操作的范 圍內(nèi)，法律上只規(guī)定了拆遷和補償?shù)某绦颍?而沒有規(guī)定具體的賠償數(shù) 額，因此拆遷補償就成了拆遷已以及棚戶區(qū)

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征收拆遷中，我們經(jīng)常會看到、聽到“棚戶區(qū)改造”、“城中村改造”這么兩個詞語。關(guān)于棚戶區(qū)改造、城中村改造，普通老百姓似乎人人都能說上一兩句。但棚戶區(qū)改造、城中村改造與拆遷、征收是不是一個意思？合法推進需要履行哪些程序？棚戶區(qū)、城中村內(nèi)原居民面臨拆遷有權(quán)得到怎樣的補償安置？稍微問深入這么一點，還會開口說話的人就不多了?！芭飸魠^(qū)”、“城中村”其實并不是法律上的概念，有關(guān)政策、規(guī)定多見于國務(wù)院、各部委、地方各級政府的規(guī)范性文件。其定義大家可以在網(wǎng)上自行查詢，用百度就可以輕易查到。

還有不少客戶會說：拆遷包括棚戶改造，棚戶改造只是拆遷眾多緣由中的一個，二者之間更多的是包涵與被包涵的關(guān)系，只是棚戶改造涉及財政投入，政府主導(dǎo)，多元融資，在建設(shè)用地、稅費和信貸等方面又給予優(yōu)惠和照顧。這是關(guān)于棚改和拆遷的重大誤區(qū)！每年北京市棚改計劃發(fā)布時，都有類似“北京今年拆遷幾萬戶”的流言傳出，北京市政府對此作出了澄清：“據(jù)本市此前發(fā)布的《關(guān)于進一步明確北京市棚戶區(qū)改造項目認定條件的意見》，北京市棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)項目和國有工礦棚戶區(qū)項目兩種。其中，城市棚戶區(qū)項目包括平房區(qū)院落修繕項目、危舊房改造項目、城中村邊角地整治項目、新增棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目等多種。這些項目性質(zhì)不同，每種性質(zhì)對應(yīng)的處理方案不完全一樣?！?/p>

一、棚戶區(qū)改造、城中村改造并不等同于拆遷、征收

實際上，棚戶區(qū)、城中村改造與征收、拆遷根本不是同一層次、同一類別的概念，完全不應(yīng)當拿來進行比較。棚戶區(qū)、城中村改造只是政府啟動征收、拆遷工作的一個前提條件，卻還不是必要條件。有很多的征收、拆遷是與上面兩個改造沒有關(guān)系的。而從理論上說，棚戶區(qū)改造、城中村改造還存在不需要啟動征收、拆遷的情況，當然，這個需要一些前提，其中很重要的一個前提是全體居民自愿，不能涉及各種強制，這里不作展開。實踐中，棚戶區(qū)改造、城中村改造，幾乎都伴隨著征收拆遷。由此可見，棚戶區(qū)改造與房屋拆遷是兩個不同的名詞，棚戶區(qū)改造是一個政策，而房屋拆遷是一個制度或者措施，房屋拆遷只是棚戶區(qū)改造的一種方案，棚戶區(qū)改造只是房屋拆遷的一種原因，不可混同。

二、政府推進棚戶區(qū)改造、城中村改造需要履行的程序

棚戶區(qū)、城中村里土地、房屋權(quán)屬情況復(fù)雜，國務(wù)院對于改造程序出臺的多是原則性的規(guī)定，各地都是結(jié)合當?shù)厍闆r，依法當?shù)匾?guī)定具體實施，相互間差異很大，并未形成一套成熟的程序性規(guī)定?，F(xiàn)在各地作為實施依據(jù)的當?shù)匾?guī)定，立足點都是保障改造工作的推進而較少體現(xiàn)對原住居民權(quán)益的保障，大多與上位法存在沖突，很多是禁不起推敲的。

圣運律師認為，棚戶區(qū)改造、城中村改造只要涉及征收、拆遷，就必然會產(chǎn)生公權(quán)力與私權(quán)利的碰撞，就必須嚴格依法進行。至于依的是什么法，按什么程序征收、拆遷，基于上述兩個改造涉及的土地、房屋權(quán)屬性質(zhì)本身跳不出集體所有、國家所有兩種性質(zhì)，在法律、行政法規(guī)沒有其他特別規(guī)定的情況下，仍應(yīng)嚴格按集體土地征收、國家土地上房屋征收的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體的法律依據(jù)包括《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》及相應(yīng)的實施條例、細化規(guī)定?；趯ε飸魠^(qū)原居民、城中村村民的特殊照顧和權(quán)益保障，結(jié)合這兩種改造的特殊情況，可以出臺有利于原住居民補償安置特別規(guī)定，遵循更嚴格的程序?qū)嵤ū热缫笫紫韧晟瓢仓米》窟x點布局、改進改善各種配套設(shè)置等），而不能隨意變通執(zhí)行上述法律法規(guī)，減化程序，為征遷工作“開綠燈”。

三、被征遷居民的補償安置問題

棚戶區(qū)改造、城中村改造的補償安置條件不能低于一般情況下征收拆遷的補償安置。具體而言，國有土地上房屋征收補償要依據(jù)征補條例，做到對被征收房屋的評估價不低于征收決定作出時點同地段相同條件商品房的市場價格，安置房購買價格不能高于相同時點商品房市場價格。棚戶區(qū)、城中村一般是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，集體土地上房屋的征收補償，原則上應(yīng)當參照國有土地上房屋進行補償。總體上，要做到公平補償，保障被征收人原有生活水平不降低。另外，各地為推進工作實施，如出臺有更有利于被征遷人的優(yōu)惠補償安置政策，仍然應(yīng)當繼續(xù)執(zhí)行。

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城中村改造應(yīng)當充分調(diào)動各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅持政府主導(dǎo)、市場運作、利民益民、科學規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進。

城中村改造方案，應(yīng)當根據(jù)城中村改造專項規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專項規(guī)劃指標，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風貌和經(jīng)濟發(fā)展等因素，充分聽取村民意見，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。 2100433B

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（一）)各地城中村改造相關(guān)法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居委會設(shè)立、清產(chǎn)核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計以及經(jīng)濟效益分析等內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)是由開發(fā)商獲得土地后依法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規(guī)劃設(shè)計進行自主開發(fā)建設(shè)的行為，其設(shè)計規(guī)劃內(nèi)容不會涉及到改造村莊、設(shè)立居委會等方面。

(二) 城中村改造的一項主要工作就是將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，而房地產(chǎn)開發(fā)一般是指房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后的建設(shè)行為，不需要再對土地所有權(quán)性質(zhì)進行變更。

(三) 城中村改造還涉及村委會轉(zhuǎn)為居委會、村民戶口轉(zhuǎn)為居民戶口、集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)為股份有限公司或有限責任公司等問題，轉(zhuǎn)制工作是城中村改造的重要內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)不會涉及上述內(nèi)容。

城中村改造是一項具有積極意義的社會工程和民生工程，是中國城市化進程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開發(fā)在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別，因此也導(dǎo)致城中村改造在內(nèi)容和流程上都與房地產(chǎn)開發(fā)不同。

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