區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題研究

《區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題研究》在對(duì)于有關(guān)國(guó)家（地區(qū)）區(qū)分所有建筑物專有與共有部分區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸納于檢討的基礎(chǔ)上，提出構(gòu)建區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的合理區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)的思路；隨后，根據(jù)構(gòu)建的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)實(shí)踐中爭(zhēng)議最大的停車位權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行探討，同時(shí)也對(duì)其他附屬建筑物的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，最后形成相應(yīng)的制度完善建議。

《區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題研究》內(nèi)容簡(jiǎn)介：在房地產(chǎn)實(shí)踐中，停車位、架空層、會(huì)所、天臺(tái)、綠地等區(qū)分所有建筑物附屬設(shè)施的權(quán)屬問(wèn)題時(shí)常引發(fā)爭(zhēng)議，這些問(wèn)題并未隨著物權(quán)法的施行而得到根治?！秴^(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題研究》認(rèn)為，有關(guān)爭(zhēng)議是圍繞區(qū)分所有建筑物轉(zhuǎn)悠與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題產(chǎn)生的。相關(guān)建筑物應(yīng)遵循什么標(biāo)注界定為專有部分或共有部分，正是解決這些爭(zhēng)議的關(guān)鍵。

內(nèi)容簡(jiǎn)介

區(qū)分所有建筑物重建不僅是區(qū)分所有建筑物管理中的現(xiàn)實(shí)難題，而且還關(guān)涉“居者有其屋”民生思想的實(shí)現(xiàn)。本書(shū)從私法角度，輔之以案例分析，對(duì)區(qū)分所有建筑物重建法律制度進(jìn)行全面深入研究，在闡述相關(guān)基本問(wèn)題的基礎(chǔ)上對(duì)區(qū)分所有建筑物重建進(jìn)行類型化研究，并將其劃分為一般重建類型和特殊重建類型。本書(shū)重點(diǎn)剖析一般重建類型中的全部滅失重建和部分滅失重建，并對(duì)災(zāi)后農(nóng)村住房重建、農(nóng)村危房重建及城市危房重建等若干重要重建問(wèn)題及相關(guān)特殊問(wèn)題進(jìn)行了研討。最后梳理了我國(guó)區(qū)分所有建筑物重建的法律制度，指出其特點(diǎn)和缺點(diǎn)，試圖借鑒其他成熟經(jīng)驗(yàn)，為構(gòu)建我國(guó)完備的區(qū)分所有建筑物重建法律制度提供參考。2100433B

（一）專有權(quán)的概念及特點(diǎn)

專有部分所有權(quán)，簡(jiǎn)稱為專有權(quán)，是指區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。所謂專有部分，是指具有構(gòu)造上及使用上的獨(dú)立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分?！睹穹ǖ洹返?72條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！痹摋l對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分所有權(quán)作出了規(guī)定，專有部分所有權(quán)的特點(diǎn)在于：

1．專有部分所有權(quán)具有所有權(quán)的效力?！睹穹ǖ洹返?72條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。這就表明，專有權(quán)人對(duì)其專有部分的所有權(quán)享有如同一般所有權(quán)一樣的權(quán)能，包括占有、使用、收益和處分，從這個(gè)意義上說(shuō)，專有部分的所有權(quán)本質(zhì)上仍然屬于所有權(quán)。專有部分的所有人對(duì)其專有部分享有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)，某一專有權(quán)人在出售其專有部分時(shí)，其他權(quán)利人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。專有權(quán)人也享有基于所有權(quán)產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

2．專有權(quán)的客體具有特殊性。一般所有權(quán)的客體是特定的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。而區(qū)分所有權(quán)中專有權(quán)的客體不可能是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，而只能是建筑物經(jīng)分割后形成的具有一定獨(dú)立性和可公示性的“專有部分”，具有空間上的統(tǒng)一性和封閉性。通常，專有部分所有權(quán)的客體都位于建筑物之內(nèi)，業(yè)主的專有部分的所有權(quán)，主要是對(duì)建筑物內(nèi)的財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。在特殊情況下，規(guī)劃確定某塊綠地屬于特定的業(yè)主所有，也可以作為專有部分所有權(quán)的客體。

3．專有部分所有權(quán)在行使上具有特殊性。專有部分所有權(quán)，盡管具有一般所有權(quán)的效力，但它又不完全等同于一般的所有權(quán)。因?yàn)閰^(qū)分所有和獨(dú)門(mén)獨(dú)院的房屋的所有權(quán)不同，在獨(dú)門(mén)獨(dú)院的情況下，所有人是單獨(dú)生活，其行使所有權(quán)一般不會(huì)威脅到其他建筑物的安全，一般也不會(huì)影響其他人的生活。但是，在區(qū)分所有的情況下，某一業(yè)主是和其他眾多業(yè)主一起共同生活，形成一種住宅所有人共同體，因此其行使專有部分的所有權(quán)直接關(guān)系到其他業(yè)主的利益。所以，在法律上有必要對(duì)專有部分的行使作出更多的限制。這也是專有部分所有權(quán)不同于一般所有權(quán)的重要特點(diǎn)。

4．專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位。盡管業(yè)主享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)，是由多種權(quán)利構(gòu)成的，但在各項(xiàng)權(quán)利中，專有部分的所有權(quán)居于主導(dǎo)地位，其他權(quán)利都是由專有部分的所有權(quán)決定的?；趯Ｓ胁糠值乃袡?quán)，才決定了共有部分的持有份比例，決定了共有權(quán)中的使用和收益范圍，決定了在行使共同管理權(quán)時(shí)管理權(quán)的大小。所以，專有部分的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)在各項(xiàng)區(qū)分所有權(quán)中居于核心地位。

（二）專有部分的范圍

所謂專有部分的范圍，是指專有部分所涉及的部分，它是界定業(yè)主專有部分所有權(quán)的基礎(chǔ)?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！币罁?jù)這一規(guī)定，專有部分要成為區(qū)分所有權(quán)的客體，必須具備如下幾個(gè)條件：

1．必須具有構(gòu)造上的獨(dú)立性

構(gòu)造上的獨(dú)立性又稱為“物理上的獨(dú)立性”，它是指各個(gè)部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開(kāi)，并與建筑物其他部分在物理上隔離開(kāi)來(lái)，如此才能客觀地劃分為不同部分并為各個(gè)所有人獨(dú)立支配。在法律上要求構(gòu)成上的獨(dú)立性的原因在于：一方面，由于區(qū)分所有要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨(dú)所有，而單獨(dú)所有權(quán)的支配權(quán)效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、地板、大門(mén)等作間隔和區(qū)分標(biāo)志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權(quán)利范圍，同時(shí)準(zhǔn)確地判斷他人的行為是否構(gòu)成對(duì)某一專有權(quán)的損害，如果各個(gè)權(quán)利的客體都不能區(qū)分開(kāi)，也就很難判定某人的權(quán)利是否受到侵害。

2. 必須具有利用上的獨(dú)立性

所謂利用上的獨(dú)立性，是指業(yè)主能夠針對(duì)專有部分所有權(quán)的各個(gè)部分，獨(dú)立地利用并可以排他使用。建筑物被區(qū)分為各個(gè)部分以后，每一部分都可以被獨(dú)立地使用或具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用，此種獨(dú)立性在學(xué)說(shuō)上又被稱為“機(jī)能上之獨(dú)立性”或“利用上之獨(dú)立性”。一方面，所謂獨(dú)立的利用，是指不需借助其他部分輔助即可利用，如區(qū)分的部分可以用來(lái)住人、用作店鋪、辦公室、倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)等，以住家為目的的專有部分，其內(nèi)部應(yīng)有居住空間、廚房等，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。另一方面，所謂獨(dú)立的利用，是指權(quán)利人可以直接占有該專有部分并進(jìn)行排他地利用。假如區(qū)分為各個(gè)房間以后，該房間并無(wú)獨(dú)立的出人門(mén)戶，必須利用相鄰的單位門(mén)戶才能出人，則該房間并不具有使用上的獨(dú)立性，不能排他的利用，從而不能成為區(qū)分所有權(quán)的客體。通常，判斷區(qū)分部分能否單獨(dú)使用，要以該區(qū)分部分有無(wú)獨(dú)立的出人門(mén)戶為判斷要素。

3. 能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體

此種獨(dú)立性在學(xué)說(shuō)上也被稱為“形式的獨(dú)立性”。構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性，乃是經(jīng)濟(jì)上的獨(dú)立性。只有通過(guò)登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，才能表現(xiàn)為法律上的獨(dú)立性。也就是說(shuō)，通過(guò)登記使被分割的各個(gè)部分在法律上成為各個(gè)所有權(quán)的客體。如果被分割的各個(gè)部分登記為各個(gè)主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個(gè)獨(dú)立物存在。當(dāng)然，如果各個(gè)區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)歸屬于一個(gè)人時(shí)，而該所有人愿意將各部分登記為一個(gè)建筑物所有權(quán)時(shí)，基于物權(quán)的排他性原則可以導(dǎo)致其他區(qū)分所有權(quán)消滅。

（三）專有部分的具體認(rèn)定

1. 房屋

房屋包括住宅用房和商業(yè)用房等，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第1款將專有部分的客體范圍界定為房屋。房屋最符合上述構(gòu)造上、利用上、法律上獨(dú)立性的要求。建筑物區(qū)分所有不同于獨(dú)門(mén)獨(dú)院的房屋所有權(quán)，在區(qū)分所有的狀態(tài)下，整棟建筑物作為一個(gè)整體已經(jīng)分割為各個(gè)業(yè)主的專有部分所有權(quán)和共有權(quán)的客體，它不能再作為一個(gè)物權(quán)的客體，為某人（如建設(shè)單位）所有，也不能為每個(gè)業(yè)主按照一定的份額分別享有所有權(quán)。盡管業(yè)主負(fù)有對(duì)整個(gè)建筑物的維護(hù)維修義務(wù)，此種義務(wù)是其享有的專有部分所有權(quán)而產(chǎn)生的，不能因?yàn)槠湟袚?dān)此種義務(wù)，而認(rèn)為整個(gè)建筑物仍然是按份共有的客體。

2. 特定的空間

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分。”因此，專有部分的范圍除了房屋之外，還包括車位、攤位等特定空間。具體而言：一是車位。所謂車位，是指車庫(kù)中的停車位。就車位來(lái)說(shuō)，雖然它可能沒(méi)有封閉，但必須在地面上劃定確定的分割線，以確定各個(gè)車位的區(qū)分所有的范圍，沒(méi)有進(jìn)行如此界分的，不能作為專有部分。這也是前述構(gòu)造上和利用上獨(dú)立性的要求。二是攤位。攤位通常是封閉的，各個(gè)攤位的界限是清晰的，但也可能存在沒(méi)有封閉的情形，在此情形下，也應(yīng)當(dāng)通過(guò)一定方法將各個(gè)攤位隔離開(kāi)，如在地面上劃分分割線，或通過(guò)擋板等將各個(gè)攤位分開(kāi)，從而區(qū)分不同的業(yè)主權(quán)利的范圍。三是其他特定空間。其他特定空間的范圍比較廣泛，但要符合一定的條件才能成為專有部分，例如，碼頭上堆放物品的空間等，如果要成為區(qū)分所有權(quán)的客體，也必須能夠確定其四至的范圍。

3.露臺(tái)等物業(yè)

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第2款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買(mǎi)賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。”由此可見(jiàn)，露臺(tái)等物業(yè)也屬于業(yè)主專有部分，但其成為專有部分必須符合以下條件：第一，必須符合規(guī)劃的要求。這就是說(shuō)，規(guī)劃確定為可以歸業(yè)主專有的，則為專有部分；如果規(guī)劃將其確定為共有部分，則其只能成為共有權(quán)的客體。第二，必須專屬于特定的房屋。這就是說(shuō)在物理上，該露臺(tái)與特定房屋具有物理上的直接聯(lián)系，應(yīng)當(dāng)專屬于特定房屋的所有人使用。第三，合同中已經(jīng)對(duì)此作出明確約定。這就是說(shuō)，業(yè)主和建設(shè)單位訂立商品房買(mǎi)賣合同時(shí)，已經(jīng)將露臺(tái)等列人其中，作為買(mǎi)賣的對(duì)象。

只有符合上述條件，露臺(tái)等物業(yè)才能被認(rèn)定為專有部分。

在確定專有部分的范圍時(shí)，還應(yīng)當(dāng)看到，專有部分除建筑物的結(jié)構(gòu)部分以外，還可能包括建筑物的某些附屬物（如專用設(shè)備）或附屬建筑物（如車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等）。

（四）共有權(quán)的概念及特點(diǎn)

所謂建筑物區(qū)分所有人對(duì)共有部分的共有權(quán)，是指區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對(duì)建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等所共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑物區(qū)分所有人的共有權(quán)具有如下特點(diǎn)。

1．權(quán)利主體的特殊性

建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的權(quán)利主體是業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主。與一般財(cái)產(chǎn)共有相比，在建筑物區(qū)分所有中，共有人是眾多的，隨著現(xiàn)代建筑物向高層、高空發(fā)展，一棟建筑物的住戶越來(lái)越多，一個(gè)小區(qū)內(nèi)可能有成千上萬(wàn)的業(yè)主，他們都構(gòu)成了小區(qū)內(nèi)共有財(cái)產(chǎn)的主體。正是因?yàn)槿藬?shù)眾多，所以不可能每一個(gè)人都參與共有財(cái)產(chǎn)的管理，通常需要由業(yè)主通過(guò)業(yè)主委員會(huì)或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)實(shí)際行使管理權(quán)。

2．共有部分附隨于專有部分

在建筑物區(qū)分所有的狀態(tài)下，區(qū)分所有人所享有的共有權(quán)與其對(duì)專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)是密切聯(lián)系在一起的，共有權(quán)是由專有部分所決定的，并從屬于專有部分的所有權(quán)。在區(qū)分所有的情形下，共有部分不能獨(dú)立存在，也不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和繼承。只有在取得了專有部分的所有權(quán)之后才能相應(yīng)地取得共有權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，專有部分的面積越大，共有部分的份額越大。轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)，共有部分也應(yīng)相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。專有權(quán)的大小也常常要決定其承擔(dān)修繕共有財(cái)產(chǎn)的義務(wù)范圍，任何買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，一旦取得專有部分的所有權(quán)，則自然取得共有部分所有權(quán)。在區(qū)分所有的成立登記上，一般只登記專有部分所有權(quán)，而對(duì)共有部分所有權(quán)并不單獨(dú)登記。正是由于共有部分附隨于專有部分，因而區(qū)分所有權(quán)中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以將其視為一種特殊的共有形態(tài)。

3．客體范圍較為廣泛

一般來(lái)說(shuō)，專有部分的所有權(quán)限于建筑物內(nèi)。但對(duì)于共有權(quán)而言，則不限于建筑物內(nèi)，還可能延伸到小區(qū)其他設(shè)施。共有部分的范圍主要包括如下方面：（1）建筑物的基本構(gòu)造部分，例如支柱、屋頂、外墻或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附屬物，例如，樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔、自來(lái)水管道等，以及僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分。（3）建筑物所占有的地基的使用權(quán)，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有人共同所有。（4）住宅小區(qū)的綠地、道路、物業(yè)管理用房。（5）公共場(chǎng)所和公共設(shè)施，如小區(qū)大門(mén)建筑、藝術(shù)裝飾物等地上或地下共有物和水電、照明、消防、保安等公用配套設(shè)施，除依法歸屬于國(guó)家或有關(guān)法人所有外，應(yīng)當(dāng)歸屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有。（6）小區(qū)內(nèi)的空地。（7）其他共有財(cái)產(chǎn)，例如小區(qū)內(nèi)種植的樹(shù)木等。

4．共有權(quán)的內(nèi)容包括權(quán)利與義務(wù)

《民法典》第273條第1款規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)?！睒I(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分在享有共有權(quán)和共同管理權(quán)的同時(shí)，也要承擔(dān)對(duì)建筑物共有部分的維護(hù)、維修以及分擔(dān)有關(guān)物業(yè)管理、維護(hù)維修的義務(wù)。如果小區(qū)的共有部分受有損失，也應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。物權(quán)編之所以強(qiáng)調(diào)業(yè)主對(duì)共有部分既享有權(quán)利，又要承擔(dān)義務(wù)，原因在于，業(yè)主往往注重對(duì)自己專有部分權(quán)利的行使和義務(wù)的履行，但易于忽視對(duì)共有部分的義務(wù)承擔(dān)。例如，在實(shí)踐中有的業(yè)主因拖欠共同維修費(fèi)用，使建筑物共有部分長(zhǎng)期得不到維護(hù)。依據(jù)《民法典》第273條的規(guī)定，業(yè)主在享有共有權(quán)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行共有人的義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

（五）共有部分的范圍

1. 共有部分的確定標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條第1款，共有部分的確定分為如下情形：一是法定共有，即依據(jù)法律法規(guī)和相關(guān)司法解釋的規(guī)定所確定的共有。例如，依據(jù)《民法典》第274條的規(guī)定，規(guī)劃范圍內(nèi)道路、綠地等歸業(yè)主共有?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條第1款也擴(kuò)張了物權(quán)法有關(guān)法定共有的范圍。從廣義上說(shuō)，司法解釋確定的共有屬于特殊情形的法定共有。法定共有的規(guī)定屬于強(qiáng)行法，一旦法律規(guī)定之后，當(dāng)事人不得在購(gòu)房合同中通過(guò)約定變更歸屬。建設(shè)單位也不能通過(guò)合同來(lái)處分這些法定共有的財(cái)產(chǎn)。法定共有也是附隨于專有權(quán)的，一旦業(yè)主取得了房屋的專有權(quán)，同時(shí)也取得共有權(quán)。二是約定共有。約定共有是指業(yè)主通過(guò)管理規(guī)約等確定的共有，例如，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所等可以通過(guò)約定確定其歸屬。

2. 共有部分范圍的類型

（1）綠地?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外?！备鶕?jù)該條規(guī)定，除屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的以外，業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠地享有共有權(quán)。綠地應(yīng)當(dāng)作為共有財(cái)產(chǎn)屬于全體業(yè)主共有，不能由建設(shè)單位保留所有權(quán)，因?yàn)闃I(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，小區(qū)內(nèi)的綠地面積是重要的考慮因素，其甚至可能將綠地的有無(wú)以及面積的大小作為決定自己是否購(gòu)買(mǎi)房屋的決定性條件。如果由建設(shè)單位保留對(duì)綠地的所有權(quán)，則建設(shè)單位可能基于自己利益的考慮而改變綠地用途，此時(shí)，業(yè)主將很難通過(guò)法律的途徑來(lái)對(duì)此種行為加以制約。當(dāng)然，物權(quán)法只是整體地推定綠地屬于業(yè)主共有，依據(jù)《民法典》第274條的規(guī)定，如果綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人所有，則該綠地不再屬于業(yè)主共有。

（2）道路。道路是指小區(qū)內(nèi)沒(méi)有經(jīng)過(guò)市政規(guī)劃的用于通行的道路?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外?！边@就是說(shuō)，如果是規(guī)劃確定的公共道路，就應(yīng)當(dāng)屬于公有物，屬于國(guó)家所有。物權(quán)編為什么確認(rèn)道路歸業(yè)主共有？因?yàn)榈缆肥歉鳂I(yè)主進(jìn)人自己所在建筑物和專有部分的必經(jīng)之路，是所有業(yè)主實(shí)現(xiàn)其專有部分所有權(quán)所必需的。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋，必須取得對(duì)道路的權(quán)利，否則還需要通過(guò)相鄰關(guān)系或者設(shè)定地役權(quán)的方式獲得通行權(quán)，這顯然對(duì)業(yè)主極為不利。如果允許建設(shè)單位和業(yè)主在售房合同中保留對(duì)道路的權(quán)利，就會(huì)引發(fā)許多產(chǎn)權(quán)的糾紛。值得注意的是，雖然道路、綠地必須歸業(yè)主共有，但業(yè)主也不能隨意改變這些道路、綠地的規(guī)劃用途，如不能在此之上私蓋建筑等。如果其他小區(qū)的業(yè)主有必要通行，則應(yīng)當(dāng)按照相鄰關(guān)系的有關(guān)規(guī)定處理。

（3）物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房是指物業(yè)管理公司為管理整個(gè)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)而使用的房屋。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有。《民法典》第274條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)規(guī)定為全體業(yè)主共有。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)用房是向小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)所必需的。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等就無(wú)法為業(yè)主提供必要的物業(yè)服務(wù)。

（4）維修資金

所謂維修資金，就是指由業(yè)主支付的專門(mén)用于住宅共用部分、共用設(shè)施和設(shè)備維修的資金?！睹穹ǖ洹丰槍?duì)維修資金的規(guī)定涉及如下內(nèi)容：

一是明確了維修資金的歸屬；二是明確了維修資金的用途；三是明確了維修資金的使用規(guī)則；四是規(guī)定了緊急情況下維修資金的使用規(guī)則。

（5）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施?！睹穹ǖ洹返?74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。”所謂其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，是指除綠地、道路之外的公共場(chǎng)所和公用設(shè)施?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條規(guī)定：“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。”

（6）小區(qū)內(nèi)未納人建筑區(qū)劃的其他場(chǎng)地。《民法典》第275條規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！贝颂帉?shí)際上規(guī)定了占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。那么如何理解其他場(chǎng)地？結(jié)合《民法典》第274條和第275條的規(guī)定，可以認(rèn)為此處所說(shuō)的其他場(chǎng)地，主要是指未納人建筑區(qū)劃的空地。依據(jù)《民法典》第275條的規(guī)定，盡管空地沒(méi)有納入規(guī)劃的范圍內(nèi)，也應(yīng)當(dāng)作為其他場(chǎng)地，歸業(yè)主共有。對(duì)于規(guī)劃中并未進(jìn)行建設(shè)的空地，建設(shè)單位也不能擅自改變整體規(guī)劃用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)。雖然空地未納入規(guī)劃建設(shè)的范圍，但顯然將某塊土地留作空地是符合整體規(guī)劃要求的。為了避免建設(shè)單位擅自改變規(guī)劃，也有必要確認(rèn)空地歸業(yè)主共有。既然空地歸業(yè)主共有，如果在空地上設(shè)置健身設(shè)施、體育鍛煉場(chǎng)所，該物業(yè)也應(yīng)該歸業(yè)主共有，由業(yè)主決定如何使用。

（7）建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分。所謂建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分，是指建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)?。此外，依?jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第2條第2款規(guī)定：“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買(mǎi)賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分?！狈彩遣粚儆谝?guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)未根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買(mǎi)賣合同中的露臺(tái)，對(duì)此類物業(yè)，可以認(rèn)為屬于《民法典》第274條所規(guī)定的公共場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為屬于全體業(yè)主共有。

（8）因利用共有部分產(chǎn)生的收益。《民法典》第282條就確認(rèn)，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收人，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！币罁?jù)這一規(guī)定，一方面，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收人（例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用小區(qū)空地用作停車場(chǎng)產(chǎn)生的收人，建設(shè)單位利用建筑物外墻面產(chǎn)生的收人等），屬于業(yè)主共有。《民法典》頒行前，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)此規(guī)定不明確，經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)議。《民法典》新增這一規(guī)則，強(qiáng)化了業(yè)主共有權(quán)的保護(hù)。另一方面，此處的收人應(yīng)當(dāng)扣除合理成本，即相關(guān)的合理開(kāi)支。這也擴(kuò)大了共有權(quán)的客體范圍，使其包括了收益。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等產(chǎn)生的收益也應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主進(jìn)行報(bào)告。

（9）其他場(chǎng)所、設(shè)施和物業(yè)。除上述公共部分外，建筑物的公共通行部分、建筑物的附屬設(shè)施部分、建筑物的結(jié)構(gòu)空間部分等，都屬于共有部分的范圍。此外，《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條第1款規(guī)定：“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等”，也屬于共有部分。該條實(shí)際上采取兜底性列舉的方式，按照“非特定權(quán)利人所有即為業(yè)主共有”的原則，將法律上沒(méi)有列舉清晰的共有部分概括進(jìn)去。例如，種植在小區(qū)公共草坪內(nèi)的花卉和樹(shù)木，也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。

（六）共有權(quán)的行使

《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第4條規(guī)定：“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外?！币罁?jù)這一規(guī)定，共有權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)符合如下原則。

第一，合法行使。業(yè)主要依據(jù)法律的規(guī)定和管理規(guī)約來(lái)行使共有權(quán)。例如，依法定程序決定維修資金的使用。在建筑物區(qū)分所有的情況下，共有人行使權(quán)利，常常根據(jù)其持有份來(lái)行使。依據(jù)《民法典》第283條的規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不清的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。這實(shí)際上確定了共有人在沒(méi)有約定的情況下，應(yīng)根據(jù)持有份享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

第二，合理使用原則。此處所說(shuō)的合理使用，是指業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要而使用共有部分。至于“合理需要”的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)考慮專有部分的用途、共有部分的設(shè)立目的、業(yè)主個(gè)人的情況等具體情形綜合考慮。

第三，在法定范圍內(nèi)的無(wú)償使用原則?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》第4條規(guī)定，專有部分所有人“無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)”。依據(jù)這一規(guī)定，業(yè)主在法定范圍內(nèi)可以無(wú)償利用共有部分。因?yàn)閺慕ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)中共有部分的存在目的來(lái)看，該共有部分的存在主要是為了業(yè)主使用、收益，以實(shí)現(xiàn)專有部分的功能。

（七）車位、車庫(kù)的歸屬

車位和車庫(kù)的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同確定。通過(guò)出售和附贈(zèng)取得車庫(kù)車位的，所有權(quán)歸屬于業(yè)主；車庫(kù)車位出租的，所有權(quán)歸屬于開(kāi)發(fā)商，業(yè)主享有使用權(quán)。確定出售和附贈(zèng)車位、車庫(kù)的所有權(quán)屬于業(yè)主的，車庫(kù)車位的所有權(quán)和土地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行物權(quán)登記，在轉(zhuǎn)移專有權(quán)時(shí)，車庫(kù)車位的所有權(quán)和土地使用權(quán)并不必然跟隨建筑物的權(quán)屬一并轉(zhuǎn)移，須單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者不轉(zhuǎn)讓。

占用共有道路或者其他場(chǎng)地建立的車位，屬于全體業(yè)主共有。至于如何使用，確定的辦法是：1.應(yīng)當(dāng)留出適當(dāng)部分作為訪客車位；2.其余部分不能隨意使用，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主的專有使用權(quán)，進(jìn)行租賃，均須交付費(fèi)用，而不是隨意由業(yè)主使用，保持業(yè)主對(duì)車位利益的均衡，防止出現(xiàn)買(mǎi)車位的業(yè)主吃虧、沒(méi)買(mǎi)車位的業(yè)主占便宜的現(xiàn)象；3.屬于共有的車位取得的收益，除管理費(fèi)外，歸屬于全體主，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定，將其歸并于公共維修基金或者按照面積分給全體業(yè)主。

（八）共同管理權(quán)的概念和特征

所謂共同管理權(quán)，是指業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)而依法享有對(duì)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。依據(jù)《民法典》第271條的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)包括業(yè)主的“共同管理”權(quán)，這就確認(rèn)了業(yè)主對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)和公共事務(wù)的管理權(quán)。物權(quán)編所規(guī)定的共同管理權(quán)具有如下特點(diǎn)：

1．它是專屬于業(yè)主的權(quán)利

共同管理權(quán)是專屬于業(yè)主的權(quán)利。因?yàn)楣餐芾頇?quán)是由專有部分的所有權(quán)產(chǎn)生的，共同管理權(quán)在性質(zhì)上是由業(yè)主享有的專有部分所有權(quán)所決定的，或者說(shuō)是以各個(gè)業(yè)主享有的單獨(dú)的所有權(quán)為基礎(chǔ)的。任何人取得了專有部分所有權(quán)，自然取得了共同管理權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓了專有部分所有權(quán)，其共同管理權(quán)也隨之喪失，并由受讓人取得成員資格。共同管理權(quán)有時(shí)是確保專有部分所有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。所以共同管理權(quán)不能與建筑物區(qū)分所有權(quán)相分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也不得保留共同管理權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。

2．它是一種私法上的權(quán)利

因?yàn)椤睹穹ǖ洹匪?guī)定的共同管理權(quán)由單獨(dú)所有權(quán)決定，由所有權(quán)派生出來(lái)，而公法上權(quán)利不具有此種性質(zhì)。共同管理權(quán)是所有權(quán)的延伸，是區(qū)分所有權(quán)的一部分，是確保專屬所有權(quán)和共有權(quán)實(shí)現(xiàn)的手段。同時(shí)，共同管理權(quán)的內(nèi)容主要是針對(duì)業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)而進(jìn)行管理。這些事務(wù)本質(zhì)上還是私人事務(wù)，所以，不宜由政府干預(yù)。正是因?yàn)楣餐芾頇?quán)體現(xiàn)的是業(yè)主私人的利益，所以，共同管理權(quán)的行使要尊重業(yè)主的意愿。例如，業(yè)主是否行使管理權(quán)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主決定。共同管理權(quán)不能與專有權(quán)和共有權(quán)相分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但可以基于業(yè)主的共同意思將一部分權(quán)利委托給他人行使在共同管理權(quán)受到侵害或者有受到侵害的危險(xiǎn)時(shí)，也可以依照《民法典》獲得救濟(jì)。

3．它是管理共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利

區(qū)分所有權(quán)中的共同管理權(quán)是法律賦予業(yè)主專門(mén)管理業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的權(quán)利，這是區(qū)分所有權(quán)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。一方面，共同管理權(quán)針對(duì)的是對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理。小區(qū)的共有財(cái)產(chǎn)不可能由小區(qū)的業(yè)主平等占有、使用，而只能通過(guò)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)等來(lái)實(shí)際管理，或者委托有關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理。另一方面，共同管理權(quán)要針對(duì)共同事務(wù)進(jìn)行管理，這些共同事務(wù)包括公共場(chǎng)所的使用、有關(guān)物業(yè)費(fèi)的繳納、禁止濫用專有部分所有權(quán)、禁止濫搭濫建等。當(dāng)然，業(yè)主行使共同管理權(quán)要通過(guò)一定的程序來(lái)進(jìn)行。業(yè)主在行使共同管理權(quán)的同時(shí)，也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，例如，在參與管理的同時(shí)，也要支付管理的費(fèi)用。

4．它既是權(quán)利又是義務(wù)

業(yè)主參與對(duì)共同事務(wù)和共同財(cái)產(chǎn)的管理，是業(yè)主作為專有部分的所有人和共有權(quán)人所享有的基本權(quán)利，也是業(yè)主的一項(xiàng)義務(wù)，因而業(yè)主不得拋棄其管理權(quán)。業(yè)主在參與管理的同時(shí)，其作為共同生活關(guān)系的一員，也負(fù)有參與共同生活、維護(hù)共同秩序的義務(wù)。例如，業(yè)主有權(quán)參與管理規(guī)約的制訂，但也負(fù)有遵守管理規(guī)約的義務(wù)；業(yè)主有權(quán)管理共有財(cái)產(chǎn)，但也有義務(wù)支付管理費(fèi)用。

（九）共同管理權(quán)的行使方式

業(yè)主必須要依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定來(lái)具體行使共同管理權(quán)。管理權(quán)主要針對(duì)的是業(yè)主們的共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)，但是，業(yè)主無(wú)法單獨(dú)、親自同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)，只能通過(guò)法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的方式來(lái)行使管理權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，共同管理權(quán)的行使方式主要包括參與業(yè)主大會(huì)并行使表決權(quán)，參與業(yè)主委員會(huì)并行使管理權(quán)，共同制訂管理規(guī)約，請(qǐng)求就重要事項(xiàng)召開(kāi)會(huì)議討論，請(qǐng)求公開(kāi)與共同事務(wù)相關(guān)的信息資料等。

對(duì)于小區(qū)的物業(yè)，業(yè)主可以自行管理，也叫以委托他人管理。在自行管理的情形，業(yè)主有權(quán)直接管理物業(yè)和小區(qū)其他事務(wù)。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理源于業(yè)主的共同管理權(quán)，并因業(yè)主集體將管理事務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)而產(chǎn)生了物業(yè)服務(wù)。業(yè)主通常都委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，但是，如果業(yè)主愿意，他們也可以自行管理小區(qū)事務(wù)。因?yàn)楣餐芾頇?quán)是全體業(yè)主都享有的權(quán)利，而且管理權(quán)的行使關(guān)系到全體業(yè)主的利益，所以，業(yè)主自行管理小區(qū)事務(wù)應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主共同進(jìn)行。不過(guò)，全體業(yè)主共同管理時(shí)，也可以委托部分業(yè)主具體進(jìn)行管理。

（十）業(yè)主享有管理其物業(yè)的權(quán)利

業(yè)主享有的共同管理權(quán)還應(yīng)當(dāng)包括管理其物業(yè)的權(quán)利，既然業(yè)主基于其專有部分的所有權(quán)而享有對(duì)共有財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利，而對(duì)物業(yè)的管理本身既涉及共有財(cái)產(chǎn)的管理，也涉及共同事務(wù)的管理。管理物業(yè)包括業(yè)主自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人，對(duì)建筑物的保存、改良、利用、處分，以及對(duì)區(qū)分所有權(quán)人共同生活秩序的維持等內(nèi)容。物業(yè)管理是由業(yè)主的共同管理權(quán)所派生出來(lái)的。業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理享有如下權(quán)利：

1. 自行管理權(quán)。依據(jù)《民法典》第284條第1款，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施。業(yè)主不僅是專有部分的所有權(quán)人，也是共有財(cái)產(chǎn)的共有人。所有權(quán)人有權(quán)自行管理自己的財(cái)產(chǎn)，在業(yè)主人數(shù)較少、物業(yè)范圍較小的情形下，為節(jié)省物業(yè)管理的費(fèi)用，業(yè)主完全可以自行管理，而不需要聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

2. 自主聘任權(quán)。依據(jù)《民法典》第284條第1款，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。這就賦予了業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的自主聘任權(quán)。雖然在業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋并召開(kāi)業(yè)主大會(huì)之前，建設(shè)單位可以代業(yè)主指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但是一旦業(yè)主陸續(xù)搬入并能夠召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主按照法定程序決定是否繼續(xù)聘用建設(shè)單位指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。需要指出的是，業(yè)主不僅有權(quán)自主聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，還可以自主聘任物業(yè)服務(wù)企業(yè)之外的其他管理人管理。

3. 解聘權(quán)。所謂解聘權(quán)，就是指在開(kāi)發(fā)商前期聘任了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后，業(yè)主也可以通過(guò)一定的程序解聘開(kāi)發(fā)商前期選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！睹穹ǖ洹返?84條第2款規(guī)定，“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，開(kāi)發(fā)商首先要為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。這對(duì)于做好物業(yè)的前期管理是必要的。但是，在開(kāi)發(fā)商選聘了物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后，并不是說(shuō)業(yè)主就只能服從其選聘，而喪失了自主聘任和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

4. 監(jiān)督權(quán)。《民法典》第285條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，依照本法第三編有關(guān)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督，并及時(shí)答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況提出的詢問(wèn)?！?

（十一）業(yè)主大會(huì)

所謂業(yè)主大會(huì)，是指全體業(yè)主成立的、管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。在建筑物區(qū)分所有的情況下，業(yè)主有權(quán)設(shè)立業(yè)主大會(huì)，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)管理業(yè)主的各項(xiàng)共同事務(wù)。業(yè)主也可以不設(shè)立業(yè)主大會(huì)，而通過(guò)書(shū)面征求意見(jiàn)表決等方式行使權(quán)利。但在建筑物區(qū)分所有人人數(shù)較多的情形，一般應(yīng)設(shè)立業(yè)主大會(huì)。

1. 業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)

第一，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的意思形成機(jī)構(gòu)。它是有權(quán)決定業(yè)主共同事務(wù)的唯一合法機(jī)構(gòu)。業(yè)主的共同意志通過(guò)業(yè)主大會(huì)的決議表現(xiàn)出來(lái)，業(yè)主大會(huì)的決議是法律賦予業(yè)主的權(quán)利的具體實(shí)現(xiàn)形式。凡是涉及法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，必須召集業(yè)主大會(huì)作出決定。以業(yè)主大會(huì)以外的其他形式作出的決議，即使得到了部分業(yè)主的同意，也違反了法定程序。

第二，業(yè)主大會(huì)是業(yè)主依據(jù)法定的程序行使共同管理權(quán)的組織。一方面，業(yè)主大會(huì)需要通過(guò)會(huì)議將業(yè)主的個(gè)別意志上升為全體業(yè)主的共同意志。也就是說(shuō)，業(yè)主大會(huì)需要通過(guò)業(yè)主的審議和表決來(lái)形成和實(shí)現(xiàn)業(yè)主的共同意志。另一方面，法律賦予全體業(yè)主所享有的共同管理權(quán)，需要通過(guò)業(yè)主大會(huì)才能得以行使。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的；而選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等重要事務(wù)，也需要業(yè)主大會(huì)來(lái)作出決議。

第三，業(yè)主大會(huì)是一個(gè)自治組織，即全體業(yè)主所組成的自我管理其共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)的組織。作為一個(gè)所有人的聯(lián)合體，其在性質(zhì)上既不是國(guó)家機(jī)關(guān)，也不是事業(yè)單位，更不是營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)，只不過(guò)是依照法律和規(guī)約而由業(yè)主組織起來(lái)的組織體。《民法典》第277條規(guī)定：“業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。”業(yè)主可以通過(guò)設(shè)立業(yè)主大會(huì)的方式來(lái)管理其事務(wù)，也可以通過(guò)召開(kāi)會(huì)議的方式來(lái)形成決定和決議。一旦設(shè)立業(yè)主大會(huì)，就可以通過(guò)該組織實(shí)際行使權(quán)利。業(yè)主大會(huì)作為一個(gè)組織體，可以自己的名義開(kāi)立賬戶，并且有自己的意思機(jī)關(guān)與執(zhí)行機(jī)關(guān)，能夠訂立管理規(guī)約，也可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)對(duì)外代表業(yè)主行為。

第四，業(yè)主大會(huì)的職權(quán)是由法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定來(lái)決定的?！睹穹ǖ洹返?77條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定?！边@就是說(shuō)，如果法律、法規(guī)直接規(guī)定了業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定。例如，《民法典》第278條明確規(guī)定需要由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，必須通過(guò)召集業(yè)主大會(huì)的形式才能作出決定；當(dāng)然，業(yè)主也可以通過(guò)管理規(guī)約授與業(yè)主大會(huì)一定的權(quán)利。

2．業(yè)主大會(huì)的職權(quán)

主大會(huì)的職權(quán)是指業(yè)主大會(huì)依據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定所享有的管理業(yè)主共同事務(wù)和共有財(cái)產(chǎn)的各種權(quán)利。業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)，并就業(yè)主共同生活事項(xiàng)制訂共同規(guī)則。關(guān)于業(yè)主大會(huì)的職權(quán)，《民法典》第278條規(guī)定了由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：

第一，制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，各業(yè)主之間的利益訴求千差萬(wàn)別，這就需要制定一定的議事規(guī)則，如明確如何召集大會(huì)，大會(huì)按照何種程序進(jìn)行，如何確定會(huì)議議程以及表決方式等。

第二，制定和修改管理規(guī)約。管理規(guī)約首先是針對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施而制定的。這就是說(shuō)，如果管理整個(gè)建筑物以及各項(xiàng)共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主在管理規(guī)約中加以規(guī)定，如果有必要對(duì)管理的方法進(jìn)行變更，可以修改管理規(guī)約的規(guī)定。因此，業(yè)主必須通過(guò)業(yè)主大會(huì)對(duì)此進(jìn)行必要的規(guī)范，以共同行使其共有權(quán)。

第三，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)內(nèi)決定本小區(qū)的日常事務(wù)，它是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)關(guān)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并受業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，因此業(yè)主委員會(huì)的成立必須由全體業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，經(jīng)過(guò)民主程序選舉產(chǎn)生，從而使其能夠真正代表業(yè)主的利益，表達(dá)業(yè)主的意志。

第四，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。《民法典》第284條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。但是，業(yè)主決定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和其他管理人也必須依據(jù)一定的程序，畢竟物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和其他管理人的確定直接關(guān)涉業(yè)主的切身利益，選聘的好壞直接影響到整個(gè)小區(qū)的管理。為了切實(shí)保障業(yè)主所享有的選聘權(quán)和解聘權(quán)，需要通過(guò)法定的程序共同決定。

第五，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。維修資金是專門(mén)用于維護(hù)和維修共有財(cái)產(chǎn)的資金。維修資金屬于全體業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。維修資金在性質(zhì)上屬于共有財(cái)產(chǎn)，此種共有不能處分、轉(zhuǎn)讓，也不能實(shí)際地分割為業(yè)主所有；維修資金必須用于特定的目的。關(guān)于維修資金的籌集，以及如何使用于建筑物及其附屬設(shè)施，必須由業(yè)主決定。業(yè)主大會(huì)必須經(jīng)過(guò)一定的程序，才能夠作出如何籌集和使用維修資金的決定。

第六，籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。實(shí)踐中，維修資金是由購(gòu)房人按照每平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納，一般在買(mǎi)房時(shí)就需要交維修基金，但是購(gòu)房之后，如果因?yàn)樾蘅?、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，需要補(bǔ)充維修資金，就需要由業(yè)主依據(jù)一定的程序共同決定。

第七，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。所謂修繕實(shí)際上就是指對(duì)建筑物進(jìn)行檢修和維護(hù)。改建是指對(duì)建筑物及其附屬建設(shè)進(jìn)行局部的改造。而重建是指建筑物及其附屬設(shè)施全部重新建造。修繕、改建、重建都涉及對(duì)建筑物的整個(gè)重大變化，既要?jiǎng)佑霉簿S修資金，也可能需要重新籌集款項(xiàng)，同時(shí)可能改變小區(qū)建筑物的原有規(guī)劃，所以必須要業(yè)主依據(jù)法定的程序加以決定。

第八，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。該款包括兩種情形：一是改變共有部分的用途。例如，將其他空地改建為停車場(chǎng)。二是利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。例如，通過(guò)租賃的方式，將外墻面交給他人設(shè)置廣告；或者允許廣告公司在電梯內(nèi)設(shè)置廣告屏、廣告牌等。

第九，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。該款實(shí)際上是兜底條款，凡是關(guān)系到業(yè)主的重大利益的事宜，例如公共財(cái)產(chǎn)的修繕、維護(hù)、處分、公共停車場(chǎng)的使用等，如果在管理規(guī)約中沒(méi)有作出規(guī)定，各個(gè)業(yè)主都有權(quán)提出動(dòng)議，請(qǐng)求召開(kāi)會(huì)議，要求業(yè)主大會(huì)對(duì)這些重大事項(xiàng)進(jìn)行討論，或者在管理規(guī)約中予以規(guī)定。

3. 業(yè)主大會(huì)的表決程序

業(yè)主大會(huì)的決定之所以具有合法性，并能夠?qū)θw業(yè)主產(chǎn)生拘束力，完全取決于業(yè)主大會(huì)所作出的決定是否符合法定的程序。

1）到會(huì)人數(shù)必須達(dá)到三分之二；

2）協(xié)調(diào)專有部分面積和業(yè)主人數(shù)之間的關(guān)系；

3）區(qū)分不同的表決事項(xiàng)設(shè)置不同的表決條件。

（十二）業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受業(yè)主大會(huì)委托而管理全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)或者共同生活事務(wù)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主管理其物業(yè)的自治機(jī)構(gòu)，在法律上準(zhǔn)確界定業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)，對(duì)于有效管理物業(yè)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義。

1. 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)

依據(jù)《民法典》物權(quán)編的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)具有如下特征：

第一，它是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。在一個(gè)小區(qū)內(nèi)可能業(yè)主人數(shù)眾多，平時(shí)很難召集各種業(yè)主大會(huì)，因此有必要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)具體執(zhí)行管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決議。業(yè)主委員會(huì)本身不能獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)而存在，它是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)。在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間，業(yè)主委員會(huì)要依據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)而具體執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的各項(xiàng)決定。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條已經(jīng)界定了業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)，物權(quán)編雖然對(duì)此沒(méi)有明確規(guī)定，但從物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，可以看出業(yè)委會(huì)主要是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

第二，它是由業(yè)主依據(jù)法定的程序所組成的。一方面，只有業(yè)主才能有資格被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員。因?yàn)楫吘箻I(yè)主委員會(huì)是業(yè)主進(jìn)行自主管理的一種形式，它不需要也不可能由非業(yè)主參與其事務(wù)的管理。另一方面，業(yè)主委員會(huì)必須由業(yè)主大會(huì)經(jīng)一定的民主程序選舉產(chǎn)生。依據(jù)《民法典》第278條的規(guī)定，選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

第三，它的主要職責(zé)是維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主選舉產(chǎn)生的。物權(quán)編并沒(méi)有對(duì)業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)作出規(guī)定，主要是考慮到業(yè)主委員會(huì)并不是行政機(jī)構(gòu)，也不是有償?shù)拇頇C(jī)構(gòu)，它是由全體業(yè)主通過(guò)法定的程序選舉出來(lái)的代表業(yè)主管理事務(wù)的機(jī)構(gòu)，其作為共同行使共有財(cái)產(chǎn)共有權(quán)和共同事務(wù)管理權(quán)的自治組織，主要職責(zé)是基于法律法規(guī)和業(yè)主的委托，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。一方面，業(yè)主委員會(huì)必須維護(hù)業(yè)主享有的各種合法權(quán)益；另一方面，業(yè)主委員會(huì)也要維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，如對(duì)共有部分的養(yǎng)護(hù)、管理和使用；在必要時(shí)，可以對(duì)個(gè)別業(yè)主違反管理規(guī)約處置其專有部分的行為進(jìn)行制止。業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。

2. 業(yè)主委員會(huì)的職權(quán)

1）受全體業(yè)主的委托，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同。《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第1條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！?

2）受全體業(yè)主的委托，請(qǐng)求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效或者部分無(wú)效的權(quán)利。依據(jù)《物業(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第2條，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同”，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

3）受全體業(yè)主的委托，請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利?！段飿I(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第8條規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持?！?

4）受全體業(yè)主的委托，在合同終止后，請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交的權(quán)利?！段飿I(yè)服務(wù)糾紛司法解釋》第10條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！?

第一章 建筑物區(qū)分所有權(quán)的肇源、形成與演進(jìn)

第二章 各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)基本立法狀況分析（一）

第三章 各國(guó)建筑物區(qū)分所有權(quán)基本立法狀況分析（二）

第四章 建筑物區(qū)分所有權(quán)總說(shuō)

第五章 專有所有權(quán)

第六章 共有所有權(quán)

第七章 區(qū)分所有建筑物諸重要問(wèn)題考量

第八章 建筑物區(qū)分所有權(quán)（人）的成員權(quán)

第九章 區(qū)分所有建筑物的管理（一）

第十章 區(qū)分所有建筑物的管理（二）

第十一章 區(qū)分所有建筑物管理的文化與社會(huì)性上的問(wèn)題

第十二章 對(duì)業(yè)主的團(tuán)體的拘束的根據(jù)與界限——建筑物區(qū)分所有的所有權(quán)法與團(tuán)體法的交錯(cuò)（一）

第十三章 對(duì)業(yè)主的團(tuán)體的拘束的根據(jù)與界限——建筑物區(qū)分所有的所有權(quán)法與團(tuán)體法的交錯(cuò)（二）

第十四章 制定我國(guó)單行的建筑物區(qū)分所有權(quán)法

附錄一 日本《有關(guān)建筑物區(qū)分所有等之法律》

附錄二 德國(guó)《住宅所有權(quán)與長(zhǎng)期居住權(quán)法》（簡(jiǎn)稱“住宅所有權(quán)法”）

附錄三 奧地利《有關(guān)住宅和店鋪（營(yíng)業(yè)場(chǎng)所）所有權(quán)的聯(lián)邦法》（簡(jiǎn)稱“住宅所有權(quán)法”）

附錄四 《瑞士民法典》第712條之一至二十有關(guān)“分層建筑物所有權(quán)”（“樓層建筑物所有權(quán)”“建筑物區(qū)分所有權(quán)”）的規(guī)定

附錄五 希臘《區(qū)分樓層所有法》（“公寓法”“建筑物區(qū)分所有權(quán)法”）

附錄六 希臘《對(duì)同一基地上建構(gòu)的復(fù)數(shù)的建筑物的區(qū)分所有》

附錄七 美國(guó)各州建筑物區(qū)分所有權(quán)法一覽表

附錄八 我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”

附錄九 主要參考文獻(xiàn)

后記 2100433B