山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案全文

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為重大的民生工程和發(fā)展工程，結合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，補齊城市配套設施和人居環(huán)境短板，完善社區(qū)管理和服務，創(chuàng)新政府引導、市場運作的可持續(xù)改造模式，提升居民居住環(huán)境和生活質量。

（二）改造范圍。老舊小區(qū)是指2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。老舊小區(qū)改造是指對老舊小區(qū)及相關區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設施等進行改造、完善和提升的活動（不含住宅拆除新建）。

（三）工作目標。到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務，建設宜居整潔、安全綠色、設施完善、服務便民、和諧共享的“美好住區(qū)”。

二、統(tǒng)籌實施

（一）編制老舊小區(qū)改造計劃。市、縣（市、區(qū)）政府要對老舊小區(qū)全面調查摸底，建立老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。堅持居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，逐級生成縣（市、區(qū)）、市、省老舊小區(qū)改造總體計劃（2020—2025）和分年度計劃。

（二）因地制宜制定改造標準。制定《全省老舊小區(qū)改造提升技術導則》，分基礎、完善、提升三類，對老舊小區(qū)和周邊區(qū)域的改造內容進行豐富和提升?；A類改造主要是拆違拆臨、安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖、建筑物修繕、管線規(guī)整等，突出解決基礎設施老化、環(huán)境臟亂差問題；完善類改造主要是完善社區(qū)和物業(yè)用房、建筑節(jié)能改造、加裝電梯、停車場、文化、體育健身、無障礙設施等；提升類改造主要是完善社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、商業(yè)設施以及智慧社區(qū)等。由市、縣（市、區(qū)）確定老舊小區(qū)改造標準。

（三）引導小區(qū)群眾積極參與。加強社區(qū)黨建工作，提高基層治理水平，堅持共同締造原則，廣泛發(fā)動群眾共謀共建共管共評，實現(xiàn)改造成果共享。社區(qū)黨組織、居委會組織業(yè)主委員會等基層組織，征求居民意愿，確定改造項目、內容及改造完成后的物業(yè)管理模式，實行“一小區(qū)一策”。引導居民通過住宅專項維修資金、小區(qū)公共收益、捐資捐物等渠道出資改造，促進住戶戶內門窗、裝修等消費。

（四）強化專營設施協(xié)同改造。老舊小區(qū)內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經營設施，產權屬于專營單位的，由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補”等方式，支持專營單位出資改造，與老舊小區(qū)改造同步設計、同步實施。改造后的專營設施產權移交給專營單位，并由專營單位負責維護管理。政府對相關專營單位、負責人的經營考核中應充分考慮企業(yè)此類支出負擔。

（五）完善社區(qū)服務設施。集約高效利用土地，深入挖掘小區(qū)內空間資源，整合小區(qū)周邊零星碎片化土地，利用機關企事業(yè)單位的空置房屋等社會資源，在老舊小區(qū)內及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、應急救援站等公共服務設施，完善家政、助餐、便民市場、便利店等社會服務設施，按規(guī)定標準建設完善社區(qū)黨群服務中心。

（六）提高項目審批效率。簡化老舊小區(qū)改造項目審批，征求居民意見編制的改造方案，由縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃部門聯(lián)合審查批準。在不新增建設用地、不新增污染物排放的情況下，優(yōu)化老舊小區(qū)改造土地、環(huán)評等手續(xù)。

（七）加強工程建設管理和物業(yè)管理。鼓勵以街道或社區(qū)為單位對區(qū)域內的老舊小區(qū)聯(lián)動改造，統(tǒng)一設計、招標、建設和竣工驗收，確保工程質量和施工安全。建立老舊小區(qū)改造評價機制和信息管理系統(tǒng)。推行社區(qū)黨組織領導下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)共商事務、協(xié)調互通的管理模式。建立分類施策的老舊小區(qū)物業(yè)管理模式，改造后的老舊小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。

三、創(chuàng)新改造方式和融資模式

按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、培育形成相對穩(wěn)定現(xiàn)金流、引入社會資本的原則，結合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關區(qū)域改造方式和融資模式。

（一）大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式。把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)、城中村、危舊房改造和既有建筑功能轉換等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊片區(qū)改造項目，加大片區(qū)內D級、C級危房改造力度，做到項目內部統(tǒng)籌搭配，實現(xiàn)自我平衡。

（二）跨片區(qū)組合平衡模式。將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)資金平衡。

（三）小區(qū)內自求平衡模式。在有條件的老舊小區(qū)內新建、改擴建用于公共服務的經營性設施，以未來產生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出。

（四）政府引導的多元化投入改造模式。對于市、縣（市、區(qū)）有能力保障的老舊小區(qū)改造項目，可由政府引導，通過居民出資、政府補助、各類涉及小區(qū)資金整合、專營單位和原產權單位出資等渠道，統(tǒng)籌政策資源，籌集改造資金。

（五）鼓勵各地結合實際探索多種模式。引入企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，吸引社會資本參與社區(qū)服務設施改造建設和運營等。

四、創(chuàng)新支持政策和配套措施

（一）加強規(guī)劃統(tǒng)籌。市、縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設、自然資源和規(guī)劃部門組織編制老舊片區(qū)改造實施方案，測算所需投資和未來收益，合理劃分改造區(qū)域，優(yōu)化資源配置，策劃、設計可以產生現(xiàn)金流的老舊片區(qū)改造項目。對在小區(qū)內及周邊新建、改擴建社區(qū)服務設施的，在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

（二）探索土地支持政策。鼓勵各地積極探索土地出讓支持大片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造的政策措施。把大片區(qū)統(tǒng)籌改造和跨片區(qū)組合改造與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃，并結合實際給予相應政策支持。老舊小區(qū)“15分鐘生活圈”內城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)整理騰出的土地，優(yōu)先用于建設社區(qū)服務設施。

（三）創(chuàng)新財政資金政策。積極爭取中央補助資金，各級財政在預算中統(tǒng)籌安排資金用于老舊小區(qū)改造，可采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用。省財政對納入省項目庫的承擔全國老舊小區(qū)改造試點任務或融資試點任務的項目擇優(yōu)給予獎補資金支持。調劑部分地方政府一般債券用于老舊小區(qū)改造；嚴格執(zhí)行專項債券用于有收益的公益性資本支出的規(guī)定，對符合條件的老舊小區(qū)改造項目可通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。各地整合涉及老舊小區(qū)的民政、城市建設和管理、文化、衛(wèi)生、商務、體育等渠道相關資金，統(tǒng)籌投入老舊小區(qū)改造。既有住宅加裝電梯涉及公有住房的，由其產權單位按居民約定比例出資。

（四）創(chuàng)新不動產登記做法。小區(qū)內增加公共建筑的，立項前與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關方達成權屬協(xié)議，在產權明晰的基礎上，探索所增加公共建筑不動產登記的具體做法。

（五）加大信貸支持。國家開發(fā)銀行山東省分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行山東省分行在依法合規(guī)、風險可控的前提下，加大對老舊小區(qū)改造項目的金融服務力度，優(yōu)化貸款流程和授信進度，提供信貸資金支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機構創(chuàng)新金融產品，改善金融服務，為老舊小區(qū)改造項目及居民戶內改造和消費提供融資支持。

五、強化實施保障

省級建立老舊小區(qū)改造工作協(xié)調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區(qū)）政府為實施主體，建立協(xié)調機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。

一、起草背景

黨中央、國務院高度重視老舊小區(qū)改造工作，2019年12月中央經濟工作會議指出，要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。近年來，我省積極推進老舊小區(qū)改造，取得良好成效，但是仍然存在改造資金籌措渠道窄、設施改造協(xié)調難度大、公共服務統(tǒng)籌改造少、后續(xù)長效管理難落實等問題，必須通過政策創(chuàng)新，認真系統(tǒng)地加以解決。

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，扎實推進老舊小區(qū)改造工作，省住房城鄉(xiāng)建設廳按照省委、省政府部署，經認真調查研究和廣泛征求意見，起草了《山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》，2019年12月4日省政府常務會議和2020年2月19日省委財經委員會第五次會議審議通過。

二、《方案》主要內容

《方案》包括總體要求、統(tǒng)籌實施、創(chuàng)新改造方式和融資模式、創(chuàng)新支持政策和配套措施、強化實施保障等共5個部分內容。

（一）總體要求。明確改造范圍是2005年12月31日前在城市或縣城國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。明確工作目標是到“十四五”末，在確保完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造基礎上，力爭基本完成2005年前建成的老舊小區(qū)改造任務。

（二）統(tǒng)籌實施。明確了7個方面的實施重點，即建立老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫，編制改造計劃；分基礎、完善、提升三類，因地制宜制定改造標準；堅持共同締造原則，引導小區(qū)群眾積極參與；堅持同步設計、同步實施，強化專營設施協(xié)同改造；深入挖掘小區(qū)內及周邊空間資源，完善社區(qū)服務設施；簡化手續(xù)，提高審批效率；加強工程建設管理和物業(yè)管理，提高群眾獲得感、滿意度。

（三）創(chuàng)新改造方式和融資模式。按照不增加政府隱性債務、保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展、培育形成相對穩(wěn)定現(xiàn)金流、引入社會資本的原則，結合城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，在多元融資上下功夫，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關區(qū)域改造方式和融資模式。

（四）創(chuàng)新支持政策和配套措施。提出了加強規(guī)劃統(tǒng)籌、探索土地支持政策、創(chuàng)新財政資金政策、創(chuàng)新不動產登記做法、加大信貸支持等政策措施。

（五）強化實施保障。省級建立老舊小區(qū)改造工作協(xié)調機制。各市政府為責任主體，縣（市、區(qū)）政府為實施主體，建立協(xié)調機制和工作專班，層層壓實責任，推動工作落實。

三、《方案》主要創(chuàng)新點

《方案》主要有三方面創(chuàng)新。

一是思路創(chuàng)新。以居民自愿、自下而上的思路，生成改造項目和計劃；以因地制宜、完善提升的思路，確定改造內容和標準；以黨建統(tǒng)領、共同締造的思路，引導居民積極參與；以協(xié)同改造的思路，支持專營單位出資改造；以資源整合利用的思路，完善社區(qū)服務設施；以聯(lián)合審批的思路，提高審批效率；以聯(lián)動改造、四位一體的思路，加強工程管理和物業(yè)管理。

二是模式創(chuàng)新。改變單就老舊小區(qū)搞改造的老模式，把老舊小區(qū)改造與其他城市建設、改造項目捆綁統(tǒng)籌或組合，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關區(qū)域改造方式和融資模式，探索形成政府引導、市場運作的可持續(xù)改造模式，充分發(fā)揮穩(wěn)投資、促消費、惠民生的綜合效益。

三是政策創(chuàng)新。與城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策緊密結合，提出了老舊片區(qū)改造項目生成、合理放寬規(guī)劃技術指標、土地出讓支持、整合財政資金、運用政府債券等政策措施，為工作開展提供政策保障。 2100433B

《贛州市推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》（以下簡稱《方案》）經市政府同意，以市住建局、市發(fā)改委、市財政局名義印發(fā)，現(xiàn)將有關要點解讀如下：

一、起草背景

2019年8月21日，省住建廳聯(lián)合省發(fā)改委、省財政廳根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳 國家發(fā)展改革委辦公廳 財政部辦公廳關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）文件要求，制定出臺了《關于推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（贛建城〔2019〕26號）?！吨笇б庖姟访鞔_了全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造總體要求、基本原則、主要任務和保障措施等，并要求各地結合實際情況，制定具體的改造內容清單和可操作的改造標準等。

二、起草過程

一是充分調研了解情況。為確?！斗桨浮犯拥貧?、更具有可操作性，在起草過程中，市住建局開展了多次專題調研，充分聽取縣（市、區(qū)）、街道辦（城關鎮(zhèn)）、社區(qū)干部和居民的意見。

二是全面摸查現(xiàn)狀情況。為確?！斗桨浮犯泳珳?，各年度任務安排更加合理，市住建局會同發(fā)改委、財政局于9月中旬組織各縣（市、區(qū)）住建局對照《指導意見》，全面對轄區(qū)內老舊小區(qū)進行重新摸排。

三是充分征求了有關單位意見。市住建局、市發(fā)改委、市財政局將《方案（征求意見稿）》分兩次向市自然資源局、市城管局等18個市直（屬）單位（企業(yè)）和20個縣（市、區(qū)）政府（管委會）征求了意見，收到意見27條，采納18條，部分采納8條，不予采納1條，最終形成《方案》并報市政府同意印發(fā)。

三、主要內容

《方案》包括總體目標、改造范圍及內容、申報程序、組織實施管理、保障措施等五方面內容，同時提出了全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年任務計劃安排和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內容及標準等。

在任務計劃安排方面，以2019年為起點，按五年內全面完成建成于2000年以前的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。其中，2019年納入中央補助支持老舊小區(qū)改造項目61個，涉及住戶13892戶；2020年申報中央補助支持老舊小區(qū)改造項目135個，涉及住戶25678戶。2020年和2021年為實施改造重點年，2022年和2023年為工作收尾年。

在老舊小區(qū)改造范圍方面，既按照省廳《指導意見》明確了申報中央獎補資金老舊小區(qū)項目范圍，又結合章貢區(qū)等實際情況，把建成于2000年以后但小區(qū)基礎設施和功能明顯不足、物業(yè)管理不完善、居民改造意愿強烈的保障性安居工程小區(qū)等也可納入當?shù)馗脑旆秶?，但不納入申報中央獎補資金項目范圍。

在老舊小區(qū)改造內容和標準方面，圍繞“小區(qū)面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造、居住環(huán)境改優(yōu)”等四個方面實施提升改造，重要突出完善水、電、氣、路等基礎設施和提升服務設施。對于納入中央補助支持老舊小區(qū)改造計劃的項目，改造內容須包括對水、電、氣、路4項設施中至少2項進行更新。結合小區(qū)實際和居民意愿，實施加裝電梯、提升綠化、開展雨污分流、增設停車設施、設置監(jiān)控系統(tǒng)和新增文體設施等改造。一是小區(qū)面貌改觀，包括違建拆除、環(huán)境整治、圍墻和大門、路燈照明、監(jiān)控系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、廣告排位或宣傳欄等7項的改造內容和標準，如對小區(qū)內各種私搭亂建的違章違法建筑依法進行拆除，對小區(qū)內各類小廣告進行清除等。二是房屋功能改善，包括立面整治、屋面修繕、樓道修繕、煙道改造、排水管道改造、既有建筑改造利用等6項的改造內容和標準，如對滲漏、破損、老舊的建筑物外立面進行修繕翻新，統(tǒng)一規(guī)劃外立面空調機位等。三是基礎設施改造，包括供水、供電、供氣、弱電、市政道路、區(qū)間道路、環(huán)衛(wèi)設施、消防設施、雨污管網等9項的改造內容和標準，如對進出小區(qū)的市政道路、市政雨污管網進行鋪設、修繕，綜合考慮小區(qū)居民日常生活、電動車充電樁及加裝電梯等用電需求等。四是居住環(huán)境改優(yōu)，包括適老設施、綠化環(huán)境、文體休閑、公共服務、加裝電梯等5項的改造內容和標準，如完善無障礙設施，修繕提升現(xiàn)有小區(qū)綠地等。 2100433B

各縣（市、區(qū)）人民政府，贛州經濟技術開發(fā)區(qū)、蓉江新區(qū)管委會，市直有關部門，市屬、駐市有關單位：

經市政府同意，現(xiàn)將《贛州市推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實。

贛州市住房和城鄉(xiāng)建設局 贛州市發(fā)展和改革委員會 贛州市財政局

2019年12月27日

為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的決策部署，切實改善居民居住環(huán)境和生活品質，推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)向新型城市社區(qū)轉變，構建“決策共謀、項目共建、實施共管、效果共評、成果共享”的基層治理格局，實現(xiàn)城市均衡發(fā)展。近日，市政府辦公室印發(fā)了《平頂山市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作實施方案》（以下簡稱《實施方案》），現(xiàn)將文件有關內容解讀如下。

一、《實施方案》出臺的背景是什么

實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是貫徹落實黨的十九大精神，解決城市發(fā)展不平衡不充分問題、讓人民群眾共享美好生活的重要舉措。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視城市工作，對包括城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造在內的城市發(fā)展工作作出了全面部署。總書記指出，要加快老舊小區(qū)改造;不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式，讓人民群眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。2019年7月30日在中央政治局會議上，總書記再次強調，要實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車場建設等補短板的工程。李克強總理也多次對加快城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提出了明確要求，2019年10月14日在西安考察時還專門實地查看了老舊小區(qū)改造的情況。

省委、省政府按照黨中央、國務院決策部署，把老舊小區(qū)改造作為百城建設提質工程的重要內容同步謀劃、統(tǒng)籌推進，全面實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

二、《實施方案》明確了什么主要目標任務

用兩年左右的時間完成全市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，有效解決設施老、環(huán)境差、服務缺、管理弱等問題，基本達到“園區(qū)道路平整、綠化種植提質、路燈廊燈明亮、樓宇標識清晰、車輛管理有序、線路管網規(guī)整、建筑外墻美觀、安防設施齊備、管理組織健全、物業(yè)服務規(guī)范”10項目標。

三、《實施方案》的主要內容有哪些

《實施方案》共分為七大組成部分，在明確改造范圍和改造內容的同時，還體現(xiàn)了支持老舊小區(qū)改造的組織保障、實施步驟和資金來源等一系列政策，重點有以下內容：

一是明確改造范圍和改造內容。改造范圍主要包括城鎮(zhèn)建成于2000年以前、基礎設施和公共服務設施嚴重老舊、缺失，但房屋結構安全較好，不宜整體拆除重建，居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。已納入各級城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃、擬通過拆除新建實施改造的棚戶區(qū)，以居民自建住房為主的區(qū)域和城中村，以及已實施“三供一業(yè)”改造的小區(qū)等，不納入城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造范圍。改造內容包含基礎設施、住宅建筑本體、居住環(huán)境、配套公共服務設施四個方面。

二是明確組織保障。成立市政府主要負責同志任組長，常務副市長、分管副市長任副組長，市委市政府相關負責同志、市直相關單位主要負責同志、各縣（市、區(qū)）政府主要負責同志任成員的工作領導小組。

三是明確實施步驟。主要分組織宣傳、制定方案、組織實施、工程驗收、物業(yè)接管、項目評估六個階段。

四是明確資金來源。各縣（市、區(qū))積極爭取中央和省財政對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的專項補貼資金；按照“誰受益、誰出資”的原則，建立健全市場主體投資、專業(yè)公經營單位優(yōu)惠、居民合理分攤、社會捐助補充、市級財政獎補、區(qū)級財政統(tǒng)籌落實的多渠道資金籌措機制。 2100433B