上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則簡介

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【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)經(jīng)營管理實施細則

（1988年10月12日上海市人民政府批準(zhǔn)）

第一章 總則

第一條根據(jù)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡稱《辦法》），結(jié)合本市具體情況，制定本細則。

第二條上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中房產(chǎn)經(jīng)營活動的主管機關(guān)。

第三條在本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上進行的房屋預(yù)售、出售和出租等房產(chǎn)經(jīng)營活動必須遵守本細則。

第四條在本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上進行的房產(chǎn)經(jīng)營活動必須遵循下列原則：

（一）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時轉(zhuǎn)移。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，《土地使用權(quán)有償出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）中所規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任一起轉(zhuǎn)移。

（三）預(yù)售、出售或出租房屋的期限與《出讓合同》規(guī)定的土地使用權(quán)期限一致；土地使用權(quán)期滿時，土地使用權(quán)及該地塊上的建筑物和其他附著物按《辦法》的規(guī)定無償收回。

第五條本細則所稱的下列用語含義是：

（一）房屋系指在實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的地塊上，按《出讓合同》規(guī)定營建的建筑物。

（二）房產(chǎn)經(jīng)營人是指將實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋進行預(yù)售、出售或出租的房屋產(chǎn)權(quán)人。

（三）房屋預(yù)售是指房產(chǎn)經(jīng)營人經(jīng)市房管局批準(zhǔn)，在建筑物竣工前進行的房屋銷售。

第六條按《辦法》規(guī)定取得土地使用權(quán)的企業(yè)、其他組織和個人，從事房產(chǎn)經(jīng)營活動時，應(yīng)持有上海市工商營業(yè)執(zhí)照，并報市房管局備案。

房屋的出售、預(yù)售和出租計劃應(yīng)按年度報送市房管局。

第二章 房屋出售

第七條按《辦法》規(guī)定取得土地使用權(quán)的受讓人建造的房屋竣工后，必須報請上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡稱市質(zhì)監(jiān)站）驗收，取得驗收合格證書，并辦理房產(chǎn)登記后，才可出售。

第八條房屋可以整幢或分層、分套出售。整幢房屋分層、分套出售前，房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂《房屋使用、管理、維修公約》，報市房管局核準(zhǔn)。

第九條房屋出售可在中華人民共和國境內(nèi)進行，也可以在中華人民共和國境外進行；但與中華人民共和國沒有建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家或地區(qū)除外。

第十條房屋出售價格可由房屋買賣雙方協(xié)商確定。房屋出售人應(yīng)將出售價格報市房管局備案。

第十一條房屋買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋買賣合同》，內(nèi)容包括：

（一）房屋買賣雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

（三）隨之轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)比例或范圍；

（四）房屋價金；

（五）房屋價金的支付方式；

（六）房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；

（七）房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他內(nèi)容。

第十二條《房屋買賣合同》簽訂后，購房人應(yīng)按規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記、過戶手續(xù)，繳納過戶費。

第十三條房屋出售人不得將已出售的房屋重復(fù)出售。

第三章 房屋預(yù)售

第十四條符合本細則第六條規(guī)定的房產(chǎn)經(jīng)營人，須經(jīng)市房管局批準(zhǔn)后，方可預(yù)售房屋。

第十五條預(yù)售的房屋必須具備下列條件:

（一）有審核批準(zhǔn)的施工設(shè)計圖紙；

（二）有建筑執(zhí)照；

（三）建筑物設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成；

（四）工程施工進度和竣工交付日期已經(jīng)確定；

（五）本細則規(guī)定的其他條件。

第十六條房產(chǎn)經(jīng)營人向市房管局提出房屋預(yù)售申請時，必須提交下列文件：

（一）與工程承包公司或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；

（二）市質(zhì)監(jiān)站簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗收合格單；

（三）房屋預(yù)售計劃；

（四）《房屋使用、管理、維修公約》；

（五）預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu)和使用監(jiān)督方案；

（六）按規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。

房屋預(yù)售申請批準(zhǔn)后，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)將房屋預(yù)售批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料送交市房地產(chǎn)登記處登記。

第十七條預(yù)售房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》。《房屋預(yù)售合同》內(nèi)容包括：

（一）房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）預(yù)售房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

（三）相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；

（四）房屋價金；

（五）房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；

（六）房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；

（七）房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他內(nèi)容。

第十八條房產(chǎn)經(jīng)營人在房屋竣工交付之前，按本細則規(guī)定所收的預(yù)售款必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費用（包括土地使用權(quán)費用）后，才能另作他用。

第十九條預(yù)售合同簽訂生效后，房屋購買人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

房屋竣工驗收合格后，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理房屋竣工交付登記，并按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)。

房屋交付后，購房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)，繳納過戶費。

第二十條房產(chǎn)經(jīng)營人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。

房屋預(yù)售的其他事項，按本細則第二章房屋出售的有關(guān)規(guī)定辦理。

第四章 房屋出租

第二十一條租賃土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋，出租人與承租人須簽訂《房屋租賃合同》，并應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

出租人與承租人簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)容應(yīng)包括：

（一）租賃雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、編號、建筑面積及平面圖紙；

（三）房屋的使用性質(zhì)；

（四）房屋租金和支付方式；

（五）出租房屋的使用、維修內(nèi)容；

（六）違約責(zé)任；

（七）雙方約定的其他內(nèi)容。

第二十二條出租人對房屋及其設(shè)備，應(yīng)及時檢查、修繕，保障住房安全。

第二十三條凡已出租的房屋，出租人不得違反原租賃合同，重復(fù)出租。

第二十四條出售已租出的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，另行簽訂新的房屋租賃合同。

出售已租出的房屋，除租賃合同有約定外，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

第五章 附則

第二十五條房屋產(chǎn)權(quán)和《房屋預(yù)售合同》可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)和《房屋預(yù)售合同》進行抵押時，按《辦法》和《上海市抵押人民幣貸款管理暫行規(guī)定》、《上海市抵押外匯貸款管理暫行規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十六條房屋的出售、預(yù)售、出租必須按《辦法》規(guī)定，繳納稅金。

第二十七條房屋的購買人和承租人利用房屋從事各項經(jīng)營活動，應(yīng)按規(guī)定由項目經(jīng)營人向上海市各有關(guān)主管部門辦理申請、審批、工商登記和納稅登記手續(xù)。

第二十八條委托代理房產(chǎn)買賣、租賃及相應(yīng)業(yè)務(wù)的，必須出具委托代理書，并按《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓公證實施細則》的規(guī)定辦理公證和認(rèn)證。

第二十九條在土地使用期限內(nèi)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的企業(yè)、其他組織和個人必須遵守《房屋使用、管理和維修公約》，保證房屋及其相關(guān)設(shè)施得到足夠的維修，處于可使用狀態(tài)。

第三十條有關(guān)房屋預(yù)售、出售或出租的合同糾紛，爭議雙方可按《辦法》第五十條規(guī)定辦理。

第三十一條房產(chǎn)經(jīng)營人違反本細則規(guī)定的，市房管局或工商管理部門有權(quán)責(zé)令限期糾正，沒收其非法所得，處以罰款，直至按《辦法》規(guī)定由上海市土地管理局收回土地使用權(quán)。

第三十二條本細則由市房管局負(fù)責(zé)解釋。

第三十三條本細則自一九八八年十一月一日起施行。 2100433B

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)登記實施細則

（1988年10月12日上海市人民政府批準(zhǔn)）

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)登記實施細則第一章 總則

第一條根據(jù)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡稱《辦法》），制定本細則。

第二條本細則適用于在本市因土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓或繼承而享有土地使用權(quán)的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人。

轉(zhuǎn)讓在中國境外進行的，土地使用權(quán)受讓人應(yīng)同樣遵守本細則。

第三條根據(jù)《辦法》第七條規(guī)定，設(shè)立上海市房地產(chǎn)登記處。

市房地產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)上海市土地管理局和上海市房產(chǎn)管理局的相關(guān)登記工作。

第四條市房地產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中以下各類登記事務(wù)：

（一）土地使用權(quán)的出讓；

（二）土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓（包括出售、贈與、交換）、繼承和抵押；

（三）地上建筑物和其他附著物的租賃。

第五條房地產(chǎn)登記的責(zé)任人（以下簡稱登記責(zé)任人）為：

（一）土地使用權(quán)有償出讓或轉(zhuǎn)讓活動中的受讓人；

（二）土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的繼承人；

（三）土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物抵押時的抵押人和抵押權(quán)人；

（四）租賃地上建筑物、其他附著物的承租人；

（五）其他相關(guān)活動的利益關(guān)系人。

第六條登記責(zé)任人必須按《辦法》及本細則，向市房地產(chǎn)登記處辦理房地產(chǎn)登記。

市房地產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)登記和保持記錄準(zhǔn)確。因登記責(zé)任人提交錯誤的或虛假的文件以及延誤登記而產(chǎn)生的后果，由登記責(zé)任人負(fù)責(zé)。

第七條當(dāng)土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物抵押時，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)以在市房地產(chǎn)登記處的登記順序為準(zhǔn)；但在本細則第九條規(guī)定的期限內(nèi)登記的，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)以合同生效日為準(zhǔn)。

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)登記實施細則第二章 登記

第八條房地產(chǎn)登記的文件為：

（一）土地使用權(quán)有償出讓合同和變更合同（包括補充合同）；

（二）土地使用權(quán)（連同地上建筑物、其他附著物，下同）的出售、交換合同；

（三）土地使用權(quán)贈與、繼承的證明；

（四）土地使用權(quán)抵押合同及注銷抵押文件；

（五）出讓合同期滿時，注銷合同的文件；

（六）土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證；

（七）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中涉及土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的其他有關(guān)文件，包括相關(guān)的債務(wù)契約，房屋預(yù)售、出售、租賃等房產(chǎn)經(jīng)營活動的有關(guān)文件，建筑物的使用管理維修公約等；

（八）與本條上述各項相關(guān)的法院文書和政府主管部門的文件；

（九）登記責(zé)任人認(rèn)為需要登記而市房地產(chǎn)登記處準(zhǔn)予登記的其他文件。

上述各項登記文件，如有外文簽署的文本，由登記責(zé)任人負(fù)責(zé)翻譯為中文，并以中文本為準(zhǔn)。

第九條房地產(chǎn)登記的期限：

（一）發(fā)生在中國境內(nèi)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓活動中的各項文件，必須在文件生效日起三十天內(nèi)登記；

（二）發(fā)生在中國境外的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓活動中的各項文件，必須在文件生效日起六十天內(nèi)登記。

本條所指生效日，除我國法律規(guī)定或合同條款約定外，均指文件簽署日。

第十條超過第九條規(guī)定期限三十天登記的（不滿三十天以三十天計），加倍收取登記費；超過規(guī)定期限六十天登記的，按登記費的三倍收取；余類推，但最高收費額不超過登記費的五倍。

第十一條登記責(zé)任人可委托他人代理登記，但必須出具有效的委托代理證書。

第十二條房地產(chǎn)登記的程序：

（一）登記責(zé)任人或代理人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處填交登記申請書，并提交應(yīng)登記文件的副本或影印件，同時交驗應(yīng)登記文件的原件；

（二）市房地產(chǎn)登記處驗閱后開具收件收據(jù)，將應(yīng)登記文件登記在案，并在登記文件上加蓋登記印鑒；

（三）登記責(zé)任人或代理人在送入登記申請書及交驗文件十天后，可到市房地產(chǎn)登記處領(lǐng)取蓋有登記印鑒的文件原件。

第十三條凡在市房地產(chǎn)登記處辦理登記事項，按規(guī)定繳付登記費。

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)登記實施細則第三章 查閱

第十四條在市房地產(chǎn)登記處登記在案的所有文件均可公開查閱。查閱人應(yīng)填寫查閱申請書，繳付查閱手續(xù)費。

第十五條查閱人不得將查閱的文件帶離市房地產(chǎn)登記處，并應(yīng)遵守市房地產(chǎn)登記處的查閱制度。

第十六條凡需要復(fù)制查閱的文件，應(yīng)填寫復(fù)制申請書，繳付復(fù)制費，復(fù)制件應(yīng)經(jīng)市房地產(chǎn)登記處印鑒證明。

上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)登記實施細則第四章 附則

第十七條登記、查閱及復(fù)制的收費標(biāo)準(zhǔn)另行制訂。

第十八條本細則自一九八八年十一月一日起施行。

第十九條本細則由市房地產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)解釋。

土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓亦稱“土地批租”。指中國政府將屬國家所有的城鎮(zhèn)土地，以指定的地塊、年限、用途和條件，供企業(yè)、其他經(jīng)濟組織或個人開發(fā)經(jīng)營，土地使用者則向國家支付一定數(shù)量貨幣的制度。

在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期間，土地所有權(quán)仍屬于國家。新中國成立以后，城鎮(zhèn)土地歸國家所有，無償?shù)亟o予全民所有制企業(yè)及事業(yè)單位使用。20世紀(jì)80年代起，實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制度，政府與土地使用權(quán)受讓人簽訂合同，土地使用權(quán)受讓人因獲得一定年限的土地使用權(quán)而向政府支付土地出讓金，并按年向政府交納土地使用金。土地使用權(quán)受讓人獲得的土地使用權(quán)，可以繼承，也可以再轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)或個人。原已通過無償劃撥方式取得使用權(quán)的單位，可以在補交土地使用權(quán)出讓金以后享受土地批租政策的待遇。也可以按政策規(guī)定，對外商實行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，并給子一定的優(yōu)惠待遇，以便引進外國資金和技術(shù)。國內(nèi)企業(yè)與外商合辦企業(yè)，其土地使用權(quán)還可以折算為投資入股。土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，為政府開辟了城市建設(shè)資金的來源，也有利于促使企業(yè)提高經(jīng)濟效益。 2100433B

第一條 根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第十條的規(guī)定，結(jié)合本市具體情況，制定本細則。

第二條 房產(chǎn)稅在本市市區(qū)、金山衛(wèi)石化地區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)和高橋、桃浦、安亭工業(yè)區(qū)開征，在開征區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)，均依照本細則繳納房產(chǎn)稅。

第三條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在本市或產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，其代管人或使用人繳納。個人共有的房產(chǎn)，由共有人推定代表繳納。房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，承受人應(yīng)督促原產(chǎn)權(quán)所有人繳清各期稅款，否則由產(chǎn)權(quán)承受人負(fù)責(zé)繳納。

第四條 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。納稅義務(wù)人在本市范圍內(nèi)跨區(qū)、縣設(shè)立的各類分支機構(gòu)和其他房產(chǎn)，凡財務(wù)上不是獨立核算的，可由總機構(gòu)或產(chǎn)權(quán)所有人所在地稅務(wù)機關(guān)合并征收。

第五條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除百分之二十的余值計算繳納。房產(chǎn)原值包括房屋不可分割的附屬設(shè)備，沒有房產(chǎn)原值或原值明顯不合理、不足為依據(jù)的，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

第六條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值或計稅價格計征的，年稅率為百分之一點二；依照房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為百分之十二。

第七條 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：

一、國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；

二、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；

三、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；

四、個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；

五、經(jīng)財政部或市人民政府批準(zhǔn)免稅的房產(chǎn)。

第八條 除本細則第七條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由市稅務(wù)局確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。

第九條 房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納，規(guī)定期限為：

（一）企業(yè)、機關(guān)、事業(yè)、軍隊等納稅單位每季度繳納一期，每期在季度的第二個月按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定日期繳納入庫。

（二）房產(chǎn)管理部門每月繳納一期，每期稅款在次月十五日前繳納入庫；但每年十二月份的稅款應(yīng)在當(dāng)月二十五日前先行估繳入庫，下年度一月十五日前結(jié)算退補。

（三）個人每半年繳納一期，上半年在四月份，下半年在十月份，按當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定的日期繳納入庫；個人出租非居住用房可以分月、分季或全年一次繳納，但不能跨年度預(yù)征稅款。

第十條 各企業(yè)的房產(chǎn)、包括租入房屋改良工程中的改建、擴建部分，凡應(yīng)列入企業(yè)固定資產(chǎn)管理的，均按本細則第六條規(guī)定的房產(chǎn)余值計算納稅。

機關(guān)、事業(yè)、軍隊等單位和個人出租的自有房產(chǎn)及房產(chǎn)管理部門出租的公有房產(chǎn)，均按租金收入計算納稅。

個人自有自用營業(yè)的房產(chǎn)，也按本細則第六條規(guī)定的房產(chǎn)余值計算納稅，無法計算房產(chǎn)余值的按稅務(wù)機關(guān)核定的計稅價格納稅。

第十一條 各單位以及基本建設(shè)單位新建、擴建、翻建的房屋，從建成驗收的次月起繳納房產(chǎn)稅；未辦驗收手續(xù)而已經(jīng)動用的，自動用的次月起繳納房產(chǎn)稅。在會計帳面上尚未列有價格的，可先按基建計劃價格計算納稅，入帳后改按帳面價格計算，已納稅款的差額部分不再退補。

第十二條 納稅單位在房產(chǎn)稅征收日期前調(diào)入、調(diào)出、買賣房產(chǎn)的，其調(diào)（賣）出前，包括調(diào)（賣）出的當(dāng)月份應(yīng)納的稅款，由調(diào)（賣）出單位交納；調(diào)（買）入單位從調(diào)（買）入的次月起計算納稅。自下一個納稅期起分別調(diào)整稅額。

第十三條 房產(chǎn)稅的征收管理，依照《上海市稅收征收管理暫行條例實施辦法》辦理。

第十四條 本細則在實施中的具體問題，由上海市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

第十五條 本細則自一九八七年一月一日起施行。