涉外房地產(chǎn)市場

商品房預(yù)售就是對未竣工的房屋進行銷售，顯然具有一定的風(fēng)險，對此國家對預(yù)售商品房規(guī)定了嚴(yán)格的條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書；

2、具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、已完成總投資25%以上；

4、經(jīng)縣以上政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得預(yù)售許可證。

一、辦事依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等

二、辦事須知

外國、港、澳、臺地區(qū)的自然人，申請辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)的，提交下列證件：

1、《房屋所有權(quán)證》（原件及復(fù)印件）；

2、《國有土地使用證》或《集體土地使用證》（原件及復(fù)印件）；

3、房產(chǎn)買賣合同（原件二份）；

1、買賣雙方提供身份證明（出示原件，交復(fù)印件二份）；

2、拍賣的房地產(chǎn)，提供拍賣成交確認(rèn)書。

6、委托他人代辦的，提交經(jīng)公證機關(guān)公證的委托書（原件、復(fù)印件各一份）。

三、辦事程序

1、受理交易申請。填寫《房屋所有權(quán)申請登記表》，提交登記證件，領(lǐng)取進件收據(jù)。

2、交易審核。

3、交易核準(zhǔn)。

4、收費、轉(zhuǎn)件（在登記中心發(fā)證或轉(zhuǎn)區(qū)縣房管局發(fā)證）。

四、辦事時限

證件齊備后，自受理之日起10日內(nèi)辦結(jié)。

五、時限劃分

1、受理交易申請1日；

2、交易審核6日；

3、交易核準(zhǔn)2日；

4、收費、轉(zhuǎn)區(qū)縣房管局1日。

六、收費標(biāo)準(zhǔn)

住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費各地區(qū)規(guī)定不同，請參照當(dāng)?shù)氐氖召M標(biāo)準(zhǔn)。2100433B

涉外房地產(chǎn)市場的特點：

1、金額多、范圍大、程度深

2、利用外資額穩(wěn)步增長(來自香港、美國、臺灣的資金最多)

3、投資地域由南向北，由沿海向內(nèi)地拓展

4、投資對象由高檔物業(yè)向普通住宅擴展

5、投資取向由新區(qū)開發(fā)向舊城改造擴展

6、政策亂、優(yōu)惠多、缺協(xié)調(diào)：涉外房地產(chǎn)問題多

7、沒有統(tǒng)一的土地價格標(biāo)準(zhǔn)，土地定價較為混亂

8、涉外房地產(chǎn)缺乏完善的政策法規(guī)

9、外資入境和土地出讓金的交納方式不規(guī)范

10、“三資”企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)待遇差別大

涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在境外進行的應(yīng)取得所在國家或地區(qū)的公證、外交機構(gòu)的認(rèn)證，中國駐該國使領(lǐng)館或者有關(guān)商務(wù)代辦處的認(rèn)證，在中國境內(nèi)進行的也應(yīng)經(jīng)公證機關(guān)的公證。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，兩者同時存在的話必須同時轉(zhuǎn)讓不能分離，如果地塊上尚未建設(shè)房屋或其他建筑，其轉(zhuǎn)讓可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時轉(zhuǎn)讓。

一、涉外性。

我國習(xí)慣稱呼的“涉外工程”就是指國內(nèi)的國際工程，它是一項跨國性的經(jīng)濟活動，涉及不止一個國家和參與單位的經(jīng)濟利益，為此類工程編制的招標(biāo)書也就具有涉外性。

二、嚴(yán)格性。

涉外招標(biāo)書的規(guī)范、完善與否既涉及到業(yè)主能否選擇到合格、勝任的承包商及對工程投資、進度和質(zhì)量進行有效控制，又涉及到承包商能否據(jù)此編制出合格的投標(biāo)書。因此其，編制必須系統(tǒng)、完整、準(zhǔn)確、明了。既要遵守國家法律法規(guī)，又要符合國際慣例；既要使內(nèi)容全面、具體，又要力求統(tǒng)一。

三、告知性。

業(yè)主的招標(biāo)信息，招標(biāo)工程的基本情況、工期或供貨要求，工程或貨物質(zhì)量的要求，支付規(guī)定等各方面的各種信息，承包商(或供貨商)都是從招標(biāo)書獲悉知道的。

涉外保險合同除了具有保險合同所共有的特征外，還具有涉外經(jīng)濟自身的一些特點。

(一)涉外保險合同是具有涉外因素的合同

涉外保險合同中的投保人應(yīng)當(dāng)具有某種涉外因素。如是外國的法人或自然人；或是從事涉外活動的中國的法人或自然人。中國的從事涉外活動的法人或自然人與保險人訂立的保險合同并不都是涉外保險合同。只有投保人就與其涉外活動有關(guān)的保險標(biāo)的與保險人訂立的保險合同才能構(gòu)成涉外保險合同。如中國的遠(yuǎn)洋公司就其遠(yuǎn)洋船舶與保險人訂立的保險合同是涉外保險合同。他們就其國內(nèi)的與涉外活動沒有直接關(guān)系的標(biāo)的(如辦公用房等)與保險人訂立的是一般保險合同，不是涉外保險合同。涉外保險合同必須遵守我國的法律、法規(guī)，并不得損害我國的社會公共利益。但是，涉外保險合同的雙方當(dāng)事人可以選擇處理合同爭議所適用的法律，包括選擇外國法律(但當(dāng)涉外保險合同雙方都是中國的法人或自然人時，一般仍適用中國法律)。同時可以適用國際保險慣例，包括適用外國保險條款。

(二)涉外保險合同是保障性合同

涉外保險合同的保障性就在于，在保險合同有效期間，不管保險標(biāo)的是否遭受保險事故，保險人都履行了保障被保險人對保險標(biāo)的的經(jīng)濟利益。但就個別涉外保險合同而言，保險標(biāo)的發(fā)生災(zāi)害事故所致的經(jīng)濟損失是偶然的，因而它的保障性是相對的，但就涉外保險合同所保障的保險標(biāo)的的整體來說，保險標(biāo)的遭受災(zāi)害事故而致?lián)p失，又是客觀存在的，不可避免的。保險人支付給被保險人賠款(或給付)是一定會發(fā)生的。從這一意義來講，涉外保險合同的保障性是絕對的。

涉外保險合同的保障性特點，是保險人與投保人(或被保險人)簽訂涉外保險合同的基本條件。

(三)涉外保險合同是雙務(wù)合同

合同是雙方當(dāng)事人的法律行為。合同雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)相對應(yīng)，就稱為雙務(wù)合同；如果只有一方享受權(quán)利而他方只負(fù)義務(wù)的，稱為單方合同。涉外保險合同是雙務(wù)合同，保險人只有在被保險人承擔(dān)支付保險費的義務(wù)情況下，才承擔(dān)賠償責(zé)任。保險人和被保險人雙方的權(quán)利義務(wù)有著相互關(guān)聯(lián)和互為因果的關(guān)系。

(四)涉外保險合同是對價有償合同

對價有償合同是指合同雙方當(dāng)事人權(quán)利的轉(zhuǎn)移是有代價的。被保險人要得到保險人對標(biāo)的給予保障的權(quán)利，必須向保險人繳付保險費，而保險人收取保險費，在保險標(biāo)的受損后，就須盡賠償?shù)牧x務(wù)。涉外保險合同以對價有償為其必要條件，但是過份強調(diào)等價，會使人們不易理解涉外保險合同的特點。這里的等價實際上亦指當(dāng)事人之間法律地位平等，應(yīng)當(dāng)按價值規(guī)律調(diào)節(jié)保險人與投保人或被保險人主體間的交換關(guān)系。

(五)涉外保險合同是誠信合同

任何經(jīng)濟合同雙方當(dāng)事人都不能欺騙、隱瞞，都要誠信，而涉外保險合同尤其是這樣。在簽訂涉外保險合同時，雙方當(dāng)事人必須將作為訂約依據(jù)的主要情況和條件，誠實無保留地告訴對方，雙方在真實的基礎(chǔ)上考慮決定。投保人對于訂立涉外保險合同的重要事項，如有不真實或者遺漏，都將在一定程度上影響合同的效力。因此，長期以來，形成了一條公認(rèn)的、以最大誠信作為訂立保險合同，尤其涉外保險合同必須遵守的基本原則。

(六)涉外保險合同是附合合同

附合合同與協(xié)商合同是相對的。協(xié)商合同是當(dāng)事人雙方在意愿一致的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，附合合同則是由一方當(dāng)事人提出合同的主要內(nèi)容，另一方當(dāng)事人只能對合同作取與舍的決定。涉外保險合同亦屬于附合合同。

涉外招標(biāo)是凡是涉及有外國人或外國企業(yè)參與的國內(nèi)招標(biāo)活動的統(tǒng)稱。在我國，對于涉外招標(biāo)在政府頒布的有關(guān)招標(biāo)條例中有專門的規(guī)定。凡是中外合資、中外合作、外國投資和世界銀行貸款的建設(shè)項目，統(tǒng)稱為涉外建設(shè)項目。所以，涉外建設(shè)項目的招標(biāo)活動，屬于涉外招標(biāo)的范圍。但涉外招標(biāo)不一定都采取國際招標(biāo)的方式。

所以，涉外建設(shè)項目與涉外招標(biāo)是兩個不同的概念，不能混同。當(dāng)涉外建設(shè)項目需要邀請外國企業(yè)參加與投標(biāo)承包時。涉外招標(biāo)與國際招標(biāo)在某種意義上具有一致性。凡是全部由中國投資的建設(shè)項目，有關(guān)招標(biāo)條例規(guī)定：不得邀請外國工程公司參加投標(biāo)，也即全部由國內(nèi)投資的國內(nèi)工程，不得進行國際招標(biāo)。必須注意，我國建筑承包企業(yè)的對外承包業(yè)務(wù)活動，不屬于涉外招標(biāo)的范疇。 2100433B