涉外房地產(chǎn)市場(chǎng)概念和特點(diǎn)

涉外房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)：

1、金額多、范圍大、程度深

2、利用外資額穩(wěn)步增長(zhǎng)(來自香港、美國(guó)、臺(tái)灣的資金最多)

3、投資地域由南向北，由沿海向內(nèi)地拓展

4、投資對(duì)象由高檔物業(yè)向普通住宅擴(kuò)展

5、投資取向由新區(qū)開發(fā)向舊城改造擴(kuò)展

6、政策亂、優(yōu)惠多、缺協(xié)調(diào)：涉外房地產(chǎn)問題多

7、沒有統(tǒng)一的土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，土地定價(jià)較為混亂

8、涉外房地產(chǎn)缺乏完善的政策法規(guī)

9、外資入境和土地出讓金的交納方式不規(guī)范

10、“三資”企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)待遇差別大

商品房預(yù)售就是對(duì)未竣工的房屋進(jìn)行銷售，顯然具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此國(guó)家對(duì)預(yù)售商品房規(guī)定了嚴(yán)格的條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書；

2、具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、已完成總投資25%以上；

4、經(jīng)縣以上政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得預(yù)售許可證。

涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在境外進(jìn)行的應(yīng)取得所在國(guó)家或地區(qū)的公證、外交機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，中國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館或者有關(guān)商務(wù)代辦處的認(rèn)證，在中國(guó)境內(nèi)進(jìn)行的也應(yīng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)的公證。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，兩者同時(shí)存在的話必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓不能分離，如果地塊上尚未建設(shè)房屋或其他建筑，其轉(zhuǎn)讓可以是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

一、辦事依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等

二、辦事須知

外國(guó)、港、澳、臺(tái)地區(qū)的自然人，申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)的，提交下列證件：

1、《房屋所有權(quán)證》（原件及復(fù)印件）；

2、《國(guó)有土地使用證》或《集體土地使用證》（原件及復(fù)印件）；

3、房產(chǎn)買賣合同（原件二份）；

1、買賣雙方提供身份證明（出示原件，交復(fù)印件二份）；

2、拍賣的房地產(chǎn)，提供拍賣成交確認(rèn)書。

6、委托他人代辦的，提交經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證的委托書（原件、復(fù)印件各一份）。

三、辦事程序

1、受理交易申請(qǐng)。填寫《房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記表》，提交登記證件，領(lǐng)取進(jìn)件收據(jù)。

2、交易審核。

3、交易核準(zhǔn)。

4、收費(fèi)、轉(zhuǎn)件（在登記中心發(fā)證或轉(zhuǎn)區(qū)縣房管局發(fā)證）。

四、辦事時(shí)限

證件齊備后，自受理之日起10日內(nèi)辦結(jié)。

五、時(shí)限劃分

1、受理交易申請(qǐng)1日；

2、交易審核6日；

3、交易核準(zhǔn)2日；

4、收費(fèi)、轉(zhuǎn)區(qū)縣房管局1日。

六、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)各地區(qū)規(guī)定不同，請(qǐng)參照當(dāng)?shù)氐氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2100433B

一、涉外性。

我國(guó)習(xí)慣稱呼的“涉外工程”就是指國(guó)內(nèi)的國(guó)際工程，它是一項(xiàng)跨國(guó)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，涉及不止一個(gè)國(guó)家和參與單位的經(jīng)濟(jì)利益，為此類工程編制的招標(biāo)書也就具有涉外性。

二、嚴(yán)格性。

涉外招標(biāo)書的規(guī)范、完善與否既涉及到業(yè)主能否選擇到合格、勝任的承包商及對(duì)工程投資、進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行有效控制，又涉及到承包商能否據(jù)此編制出合格的投標(biāo)書。因此其，編制必須系統(tǒng)、完整、準(zhǔn)確、明了。既要遵守國(guó)家法律法規(guī)，又要符合國(guó)際慣例；既要使內(nèi)容全面、具體，又要力求統(tǒng)一。

三、告知性。

業(yè)主的招標(biāo)信息，招標(biāo)工程的基本情況、工期或供貨要求，工程或貨物質(zhì)量的要求，支付規(guī)定等各方面的各種信息，承包商(或供貨商)都是從招標(biāo)書獲悉知道的。

涉外保險(xiǎn)合同除了具有保險(xiǎn)合同所共有的特征外，還具有涉外經(jīng)濟(jì)自身的一些特點(diǎn)。

(一)涉外保險(xiǎn)合同是具有涉外因素的合同

涉外保險(xiǎn)合同中的投保人應(yīng)當(dāng)具有某種涉外因素。如是外國(guó)的法人或自然人；或是從事涉外活動(dòng)的中國(guó)的法人或自然人。中國(guó)的從事涉外活動(dòng)的法人或自然人與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同并不都是涉外保險(xiǎn)合同。只有投保人就與其涉外活動(dòng)有關(guān)的保險(xiǎn)標(biāo)的與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同才能構(gòu)成涉外保險(xiǎn)合同。如中國(guó)的遠(yuǎn)洋公司就其遠(yuǎn)洋船舶與保險(xiǎn)人訂立的保險(xiǎn)合同是涉外保險(xiǎn)合同。他們就其國(guó)內(nèi)的與涉外活動(dòng)沒有直接關(guān)系的標(biāo)的(如辦公用房等)與保險(xiǎn)人訂立的是一般保險(xiǎn)合同，不是涉外保險(xiǎn)合同。涉外保險(xiǎn)合同必須遵守我國(guó)的法律、法規(guī)，并不得損害我國(guó)的社會(huì)公共利益。但是，涉外保險(xiǎn)合同的雙方當(dāng)事人可以選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律，包括選擇外國(guó)法律(但當(dāng)涉外保險(xiǎn)合同雙方都是中國(guó)的法人或自然人時(shí)，一般仍適用中國(guó)法律)。同時(shí)可以適用國(guó)際保險(xiǎn)慣例，包括適用外國(guó)保險(xiǎn)條款。

(二)涉外保險(xiǎn)合同是保障性合同

涉外保險(xiǎn)合同的保障性就在于，在保險(xiǎn)合同有效期間，不管保險(xiǎn)標(biāo)的是否遭受保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人都履行了保障被保險(xiǎn)人對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的的經(jīng)濟(jì)利益。但就個(gè)別涉外保險(xiǎn)合同而言，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生災(zāi)害事故所致的經(jīng)濟(jì)損失是偶然的，因而它的保障性是相對(duì)的，但就涉外保險(xiǎn)合同所保障的保險(xiǎn)標(biāo)的的整體來說，保險(xiǎn)標(biāo)的遭受災(zāi)害事故而致?lián)p失，又是客觀存在的，不可避免的。保險(xiǎn)人支付給被保險(xiǎn)人賠款(或給付)是一定會(huì)發(fā)生的。從這一意義來講，涉外保險(xiǎn)合同的保障性是絕對(duì)的。

涉外保險(xiǎn)合同的保障性特點(diǎn)，是保險(xiǎn)人與投保人(或被保險(xiǎn)人)簽訂涉外保險(xiǎn)合同的基本條件。

(三)涉外保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同

合同是雙方當(dāng)事人的法律行為。合同雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)相對(duì)應(yīng)，就稱為雙務(wù)合同；如果只有一方享受權(quán)利而他方只負(fù)義務(wù)的，稱為單方合同。涉外保險(xiǎn)合同是雙務(wù)合同，保險(xiǎn)人只有在被保險(xiǎn)人承擔(dān)支付保險(xiǎn)費(fèi)的義務(wù)情況下，才承擔(dān)賠償責(zé)任。保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人雙方的權(quán)利義務(wù)有著相互關(guān)聯(lián)和互為因果的關(guān)系。

(四)涉外保險(xiǎn)合同是對(duì)價(jià)有償合同

對(duì)價(jià)有償合同是指合同雙方當(dāng)事人權(quán)利的轉(zhuǎn)移是有代價(jià)的。被保險(xiǎn)人要得到保險(xiǎn)人對(duì)標(biāo)的給予保障的權(quán)利，必須向保險(xiǎn)人繳付保險(xiǎn)費(fèi)，而保險(xiǎn)人收取保險(xiǎn)費(fèi)，在保險(xiǎn)標(biāo)的受損后，就須盡賠償?shù)牧x務(wù)。涉外保險(xiǎn)合同以對(duì)價(jià)有償為其必要條件，但是過份強(qiáng)調(diào)等價(jià)，會(huì)使人們不易理解涉外保險(xiǎn)合同的特點(diǎn)。這里的等價(jià)實(shí)際上亦指當(dāng)事人之間法律地位平等，應(yīng)當(dāng)按價(jià)值規(guī)律調(diào)節(jié)保險(xiǎn)人與投保人或被保險(xiǎn)人主體間的交換關(guān)系。

(五)涉外保險(xiǎn)合同是誠(chéng)信合同

任何經(jīng)濟(jì)合同雙方當(dāng)事人都不能欺騙、隱瞞，都要誠(chéng)信，而涉外保險(xiǎn)合同尤其是這樣。在簽訂涉外保險(xiǎn)合同時(shí)，雙方當(dāng)事人必須將作為訂約依據(jù)的主要情況和條件，誠(chéng)實(shí)無保留地告訴對(duì)方，雙方在真實(shí)的基礎(chǔ)上考慮決定。投保人對(duì)于訂立涉外保險(xiǎn)合同的重要事項(xiàng)，如有不真實(shí)或者遺漏，都將在一定程度上影響合同的效力。因此，長(zhǎng)期以來，形成了一條公認(rèn)的、以最大誠(chéng)信作為訂立保險(xiǎn)合同，尤其涉外保險(xiǎn)合同必須遵守的基本原則。

(六)涉外保險(xiǎn)合同是附合合同

附合合同與協(xié)商合同是相對(duì)的。協(xié)商合同是當(dāng)事人雙方在意愿一致的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，附合合同則是由一方當(dāng)事人提出合同的主要內(nèi)容，另一方當(dāng)事人只能對(duì)合同作取與舍的決定。涉外保險(xiǎn)合同亦屬于附合合同。

涉外招標(biāo)是凡是涉及有外國(guó)人或外國(guó)企業(yè)參與的國(guó)內(nèi)招標(biāo)活動(dòng)的統(tǒng)稱。在我國(guó)，對(duì)于涉外招標(biāo)在政府頒布的有關(guān)招標(biāo)條例中有專門的規(guī)定。凡是中外合資、中外合作、外國(guó)投資和世界銀行貸款的建設(shè)項(xiàng)目，統(tǒng)稱為涉外建設(shè)項(xiàng)目。所以，涉外建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)活動(dòng)，屬于涉外招標(biāo)的范圍。但涉外招標(biāo)不一定都采取國(guó)際招標(biāo)的方式。

所以，涉外建設(shè)項(xiàng)目與涉外招標(biāo)是兩個(gè)不同的概念，不能混同。當(dāng)涉外建設(shè)項(xiàng)目需要邀請(qǐng)外國(guó)企業(yè)參加與投標(biāo)承包時(shí)。涉外招標(biāo)與國(guó)際招標(biāo)在某種意義上具有一致性。凡是全部由中國(guó)投資的建設(shè)項(xiàng)目，有關(guān)招標(biāo)條例規(guī)定：不得邀請(qǐng)外國(guó)工程公司參加投標(biāo)，也即全部由國(guó)內(nèi)投資的國(guó)內(nèi)工程，不得進(jìn)行國(guó)際招標(biāo)。必須注意，我國(guó)建筑承包企業(yè)的對(duì)外承包業(yè)務(wù)活動(dòng)，不屬于涉外招標(biāo)的范疇。 2100433B