沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于加強住宅區(qū)物業(yè)管理的實施意見前言

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

為深入貫徹《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第504號）和《沈陽市物業(yè)管理條例》（沈陽市人大常委會公告第16號），提高全市人居環(huán)境質(zhì)量，切實維護廣大住宅區(qū)業(yè)主權(quán)益，構(gòu)建服務(wù)規(guī)范、管理有序、和諧文明的物業(yè)管理長效機制，推動城市建設(shè)管理水平全面提升，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進一步加強住宅區(qū)物業(yè)管理工作提出如下實施意見 。

一、總體要求

（一）以便民、利民、為民、安民為宗旨，實施強化政府職責(zé)、提升服務(wù)品質(zhì)和完善業(yè)主自治等重點工作，促進全市住宅區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)社會化、市場化、專業(yè)化和規(guī)范化，力爭經(jīng)過3至5年的積極努力，基本理順“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方協(xié)同”的綜合管理體制，全行業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過加強自身管理實現(xiàn)服務(wù)水平大幅度提高，業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法維護自身合法權(quán)益的能力全面增強，為建設(shè)和諧沈陽奠定堅實的社會基礎(chǔ)。

二、完善物業(yè)管理體制

（二）實行區(qū)域管理負(fù)責(zé)制。區(qū)、縣（市）人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。街道辦事處（社區(qū)居委會）負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)，落實舊住宅區(qū)管理單位，督促房屋產(chǎn)權(quán)單位履行房屋修繕責(zé)任，創(chuàng)新社會管理，化解物業(yè)管理矛盾糾紛，定期召集由業(yè)主委員會、管理服務(wù)單位參加的工作溝通會議，落實住宅區(qū)物業(yè)管理具體事務(wù)。

（三）明確相關(guān)部門職責(zé)。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市住宅區(qū)房屋、綠化、道路、環(huán)保、市容、環(huán)衛(wèi)等綜合管理事務(wù)。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本行政區(qū)住宅區(qū)綜合管理事務(wù)，受理住宅區(qū)物業(yè)管理投訴案件，根據(jù)投訴內(nèi)容轉(zhuǎn)交相關(guān)單位調(diào)查處理并督促按時反饋處理意見。全市各級建設(shè)、規(guī)劃、城建、財政、民政、公安、物價、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、行政執(zhí)法、人防、供電、供水、供氣、供熱等部門和專業(yè)單位，要根據(jù)各自職責(zé)積極配合各級房產(chǎn)主管部門做好住宅區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

三、加強業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)

（四）完善制度體制建設(shè)。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)制定住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本和管理規(guī)約示范文本。區(qū)、縣（市）人民政府要將業(yè)主大會制度納入社區(qū)管理和基層民主建設(shè)總體規(guī)劃，認(rèn)真抓好推進落實。街道辦事處（社區(qū)居委會）負(fù)責(zé)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的設(shè)立及備案工作，做好對業(yè)主大會成立、換屆和業(yè)主委員會選舉等工作的具體指導(dǎo)，列席業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會履行職責(zé)實施必要的監(jiān)督管理。

（五）加強業(yè)主委員會建設(shè)。各級房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對業(yè)主委員會委員的教育培訓(xùn)，以提升委員的綜合素質(zhì)。要逐步建立業(yè)主委員會主任委員、副主任委員的資格認(rèn)證制度。住宅區(qū)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，物業(yè)所在地的社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

四、強化住宅區(qū)物業(yè)建管銜接

（六）建立商品住房交付使用準(zhǔn)入制度。市建委負(fù)責(zé)制定商品住房交付使用管理辦法。商品住房交付使用前，開發(fā)建設(shè)單位必須到項目所在地建設(shè)行政主管部門申請辦理商品住房交付使用通知書，建設(shè)單位未辦理商品住房交付使用通知書就擅自將商品住房交付使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)動用向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費，此期間產(chǎn)生的管理費用由建設(shè)單位承擔(dān)，直至建設(shè)單位辦理商品住房交付使用通知書之日止。

（七）嚴(yán)格招投標(biāo)制度。新建住宅區(qū)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的住宅區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一律以公開招標(biāo)方式選聘。新建住宅區(qū)物業(yè)管理要積極促進建設(shè)單位與其關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡快實施建管分離，支持優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴大市場份額，對獲得國家、省市行業(yè)主管部門嘉獎的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)中予以加分，全力打造公開、公平、公正、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理市場。業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，選聘標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)價格等均由業(yè)主大會確定，業(yè)主委員會必須委托物業(yè)管理招投標(biāo)代理機構(gòu)組織招投標(biāo)活動，開標(biāo)、評標(biāo)一律在市房產(chǎn)局物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)大廳進行。業(yè)主委員會及其成員不得干預(yù)招投標(biāo)活動，未經(jīng)公開招投標(biāo)而擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不受法律保護，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費。

（八）強化物業(yè)承接查驗管理。新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，出具承接查驗報告并報物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門備案。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，或在物業(yè)承接查驗中與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業(yè)主權(quán)益的，該企業(yè)除依法依規(guī)承擔(dān)法律和經(jīng)濟責(zé)任外，其行為還要記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案。

（九）落實舊住宅區(qū)管理。舊住宅區(qū)經(jīng)過綜合改造后一律實行物業(yè)化管理，其具體管理模式由業(yè)主大會決定。凡以招投標(biāo)方式選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，要依照相關(guān)規(guī)定辦理招標(biāo)備案手續(xù)；凡由社區(qū)居委會托管的，由社區(qū)居委會牽頭組建物業(yè)服務(wù)中心；凡聘請物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人管理的，由業(yè)主委員會提出擬聘人選，經(jīng)業(yè)主大會表決同意后聘任；凡由業(yè)主自行管理的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)組織和實施相關(guān)服務(wù)。

五、強化住宅區(qū)附屬設(shè)施維修管理

（十）完善應(yīng)急維修機制。已建立住宅專項維修資金的商品住宅，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生屋面嚴(yán)重漏雨、墻體嚴(yán)重滲漏、上水管線爆裂、排水管線塌陷、電梯存在安全隱患、構(gòu)筑物或墻皮（房檐）等有脫落危險、消防設(shè)施損壞失效等嚴(yán)重影響住用和危及業(yè)主人身安全等緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須立即組織維修，并可向所在地房產(chǎn)主管部門申請使用住宅專項維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行修繕責(zé)任或無能力組織維修的，所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門可以參照直管公房維修標(biāo)準(zhǔn)選聘專業(yè)單位進行代修，其代修費用從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金中列支。

（十一）明確舊住宅區(qū)房屋維修責(zé)任。尚未建立維修資金的舊住宅區(qū)，由所在地區(qū)、縣（市）人民政府建立專項維修資金，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補交專項維修資金。發(fā)生房屋急需維修情況時，所在地區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)按照“先墊付、后追繳”的原則安排資金和施工隊伍實施修繕。

（十二）開展舊住宅區(qū)公共服務(wù)。城市建設(shè)管理部門負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)生活垃圾清運。愛國衛(wèi)生部門負(fù)責(zé)組織管理單位在轄區(qū)內(nèi)開展除害消殺。路燈管理部門負(fù)責(zé)路燈的養(yǎng)護維修。排水管理單位負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)單元門以外，從第一個排水井開始的設(shè)施維修、養(yǎng)護、更新及管道疏通清掏。房產(chǎn)主管部門或管理單位負(fù)責(zé)化糞池、窨井的清掏。文體部門負(fù)責(zé)園區(qū)健身器材的養(yǎng)護維修。供熱企業(yè)負(fù)責(zé)供熱設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護維修，其中分戶供熱的室外部分由供熱企業(yè)負(fù)責(zé)，室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)（因供熱事故造成損失的除外）；未分戶供熱的，室內(nèi)外供熱設(shè)施均由供熱企業(yè)負(fù)責(zé)（熱用戶擅自拆改部分除外）。供水、供電、供氣等專營單位負(fù)責(zé)承擔(dān)“表”（入戶的水表、電表、燃?xì)獗恚┣安糠窒嚓P(guān)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任和費用，“表”后部分的設(shè)施設(shè)備維修及費用由業(yè)主負(fù)責(zé)。各地區(qū)、產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)道路的維修養(yǎng)護。街道辦事處（社區(qū)居委會）負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生管理，實行物業(yè)管理的住宅區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。

六、依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為

（十三）大力推行市場化收費機制。物業(yè)服務(wù)收費價格通過招投標(biāo)競爭機制形成，取消政府核定和收費許可證制度。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)以業(yè)主多元化需求為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為宗旨。提高業(yè)主大會競價能力，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷強化品牌意識，實施人才戰(zhàn)略，提升住宅區(qū)物業(yè)保值增值的核心能力，體現(xiàn)專業(yè)價值，要抓好節(jié)能減排，創(chuàng)新商業(yè)模式，提高盈利能力，努力實現(xiàn)客戶感知價值最大化。

（十四）營造公平透明的收費市場。積極推行酬金制收費模式，物業(yè)服務(wù)費中的成本支出和酬金提取部分應(yīng)當(dāng)按季度向業(yè)主公開。從2013年起，實行包干制收費模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要于每年3月末之前，公開上年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項目收支情況，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

（十五）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。市、區(qū)兩級房產(chǎn)主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的年度檢查和動態(tài)檢查，將企業(yè)信用、招投標(biāo)、評優(yōu)等與資質(zhì)證書審驗結(jié)果掛鉤。要建立履約保證金制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項目，一律按照《沈陽市物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金管理辦法》之規(guī)定繳納履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按有關(guān)規(guī)定退出物業(yè)項目或退出物業(yè)項目時不移交共用設(shè)施設(shè)備和資料的，要扣罰或扣押其履約保證金。要大力推行物業(yè)管理保險制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)購買共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任等項保險，以市場化手段降低管理風(fēng)險。從2013年起，對不按規(guī)定或合同約定購買相關(guān)保險的企業(yè)，房產(chǎn)主管部門不予辦理資質(zhì)年檢手續(xù)。

（十六）建立項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格制度。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格管理辦法，市物業(yè)管理協(xié)會負(fù)責(zé)編制項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)綱要，委托高等院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機構(gòu)實施培訓(xùn)。未取得執(zhí)業(yè)資格證書者不得擔(dān)任項目經(jīng)理職務(wù)。

（十七）加強日常檢查。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門和街道辦事處（社區(qū)居委會）應(yīng)當(dāng)開展經(jīng)常性物業(yè)管理專項檢查活動，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無資質(zhì)經(jīng)營、不按合同約定提供服務(wù)、物業(yè)項目收支情況不公開、收費項目沒有明碼標(biāo)價、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)、擅自占用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備謀取私利、欺行霸市等違法違規(guī)行為以及管理亂、服務(wù)差、對業(yè)主合理投訴置若罔聞等問題的，應(yīng)當(dāng)約談物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人或負(fù)責(zé)人，下發(fā)書面整改通知書責(zé)令限期改正。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不改正的，所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門或街道辦事處（社區(qū)居委會）可以報請區(qū)、縣（市）人民政府同意，作出限制該企業(yè)在本行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的決定。經(jīng)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為且社會影響極其惡劣的，市房產(chǎn)局可以降低或建議有關(guān)部門降低該物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級或吊銷其資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間有明顯違約行為且拒不改正的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門同意，街道辦事處（社區(qū)居委會）有權(quán)責(zé)令其退出物業(yè)項目，并按照業(yè)主大會的意見公開選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（十八）規(guī)范入住管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，不得強制業(yè)主選擇指定的裝修、運輸、安裝等隊伍及電器、建材等供應(yīng)商，不得向業(yè)主亂收保證金、管理費、服務(wù)費、電梯使用費等，不得限制業(yè)主合理使用電梯等共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在上述行為的，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門責(zé)令其立即改正；對拒不改正的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，交由相關(guān)執(zhí)法部門查處。業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)社會不法分子在住宅區(qū)內(nèi)采用野蠻“包園”等手段強買強賣的，應(yīng)當(dāng)立即向公安機關(guān)報告，交由公安機關(guān)依法查處。

七、優(yōu)化物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境

（十九）加大舊住宅區(qū)管理扶持力度。區(qū)、縣（市）人民政府安排公益性崗位要適度向舊住宅區(qū)傾斜，可以根據(jù)財力和民生需求出臺扶持舊住宅區(qū)管理的相關(guān)政策，如對社區(qū)服務(wù)中心給予必要的補貼或免收符合低保條件特困戶的物業(yè)費等。舊住宅區(qū)公共路面的機動車停車收費，出租自行車庫、管理用房等共用設(shè)施的租金收益，以及利用共用部位取得的廣告收益，應(yīng)當(dāng)納入管理單位的專項經(jīng)費，以補充服務(wù)費用短缺。對于園區(qū)內(nèi)被擠占的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由所在地區(qū)、縣（市）人民政府組織清收后交由管理單位統(tǒng)一經(jīng)營。

（二十）做好輿論引導(dǎo)工作。全市各級媒體要大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)以及發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義。要推出一批管理創(chuàng)新、質(zhì)優(yōu)價廉的物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)和優(yōu)秀業(yè)主委員會，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵紀(jì)守法、誠信經(jīng)營，引導(dǎo)業(yè)主樹立“我的小區(qū)我做主、我的小區(qū)我負(fù)責(zé)、我的小區(qū)我受益”的公共意識，依法有序參與物業(yè)管理活動，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

八、加強考核評比

（二十一）建立和完善考核體系。市房產(chǎn)局要建立和完善對全市物業(yè)管理工作的考評制度，定期對區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門辦理物業(yè)投訴案件情況進行考核，每半年通報一次考核結(jié)果。各區(qū)、縣（市）人民政府要將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入機關(guān)事業(yè)單位目標(biāo)管理體系，建立以街道辦事處（社區(qū)居委會）為主要對象的目標(biāo)考核機制。

（二十二）開展星級物業(yè)小區(qū)評比活動。市房產(chǎn)局要盡快制定星級物業(yè)服務(wù)評比辦法和考評標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)市物業(yè)管理協(xié)會及各區(qū)分會開展并做好評比工作。力爭到2014年12月底以前，我市90%以上的物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)。

（二十三）加快服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化進程。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)水平，從2015年1月1日起，凡未取得ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得在我市接管物業(yè)服務(wù)項目。

沈陽市人民政府辦公廳

2012年10月24日

文件名稱：湖南省人民政府辦公廳關(guān)于加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的通知

文件號：湘政辦發(fā)〔2000〕6號

發(fā)布部門：湖南省人民政府辦公廳

發(fā)布日期：2000年03月01日

近年來，我省城市新建住宅小區(qū)逐步推行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得了一些進展，物業(yè)管理水平有所提高。但從總體上看，我省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)展不平衡，存在政策不配套、管理不規(guī)范等問題。為了加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，推進住房制度改革，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，加強對城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理的重要環(huán)節(jié)，是住房管理體制的一項重大改革。加強物業(yè)管理工作，有利于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動住房消費，拉動內(nèi)需，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進經(jīng)濟發(fā)展。同時，對于改善居民居住環(huán)境，提高城市整體管理水平，建設(shè)社會主義精神文明和物質(zhì)文明也具有重要意義。各級各有關(guān)部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，把城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入政府的議事日程，抓緊抓好。各級房地產(chǎn)行政管理部門要設(shè)立相應(yīng)的職能機構(gòu)，配備得力的人員，努力加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。財政、稅務(wù)、物價、工商、規(guī)劃、城建、電力、郵電、公安等部門要發(fā)揮各自的職能作用，支持房地產(chǎn)管理部門搞好物業(yè)管理工作。各新聞單位要積極做好宣傳工作。

二、加快建立完善社會化、專業(yè)化、市場化的城市住宅區(qū)物業(yè)管理體制。城市住宅區(qū)物業(yè)管理要貫徹業(yè)主自治的原則，遵循價值規(guī)律，建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇，平等協(xié)商，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定費用，通過簽訂合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)的運作機制。

各地各單位在公有住房出售后，原則上不再負(fù)責(zé)物業(yè)管理。對現(xiàn)有單位生活區(qū)、街道院落、居住小區(qū)，要抓緊進行配套設(shè)施、物業(yè)管理設(shè)施的整治完善，進行規(guī)范化管理。新建居住小區(qū)和舊城改造項目，必須完善基礎(chǔ)配套設(shè)施和物業(yè)管理設(shè)施，物業(yè)推向市場，實行社會化管理。

要通過政策引導(dǎo)和經(jīng)濟杠桿的作用，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)通過兼并、收購、聯(lián)合、改造、改組等方式進行企業(yè)重組，扶持一批規(guī)模大、機制新、效益好、信譽高、實力強的物業(yè)管理企業(yè)，并將企業(yè)資質(zhì)等級與管理規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)和收費掛鉤，鼓勵企業(yè)開拓市場，形成規(guī)模優(yōu)勢。

各地要推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。盡快改變“誰開發(fā)，誰管理”的壟斷經(jīng)營局面。開發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè)管理機構(gòu)應(yīng)與開發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會，獨立經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

三、建立城市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

（一）建立城市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，維修基金主要從以下渠道籌集：

1、商品住房（包括安居房、經(jīng)濟適用住房）銷售時，購房者按購房款2－－3%的比例繳交；

2、公有住房出售時，售房單位按多層住宅不低于售價的20%、高層住宅不低于售價的30%的比例從售房款中提?。?

3、當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定從其他渠道籌集的資金。

維修基金歸業(yè)主所有，由市、縣房地局在銀行專戶存儲（省直在長單位維修原辦法不變），定向使用，不足時，由業(yè)主委員會續(xù)籌。當(dāng)前，要特別做好房改售房時提留的維修基金歸集到位工作，對歷年來房改售房款提留的維修基金要進行清理。已經(jīng)挪作他用的要限期清還。對投資已分?jǐn)傔M住房銷售成本的小區(qū)配套設(shè)施，屬業(yè)主的合法權(quán)益不得無償占用，其收益可用來補充物業(yè)管理費用的不足。

維修基金的籌集、使用、管理按國家和本通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體辦法由省建委會同省財政廳另行制定下發(fā)。

（二）業(yè)主可以用住房公積金中住房大修費用作為共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的支出。

（三）有條件的單位，可對房屋的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修給予資助。

（四）新辦物業(yè)管理企業(yè)，可享受第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)扶持政策。

四、明確職責(zé)，規(guī)范行為，保證城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。各級房地產(chǎn)行政主管部門要覆行職責(zé)，切實加強對城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)。業(yè)主委員會要依照《業(yè)主委員會章程》行使職權(quán)，引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受業(yè)主的監(jiān)督，強化管理，建立健全規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會的咨詢和監(jiān)督。不得亂收費、亂集資、亂攤派、亂罰款。

在已實施物業(yè)管理的地方，有關(guān)部門和單位要進一步加強治安、消防、計劃生育、社區(qū)服務(wù)等工作，同時加強對住宅小區(qū)戶外公用部位水、電、路、綠化、衛(wèi)生、消防安全等項目的建設(shè)、維修和管理，為城市居民創(chuàng)造一個良好的居住環(huán)境。

沈陽市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委關(guān)于加強民用建筑外保溫

系統(tǒng)防火管理工作實施意見的通知

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門，各直屬單位：

經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將市建委制發(fā)的《關(guān)于加強民用建筑外保溫系統(tǒng)防火管理工作的實施意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

沈陽市人民政府辦公廳

2012年8月9日