土地使用權(quán)租賃

土地使用權(quán)租賃合同

甲方：_________（出租方），系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________企業(yè)。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

乙方：_________（承租方），系根據(jù)中國法律成立并合法存續(xù)的_________公司。

企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號碼：_________

注冊地址：_________

根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及國土資源部國土資函_________號《_________》、國土資函_________號《_________》，甲方向乙方出租國有土地使用權(quán)（以下簡稱“土地使用權(quán)”）。為明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，訂立本合同。

第1條　土地使用權(quán)租賃范圍

1．1　甲方依據(jù)本合同出租給乙方的土地使用權(quán)所屬之土地位于_________、_________等_________個省市，面積_________平方米（以下稱“租賃土地”）。對該租賃土地的詳細描述作為附件一，構(gòu)成本合同之一部分。

1．2　甲方保證其已通過授權(quán)經(jīng)營方式取得上述租賃土地的土地使用權(quán)，有合法出租的權(quán)利。甲方已獲得國土資源部頒發(fā)的相關(guān)的土地授權(quán)經(jīng)營書，文件號為國土資函_________號。該授權(quán)經(jīng)營書以及與上述租賃土地有關(guān)的權(quán)屬證明及相關(guān)文件作為附件二，構(gòu)成本合同之一部分。

1．3　對于乙方的_________個加油站現(xiàn)已占用的_________平方米集體土地，甲方承諾自乙方營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起一年內(nèi)，辦理完征用手續(xù)，取得國家主管部門的授權(quán)，并租賃給乙方使用。在辦理上述征地手續(xù)期間，乙方有權(quán)依據(jù)國土資源部國土資函_________號《_________》，合法無償使用該等土地。

1．4　甲方根據(jù)本合同出租土地使用權(quán)。土地所有權(quán)屬于國家。

第2條　租賃期限

2．1　土地使用權(quán)租賃期限為_________年，自_________年_________月_________日起算。

2．2　如果乙方要求延長租賃期限，乙方應(yīng)在前述租賃期限期滿之前至少_________個月以書面形式通知甲方。

2．3　甲方在收到乙方按前款發(fā)出的延長租賃期通知后，應(yīng)同意該等延長，并應(yīng)同乙方在前述租賃期滿前簽訂新的租賃合同。甲方應(yīng)在租期后滿前辦理完畢土地使用權(quán)可續(xù)租的一切有關(guān)的政府部門審批及手續(xù)。續(xù)租的租金標準依國家的有關(guān)規(guī)定標準或（在無該等標準時）依當時的市場價格執(zhí)行。

2.4　甲乙雙方同意，乙方可以在本條第1款租賃期滿前的任何時候終止租賃本合同項下部分或全部土地使用權(quán)，但乙方須在其所要求的終止日前_________個月書面通知甲方。

第3條　租賃用途

3．1　乙方應(yīng)在甲方與土地管理部門簽署的土地授權(quán)經(jīng)營書所限定的用途范圍內(nèi)使用土地。

3．2　在符合3．1條的前提下，租賃期內(nèi)乙方若要依法將租賃土地的部分或全部改作他用時，應(yīng)書面通知甲方。甲方應(yīng)在接到乙方書面通知之日起_________日內(nèi)決定是否同意該等改變。如同意，則甲方應(yīng)到有關(guān)部門辦理相應(yīng)批準手續(xù)。在取得批準后，乙方方可按改變后的用途使用。

第4條　租賃土地交付使用

4．1　甲方自本合同正式生效之日將土地使用權(quán)交付乙方。

4．2　乙方在甲方將該土地使用權(quán)交付之日起，必須依照土地授權(quán)經(jīng)營書規(guī)定的土地用途實施相應(yīng)的經(jīng)營、管理、使用等行為。

第5條　租金及稅費

5．1　乙方按照本合同應(yīng)向甲方每年支付總額為_________元人民幣的租金（“租賃土地年租金”）。對于本合同1．3條所述集體土地的租金，乙方每年應(yīng)向甲方另行支付（但租金的計算和支付應(yīng)以甲方按1．3條的規(guī)定將土地使用權(quán)租賃給乙方之后），租金的計算方法為：集體土地年租金=租賃土地年租金（人民幣元）/_________（平方米）集體土地面積（平方米）。在本合同有效期內(nèi)，甲乙雙方每_________年可以對前述租金協(xié)商調(diào)整。

5．2　甲乙雙方同意，對于按照本合同的規(guī)定終止使用的部分土地，乙方支付甲方的總租金數(shù)應(yīng)依該土地所在的地域和用途按雙方協(xié)商確定的金額做相應(yīng)減少。

5．3　本合同所規(guī)定的租金，由乙方按季度向甲方支付，每次支付的租金額應(yīng)為該年度租金總額的_________分之一。每一筆租金應(yīng)于每年_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、_________月_________日、（前述每個日期均為“付款日”）之前交付甲方。無論前款規(guī)定如何，第一筆租金額應(yīng)按下述計算方法計算并在本合同生效后第一個付款日支付給甲方：年租金/_________合同生效日至合同生效后第一個付款日的實際天數(shù)。

5．4　甲方負責交納與租賃土地有關(guān)的土地稅、費及其他法定的費用。本合同簽訂后由于國家政策變化導(dǎo)致的該等費用增加部分由雙方合理分擔。雙方應(yīng)于每年的_________月_________日結(jié)算該等費用前一年度的增加部分。

第6條　雙方的權(quán)利和義務(wù)

6．1　甲方的權(quán)利和義務(wù)：

（a）　依據(jù)本合同約定向乙方收取租金。

（b）監(jiān)督乙方依據(jù)本合同約定使用土地。乙方未征得甲方同意，擅自改變用途的，甲方有權(quán)收回相關(guān)土地的土地使用權(quán)。

（c）本合同期滿不再延續(xù)的，甲方有權(quán)收回該土地的土地使用權(quán)。

（d）甲方需根據(jù)本合同的約定，及時完整地向乙方提供租賃土地之土地使用權(quán)。

（e）甲方應(yīng)支持乙方在獲得必需的法定批準后，在承租的土地上新建、擴建、改建永久性或臨時性建筑物、構(gòu)筑物。

（f）租賃期間，甲方對該土地相鄰?fù)恋匦惺箼?quán)利不得妨礙乙方對該土地行使正當權(quán)利。

（g）對于政府因公益事業(yè)而附設(shè)的各種管線穿越該租賃土地的綠化地區(qū)和其他區(qū)域所造成的對租賃土地的破壞，甲方無需作任何工程上的修補或經(jīng)濟上的補償。

（h）甲方保證不侵犯乙方在租賃土地上的任何建筑物、附著物的所有權(quán)，包括占有、使用、處分及收益的權(quán)利和利益。

（i）在本協(xié)議有效期內(nèi)，未經(jīng)乙方書面同意，甲方不得提前終止協(xié)議或部分及全部收回土地使用權(quán)，但本協(xié)議另有規(guī)定者除外。

6．2　乙方的權(quán)利和義務(wù)：

（a）乙方有權(quán)依據(jù)本合同的約定使用土地。

（b）乙方須向甲方及時按本合同支付租金。

（c）乙方須根據(jù)本合同約定用途使用土地，并接受甲方監(jiān)督。

（d）租賃期滿不再續(xù)租的，乙方須及時、完整地向甲方交回不再續(xù)租之部分或全部租賃土地的土地使用權(quán)。

（e）乙方不得將租賃的土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押。

（f）乙方應(yīng)保證政府管理、公安、消防、救助人員及其緊急器械、車輛等在進行緊急救險或執(zhí)行公務(wù)時能順利進出該土地。

（g）乙方在土地租用期間應(yīng)對承租土地內(nèi)的市政設(shè)施妥善保護，不得損壞，否則應(yīng)承擔修復(fù)所需的一切費用。

第7條　合同的變更和終止

7．1　對本合同的任何變更，須經(jīng)雙方同意，并以書面形式作出方可生效。為了避免歧義，乙方按本合同要求延長租期或終止租賃，應(yīng)按本合同的有關(guān)條款進行。

7．2　本合同按下列方式終止：

（a）本合同期限后滿，或

（b）本合同有效期限內(nèi)雙方達成終止協(xié)議，或

（c）本合同任何一方因地震、風暴、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等不可抗力喪失繼續(xù)履行本合同的能力，或

（d）根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，或有管轄權(quán)的法院或仲裁機構(gòu)所做出的終止本合同的判決、裁定或決定而終止本合同。

第8條　違約責任及損害賠償

任何一方違反本合同約定，另一方可以要求或采納本合同和法律所允許的補救措施，包括但不限于實際履行和補償經(jīng)濟損失。

第9條　雙方的陳述和保證

9．1　甲方的陳述和保證：

（a）甲方是依法成立的企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

（b）甲方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

（c）甲方為簽署本合同所需的一切政府審批（如需要）以及內(nèi)部授權(quán)程序都已獲得或完成，簽署本合同的是甲方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對甲方有約束力的責任。

（d）甲方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他合同或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

9．2　乙方的陳述和保證：

（a）乙方是依法成立的股份制企業(yè)，具有獨立的法人資格，現(xiàn)持有有效的營業(yè)執(zhí)照。

（b）乙方一直依法從事經(jīng)營活動，并未從事任何超出法律規(guī)定的營業(yè)范圍的活動。

（c）乙方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序都已完成，簽署本合同的是乙方的有效授權(quán)代表，并且本合同一經(jīng)簽署即構(gòu)成對乙方有約束力的責任。

（d）乙方簽署本合同或履行其在本合同項下的義務(wù)并不違反其訂立的任何其他協(xié)議或其公司章程，亦不違反任何法律、法規(guī)或規(guī)定。

第10條　不可抗力

10．1　如果本合同任何一方因受不可抗力事件（不可抗力事件指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺風、地震、及其它自然災(zāi)害、交通意外、罷工、騷動、暴亂及戰(zhàn)爭（不論曾否宣戰(zhàn)）以及政府部門的作為及不作為）影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

10．2　聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)以手遞或掛號空郵向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時間的適當證據(jù)。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，甲乙雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項下的各項義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則適用本合同7．2（c）關(guān)于合同終止的規(guī)定。

第11條　其他規(guī)定

11．1　除本合同另有規(guī)定外，未經(jīng)另一方書面同意，任何一方不得轉(zhuǎn)讓其在本合同項下的全部或部分權(quán)利或義務(wù)。

11．2　合同及其附件構(gòu)成雙方全部合同，并取代雙方以前就該等事項而達成之全部口頭或書面的協(xié)議、合約、理解和通信。

11．3　本合同任何一條款成為非法、無效或不可強制執(zhí)行并不影響本合同其它條款的效力及可強制執(zhí)行性。

11．4　本合同或其附件的修訂僅可經(jīng)書面協(xié)議并經(jīng)雙方授權(quán)代表簽字且須經(jīng)雙方采取適當?shù)姆ㄈ诵袆优鷾识鞒觥?

11．5　除非另有規(guī)定，一方未行使或延遲行使其在本合同項下的權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不構(gòu)成對這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的放棄，而單一或部分行使這些權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)并不排斥任何其它權(quán)利、權(quán)力或特權(quán)的行使。

11．6　本合同附件是本合同不可分割的組成部分，并與本合同具有同等約束力，如同已被納入本合同。

第12條　通訊

一方根據(jù)本合同規(guī)定作出的通知或其它通訊應(yīng)采用書面形式并以中文書寫，并可經(jīng)專人手遞或郵務(wù)發(fā)至以下規(guī)定的另一方地址，或傳真至另一方規(guī)定的傳真號碼，通知被視為已有效作出的日期應(yīng)按以下的規(guī)定確定：

（a）經(jīng)專人交付的通知應(yīng)在專人交付之日被視為有效。

（b）以掛號郵務(wù)寄出的通知應(yīng)在付郵（以郵戳日期為準）后第_________天（若最后一天是星期日或法定節(jié)假日，則順延至下一個工作日）被視為有效。

（c）以傳真形式發(fā)出的通知應(yīng)被視作于傳真完畢的時間作出，唯發(fā)件人應(yīng)出示傳真機就其所發(fā)出的文件而打印的報告以證明有關(guān)文件已經(jīng)完滿地傳給對方。

雙方通訊地址和傳真號碼如下：

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

名稱：_________

通訊地址：_________

傳真：_________

郵編：_________

若一方更改其通訊地址或傳真號碼，應(yīng)盡快按本條規(guī)定書面通知另一方。

第13條　適用法律和爭議的解決

13．1　本合同應(yīng)適用中華人民共和國法律并應(yīng)根據(jù)中華人民共和國法律解釋。

13．2　凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的任何爭議，由甲乙雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成，甲、乙任何一方均可將該等爭議提交_________仲裁委員會，按照申請仲裁時該仲裁委員會有效的仲裁規(guī)則進行仲裁。仲裁裁決是終局的，對雙方均有約束力。

第14條　附則

14．1　本合同以中文書寫。

14．2　本合同正本一式_________份，雙方授權(quán)代表簽署并加蓋公章后生效且其效力追溯至_________年_________月_________日起計算，各份合同具有同等效力。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________授權(quán)代表（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點：_________簽訂地點：_________

湖南省國有土地使用權(quán)租賃管理辦法(試行)

第一條

為建立公開、公正、合法、有序的土地市場，加強土地資產(chǎn)管理，促進土地資源的合理流動和優(yōu)化配置，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》和國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》等規(guī)定，制定本辦法(試行)。

第二條

國有土地使用權(quán)租賃(下簡國有土地租賃)是指國家將國有土地使用權(quán)出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

第三條

對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用;對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。

第四條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責本行區(qū)域內(nèi)國有土地租賃管理工作，并依法進行監(jiān)督檢查。

第五條

租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當由縣級以上土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃內(nèi)容應(yīng)當包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范圍、面積、用途，租賃期限、土地使用條件，土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調(diào)整的時間和調(diào)整幅度，出租方和承租方的權(quán)利和義務(wù)等。

第六條

國有土地租賃依照國有土地使用權(quán)出讓的審批權(quán)限，報縣級以上人民政府批準。涉及征地和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，依照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定先行辦理審批手續(xù)。

第七條

國有土地租賃，要以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家及省規(guī)定的最低地價折算最低租金標準，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

第八條

國有土地租賃標準應(yīng)與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的地，租金標準應(yīng)按全額折算;承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。

采用短期租賃的，按年度或季度支付租金;采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

第九條

國有土地租賃可以根據(jù)具本情況實行短期和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年;對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

第十條

國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按租賃合同約定支付剩余年期的土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)簽訂合同的原土地行政主管部門同意，可將剩余年期的承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)上或抵押，須依法辦理變更登記。

承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或者分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權(quán)利。

承租人轉(zhuǎn)讓土租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

第十一條 在租賃合同約定的使用年期內(nèi)，承租土地出讓，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

第十二條

已簽訂土地使用權(quán)租賃合同的土地使用者，有條件的，可終止原租賃合同，改按法律、法規(guī)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金，取得出讓土地使用權(quán)。

已簽訂土使用權(quán)出讓合同，按合同約定支付出讓金有困難的，交足已使用年限的土地出讓金后，經(jīng)原批準機關(guān)同意，可以終止原出讓合同，改按本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)租賃合同。

第十三條

國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年屆滿前不收回;因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回，應(yīng)對承租人給予合理補償。

土地使用權(quán)租賃合同約定的使用年限期滿，承租人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當在期滿前三個月向縣級以上土地行政主管部門上申請續(xù)期，并按本辦法規(guī)定重新辦理租賃審批手續(xù)，除根據(jù)社會公共利益面要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準。未按規(guī)定申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得，或要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

第十四條

土地行政主管部門應(yīng)加強國有土地租金的征收工作，協(xié)助財政部門作好土地租金的使用管理。土地租金由土地行政主管部門代征代繳，全額上交財政，使用財政部門統(tǒng)一印制的《土地有償使用收入專用收款收據(jù)》。收取的土地租金參照國有土地出讓金的管理辦法進行管理，按規(guī)定專項用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。

第十五條

各地在本《辦法》下發(fā)前對國有土地租賃適用范圍已有規(guī)定或各地已簽訂《國有土地租賃合同》的，暫按已有規(guī)定及《國有土地租賃合同》的約定執(zhí)行，并在需今后工作中逐步規(guī)范;本《辦法》下發(fā)后實施國有土地租賃的，一律按本《辦法》要求規(guī)范辦理。

第十六條 《國有土地租賃合同》文本在國土資源部統(tǒng)一制發(fā)前，由省國土測繪局制定試行。

第十七條 本辦法自1999年10月1日起實行。

湖南省國有土地使用權(quán)租賃管理辦法

各州、市、縣(市、區(qū))國土管理局，長沙、懷化鐵路國土管理分局：

現(xiàn)將《湖南省國有土地使用權(quán)租賃管辦法》(試行)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有何問題，請及時報告省局。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)不斷的涌出和擴張。在城市土地價值居高不下的情況下，很多企業(yè)將用地目光放到價格相對低廉的城郊農(nóng)村集體土地上。但是，我國法律政策對集體土地的租賃是有嚴格限制的。因此，對于集體土地使用權(quán)的租賃，需求者須慎之又慎，提前先了解和掌握租憑的注意事項，以防因不了解法律政策而引發(fā)法律風險，造成企業(yè)不必要的損失。

一、集體土地使用權(quán)租賃的程序

1、與有關(guān)土地管理部門簽訂租賃合同，就租賃地塊狀況、規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限、租金及支付等事項做出明確約定。

2、在租賃合同簽署后，15日內(nèi)由承租人按規(guī)定向房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)。

3、租賃土地使用權(quán)經(jīng)登記后，承租人可以拿到有關(guān)部門頒發(fā)的注明“土地租賃”的房地產(chǎn)權(quán)證書。土地租賃年限屆滿后，租賃土地使用權(quán)終止。

二、土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更。因此，土地使用權(quán)出租設(shè)定登記不需報人民政府批準，經(jīng)土地行政主管部門批準后，即可直接進行注冊登記。

三、須符合政府規(guī)劃布局

通過租賃方式取得集體土地使用權(quán)的，在土地開發(fā)使用時應(yīng)當按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局。

四、使用權(quán)的限制

農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

五、對外出租限制條件

對于集體土地企業(yè)使用權(quán)的對外出租，法律是有限制條件的，即僅限于出租與集體經(jīng)濟組織開辦的或以入股、聯(lián)營形式與他人共同舉辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。

六、無效合同的情形和后果

除通過租賃方式合法取得集體建設(shè)用地使用權(quán)“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”的行為外，其他租賃行為均為無效行為，雙方當事人所簽訂的土地租賃合同等協(xié)議也因會違反強制性規(guī)定而導(dǎo)致合同無效，造成企業(yè)損失。

1、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處罰款。

2、未通過合法方式取得出讓、出租集體土地使用權(quán)的企業(yè)和個人，一旦租賃合同被認定為無效，其上興建的廠房等設(shè)施也會因合同無效而被認定為違章建筑而得不到補償。

七、充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則防范風險　

對于需要取得集體土地用于生產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)而言，要充分利用現(xiàn)有的法律規(guī)則來規(guī)避法律風險：

1、租賃集體土地上已有的房屋建筑

雖然法律規(guī)定限制農(nóng)村集體土地的租賃，但法律并未規(guī)定限制農(nóng)村房屋的租賃。企業(yè)可以通過租賃集體土地上已有的房屋滿足生產(chǎn)經(jīng)營場地的需要。但需要注意的前提條件是，已有的建設(shè)用地及地上房屋，是通過合法的審批手續(xù)取得的。

2、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式取得集體建設(shè)用地的使用權(quán)

適用于需要解決用地問題的企業(yè)會面臨解決整個企業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)化、債權(quán)債務(wù)重組等一系列其他問題，而對于需要取得大面積土地用于長久生產(chǎn)經(jīng)營，并需要興建大批廠房的企業(yè)，建議企業(yè)從源頭開始按照相應(yīng)規(guī)定程序拿地，以避免因為合同無效等情形造成企業(yè)損失。

生活中，存在著不少擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)而發(fā)生糾紛或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使用權(quán)出租的注意事項，可以減少法律風險，避免不必要的麻煩和糾紛。

第一條 為加強國有土地資產(chǎn)管理，規(guī)范國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓和租賃行為，促進國有土地資產(chǎn)優(yōu)化配置和合理利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 鐵嶺市行政區(qū)域內(nèi)的國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓和租賃適用本辦法。

本辦法所稱國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

本辦法所稱國有土地使用權(quán)租賃，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)租賃給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)租金的行為。

第三條 銀州區(qū)、清河區(qū)和鐵嶺經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的國有土地使用權(quán)出讓和租賃，由市國土資源局管轄。其他縣(市)的國有土地使用權(quán)出讓和租賃，由本縣(市)國土資源管理部門管轄。

第四條 除法律規(guī)定可以以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的用地或者應(yīng)當以招標、拍賣和掛牌出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用地外，其他建設(shè)用地可通過協(xié)議出讓或租賃方式取得國有土地使用權(quán)。

第五條 原劃撥土地使用權(quán)有下列情形之一的，應(yīng)當協(xié)議出讓或租賃：

(一)商業(yè)、服務(wù)、金融等經(jīng)營性用地；

(二)集資住宅、經(jīng)濟適用房、機關(guān)和企事業(yè)單位用地等非經(jīng)營性用地改為經(jīng)營性用地的；

(三)臨時建筑用地；

(四)土地出租或者地上建筑物、附屬物連同劃撥土地一并出租的；

(五)土地轉(zhuǎn)讓或者地上建筑物、附屬物連同劃撥土地一并轉(zhuǎn)讓的。

第六條 原出讓的住宅、工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地的，應(yīng)當采取協(xié)議出讓或租賃方式補交土地收益。

第七條 國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓和租賃，土地使用者必，須向縣級以上國土資源管理部門提出申請，并按規(guī)定提供相關(guān)材料，經(jīng)國土資源管理部門審核、縣級以上人民政府批準后，由國土資源管理部門與土地使用者簽訂國有土地使用權(quán)出讓或租賃合同。

第八條 土地使用者應(yīng)當自國有土地使用權(quán)出讓或租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，持用地批準文件及國有土地使用權(quán)出讓或租賃合同，向市、縣(市)國土資源管理部門申請辦理國有土地使用權(quán)登記，依法領(lǐng)取國有土地使用證。

第九條 國有土地使用權(quán)租賃可以實行短期租賃或者長期租賃。短期租賃期限一般不超過5年；長期租賃期限最長不得超過法律規(guī)定同類用途土地出讓的最高年限。臨時建筑用地的租賃期限不得超過2年。租賃的具體期限由合同約定。

第十條 出讓和租賃面積以實際用地面積為準：

(一)地上建筑物為多層的，按實際用途和建筑物面積分攤宗地面積計算；

(二)劃撥土地使用權(quán)部分改變用途的，按實際改變用途面積計算。

第十一條 土地出讓金按不低于宗地地價70%的標準收??；原劃拔土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，商業(yè)用地按宗地地價的40%收取，其他用地按宗地地價的20%收取。

第十二條 土地租金標準按宗地出讓金采取收益資本化公式確定。用地面積1000平方米以下的原劃撥用地補交土地租金的標準見附表。

第十三條 以出讓方式取得土地使用權(quán)后，改變用途的，按實際用途與批準用途兩者之間的地價差計算土地出讓金或租金。

第十四條 土地租金一般按年收取，特殊情況可按季收取。

第十五條 土地租賃期間，土地租金隨基準地價更新及有關(guān)地價影響因素變化適時調(diào)整。

第十六條 土地使用者應(yīng)當按照國有土地使用權(quán)出讓或租賃合同約定的用途使用土地。

在國有土地使用權(quán)出讓或租賃期限內(nèi)，土地使用者確需改變土地用途或者其他土地使用條件的，應(yīng)當提出申請，經(jīng)批準后，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓、租賃合同或者補充合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金或租金，辦理國有土地使用權(quán)變更登記。

第十七條 國有土地使用權(quán)出讓或租賃合同約定的出讓或租賃期限屆滿，土地使用者可以申請續(xù)期。申請續(xù)期應(yīng)當在國有土地使用權(quán)出讓或租賃期限屆滿6個月前提出。除因社會公共利益需要收回國有土地使用權(quán)以外，市、縣(市)人民政府應(yīng)當予以批準。

第十八條 凡違反本辦法的，按有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，追究有關(guān)單位和人員的責任。

第十九條 本辦法由市國土資源局負責解釋。

第二十條 本辦法自發(fā)布之日起施行?！惰F嶺市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行辦法》(鐵政發(fā)[1996]38號)同時廢止。此前市政府及各縣(市)區(qū)的有關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。

浙江省國有土地使用權(quán)租賃暫行辦法

(2003年9月23日 浙江省人民政府令第162號發(fā)布)

第一章總 則

第一條 為了促進土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，完善土地有償使用制度，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定 ，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的國有土地租賃，是指縣(市，下同)及縣以上人民政府將國有土地在一定期限內(nèi)出租給土地使用者，由國土資源行政主管部門(以下稱出租人)與土地使用者(以下稱承租人)簽訂國有土地租賃合同，承租人根據(jù)合同約定支付 租金的活動。

第三條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的國有土地租賃活動。

第四條 除房地產(chǎn)開發(fā)項目外的經(jīng)營性項目建設(shè)用地，可以通過租賃方式取得國有土地使用權(quán)。

通過租賃方式取得的國有土地使用權(quán)，不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施。

第五條 省國土資源行政主管部門負責本省行政區(qū)域內(nèi)國有土地的租賃活動及監(jiān)督管理。市(設(shè)區(qū)市，下同)、縣國土資源行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)國有土地的租賃活動及監(jiān)督管理。市國土資源行政主管部門可以委托所轄區(qū)國土資源行政主管部門負責國有土地租 賃的具體工作。

建設(shè)、物價、財政、稅務(wù)等行政主管部門按照職責分工，負責國有土地租賃相關(guān)的行政管理工作。

第二章國有土地租賃的范圍、條件和程序

第六條 自然人、法人和其他組織均可以通過租賃方式取得國有土地使用權(quán)。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七條 開發(fā)利用國有租賃土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃和土地開發(fā)利用要求。

第八條 租賃的國有土地應(yīng)當是按照法律、法規(guī)規(guī)定的建設(shè)用地審批權(quán)限和程序已經(jīng)辦理建設(shè)用地審批手續(xù)的土地。

第九條 除下列情形外，租賃國有土地使用權(quán)，應(yīng)當采取招標、拍賣、掛牌方式：

(一)因國有企業(yè)采取內(nèi)部職工持股或定向兼并等方式改革，無法采用招標、拍賣、掛牌方式；

(二)招標、拍賣、掛牌過程中，因不可預(yù)見因素導(dǎo)致無法采用招標、拍賣、掛牌方式；

(三)法律、法規(guī)另有規(guī)定的。

第十條 國土資源行政主管部門確定租賃地塊后，應(yīng)當參照國有土地使用權(quán)出讓招標、拍賣、掛牌的有關(guān)規(guī)定，將租賃地塊的坐落、面積、使用條件、使用期限、報名辦法等有關(guān)事項通過新聞媒體向社會公告。具體的招標、拍賣、掛牌程序參 照國有土地使用權(quán)出讓招標、拍賣、掛牌程序辦理。

第十一條 協(xié)議租賃國有土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當在租賃合同簽訂前15日將租賃土地的坐落、面積、使用條件、租金、租賃方式等情況向社會公告。協(xié)議租賃合同簽訂后15日內(nèi)，出租人應(yīng)當將租賃合同的主要內(nèi)容再向社會公告，并將租賃合同文本、公告情況及有關(guān)情況的說明，向上一級國土資源行政主管部門和行政監(jiān)察部門報備案。

第十二條 土地租賃合同應(yīng)當載明以下主要內(nèi)容：

(一)租賃當事人；

(二)租賃地塊的坐落、四至范圍和面積；

(三)租賃地塊的規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑容積率和密度等各項規(guī)劃要求；

(四)租賃的年限；

(五)租金及租金的支付方式、支付期限和調(diào)整方式；

(六)租賃地塊上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及費用；

(七)租賃地塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的責任；

(八)租賃地塊的交付期限；

(九)項目建設(shè)的開工和完成期限；

(十)土地租賃合同終止時，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式；

(十一)土地租賃合同解除條件；

(十二)違約責任；

(十三)爭議的解決方式；

(十四)當事人約定的其他事項。

土地租賃合同的格式文本由省國土資源行政主管部門會同省工商行政管理行政主管部門印制。

第十三條 國有土地租賃期限在招標、拍賣、掛牌公告中約定，但不得超過法律、法規(guī)規(guī)定的同類用途出讓土地的最高年限。企業(yè)法人租賃的國有土地期限不得超過其營業(yè)執(zhí)照規(guī)定的期限。

第十四條 租賃土地租金的最低標準由市、縣國土資源行政主管部門根據(jù)當?shù)鼗鶞实貎r，結(jié)合用地性質(zhì)、租賃期限、地塊區(qū)位等因素制訂，報同級人民政府批準。租金的最低標準經(jīng)批準后，應(yīng)報上一級國土資源行政主管部門備案。

租賃土地的租金不得低于前款規(guī)定的標準。

第十五條 基準地價應(yīng)當每3年調(diào)整1次。出租人應(yīng)當根據(jù)基準地價的調(diào)整幅度及時對土地租金作相應(yīng)調(diào)整。

第十六條 國土資源行政主管部門應(yīng)當將收取的土地租金上繳同級財政部門，實行收支兩條線管理，?？顚Ｓ茫匆?guī)定使用省級財政部門監(jiān)(印)制的統(tǒng)一收費票據(jù)。

第十七條 土地租賃合同簽訂后，承租人應(yīng)當按照國有土地使用權(quán)登記規(guī)定向國土資源行政主管部門辦理土地登記。租賃土地使用權(quán)證應(yīng)當注明“土地 租賃”。

第三章租賃當事人的權(quán)利和義務(wù)

第十八條 出租人應(yīng)當按照土地租賃合同約定的期限和條件，向承租人交付租賃的土地。承租人應(yīng)當按照土地租賃合同約定的金額、期限和方式，向出租人支付租金。

第十九條 承租人應(yīng)當按照土地租賃合同約定的用途、要求和其他條件，進行土地開發(fā)利用。承租人違反租賃合同約定，自租賃之日起兩年內(nèi)未開發(fā)利用的，國土資源行政主管部門應(yīng)當收回租賃土地。

第二十條 在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人需改變土地租賃合同約定的土地用途或者土地使用條件的，應(yīng)當向出租人和城市規(guī)劃行政主管部門提出變更申請。出租人和城市規(guī)劃行政主管部門同意變更的，應(yīng)當重新簽訂土地租賃合同或者簽訂補 充合同，并對租金作相應(yīng)調(diào)整；不同意變更的，出租人和城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當在受理申請后10日內(nèi)書面告知承租人。

第二十一條 在國有土地租賃期限內(nèi)，承租人轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租租賃土地使用權(quán)，或者租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物用于抵押的，必須經(jīng)出租人同意并符合下列條件：

(一)按合同約定已支付租金；

(二)實現(xiàn)土地租賃合同約定的投資開發(fā)、利用土地的條件；

(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十二條 轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租租賃土地使用權(quán)的，地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租。

租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。

第二十三條 轉(zhuǎn)讓國有租賃土地使用權(quán)的，原土地租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)當與承租人、出租人三方簽訂土地租賃合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

國有租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)當按照規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記。有地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的，應(yīng)當同時辦理建筑物、構(gòu)筑物權(quán)屬變更登記。

第二十四條 租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，原土地租賃合同約定的租賃雙方的權(quán)利義務(wù)不變，承租人應(yīng)當與第三人簽訂租賃土地轉(zhuǎn)租合同，第三人的他項權(quán)利由租賃土地轉(zhuǎn)租合同約定。

第二十五條 租賃國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租及租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物出租的年限不得超過國有土地租賃合同約定的年限。超過國有土地租賃年限的，超過部分無效。

第二十六條 租賃土地上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物抵押的，抵押人應(yīng)當辦理抵押登記。抵押登記證除注明抵押物有關(guān)要素外，還應(yīng)當注明租賃土地的租賃期限和租金交納情況。

抵押物處分后，依法取得抵押物的受讓人應(yīng)當與出租人簽訂土地租賃合同，并辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。

第二十七條 在國有土地租賃年限內(nèi)，承租人可以將租賃土地使用權(quán)作為合作、聯(lián)營的條件與他人合作、聯(lián)營。

第二十八條 承租土地的法人或者其他組織依法終止或者發(fā)生合并、分立的，由承擔其權(quán)利、義務(wù)的自然人、法人或者其他組織繼續(xù)履行土地租賃合同。

承租土地的自然人死亡的，其繼承人或者受遺贈人繼續(xù)履行土地租賃合同。

第四章租賃土地使用權(quán)的收回

第二十九條 土地租賃合同期限屆滿前，出租人不得擅自收回租賃的國有土地使用權(quán)。

因公共利益或者實施城市規(guī)劃需要調(diào)整土地用途的，經(jīng)原批準建設(shè)用地的人民政府或有批準權(quán)的人民政府批準，出租人可以提前收回租賃土地使用權(quán)。

第三十條 提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當在收回6個月前，將租賃地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并予以公告。

第三十一條 提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當對承租人給予賠償。

提前收回租賃土地使用權(quán)的賠償金額，由有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)規(guī)劃用途、尚未履行的租賃年限以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價值等因素進行評估，租賃雙 方根據(jù)評估價格進行協(xié)商確定。協(xié)商不成的，出租人可以參照評估價格確定。

第三十二條 國有土地租賃年限屆滿后，承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當在期限屆滿前6個月內(nèi)申請續(xù)期。除根據(jù)社會公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外，承租人的續(xù)期申請應(yīng)當予以批準。

經(jīng)批準續(xù)期的，承租人應(yīng)當與出租人重新簽訂租賃合同，并辦理租賃土地使用權(quán)登記?；螂m申請續(xù)期但未獲批準的，出租人無償收回土地使用權(quán)。土地租賃合同另有約定的，從其約定。

第三十四條 承租人要求提前中止租賃合同的，應(yīng)當提前3個月告知出租人。出租人可以無償收回土地使用權(quán)，并由承租人承擔違約責任。租賃合同另有約定的，從其約定。

第五章法律責任

第三十五條 出租人未按租賃合同的約定交付租賃地塊的，承租人可以解除租賃合同，并請求違約賠償。承租人未按合同約定支付或者未付足租金的，出租人有權(quán)責令承租人限期支付，并按日加收3‰。的滯納金；承租人逾期1年未支付租金的，出租人可以解除租賃合同，并請求違 約賠償。

第三十六條 承租人有下列情形之一的，縣及縣以上國土資源行政主管部門應(yīng)當責令其限期改正，可并處5萬元以下的罰款；逾期不改正的，應(yīng)當收回土地使用權(quán)：

(一)未按租賃合同約定的土地用途開發(fā)利用土地的；

(二)未按規(guī)劃要求開發(fā)利用土地的；

(三)違反本辦法第二十一條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租租賃土地使用權(quán)的。

第三十七條 有下列情形之一的，承租人可以依法申請復(fù)議：

(一)提前收回租賃土地使用權(quán)，對出租人確定的賠償金額有異議的；

(二)對續(xù)期申請未獲批準的；

(三)對國土資源行政主管部門作出的其他具體行政行為不服的。

第三十八條 國土資源行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由國土資源行政主管部門或者行政監(jiān)察部門對直接責任人員、直接主管的負責人給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)超越權(quán)限批準用于租賃的建設(shè)用地的；

(二)應(yīng)當采用招標、拍賣、掛牌方式租賃國有土地使用權(quán)而有意規(guī)避，沒有采用招標、拍賣、掛牌方式的；

(三)協(xié)議租賃國有土地使用權(quán)未按本辦法規(guī)定進行公告的；

(四)租賃國有土地的租金低于當?shù)厝嗣裾贫ǖ淖畹妥饨饦藴实模?

(五)違反本辦法租金收取期限的規(guī)定，逾期不收取租金，造成較大損失的；

(六)違反本辦法規(guī)定辦理租賃國有土地登記手續(xù)的；

(七)違反本辦法規(guī)定收回租賃國有土地使用權(quán)的；

(八)挪用國有土地租賃資金的；

(九)有其他玩忽職守、濫用職權(quán)、營私舞弊行為的。

第六章附 則

第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)項目用地需要采用租賃方式的，可先行試點，具 體辦法由省人民政府另行規(guī)定。

第四十條 本辦法自2003年12月1日起施行。