房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費用,在進行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時,需要注意兩者的區(qū)別。

(一)土地增值稅的處理

國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

(二)企業(yè)所得稅的處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十二條規(guī)定,企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失,可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出——土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用,主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

(三)土地閑置費用的土地增值稅和企業(yè)所得稅處理的區(qū)別

按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定,土地閑置費可以計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本,能夠在稅前扣除。因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失也可作為財產(chǎn)損失在稅前扣除。但是國稅函〔2010〕220號文件明確了房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得在清算土地增值稅時扣除,因此,房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時,再不能按照企業(yè)所得稅口徑去計算土地成本了。

土地閑置費用扣除的涉稅處理造價信息

市場價 信息價 詢價
材料名稱 規(guī)格/型號 市場價
(除稅)
工程建議價
(除稅)
行情 品牌 單位 稅率 供應(yīng)商 報價日期
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材料名稱 規(guī)格/型號 除稅
信息價
含稅
信息價
行情 品牌 單位 稅率 地區(qū)/時間
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對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地,超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的,可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)時,可以無償收回土地使用權(quán)。各地方政府均制定了具體的實施辦法。土地閑置費根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取,例如某市規(guī)定,逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費為合同地價或者基準地價的8%,逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的20%征收土地閑置費。

《閑置土地處置辦法》(國土資源部令〔1999〕第5號)第二條規(guī)定,閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后,未經(jīng)原批準用地的人民政府同意,超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。具有下列情形之一的,可以認定為閑置土地:

(一)國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期,自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的;

(二)已動工開發(fā)建設(shè),但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3,或者已投資額占總投資額不足25%,且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的;

(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

土地閑置費用扣除的涉稅處理土地閑置費用的稅務(wù)處理常見問題

  • 土地閑置費標準是啥

    “土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費?!?008年1月7日,國務(wù)院在其《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》)中強調(diào)?! ∵@是中國政府首次對閑置時間在一年以上、...

  • 土地閑置費可以所得稅前扣除嗎

    根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定,企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出,是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出,是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī),應(yīng)當計入當期損益或...

  • 土地閑置費標準有沒有知道的?

    “土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費?!?008年1月7日,國務(wù)院在其《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(下稱《通知》)中強調(diào)。   這是中國政府首次對閑置時間在一年以上...

土地閑置費用扣除的涉稅處理土地閑置費用的稅務(wù)處理文獻

關(guān)于印發(fā)《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》的通知 關(guān)于印發(fā)《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》的通知

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各區(qū)、縣級市人民政府,市府直屬各單位,各有關(guān)單位:經(jīng)市人民政府同意,現(xiàn)將《廣州市土地閑置費征收使用管理辦法》印發(fā)給你們。該辦法自2005年5月1日起正式實施。

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第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時,必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進行處理。

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認??墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定:

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用,準予在當期據(jù)實扣除。

第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的,應(yīng)于移交時扣除。

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進行處理:

(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。

(二)屬于營利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。"para" label-module="para">

第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本,其中,由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè),完工后有償移交的,國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當期應(yīng)納稅所得額。

第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的,其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中減除,也不得作為費用在當期稅前扣除,但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

第二十條 企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準予據(jù)實扣除。

第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理:

(一)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配,其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用,可直接在稅前扣除。

(二)企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的,借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件,可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失,可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損,其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費用。

我國會計準則對研發(fā)費用處理分為兩大部分:一是研究階段發(fā)生的費用及無法區(qū)分研究階段研發(fā)支出和開發(fā)階段研發(fā)的支出全部費用化;二是企業(yè)內(nèi)部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出,能夠證明符合無形資產(chǎn)條件的支出資本化,分期攤銷。

如前所述,《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對研發(fā)費用要求分別兩種情況進行處理,“企業(yè)為開發(fā)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用,未形成無形資產(chǎn)計入當期損益的,在按照規(guī)定據(jù)實扣除的基礎(chǔ)上,按照研究開發(fā)費用的50%加計扣除;形成無形資產(chǎn)的,按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷”。

可見,在研究費用的處理方面,我國實務(wù)界會計處理與納稅扣除的規(guī)定也不一致。

國際會計準則委員會制定的《國際會計準則第9號--研究和開發(fā)費用》則規(guī)定,“研究和開發(fā)活動的成本金額應(yīng)作為其產(chǎn)生期間的費用被記入賬內(nèi),但達到開發(fā)成本第17節(jié)被遞延的程度時例外”。第17節(jié)規(guī)定,“一個項目的開發(fā)成本如果滿足了以下標準,則可以向未來期間遞延:1.對產(chǎn)品或工藝方法清楚地加以說明,而可歸屬到產(chǎn)品或工藝方法的成本能被分別加以鑒別。2.產(chǎn)品或工藝方法的技術(shù)可行性已被論證。3.企業(yè)的管理部門已經(jīng)表示了其生產(chǎn)、在市場出售或使用產(chǎn)品工藝方法的意向。4.對于產(chǎn)品或工藝方法有一種清晰的未來市場的跡象,或者在內(nèi)部使用而不是售出,其對于企業(yè)的效用能夠進行論證。5.存在充足的資源,以及完成工程項目并在市場出售產(chǎn)品或工藝方法”??梢姡瑖H會計準則委員會的《國際會計準則第9號--研究和開發(fā)費用》對于研發(fā)費用的處理與我國會計準則對研發(fā)費用處理基本相同,但與我國稅法不同。

【學員問題】費用索賠的處理?

【解答】(1)、項目監(jiān)理機構(gòu)處理費用索賠應(yīng)依據(jù)下列內(nèi)容:

1、國家有關(guān)的法律、法規(guī)和工程項目所在地的地方法規(guī);

2、本工程的施工合同文件;

3、國家、部門和地方有關(guān)的標準、規(guī)范和定額;

4、施工合同履行過程中與索賠事件有關(guān)的憑證。

(2)、當承包單位提出費用索賠的理由同時滿足以下條件時,項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)予以受理:

1、索賠事件造成了承包單位直接經(jīng)濟損失;

2、索賠事件是由于非承包單位的責任發(fā)生的;

3、承包單位已按照施工合同規(guī)定的期限和程序提出費用索賠申請表,并附有索賠憑證材料。

費用索賠申請表應(yīng)符合附錄A8表的格式。

(3)、承包單位向建設(shè)單位提出費用索賠,項目監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)按下列程序處理:

1、承包單位在施工合同規(guī)定的期限內(nèi)向項目監(jiān)理機構(gòu)提交對建設(shè)單位的費用索賠意向通知書;

2、總監(jiān)理工程師指定專業(yè)監(jiān)理工程師收集與索賠有關(guān)的資料;

3、承包單位在承包合同規(guī)定的期限內(nèi)向項目監(jiān)理機構(gòu)提交對建設(shè)單位的費用索賠申請表;

4、總監(jiān)理工程師初步審查費用索賠申請表,符合本規(guī)范第6.3.2條所規(guī)定的條件時予以受理;

5、總監(jiān)理工程師進行費用索賠審查,并在初步確定一個額度后,與承包單位和建設(shè)單位進行協(xié)商;

6、總監(jiān)理工程師應(yīng)在施工合同規(guī)定的期限內(nèi)簽署費用索賠審批表,或在施工合同規(guī)定的期限內(nèi)發(fā)出要求承包單位提交有關(guān)索賠報告的進一步詳細資料的通知,待收到承包單位提交的詳細資料后,按本條的第4、5、6款的程序進行。

費用索賠審批表應(yīng)符合附錄B6表的格式。

(4)、當承包單位的費用索賠要求與工程延期要求相關(guān)聯(lián)時,總監(jiān)理工程師在作出費用索賠的批準決定時,應(yīng)與工程延期的批準聯(lián)系起來,綜合作出費用索賠和工程延期的決定。

(5)、由于承包單位的原因造成建設(shè)單位的額外損失,建設(shè)單位向承包單位提出費用索賠時,總監(jiān)理工程師在審查索賠報告后,應(yīng)公正地與建設(shè)單位和承包單位進行協(xié)商,并及時作出答復(fù)。

以上內(nèi)容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成,供參考,如有問題請及時溝通、指正。

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