土壤結構分類

土壤結構分類是指根據(jù)土壤結構體形態(tài)、大小和特性而區(qū)分的類型。土壤剖面中各發(fā)生層的結構形態(tài)與成土過程密切相關。在野外土壤調(diào)查中觀察土壤剖面，常用形態(tài)分類；而在農(nóng)學上，常根據(jù)土壤團聚體的大小進行分類。美國農(nóng)業(yè)部提出的形態(tài)分類按結構體形態(tài)和排列分成塊狀、柱狀和板狀（片狀）三大類。

中文名稱

土壤結構分類

英文名稱

soil structure classification

定　　義

按土壤結構單位形態(tài)和性質(zhì)而區(qū)分的類別。

應用學科

土壤學（一級學科），土壤物理（二級學科）

社會上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門也沒有評定辦公樓分級的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業(yè)經(jīng)濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類及分類標準的研究無疑具有重要現(xiàn)實意義。

一、辦公物業(yè)的分類

辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。

從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：

1、傳統(tǒng)辦公樓

兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。

這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。

建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦公樓的一種。

傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。

傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。

2、早期的現(xiàn)代辦公樓

特點：大空間。

這種模式的積極意義是：追求實效。

這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。

3、后期的現(xiàn)代辦公樓

特點：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務大廈。

景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚均有吸音處理等。

4、智能化辦公樓

20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。

智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3A之后，又推出全新的5A概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建筑發(fā)展的趨勢。

而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類：

第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3A以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網(wǎng)絡等方面考慮較為周全。

第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3A及3A以下，部分大樓為公寓辦公樓設計，功能布局不盡合理。

第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與互聯(lián)網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。

第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設施比較簡易，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。

從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結構層次進行界定和探討。

二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究

就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。

對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(CBD布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：

1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70%的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。

①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、T0T0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其它如公園、運動設施和圖書館。

③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。

④設備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。

(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。

(7)智能化：3A～5A

(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。

2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美。

①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、TOT0等等。

②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。

③設備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。

(3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理等方面的業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。

(5)交通便利：有多種交通工具直達。

(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。

(7)智能化：3A及3A以上。

3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。

②配套設施：有專用地上、地下停車場。

③設備標準：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。

(2)建筑規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。

(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。

(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。

(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。

4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)

(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。

①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)潔具。

②配套設施：無。

③設備標準：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。

(2)規(guī)模：無限制。

(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。

(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。

(5)交通便利：有交通線路到達。

(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。

對混合結構分類不是很明確。主要觀點如下：

型鋼柱 混凝土梁 混凝土筒歸入混凝土結構；

型鋼柱/鋼管混凝土 鋼梁 混凝土筒歸入型鋼框架混凝土核心筒結構。