透視商品住宅價(jià)格

上編 商品住宅價(jià)格相關(guān)知識(shí)

第一章 商品住宅與商品住宅市場

第一節(jié) 本書對商品住宅的解釋

第二節(jié) 商品住宅的若干分類

第三節(jié) 商品住宅市場特性分析

第四節(jié) 我國商品住宅市場的發(fā)展歷程

第二章 商品住宅價(jià)格的特性

第一節(jié) 價(jià)格基本知識(shí)

第二節(jié) 商品住宅價(jià)格特性分析

第三節(jié) 商品住宅常用價(jià)格術(shù)語

中編 新建商品住宅價(jià)格研究

第三章 商品住宅價(jià)格“三力系統(tǒng)”

第一節(jié) 何謂“三力系統(tǒng)

第二節(jié) 企業(yè)行為子系統(tǒng)

第三節(jié) 市場行為子系統(tǒng)

第四節(jié) 政府行為子系統(tǒng)

第四章 商品住宅價(jià)格的決定因素——成本

第一節(jié) 商品住宅價(jià)格成本構(gòu)成

第二節(jié) 成本構(gòu)成實(shí)證分析

第三節(jié) 成本控制是提高價(jià)格競爭力的關(guān)鍵

第五章 新建商品住宅定價(jià)方法研究

第一節(jié) 商品住宅定價(jià)流程介紹

第二節(jié) 商品住宅定價(jià)方法綜述

第三節(jié) 商品住宅定價(jià)方法選擇

第六章 新建商品住宅定價(jià)策略研究

第一節(jié) 符合我國國情的商品住宅價(jià)格策略

第二節(jié) 不同類型商品住宅的定價(jià)策略

第三節(jié) 商品住宅價(jià)格調(diào)整策略

第四節(jié) 關(guān)于商品住宅價(jià)格策略的兩點(diǎn)思考

第七章 市場失靈與住宅價(jià)格宏觀調(diào)控

第一節(jié) 商品住宅價(jià)格形成的背后

第二節(jié) 完善商品住宅價(jià)格宏觀調(diào)控措施

第三節(jié) 宏觀調(diào)控手段的具體實(shí)施

下編 二手商品住宅價(jià)格研究

第八章 二手房價(jià)格確定

第一節(jié) 充滿活力的二手房市場

第二節(jié) 二手房價(jià)格如何形成

第三節(jié) 二手房交易風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避

第九章 左右二手房價(jià)格的議價(jià)技巧

第一節(jié) 制造議價(jià)優(yōu)勢

第二節(jié) 二手房買賣中的討價(jià)還價(jià)

第三節(jié) 二手房議價(jià)技巧

附錄 商品住宅價(jià)格操作實(shí)戰(zhàn)

第十章 商品住宅定價(jià)實(shí)例

實(shí)例一 常德“××花園”住宅項(xiàng)目

實(shí)例二 長沙“××春天”住宅項(xiàng)目

實(shí)例三 長沙“××湖”住宅項(xiàng)目

實(shí)例四 二手房定價(jià)實(shí)例——老王賣房

實(shí)例五 二手房定價(jià)實(shí)例——李總賣房

…… 2100433B

《透視商品住宅價(jià)格》分為商品住宅價(jià)格相關(guān)知識(shí)、新建商品住宅價(jià)格研究、二手商品住宅價(jià)格研究、商品住宅價(jià)格操作實(shí)戰(zhàn)四部分，內(nèi)容涵蓋市場營銷、系統(tǒng)論、財(cái)稅以及房地產(chǎn)估價(jià)等方面，涉及知識(shí)廣泛。具有較強(qiáng)的應(yīng)用性和可操作性，能為房地產(chǎn)企業(yè)有效控制成本，合理制定價(jià)格以及獲得合理的目標(biāo)利潤服務(wù)，可為廣大的商品住宅購買者和政府主管部門判斷房價(jià)的高低合理提供參考依據(jù)。

商品住宅價(jià)格是指住宅作為商品在市場上出售時(shí)的銷售價(jià)格。它是我國80年代發(fā)展起來的一種新型的建筑產(chǎn)品計(jì)價(jià)方法。商品住宅價(jià)格的組成和訂價(jià)方法，尚無統(tǒng)一規(guī)定，也未歸口價(jià)格部門管理。一般多由商品住宅經(jīng)營企業(yè)自行訂價(jià)，經(jīng)其主管部門批準(zhǔn)或認(rèn)定，其價(jià)格一般由住宅建造價(jià)格、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、小區(qū)公用設(shè)施費(fèi)、稅金和商品住宅經(jīng)營管理費(fèi)(商品流通費(fèi))等組成。商品住宅的銷售單位一般為“套”，計(jì)價(jià)單位一般為“平米”。獨(dú)院住宅也有以“棟”作為銷售和計(jì)價(jià)單位的。

商品住宅價(jià)格，各地懸殊較大。但一般皆能按質(zhì)論價(jià)(“質(zhì)”主要指建筑標(biāo)準(zhǔn)和使用功能的差異)：不同的地段環(huán)境、結(jié)構(gòu)質(zhì)式、內(nèi)部設(shè)施、樓層層次和朝向，有不同的價(jià)格。對住宅小區(qū)的公用設(shè)施費(fèi)應(yīng)否計(jì)入價(jià)格，有較大爭議。多數(shù)意見認(rèn)為，此項(xiàng)屬于市政建設(shè)費(fèi)用，不應(yīng)計(jì)入價(jià)格，此外，對商品住宅經(jīng)營企業(yè)的利潤水平也多有歧見。我國試行城市公有住宅補(bǔ)貼出售給職工的辦法。一般由地方財(cái)政、職工所在單位各補(bǔ)貼三分之一，另三分之一由職工個(gè)人支付。稱為“三三”制商品房價(jià)格補(bǔ)貼。這是住宅商品化的過渡措施之一，也是改革我國城市住宅制度的一項(xiàng)重大步驟。 2100433B

目錄

前言

第1章 緒論

1．1 研究背景和意義

1．2 相關(guān)概念的闡述和界定

1．3 研究內(nèi)容和研究方法

1．4 技術(shù)路線和技術(shù)手段

1．5 研究案例的選擇

第2章 相關(guān)研究動(dòng)態(tài)綜述

2．1 商品住宅價(jià)格的宏觀研究

2．2 商品住宅價(jià)格的微觀研究

2．3 商品住宅價(jià)格的時(shí)間變化研究

2．4 商品住宅價(jià)格的空間分布研究

2．5 商品住宅價(jià)格與地價(jià)的關(guān)系研究

2．6 地理空間分析方法及應(yīng)用研究

2．7 小結(jié) 2100433B

【發(fā)布單位】80614

【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】1998-06-12

【生效日期】1998-06-12

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

撫順市人民政府令

（第四十六號(hào)）

《撫順市商品住宅價(jià)格管理辦法》業(yè)經(jīng)市政府第76次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予發(fā)布實(shí)施。

撫順市商品住宅價(jià)格管理辦法

（1998年6月12日）

第一章 總則

第一條為加強(qiáng)我市商品住宅價(jià)格管理，規(guī)范價(jià)格行為，保障國家、經(jīng)營者和購房者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱商品住宅是指具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用于出售的住宅（含安居工程、“三區(qū)”改造工程、節(jié)能建筑工程）。

第三條凡在本行政區(qū)域內(nèi)開發(fā)經(jīng)營商品住宅的開發(fā)企業(yè)，均應(yīng)遵守本辦法。

第四條市物價(jià)局是本市商品住宅價(jià)格管理的行政主管部門。市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)管理局、市建行工程預(yù)算審查中心和市投資工程管理中心對商品房價(jià)格進(jìn)行審查，由市物價(jià)局在接件后20日內(nèi)予以批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第二章 商品住宅價(jià)格的制定

第五條商品住宅實(shí)行竣工結(jié)算定價(jià)原則。開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品住宅竣工后或銷售前填報(bào)《商品住宅銷售（預(yù)售）價(jià)格申報(bào)審核表》向市物價(jià)局申請定價(jià)。在定價(jià)時(shí)要詳細(xì)提供各項(xiàng)工程成本、利潤、稅金及代收代支費(fèi)用資料，并提供有關(guān)審批文件和市建行工程預(yù)算審查中心（負(fù)責(zé)除市財(cái)政投資以外的商品住宅）和市投資工程管理中心（負(fù)責(zé)市財(cái)政投資部分商品住宅和安居工程）等審查后的預(yù)、結(jié)算定案單等資料。

開發(fā)企業(yè)如需提前預(yù)售，可在基礎(chǔ)工程結(jié)束前投資額達(dá)到總造價(jià)的25%以后，持上述資料報(bào)市物價(jià)局審批預(yù)售后，方可預(yù)售，待正式定價(jià)后一個(gè)月內(nèi)，按批準(zhǔn)的價(jià)格實(shí)行預(yù)售款多退少補(bǔ)。

第六條商品住宅銷售（預(yù)售）價(jià)格應(yīng)以合理成本和規(guī)定利潤、法定稅金為基礎(chǔ)，結(jié)合國家政策和供需狀況要求確定。具體由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

（一）成本費(fèi)用。包括：土地費(fèi)用和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；規(guī)劃、勘察測量、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；房屋主體和室外建筑安裝工程費(fèi)；小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)；貸款利息；管理費(fèi)；期間費(fèi)用。其中：

1、土地費(fèi)用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

2、規(guī)劃、勘察測量、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)依據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)算；

3、房屋主體和室外建筑安裝的工程費(fèi)，按市建行工程預(yù)算審查中心或市投資工程管理中心審查定案后的費(fèi)用計(jì)算，對超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)裝修的差價(jià)款，另行收取。

4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及非商業(yè)性配套公共建筑費(fèi)，應(yīng)依據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用或工程結(jié)（預(yù)）算計(jì)算；

5、貸款利息，在規(guī)定建筑周期內(nèi)如需貸款，其利息根據(jù)銀行提供的地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均利息計(jì)算（預(yù)售時(shí)所交款利息沖減貸款利息）；

6、管理費(fèi)，以商品住宅成本費(fèi)用中1－4項(xiàng)之和為基數(shù)，按市開發(fā)企業(yè)資質(zhì)審查部門確定的等級(jí)，一、二、三、四、五級(jí)開發(fā)企業(yè)分別按成本費(fèi)用的3．1%、2．8%、2．6%、2．4%、2．1%計(jì)算（各含審驗(yàn)費(fèi)0．1%）；

7、期間費(fèi)用，指在開發(fā)中所發(fā)生的不可遇見費(fèi)用和銷售環(huán)節(jié)中的有關(guān)費(fèi)用。按成本費(fèi)用中1－4項(xiàng)之和的5‰計(jì)算。

（二）利潤。按成本費(fèi)用中1－4項(xiàng)之和的5%計(jì)算。

（三）稅金。按國家稅法規(guī)定執(zhí)行。

（四）代收代支費(fèi)用。指按國家有關(guān)規(guī)定為行政事業(yè)部門代收代繳的有關(guān)費(fèi)用。按實(shí)際收支額計(jì)算。

第七條在計(jì)算成本費(fèi)用時(shí)，凡屬經(jīng)營性建筑的建設(shè)費(fèi)不計(jì)入商品住宅價(jià)格；商品住宅與工商等用房合建的（連體工程）共用費(fèi)用，按工程實(shí)際發(fā)生費(fèi)用或預(yù)結(jié)算費(fèi)用比例分?jǐn)?；對?dòng)遷拆除的舊料殘值款、動(dòng)遷戶按政策交納的擴(kuò)大面積款、“零米”動(dòng)遷交納的綜合造價(jià)款、有關(guān)部門投資及補(bǔ)貼款等，一律沖減成本費(fèi)用。

第三章 價(jià)格管理

第八條在申報(bào)、審批價(jià)格時(shí)，對成片開發(fā)的應(yīng)以小區(qū)為單位核定，零星開發(fā)的以單位工程核定，小區(qū)中有多家開發(fā)的以每個(gè)開發(fā)企業(yè)的工程核定；對建筑面積的確定，應(yīng)以圖紙?jiān)O(shè)計(jì)面積為準(zhǔn)；對銷售面積的確定，以建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》執(zhí)行；對擴(kuò)大面積款和“零米”動(dòng)遷綜合造價(jià)款的確定，一律以實(shí)際收款額為準(zhǔn)。

第九條對商品住宅樓層差價(jià)，允許在所審批平均銷售（預(yù)售）價(jià)格的基礎(chǔ)上上浮20%，但最終平均銷售價(jià)格，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

第十條在審核價(jià)格時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按成本費(fèi)用0．1%交納審驗(yàn)費(fèi)（含在管理費(fèi)中），作為委托法定審查部門核驗(yàn)商品住宅各項(xiàng)費(fèi)用的經(jīng)費(fèi)。

第十一條未經(jīng)市物價(jià)局審批銷售（預(yù)售）價(jià)格的商品住宅，不得銷售（預(yù)售），有關(guān)部門不得發(fā)放商品住宅銷售許可證，新聞單位不得刊、播銷售（預(yù)售）廣告；經(jīng)批價(jià)后開發(fā)企業(yè)應(yīng)在發(fā)布銷售廣告中公布銷售（預(yù)售）價(jià)格。

第十二條審價(jià)公式：

商品住宅銷售面積=總建筑面積－動(dòng)遷還原面積－動(dòng)遷擴(kuò)大面積－工商用房面積和營業(yè)性公共配套面積；

商品住宅每平方米平均銷售（預(yù)售）價(jià)格=〔成本費(fèi)用－拆房舊料殘值－動(dòng)遷擴(kuò)大面積款－“零米”動(dòng)遷綜合造價(jià)款－投資及補(bǔ)貼款 利潤 稅金 代收代支行政事業(yè)性收費(fèi)〕÷商品住宅銷售建筑面積。

第四章 罰則

第十三條對有下列行為之一的，由市物價(jià)檢查部門根據(jù)《遼寧省價(jià)格監(jiān)督檢查條例》予以糾正和行政處罰：

（一）越權(quán)定價(jià)銷售的，責(zé)令改正，退回非法所得，無法退回的，予以沒收，并處以1000元至3000元罰款；

（二）擅自提價(jià)的，除全部沒收提價(jià)款外處以提價(jià)總額1至5倍罰款；

（三）在正式定價(jià)后，在一個(gè)月內(nèi)不退還購房者高于預(yù)售價(jià)差價(jià)款的，除限期退還外，處以差價(jià)款的1至5倍罰款；

（四）在發(fā)布銷售（預(yù)售）廣告中不公布所批銷售（預(yù)售）價(jià)格的，處于5000元罰款。

第十四條物價(jià)局及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊，給公民人身或者財(cái)產(chǎn)造成損害、給法人或者其它組織造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五章 附則

第十五條對外國人、僑胞和港、澳、臺(tái)同胞在我市開發(fā)出售商品住宅的，在價(jià)格管理方面按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十六條本辦法應(yīng)用中的具體問題由市物價(jià)局負(fù)責(zé)解釋。

第十七條本辦法自公布之日起施行。