武漢金銀湖大廈商業(yè)運(yùn)營管理有限公司

本文通過深度的挖掘傳統(tǒng)運(yùn)營管理所存在的成本大，缺乏主動(dòng)性和應(yīng)變性及總控性差等主要問題，提出了以BIM為核心的技術(shù)在解決傳統(tǒng)運(yùn)營問題上的應(yīng)用價(jià)值。

從BIM的理念出發(fā)，結(jié)合國內(nèi)基于BIM在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理上的現(xiàn)狀，凸顯出BIM對商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理所帶來的巨大收益。本文通過深度的挖掘傳統(tǒng)運(yùn)營管理所存在的成本大，缺乏主動(dòng)性和應(yīng)變性及總控性差等主要問題，提出了以BIM為核心的技術(shù)在解決傳統(tǒng)運(yùn)營問題上的應(yīng)用價(jià)值，展示了BIM將掀起未來商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的新浪潮。

現(xiàn)今，基于BIM（建筑信息化模型）的現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理應(yīng)運(yùn)而生，BIM（建筑信息化模型）的超高精度數(shù)據(jù)分析和三維空間定位將成為解決運(yùn)營問題的有力武器。BIM（建筑信息化模型）所帶來的不僅僅是運(yùn)營各個(gè)階段的管理工作，更使整個(gè)運(yùn)營具有可控性，BIM（建筑信息化模型）模型將是業(yè)主今后解決運(yùn)營中所有問題的核心技術(shù)，起到至關(guān)重要的作用。

BIM的概念

美國國家BIM標(biāo)準(zhǔn)定義下的BIM為一個(gè)設(shè)施（建設(shè)工程項(xiàng)目）物理和功能特性的數(shù)字化表達(dá)；一個(gè)共享的知識(shí)資源，一個(gè)分享有關(guān)這個(gè)設(shè)施的信息，并為該設(shè)施從概念到拆除的全壽命周期中的所有決策提供可靠依據(jù)的過程。

從這個(gè)定義來看，BIM的理念同現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理的理念不謀而合，都在于整合，它們既在橫向整合各種與建筑設(shè)施相關(guān)的專業(yè)和供應(yīng)商，又在縱向進(jìn)行全生命周期跨度的整合，可見在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營中應(yīng)用BIM理念和技術(shù)將能夠?yàn)闃I(yè)主帶來更高的建筑績效，同時(shí)將BIM模型應(yīng)用于商業(yè)運(yùn)營管理也是BIM的最終目標(biāo)和國內(nèi)外研究BIM的團(tuán)隊(duì)推動(dòng)BIM發(fā)展的最后進(jìn)程，未來，BIM模型以其所擁有的豐富信息還將在運(yùn)營階段為使用者帶來不可估量的巨大效益。

BIM在國內(nèi)商業(yè)運(yùn)營管理中的發(fā)展現(xiàn)狀

我國工程建設(shè)行業(yè)從2003年開始引進(jìn)BIM技術(shù)后，相繼“十五”、“十一五”科技攻關(guān)計(jì)劃都開始注重BIM在我國的發(fā)展，大型的設(shè)計(jì)院、地產(chǎn)開發(fā)商、政府及行業(yè)協(xié)會(huì)等都積極響應(yīng)并協(xié)同在不同項(xiàng)目的不同程度上使用BIM技術(shù)，如上海中心大廈、銀川火車站、中央音樂學(xué)院音樂廳等典型項(xiàng)目。雖然BIM近幾年在我國有了顯著發(fā)展，但從項(xiàng)目中BIM應(yīng)用的階段來看，還普遍處在設(shè)計(jì)和施工階段，應(yīng)用到商業(yè)運(yùn)營階段的案例甚少。

BIM在商業(yè)運(yùn)營階段的應(yīng)用還未被廣泛挖掘，這和運(yùn)營相關(guān)的BIM軟件開發(fā)有很大的關(guān)系，BIM的發(fā)展離不開軟件的支持，現(xiàn)今，我國主要的BIM軟件還在以引用國外研發(fā)的軟件為基礎(chǔ)，自主研發(fā)的BIM軟件主要是魯班、天正等研發(fā)的在設(shè)計(jì)和造價(jià)方面的軟件，在運(yùn)營方面的軟件研發(fā)還處在原點(diǎn)。

目前，我國引用了一些國外的運(yùn)營軟件進(jìn)行初級(jí)的商業(yè)運(yùn)營管理工作，實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)運(yùn)營階段的BIM軟件與其它階段的軟件交互性極差，造成BIM技術(shù)在運(yùn)營階段未得到充分應(yīng)用，同時(shí)使得運(yùn)營階段在商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的全壽命周期內(nèi)處于孤立狀態(tài)。為深化BIM技術(shù)在我國商業(yè)運(yùn)營中的應(yīng)用，2012年5月24日，同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院主辦了2012工程建設(shè)及運(yùn)營管理行業(yè)BIM的應(yīng)用論壇，致力于同歐美各國建立以BIM為核心的物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算等先進(jìn)科技的商業(yè)運(yùn)營管理技術(shù)的研究，為以BIM為核心的商業(yè)運(yùn)營管理在國內(nèi)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

傳統(tǒng)運(yùn)營管理的弊端

現(xiàn)今，在開發(fā)商狂熱追求商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所帶來的高利潤下，運(yùn)營階段作為商業(yè)項(xiàng)目投資回收和盈利的主要階段，節(jié)約成本，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升效率，達(dá)到穩(wěn)定有效的運(yùn)營管理成為業(yè)主們首要追求的目標(biāo)。

顯然，傳統(tǒng)的運(yùn)營模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今信息引領(lǐng)時(shí)代的浪潮，滿足不了各大商戶和消費(fèi)群體不斷更新?lián)Q代的營銷模式和快節(jié)奏生活方式，更不能提供對進(jìn)行大型設(shè)施項(xiàng)目中大量流動(dòng)人群的安全保證，可見日后傳統(tǒng)的運(yùn)營管理技術(shù)實(shí)現(xiàn)不了業(yè)主們的愿望，還將給業(yè)主們帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。簡單來說，傳統(tǒng)運(yùn)營管理的弊端主要體現(xiàn)在成本大、缺乏主動(dòng)性和應(yīng)變性及總控性差等三個(gè)方面。

（一）勞動(dòng)力成本和能源消耗的成本大

傳統(tǒng)的運(yùn)營管理是在對人的管理的基礎(chǔ)上，建立運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是商業(yè)項(xiàng)目的核心競爭力，它要求業(yè)務(wù)人員具有全方位的素質(zhì)和能力，從而做到信息最快捷的傳送和問題最有效的解決，但在這個(gè)快速擴(kuò)張的市場中，人才的培養(yǎng)和流失就存在著很大的問題，特別是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中的核心人物的選擇和提拔上，想要盡快地回收資金在短時(shí)間內(nèi)完成人員的培養(yǎng)和任用幾乎是不可能，并且隨著物價(jià)指數(shù)的上漲，勞動(dòng)力成本的不斷增加，已經(jīng)給業(yè)主帶來了相當(dāng)大的資金壓力，由此得出傳統(tǒng)的運(yùn)營管理造成了勞動(dòng)力成本大幅度的增加。

傳統(tǒng)運(yùn)營管理中的能源耗費(fèi)量大也造成了運(yùn)營成本的增加。應(yīng)用傳統(tǒng)的運(yùn)營管理技術(shù)很難得到比較準(zhǔn)確的建筑能耗統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和確切的設(shè)備耗能量，致使運(yùn)營團(tuán)隊(duì)在制定節(jié)能減排目標(biāo)和相關(guān)工作計(jì)劃時(shí)，缺乏有效的建筑能耗數(shù)據(jù)依據(jù)，從而使運(yùn)營成本不斷增加。

（二）運(yùn)營管理缺乏主動(dòng)性和應(yīng)變性

傳統(tǒng)的運(yùn)營管理總處在被動(dòng)狀態(tài)上，對于將要發(fā)生的隱患缺少預(yù)見性，突發(fā)事件缺少快速的應(yīng)變性。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉及供暖系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、排水系統(tǒng)，消防系統(tǒng)、運(yùn)輸通訊系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等大量的系統(tǒng)需要管理和維護(hù)，這里包含了大量的管道和管線，如果沒有及時(shí)地進(jìn)行維修與保養(yǎng)將造成相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)損失，如：水管破裂找不到最近的閥門，電梯沒有定期更換部件造成墜落，發(fā)生火災(zāi)疏散不及時(shí)造成人員傷亡等。這樣業(yè)主總處在被動(dòng)面，問題出現(xiàn)了才慌亂解決的傳統(tǒng)運(yùn)營管理模式，造成的不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的損失，更是消費(fèi)者對業(yè)主在品質(zhì)上的不信任、信譽(yù)上的不保障，這些損失往往是很難挽回的。

（三）總部對項(xiàng)目運(yùn)營管理的控制性差

隨著商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在國內(nèi)的蓬勃發(fā)展，來自全國各地的各個(gè)項(xiàng)目信息繁雜，不斷地增加了總部的管理壓力。傳統(tǒng)的運(yùn)營管理依托計(jì)算機(jī)技術(shù)，管理人員定期的整理項(xiàng)目信息，并以報(bào)表、圖形、文本等形式把運(yùn)營信息傳達(dá)給總部，再等待總部各方面的決策。信息以這種方式傳遞，促使總部不能及時(shí)地了解項(xiàng)目最新的運(yùn)營信息，不能給予總部最快捷的決策支持，不能發(fā)揮總部管控的最大效力，更使得總部不能對各個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營進(jìn)行實(shí)時(shí)控制。

無疑這種傳統(tǒng)的運(yùn)營管理耗費(fèi)了大量的人力、財(cái)力和物力，增加了運(yùn)營的成本，卻沒有提升產(chǎn)業(yè)品牌和形象，沒有增加項(xiàng)目利潤，更沒有發(fā)揮運(yùn)營管理的最大效力。

基于BIM的運(yùn)營技術(shù)價(jià)值和應(yīng)用

BIM有效地整合了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工管理階段的關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完全無誤地將其導(dǎo)入了運(yùn)營數(shù)據(jù)庫，再結(jié)合相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，使商業(yè)運(yùn)營管理更具有應(yīng)變性和可控性。BIM在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理中的主要應(yīng)用所示：設(shè)備的運(yùn)行和管控、建筑的能耗監(jiān)測和管控、安保和應(yīng)急疏散管理及數(shù)據(jù)分析和資料整合等。

（一）設(shè)備的運(yùn)行和管控

BIM的三維可視化模型，可以幫助業(yè)主輕松地查詢、搜索、定位到其所需的設(shè)備，并且直觀地了解到設(shè)備的全部信息，這里的信息不僅僅是傳統(tǒng)運(yùn)營管理下二維平面中的長寬高，非幾何信息也可以清晰表達(dá)，如：設(shè)備的型號(hào)、生產(chǎn)日期、使用年限、采購人員等。BIM模型不僅提供了完整的設(shè)備信息，可視化下的設(shè)備定位，將能夠把設(shè)備定位在一個(gè)點(diǎn)上，使精準(zhǔn)的設(shè)備安拆與維修變得簡單。

通過BIM和相關(guān)運(yùn)營技術(shù)的結(jié)合，可以便捷快速地進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行檢查、維護(hù)和控制，同時(shí)系統(tǒng)使設(shè)備擬人化，具有感知功能，室內(nèi)外溫差，室內(nèi)有毒氣體的含量等達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，設(shè)備會(huì)自動(dòng)對管控中心發(fā)出警報(bào)。BIM技術(shù)下的運(yùn)營管理使設(shè)備更智能化、更具生命力，這不僅加強(qiáng)了業(yè)主對設(shè)備的管理效率，還大大降低了應(yīng)查詢、定位、檢查設(shè)備的信息等所造成的勞動(dòng)力成本。

（二）建筑的能耗監(jiān)測和管控

中國的建筑使用能耗占全社會(huì)總能耗約28%，其中商業(yè)項(xiàng)目的能耗更是驚人。基于BIM的運(yùn)營能耗管理可以大大減少能耗，緩解上述問題。BIM可以全面了解建筑能耗水平，積累建筑物內(nèi)所有設(shè)備用能的相關(guān)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行能耗分析和建筑運(yùn)行的節(jié)能優(yōu)化，從而促使建筑在平穩(wěn)運(yùn)行時(shí)達(dá)到能耗最小。

BIM還通過與物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算等相關(guān)技術(shù)的結(jié)合，將傳感器與控制器連接起來，對建筑物能耗進(jìn)行診斷和分析，當(dāng)形成數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告后可自動(dòng)管控室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等所有用能系統(tǒng)，它所提供的實(shí)時(shí)能耗查詢、能耗排名、能耗結(jié)構(gòu)分析和遠(yuǎn)程控制服務(wù)，使業(yè)主對建筑物達(dá)到最智能化的節(jié)能管理，擺脫傳統(tǒng)運(yùn)營管理下由建筑能耗大引起的成本增加。

（三）安保和應(yīng)急疏散管理

在商業(yè)項(xiàng)目中，提供商業(yè)人群的安全保障是商業(yè)運(yùn)營管理的基本前提。BIM技術(shù)所采用的主動(dòng)化應(yīng)急管理措施為應(yīng)急疏散提供了最快且最安全的解決保證，在發(fā)現(xiàn)異情時(shí)，業(yè)主可以通過控制平臺(tái)直觀地確定異情發(fā)生地點(diǎn)，控制設(shè)備運(yùn)行（如：及時(shí)切斷電氣開關(guān)，打開最近的消防龍頭等）防止異情擴(kuò)散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM還可確定安保人員位置，快速地指導(dǎo)各個(gè)安保人員對人群進(jìn)行保護(hù)?；贐IM技術(shù)的運(yùn)營管理不光對應(yīng)急事件進(jìn)行快速指導(dǎo)，還可進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案的模擬，如日常的火災(zāi)模擬、人員疏散模擬等，以此減少真正異情發(fā)生時(shí)，因組織不當(dāng)和管理失責(zé)所造成的巨大損失。

發(fā)生火災(zāi)時(shí)爭取一秒都很重要，業(yè)主可以通過BIM信息平臺(tái)及時(shí)地掌握火災(zāi)蔓延的范圍，并快速地指導(dǎo)各個(gè)安保人員對其附近人群進(jìn)行安全疏散，做到最迅速的指導(dǎo)救援和最大程度的降低損失。可見BIM技術(shù)下的運(yùn)營管理比傳統(tǒng)運(yùn)營管理對將要發(fā)生的隱患更有預(yù)見性，對突發(fā)事件更具快速的應(yīng)變性。

（四）數(shù)據(jù)分析和資料整合

商業(yè)運(yùn)營的發(fā)展離不開對數(shù)據(jù)的整合和分析，基于BIM和物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算技術(shù)進(jìn)行的運(yùn)營數(shù)據(jù)資料分析，整合及共享將取代傳統(tǒng)運(yùn)營以互聯(lián)網(wǎng)為依托的數(shù)據(jù)整集和傳遞過程，成為日后業(yè)主對商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目總控的支撐和保障。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營中不斷積累的大量數(shù)據(jù)是日后運(yùn)營管理的基礎(chǔ)資料，BIM技術(shù)可以將資料進(jìn)行分門別類的整合，細(xì)化各個(gè)階段和步驟，對信息進(jìn)行最完整的保存和最便捷的共享，它還以最快捷的信息共享方式將各大商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目資料傳遞給總部，使總部實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目運(yùn)營狀態(tài)，它的分類整合、精確分析及信息集成共享將能夠給予總部最快捷的決策支持，成為日后業(yè)主運(yùn)營管理中最有效的決策依據(jù)。

綜上所述，以BIM技術(shù)為核心的商業(yè)運(yùn)營管理將能夠解決傳統(tǒng)運(yùn)營管理中難以克服的問題，有利于業(yè)主在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中樹立良好的產(chǎn)業(yè)形象，并帶來更多的盈利。

結(jié)論

在我國進(jìn)入商品信息化、產(chǎn)業(yè)信息化、建筑信息化的大背景下，業(yè)主追求了信息傳遞的高效性和準(zhǔn)確性就是追求了投資的高回報(bào)和低風(fēng)險(xiǎn)。在運(yùn)營管理中應(yīng)用建筑信息化模型將把被動(dòng)化的運(yùn)營管理變成主動(dòng)，高速的信息整理和精確的數(shù)據(jù)分析使問題在還未發(fā)生時(shí)已被解決，嚴(yán)密的預(yù)警措施，大大降低了因不確定因素所帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

問題越是復(fù)雜，解決方案越是重要，信息的快捷傳遞和集中整理分析也變得必不可少。高效的信息平臺(tái)，穩(wěn)定的操作和管理，使已發(fā)生的問題在最小損失下被解決，精確的定位、直觀的能源數(shù)據(jù)分析，使運(yùn)營管理變得簡單。總之，利用建筑信息化模型進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理是建筑管理信息化的又一大歷史變革，更是商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)快捷平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)代所需。

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（作者：徐勇戈張珍）