威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法文件發(fā)布

【發(fā)布單位】81517

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】1997-09-22

【生效日期】1997-09-22

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

（威政發(fā)〔1997〕52號1997年9月22日）

第一章 總則

第一條為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于威海市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)驗收合格并實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

住宅小區(qū)范圍由物業(yè)管理主管部門會同有關部門劃定。

第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指人口和住宅相對集中、配套基礎設施和公用設施相對完善的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的公用設施、設備和場地。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權人和使用人。

第四條威海市房地產(chǎn)管理局是市人民政府實施住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下稱市場物業(yè)管理主管部門），其主要職責是：

（一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)和政策，協(xié)調(diào)指導住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（二）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定和標準；

（三）審查住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

（四）管理、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的投向和使用；

（五）市人民政府授予的其他職責。環(huán)翠區(qū)、高技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門（以下稱區(qū)物業(yè)管理主管部門），負責本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責是：

（一）參與住宅小區(qū)物業(yè)驗收，負責住宅小區(qū)物業(yè)接管；

（二）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審；

（三）負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的籌措、管理；

（四）組織住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的招標、選聘和訂立合同；

（五）指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（六）審批住宅小區(qū)物業(yè)重大維修項目及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預、決算；

（七）查處違反住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的行為。建設、財政、工商、公安、煤氣熱力、廣播電視、民政以及供電、郵電等有關管理部門，應按照各自的職責，協(xié)同搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構

第五條住宅小區(qū)設立業(yè)主代表大會，由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主及居委會推選的代表組成。住宅小區(qū)業(yè)主代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免辦法，由市物業(yè)管理主管部門會同建設、民政、公安等根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。

住宅小區(qū)業(yè)主代表大會行使下列職責：

（一）選舉、罷免住宅小區(qū)管理委員會（以下稱管委會）的組成人員；

（二）批準管委會章程；

（三）聽取和審查管委會的工作報告，監(jiān)督管委會的工作；

（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事項；

（五）制定和修改住宅小區(qū)物業(yè)管理公約。

第六條住宅小區(qū)業(yè)主代表大會由管委會負責召集，每年至少召開一次。管委會負責在會議召開前15日內(nèi)將會議日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)業(yè)主代表大會各位代表。有20%以上業(yè)主代表提議，管委會應于接到該項提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)業(yè)主代表大會。住宅小區(qū)交付使用時的第一次業(yè)主代表大會，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設單位組織召集。

第七條管委會由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，管委會委員一般為5－9人的單數(shù)。管委會委員由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會在代表中選舉產(chǎn)生。管委會也可聘請居委會、有關管理部門和服務單位的人員擔任委員，但業(yè)主代表不得少于管委會委員總數(shù)的60%。管委會設立主任1人，副主任1－2人，由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。

第八條管委會在住宅小區(qū)業(yè)主代表大會的監(jiān)督下，代表業(yè)主的合法權益行使以下職權：

（一）制定管委會章程和住宅小區(qū)物業(yè)管理目標，經(jīng)業(yè)主代表大會批準后組織實施；

（二）以招標或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同；

（三）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理收費項目和標準；

（四）協(xié)助物業(yè)管理主管部門按合同約定條款處理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（五）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的實施；

（六）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)重大項目維修及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預、決算。

第九條住宅小區(qū)物業(yè)管理與維護業(yè)務，由依法設立并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔。物業(yè)管理企業(yè)及資質(zhì)管理具體辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。

第十條物業(yè)管理企業(yè)應當與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，報市和區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)聘請有關專營企業(yè)或?qū)I(yè)人員承擔住宅小區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的維修養(yǎng)護項目時，合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的責任，不隨之轉移。住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一印制。

第三章 住宅小區(qū)物業(yè)驗收與接管

第十一條住宅小區(qū)竣工或完成整治改造后，由建設行政主管部門會同物業(yè)管理主管部門及其他有關部門對住宅小區(qū)進行綜合驗收。驗收合格后，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接管。已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)新建單體工程竣工后，按前款規(guī)定進行驗收接管。

第十二條有關部門或開發(fā)建設單位移交住宅小區(qū)或單體工程時，應當向區(qū)物業(yè)管理主管部門移交下列工程建設資料：

（一）住宅小區(qū)建設各項批準文件；

（二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)圖；

（五）其他必要的資料。

第十三條開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)內(nèi)承建的物業(yè)項目竣工驗收前，可自行或者聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。工程驗收移交后，由中標物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理。開發(fā)建設單位對承建的物業(yè)項目，應當自移交之日起一年內(nèi)負責保修。

第十四條開發(fā)建設單位和房屋所有權人辦理出售、出租或分配房屋的手續(xù)時，在房屋出售或租賃合同中，應對購、租房者提出遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的約定。

第四章 住宅小區(qū)物業(yè)維護管理

第十五條住宅小區(qū)物業(yè)維護管理按下列分工負責：

（一）住宅房屋（不含未參加房改售房的公房）室內(nèi)維修，由業(yè)主負責；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆，由物業(yè)管理企業(yè)負責。非住宅房屋維修由業(yè)主負責。

（二）住宅樓供電總表（含總表）以外線路的維修養(yǎng)護，由供電部門負責；總表至分表線路的維修養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責；分表（含分表）至住戶室內(nèi)線路的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責。

（三）住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養(yǎng)護， 由自來水公司負

責； 總表至住戶室內(nèi)管道的維修養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責。自來水分表由業(yè)主

負責。

（四）住宅樓化糞池至住戶室內(nèi)排污管道的維修養(yǎng)護及化糞池的清運與維修，由物業(yè)管理企業(yè)負責；化糞池以外污水管道的維修養(yǎng)護，由污水處理廠負責。

（五）將住宅樓袋裝生活垃圾送到指定堆放地點，由業(yè)主負責；將垃圾由堆放地點集中到垃圾站，由物業(yè)管理企業(yè)負責；將垃圾由垃圾站外運，由環(huán)衛(wèi)部門負責。

（六）住宅小區(qū)內(nèi)非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護、清掃保潔和綠化管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責。住宅小區(qū)內(nèi)供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設施的維護養(yǎng)護，由有關專業(yè)部門按各自職能負責。各專業(yè)部門可根據(jù)需要將物業(yè)維修養(yǎng)護項目委托物業(yè)管理企業(yè)負責。住宅小區(qū)內(nèi)應由專業(yè)部門負責維修養(yǎng)護的物業(yè)項目出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)應積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系有關部門解決。

第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)，按照專業(yè)保安與群眾自治防范相結合的原則，由物業(yè)管理企業(yè)配備保安人員，在公安機關的指導下做好治安保衛(wèi)工作。

第十七條住宅小區(qū)內(nèi)機動車輛停車場，由物業(yè)管理企業(yè)負責管理。停車費用由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定收取。

第十八條住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主應繳納的水、電、煤氣、有線電視費，由有關專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一向業(yè)主收取。

第十九條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）未經(jīng)批準，鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板或搭、占陽臺、屋面、通道、樓梯間及墻體外空間；

（二）超過設計負荷使用房屋或者安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備；

（三）在住宅樓或草廈內(nèi)開設餐飲、娛樂項目；

（四）將草廈用于居??；

（五）隨意停放車輛；

（六）裝飾裝修房屋不及時清除渣土、垃圾；

（七）在公共場地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)亂拋垃圾、堆放雜物；

（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

（九）飼養(yǎng)禽畜；

（十）排放或存放有毒有害物品；

（十一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

（十二）占用公共場地，損壞公用設備和設施；

（十三）市人民政府規(guī)定禁止的其他行為。

第二十條業(yè)主裝修房屋，施工前應向物業(yè)管理企業(yè)繳納裝修保證金。裝修結束后，業(yè)主應于3日內(nèi)將裝修垃圾清運干凈。對按時清運裝修垃圾、未破壞原建筑主體結構的，物業(yè)管理企業(yè)將保證金退還業(yè)主。裝修保證金收取標準，由物業(yè)管理主管部門會同物價管理部門確定。

第二十一條供電、供氣、供排氣、通訊及有線電視等部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘市政道路及公共場地，須按有關規(guī)定報批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；按掘非市政道路及公共場地，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；在樓頂或者墻面架設管線，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設。

第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理費用

第二十二條從開發(fā)建設單位新開工建設項目繳納的市政基礎設施配套費中提取10%，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金，由財政部門按季度劃轉物業(yè)管理主管部門，主要用于購置物業(yè)管理用房和設施。

第二十三條住宅房屋維修資金來源：

（一）從房改售房收入中按規(guī)定比例提取的共用部位、共用設施維修基金的利息；

（二）住宅用房業(yè)主按建筑面積每月每平方米0．10元繳納的房屋共用部位、共用設施維修資金。

前款所列（一）項資金，由房改資金管理部門于每年年初劃轉物業(yè)管理主管部門。（二）項資金，由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主（不含未參加房改售房的公房所有權人）收取，實行專戶儲存，單樓核算，?？顚Ｓ?，定期向業(yè)主公布使用情況。

住宅小區(qū)內(nèi)未參加房改售房的公有住房的維修費用，由房屋所有權人從房租收入中將維修專項費用按季劃轉物業(yè)管理企業(yè)。

第二十四條用于非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護、綠化管理、衛(wèi)生清掃等所需資金，年初由物業(yè)管理主管部門會同財政部門商定后，從城市建設維護費中列支。

第二十五條專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)管理的項目，其維修養(yǎng)護費用從委托費中支付。

第二十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務費，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收?。淮沾U服務費，由物業(yè)管理企業(yè)向委托部門收取。具體收費標準由物價部門會同物業(yè)管理主管部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主商定。

第二十七條房屋所有權與使用權分離時，所有權人應在租賃合同中明確規(guī)定使用權人須遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約，并將應由使用權人繳納的有關費用界定清楚。業(yè)主應將租賃合同副本交物業(yè)管理企業(yè)備案。

第二十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金和維修養(yǎng)護資金應?？顚Ｓ茫斦?、審計部門應加強監(jiān)督，任何單位和個人不得擠占或挪用。

第六章 罰則

第二十九條違反本辦法第十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，并責令其限期改正；造成損失的，責任者應負責賠償。情節(jié)嚴重的，由有關部門按規(guī)定給予行政處罰。

第三十條違反本辦法第二十條規(guī)定，業(yè)主裝修房屋不及時清運垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)組織清運，費用從裝修保證金中支付。支付后的剩余部分應于垃圾清運完畢后5日內(nèi)退還業(yè)主。

第三十一條違反本辦法第二十一條規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)開挖非市政道路及公共場地，在樓頂或墻面架設管線造成損失的，責任者應負責賠償；不按要求安裝架設管線的，物業(yè)管理企業(yè)責令其限期改正。

第三十二條人為造成公用設施或公用部位損壞的，責任者負責修復或賠償損失。

第三十三條無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門責令其停止從事物業(yè)管理業(yè)務，并沒收其非法所得；造成損失的，應負責賠償。

第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列情形之一的，業(yè)主及管委會可以投訴，物業(yè)管理主管部門可根據(jù)情節(jié)輕重予以警告、責令限期改正、賠償損失；情節(jié)嚴重的，由有關部門按規(guī)定處以罰款：

（一）物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）擅自將管理費用挪作他用的；

（五）亂搭、亂建、改變房屋和配套設施、設備用途的；

（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

第三十五條違反本法辦規(guī)定，擠占或挪用住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的，除限期退還擠占或者挪用資金外，按《國務院關于違反財政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》追究主要負責人或者直接責任人的責任。

第三十六條妨礙物業(yè)管理工作人員正常管理，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關依法給予處罰；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)及其他工作人員，應盡職盡責、熱情為業(yè)主服務；對濫用職權、玩忽職守，給業(yè)主造成損失的，應負責賠償；情節(jié)嚴重構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第七章 附則

第三十八條各縣級市住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

第三十九條本辦法由威海市房地產(chǎn)管理局組織實施。

第四十條本辦法自發(fā)布之日起施行。

山東省人民政府令

（第86號）

《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)省政府批準，現(xiàn)予發(fā)布施行。

省長　李春亭

一九九七年十月二十二日

安徽省人民代表大會常務委員會關于批準《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》的決議

（2019年5月24日安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議通過）

安徽省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議審查了《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》，決定予以批準，由宣城市人民代表大會常務委員會公布施行。

第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設而形成的以住宅為為體，具有公用配套設施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設施、設備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務合同對房屋及公用配套設施、設備和場地，實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務。

第四條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的實施。

區(qū)城區(qū)建設市容管理部門依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實施管理和監(jiān)督。

建設、規(guī)劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區(qū)物業(yè)管理實施監(jiān)督、檢查。

市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發(fā)工，對住宅小區(qū)其產(chǎn)權范圍內(nèi)的物業(yè)實施維修、管理。

第五條 新 建的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)和機關、全事業(yè)單位生活區(qū)，應按照統(tǒng)一部署逐步實行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會同有關部門確定。

住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)?；芾砗托姓鞴懿块T監(jiān)督、指導相結合的原則。住宅小區(qū)物業(yè)管理應遵循科學管理、財務公開、民主監(jiān)督的原則。

第六條 業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設施，維護住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權利和義務。

第七條 物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復投訴人。

第八條 投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。