征地補償法律適用與疑難釋解

第一章 我國征地制度概述第一節(jié) 我國征地制度的內涵一、土地征收（一）土地征收的概念（二）土地征收的特征 二、土地征用（一）土地征用的概念（二）土地征用的特征 三、土地征收和征用的共同點及區(qū)別（一）土地征收和土地征用的共同點（二）土地征收和土地征用的區(qū)別 第二節(jié) 我國征地制度的發(fā)展歷程一、建國初期的征地制度（一）國家法律中的一般性規(guī)定（二）專門立法的規(guī)定 二、二十世紀80年代的征地制度（一）1982年《憲法》（二）1982年〈國家建設征用土地條例》（三）1986年《土地管理法》 三、我國現(xiàn)行征地制度（一）1998年《土地管理法》（二）2004年《憲法修正案》（三）2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》及相關文件（四）2007年《物權法》 第三節(jié) 我國征地制度主要內容及存在問題一、征地制度的主要內容（一）征地審批（二）征地補償安置（三）征地補償安置爭議處理 二、征地制度存在的問題（一）關于土地征收范圍和目的模糊性的問題（二）關于征地補償安置標準測算方法問題（三）關于征地糾紛救濟制度完善問題 第二章 征地程序第一節(jié) 土地征收的程序一、我國法律法規(guī)中的相關規(guī)定（一）現(xiàn)行法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國務院文件中的規(guī)定（三）部門規(guī)章中的規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、征地的一般程序（一）發(fā)布征地預告（二）現(xiàn)狀調查及確認（三）征詢村民意見，組織征地聽證（四）征地材料的組織、審核及上報（五）征地的審查（核）、報批（六）征地公告（七）辦理征地補償?shù)怯洠ò耍┱鞯匮a償安置方案擬定和報批（九）實施補償安置方案和交付土地（十）征地爭議的協(xié)調及裁決 三、特殊類型土地的征收程序（一）林地征收（二）大中型水利、水電工程建設征收土地（三）基本農田征收（四）草地征收 四、征地審批（一）征地審批權限的劃分（二）審批程序 五、征地程序中賦予被征地農民的權利（一）知情權和確認權（二）申請聽證權（三）拒絕權（四）監(jiān)督權 第二節(jié) 征地公告一、關于征地公告制度的有關法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)中的規(guī)定（三）部門規(guī)章及規(guī)范性文件中的規(guī)定 二、征收土地程序基本問題概述（一）征收土地公告（二）征收土地補償安置公告（三）征收土地補償、補助費用的發(fā)放、使用情況公開 第三節(jié) 實踐中存在的主要問題及解決思路一、違法征地的表現(xiàn)形式及解決思路（一）征地實踐中存在的主要問題（二）解決思路 二、征地過程中的聽證制度（一）征地補償安置方案聽證（二）擬定或修改區(qū)域性征地補償標準聽證（三）聽證的申請 三、征地公告中的不規(guī)范做法（一）實踐中不規(guī)范的做法（二）解決思路四、歷史遺留征地項目補償標準的確定五、生態(tài)農業(yè)開發(fā)項目能否以征收方式取得土地六、被征地農民如何辦理征地補償?shù)怯浭掷m(xù)七、土地經復墾不能恢復原用途的，如何處理八、土地征收后用地單位超過兩年未使用的，如何處理九、審批機關如何完善征地報件形式十、城市規(guī)劃區(qū)內的集體土地，能否不經征收直接轉為國有典型案例：征地公告不規(guī)范應當糾正 第三章 征地補償?shù)谝还?jié) 征地補償概述一、征地補償相關法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)和國務院文件（三）部門規(guī)章及文件（四）地方規(guī)定 二、征地補償制度重點問題釋解（一）征地補償?shù)幕驹瓌t（二）征地補償費的支付（三）征地補償內容（四）征地補償對象（五）補償標準 第二節(jié) 土地補償費一、土地補償費的內涵及特征（一）土地補償費的支付對象是土地所有權人（二）土地補償費的標準是法定的（三）土地補償費與征地補償中的其他費用之間具有不可分性 二、土地補償費的計算（一）產值倍數(shù)法計算（二）區(qū)片綜合地價法計算三、土地補償費的歸屬 四、實踐中存在的問題及解決思路（一）農戶對土地的改良投入能否在土地補償費中主張（二）征地承辦機構收取的從土地補償費中扣除征地管理費是否合法典型案例：承包地改良投入補償主張應當予以支持村民小組應當享有完整土地補償權 第三節(jié) 地上附著物和青苗補償費一、法律及政策規(guī)定（一）法律、行政法規(guī)及部門規(guī)范性文件的規(guī)定（二）地方有關規(guī)定 二、地上附著物和青苗補償費的計算及分配（一）地上附著物和青苗補償費的計算（二）地上附著物和青苗補償費的分配 三、實踐中存在的主要問題及解決思路（一）青苗及地上附著物調查統(tǒng)計有誤，如何處理（二）突擊搭建地上附著物和種植青苗，能否獲得補償（三）青苗和地上附著物的補償標準，如何確定（四）承包土地上的地上附著物和青苗補償費歸屬，如何確定典型案例：突擊栽種的果樹能不能獲得補償國土資源局未按規(guī)定履行義務被判敗訴 第四節(jié) 被征地農民的社會保障一、被征地農民社會保障有關法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國務院有關規(guī)定（三）部門規(guī)章及部門規(guī)范性文件規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、被征地農民社會保障基本問題概述（一）社會保障的范圍（二）社會保障的內容（三）社會保障的資金來源（四）被征地農民社會保障工作的管理 三、實踐中存在的問題及解決思路（一）被征地農民社會保障費用不到位問題，如何解決（二）被征地農民的社會保障費用不足部分向農民收取，是否合法 第五節(jié) 征地補償費的分配使用與管理一、現(xiàn)行法律法規(guī)及政策規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國務院文件規(guī)定（三）部門規(guī)章及司法解釋規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、征地補償費重點問題釋解（一）征地補償費分配與使用的原則（二）征地補償費的監(jiān)督與管理 三、征地補償費用分配、管理中存在的問題及解決思路（一）如何認定集體經濟組織土地補償款分配方案的效力（二）當前農村征地補償款分配糾紛的表現(xiàn)形式及處理原則（三）如何認定遷入戶口時放棄收益分配權承諾的效力（四）如何認定集體經濟組織成員的資格（五）如何確定土地補償費的分配標準（六）如何確定土地補償款的分配對象（七）在新戶籍所在地未取得承包土地的農民能否參與征地補償分配（八）承包地交回后是否還享有征地補償費分配權典型案例：轉為城鎮(zhèn)居民戶籍后可否仍享有征地補償分配權在校大學生享有分配土地補償款的權利現(xiàn)役軍人能否參與土地補償款分配 第六節(jié) 征地補償實踐中存在的主要問題及解決思路一、土地承包經營權的補償問題（一）有關規(guī)定（二）存在的主要問題（三）解決思路 二、宅基地使用權及農民房屋所有權的征收補償問題（一）有關規(guī)定（二）存在的主要問題（三）宅基地及農民房屋的征收補償問題解決思路 三、其他問題及解決思路（一）土地征收中地類認定不一致，如何處理（二）如何判斷征地補償標準是否合法、合理（三）如何減少征地補償糾紛典型案例：征地方案確定時具有集體經濟組織成員資格的村民享有土地補償款分配權土地補償分配方案不能侵犯少數(shù)成員合法權益 第四章 征地安置第一節(jié) 征地安置概述一、征地安置現(xiàn)行法律相關規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)及國務院文件規(guī)定（三）部門規(guī)章、規(guī)范性文件及司法解釋規(guī)定（四）地方規(guī)定 二、征地安置重點問題釋解（一）征地安置主體（二）征地安置對象（三）征地安置措施 第二節(jié) 征地安置補助費一、安置補助費的計算（一）前三年平均產值（二）補償倍數(shù)（三）安置人數(shù)（四）計算中應當注意的問題 二、安置補助費標準的調整（一）調整條件和原則（二）調整權限三、安置補助費的歸屬及分配 四、存在的主要問題及解決思路（一）實踐中的主要問題（二）解決思路 第三節(jié) 征地安置方式一、貨幣化安置二、農業(yè)生產安置三、重新?lián)駱I(yè)安置四、入股分紅安置五、異地移民安置六、留地安置七、征地安置中的主要問題及解決思路（一）采用了貨幣安置后是否還可采用留地安置（二）留用地是否要辦理征收手續(xù)（三）農村地區(qū)應如何完善征地安置方式典型案例：公開投標方式取得土地承包經營權不能獲得安置補助費 第五章 征地爭議解決第一節(jié) 征地補償安置標準爭議裁決制度一、征地補償安置爭議裁決制度概念及特點二、征地補償安置爭議現(xiàn)行法律規(guī)定（一）行政法規(guī)及國務院規(guī)范性文件規(guī)定（二）部門規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定（三）地方規(guī)定 三、征地補償安置爭議協(xié)調裁決重點問題釋解（一）征地補償安置爭議協(xié)調裁決機構（二）征地補償安置爭議協(xié)調裁決的范圍（三）征地補償安置爭議協(xié)調裁決遵循的原則（四）協(xié)調裁決的時限要求（五）協(xié)調裁決的具體程序 四、主要問題及解決思路（一）如何確定協(xié)調裁決的申請人資格（二）向省級人民政府申請裁決需要提交哪些材料（三）哪些情況下協(xié)調裁決機構對當事人的申請可不予受理（四）對裁決機構下達裁決書有哪些規(guī)范性要求 第二節(jié) 信訪一、信訪的有關規(guī)定二、信訪基本問題概述（一）信訪的范圍（二）信訪機構處理信訪事項的期限 三、實踐中存在的問題及解決思路（一）有關征地糾紛的信訪事項如何提出（二）信訪案件處理有何要求（三）信訪人不服信訪機關的答復如何處理（四）國土資源信訪機構受理信訪事項有哪些要求典型案例：信訪機構未按規(guī)定期限履行義務應當承擔法律責任 第三節(jié) 征地爭議行政復議一、征地爭議行政復議相關法律規(guī)定二、行政復議基本問題概述（一）復議機關及其職責（二）被申請人（三）行政復議案件的處理方式（四）復議案件不收取費用 三、實踐中存在的問題及解決思路（一）當事人對行政行為不服的，如何申請行政復議（二）復議機關不予受理或未按期作出處理的，如何處理（三）哪些情況下行政復議機關應當變更、撤銷具體行政行為（四）行政復議中對于被申請人不予答復如何處理（五）行政復議申提出行政賠償如何處理典型案例：集體土地未征收即出讓行為被復議機關撤銷 第四節(jié) 征地爭議訴訟一、民事訴訟（一）法律規(guī)定（二）實踐申存在的征地補償民事糾紛主要類型（三）征地補償民事糾紛的解決（四）人民法院處理征地補償民事糾紛所遵循的原則 二、行政訴訟（一）法律規(guī)定（二）實踐中土地征收行政訴訟的主要類型（三）征地爭議行政訴訟的處理原則典型案例：村委會無權克扣青苗補償費 第六章 法律責任第一節(jié) 概述一、征地法律責任相關法律規(guī)定（一）法律規(guī)定（二）行政法規(guī)或規(guī)范性文件規(guī)定（三）部門規(guī)章及地方規(guī)定 二、征地違法行為及法律責任（一）非法批地行為（二）侵占、挪用征地補償費用行為（三）非法占地行為 第二節(jié) 刑事責任一、法律有關規(guī)定二、征地違法犯罪行為及刑事責任（一）非法批地罪（二）貪污罪（三）挪用公款罪（四）非法占地罪典型案例：村委會成員侵吞土地補償款構成貪污罪 第三節(jié) 行政責任一、法律有關規(guī)定二、行政責任的形式（一）行政處罰（二）行政處分（三）行政賠償 三、實踐中存在的問題及解決思路（一）征地過程中，違反法定程序應承擔哪些行政責任（二）征地過程中，違反法定補償制度應承擔哪些行政責任 附錄：中華人民共和國土地管理法（2004年8月28日）中華人民共和國物權法（節(jié)錄）（2007年3月16日）國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定（2004年10月21日）國務院關于加強土地調控有關問題的通知（2006年8月31日）國務院辦公廳轉發(fā)勞動保障部關于做好被征地農民就業(yè)培訓和社會保障工作指導意見的通知（2006年4月10日）征用土地公告辦法（2001年10月22日）關于完善農用地轉用和土地征收審查報批工作的意見（2004年11月2日）關于完善征地補償安置制度的指導意見（2004年11月3日）國土資源部關于加強農村集體經濟組織征地補償費監(jiān)督管理指導工作的意見（2005年1月24日）國土資源部關于開展制訂征地統(tǒng)一年產值標準和征地區(qū)片綜合地價工作的通知（2005年7月23日）國土資源部關于加快推進征地補償安置爭議協(xié)調裁決制度的通知（2006年6月21日）最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋（2005年7月29日）

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翻開中國歷史的長卷，每一頁都能看到農民為土地權利而進行的抗爭，有的引發(fā)了導致朝代更迭的農民戰(zhàn)爭；有的加快了社會經濟制度改革的步伐，不同的處理方式演繹著不同的結果。建國以來，社會經濟發(fā)展的各個階段也無不始于土地制度的變革，土地改革、家庭聯(lián)產承包、國有土地有償使用等成為我國重大經濟發(fā)展階段的標志和開端。由于建國后的土地制度適應了社會經濟發(fā)展需要，土地糾紛在相當長的時期內處于低發(fā)狀態(tài)。但是，改革開放以來，隨著土地使用制度改革和市場經濟建立，土地的價值不斷顯化，人們的土地權利訴求日益強烈，土地糾紛開始進入人們的視野?！‰S著城市化進程的加快和征地規(guī)模的不斷擴大，征地糾紛作為一種重要的土地糾紛類型，成為社會矛盾的焦點和影響社會穩(wěn)定的重要因素，由此引發(fā)的大規(guī)模群體性事件時有發(fā)生，從成因上看，這里既有計劃經濟向市場經濟轉型過程中制度建設滯后的因素，也有執(zhí)法者違法行政的因素。在構建和諧社會和科學發(fā)展的時代主題下，我國政府已經注意到現(xiàn)行征地制度的弊端，并開始加快改革進程。2004年，國務院發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》，提出了健全被征地農民合理補償機制的新思路；2007年，全國人大通過的《物權法》，明確規(guī)定了農民作為征地補償對象、補償內容包括社會保障費用，以及集體成員的重大決策權、收益分配權、財務知情權和對侵害其合法權益的訴權等，首次在基本法上將征地制度改革的成果固定下來，為今后的改革提供了法律支持、指明了方向?！≌鞯丶m紛在社會制度的框架內解決，是法治社會下的理想狀態(tài)，對各方來說，也是共贏。因此，如何讓被征地農民走上依法維權的正常軌道，而不是通過極端方式來表達權利訴求；如何在立法、制度設計和實踐中能夠有效解決征地爭議，而不是讓農民感到對法律和現(xiàn)實的無奈，不僅是立法者、執(zhí)法者的義務，也是整個社會的責任。本書的寫作目的，也是期望通過對現(xiàn)行征地法律規(guī)定的解釋，告訴社會公眾享有哪些合法權益和維權的正確途徑。因此，本書在寫作上突出了以下特點：　一是注重實用。本書在形式上，首先是根據(jù)不同問題將現(xiàn)行規(guī)定全面、集中地擺出來，并進行解釋。然后針對實踐中存在的主要征地糾紛類型和疑難問題，進行了深入淺出的分析，在現(xiàn)行法律和政策框架內提出了解決問題的思路。　二是緊密把握現(xiàn)行法律政策與立法動向。本書從法律適用的角度，對有關法律法規(guī)和政策進行了系統(tǒng)整理、分析和解讀，對有關問題分類進行了探討；結合當前的立法動向和改革思路，對征地補償問題等進行了系統(tǒng)論述和分析，力求從合法、合理的角度，提出解決問題思路?！∮捎跁r間倉促和水平所限，書中內容難免有不當之處，請同仁多加批評指正，也希望與大家一起共同探討有關問題?！∽詈螅驗楸緯霭娓冻銎D辛的中國法制出版社編輯致謝。

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鐘京濤，男，1970年出生，山東臨朐人，高級經濟師。1995年畢業(yè)于中國政法大學。現(xiàn)供職于中國土地礦產法律事務中心，長期從事土地法律政策、土地經濟和土地產權制度研究，先后主持并完成了“國企改革中土地政策研究”、“劃撥土地使用權管理研究”、“土地爭議調處制度研究”、“集體建設用地流轉制度研究”、“征地爭議裁決制度研究”等20余項國土資源管理領域科研項目。公開發(fā)表相關理論文章50余篇。

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本系列叢書涵蓋了房地產領域的各個方面，邀請了在房地產法律實務工作第一線的資深法官、律師、政府官員等專家參與寫作，幫您化解風險、解決難題！

本書適合的讀者群是律師、房地產公司法務人員、以及房地產公司高級管理人員等。本書除了系統(tǒng)、精確、重點闡述了對房地產相關法律的理解并對實務中常見的疑難問題進行了分析，也試圖在案例點評、法律策劃中強調對人的尊重、對追求合作、共贏、可持續(xù)發(fā)展在房地產開發(fā)過程中的重要性。

律師的價值在于他的專業(yè)，但律師的品質在于他的責任!

中國從一九八六年試行律師資格考試制度，現(xiàn)今已有二十二年了。這二十二年里，中國的律師從無到有， 已在經濟、政治、社會、生活等方方面面發(fā)揮了巨大作用。

很自豪自己是一名律師，但又不甘心僅僅只做一名律師。思考?；蛘哒f胡思亂想于我更像是一種生活方式，始終伴隨于身邊，但主題只有一個：“中國律師應該、將會怎么發(fā)展"para" label-module="para">

答案和王石對萬科未來發(fā)展的軌跡趨同，那就是走專業(yè)化和精細化的道路；但與王石對萬科房地產發(fā)展戰(zhàn)略定位不同的是，專業(yè)化后，中國律師業(yè)的發(fā)展應該是邊緣化、復合化。

長期關注于對房地產法律的研究，讓我深深意識到，一名優(yōu)秀的房地產律師，還應該是融資謀劃大師、稅務統(tǒng)籌專家；法律與管理、法律與經濟、法律與政治的邊緣化將是律師發(fā)揮更廣闊的舞臺。為了進一步對房地產行業(yè)有一個更科學的理解，2007年我特意參加了清華大學職業(yè)經理培訓中心舉辦的清華大學房地產總裁班，為期一年的學習仍在進行中，我獲益匪淺。

路漫漫其修遠兮……

2007年認識了中國法制出版社負責圖書出版的羅菜娜小姐，她從人民大學研究生畢業(yè)后，選擇了一條法律文化傳播的道路，她說她正在籌劃出版一套房地產法律實務圖書，這也許就叫機緣吧。實際的工作比我想象的要辛苦很多，我的同事王曉燕、羅玲對這項工作的完成做了很多努力，在此向她們表示深深的感謝!

這本書適合的讀者群是律師、房地產公司法務專員、以及房地產公司高級管理人員等。本書除了系統(tǒng)、精確、重點闡述了對房地產相關法律的理解并對實務中常見的疑難問題進行了分析，也試圖在案例點評、法律策劃中強調對人的尊重、對追求合作、共贏、可持續(xù)發(fā)展在房2100433B

第一篇房地產開發(fā)用地篇

第一章2007年至2008年土地政策及土地儲備制度

一、2007年至2008年我國土地政策點評

（一）對土地供應結構進行調整

（二）抑制高價土地及土地囤積、閑置

（三）加強土地執(zhí)法力度

（四）土地新政策對房地產行業(yè)結構的影響

二、土地儲備制度

（一）土地儲備

（二）土地一級開發(fā)

第二章房地產開發(fā)用地的取得

一、土地使用權取得概述

（一）土地使用權簡介

（二）取得土地使用權的幾種方式及其筒評

二、土地使用權的出讓

（一）土地使用權出讓概述

（二）協(xié)議出讓

（三）招標、拍賣、掛牌出讓

案例回放：國有土地使用權出讓合同的生效與履行

（四）土地使用權出讓合同

三、土地使用權的轉讓

（一）土地使用權轉讓的條件及程序

（二）土地使用權轉讓的限制

（三）土地使用權轉讓常見法律問題

案例回放：劃拔土地使用權轉讓糾紛

第三章房屋拆遷

一、《物權法》與房屋拆遷

（一）房屋拆遷與征收

（二）（物權法）對房屋拆遷的影響

二、城市房屋拆遷全流程詳解

（一）取得拆遷許可證

（二）發(fā)布拆遷公告及暫停辦理相關手續(xù)

（三）協(xié)商補償安置

（四）房屋拆遷評估

（五）拆遷行政裁決

案例回放：拆遷行政裁決不合法，應予撤銷

（六）實施拆遷

（七）行政強制拆遷

三、拆遷補償安置協(xié)議（示范文本）

第二篇房地產開發(fā)融資篇

第四章房地產開發(fā)融資的途徑

一、房地產開發(fā)融資概述

二、債務融資

（一）銀行貸款

（二）委托貸款

（三）發(fā)行公司債券

三、股權融資

（一）房地產企業(yè)增資擴股融資

案例回放：路勁基建收購順馳中國糾紛

（二）房地產企業(yè)上市融資

四、房地產基金融資

五、夾層融資

第五章合作開發(fā)房地產融資

一、合作開發(fā)房地產概述

案例回放：補償安置合同VS房地產合作開發(fā)合同

二、合作開發(fā)房地產的模式選擇

（一）項目公司型的合作開發(fā)

（二）非項目公司型的合作開發(fā)

三、合作開發(fā)房地產的主要法律問題解析

（一）涉及合作合同效力的幾個問題

（二）合作開發(fā)中的未足額出資的處理

（三）合作開發(fā)中投資額增加及建筑面積增減的處理

（四）合作開發(fā)違法、違規(guī)建筑的處理

（五）四種“名不副實”的合作合同的認定與處理

四、合作開發(fā)房地產的風險防范

（一）慎重選擇合作伙伴

（二）預防簽訂的合作合同無效

（三）重視合作合同的簽訂

（四）依約履行合同義務

案例回放：合作項目擱淺，引發(fā)撤資糾紛

第三篇建設工程合同篇

第六章建設工程勘察、設計合同

一、建設工程勘察、設計合同簡介

二、建設工程勘察、設計合同雙方權利義務

（一）勘察、設計合同發(fā)包人的權利義務

案例回放：發(fā)包人應當依約向設計人支付設計費

（二）勘察、設計合同承包人的權利義務

案例回放：勘察人對勘察成果承擔質量保證責任

三、范本文書一一北京市工程設計合同（示范文本）

第七章建設工程施工合同

一、建設工程施工合同簡介

二、建設工程施工合同重點法律問題解析

（一）中標通知書的法律效力

（二）建設工程施工合同的無效及其法律后果

（三）建設工程施工合同的解除及其法律后果

案例回放：發(fā)包人拖欠工程款，承包人有權解除合同

（四）發(fā)包人對建設工程承擔的質量責任

三、工程索賠的風險防范

（一）建設工程索賠簡介

（二）業(yè)主如何預防工程索賠

第四篇商品房銷售篇

第八章商品房認購

一、商品房認購簡介

案例回放：商品房認購書的效力及違約責任

二、商品房認購書法律問題解析

（一）商品房認購書的性質認定

（二）商品房認購書的效力判斷

（三）商品房認購書當事人的義務

案例回放：未盡披露義務，開發(fā)商向認購人承擔定金責任

（四）違反商品房認購書的違約責任

案例回放：商品房認購書申的定金認定

三、如何簽訂商品房認購書

（一）簽訂商品房認購書的步驟

（二）北京市商品房認購書示范文本及評析

第九章商品房預售與現(xiàn)售

一、商品房預售與現(xiàn)售簡介

二、商品房銷售法律問題分析

（一）商品房預售應當符合的條件

（二）商品房預售合同轉讓的效力

案例回放：“炒樓花”是否有效"para" label-module="para">

（三）商品房現(xiàn)售應當符合的條件

（四）常見開發(fā)商售房違約責任

案例回放：逾期辦理房產證約定違約金過低，可以

予以調整

（五）開發(fā)商售房廣告宣傳帶來的法律風險

（六）物業(yè)小區(qū)的車位權屬問題

案例回放：小區(qū)停車位的歸屬之爭

（七）物業(yè)架空層權屬問題

案例回放：住宅小區(qū)架空層的權利歸屬須依規(guī)劃用途而定

（八）商品房登記制度

第十章商品房包銷

一、商品房包銷簡介及法律關系解析

（一）商品房包銷簡介

案例回放：居間合同VS包銷合同

（二）商品房包銷法律關系解析

二、商品房包銷中存在的主要法律問題

（一）包銷商的主體資格與包銷合同的效力

案例回放：包銷商的主體資格與包銷合同的效力等常見

包銷法律問題

（二）開發(fā)商擅自出售包銷商品房的違約責任

（三）包銷商發(fā)布虛假廣告宣傳的責任承擔

三、簽訂商品房包銷合同時如何防范法律風險

第五篇物業(yè)管理服務篇

第十一章漫談房地產開發(fā)與物業(yè)管理

一、物業(yè)管理

二、房地產開發(fā)與物業(yè)管理

三、房地產開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務公司

四、物業(yè)管理服務中的“三角”法律關系解析

第十二章物業(yè)管理與服務相關法律問題

一、物業(yè)管理與服務熱點法律問題

（一）無物業(yè)服務合同之事實物業(yè)服務關系

案例回放：事實物業(yè)服務關系的處理

（二）物業(yè)接管驗收流程及應當注意的法律問題

案例回放：物業(yè)公司接管驗收物業(yè)時，擁有物業(yè)維

修請求權

（三）物業(yè)專項維修資金的交存與使用

（四）業(yè)主委員會的訴訟主體資格

案例回放：業(yè)主委員會是否具有訴訟主體資格之爭

二、物業(yè)管理與服務相關實務解析

（一）前期物業(yè)管理招標

（二）首屆業(yè)主委員會組建流程

三、北京市前期物業(yè)服務合同（2008年示范文本）

附錄

中華人民共和國物權法（節(jié)錄）

（2007年3月16日）

中華人民共和國城市房地產管理法

（2007年8月30日）

中華人民共和國土地管理法

（2004年8月28日）

最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛

案件適用法律問題的解釋

（2005年6月18日）

招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定

（2007年9月28日）

所涉法律法規(guī)目錄

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