住房體制市場化改革：成就、問題、展望

第一章 住房體制市場化改革與房地產(chǎn)業(yè)的黃金十年

第一節(jié) 住房體制市場化改革造就了龐大的房地產(chǎn)業(yè)鏈和利益鏈

一、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的形成及特征

二、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展趨勢

三、我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈存在的問題

第二節(jié) 我國房地產(chǎn)業(yè)已形成“魚骨式”利益鏈

一、政府與開發(fā)商的利益相依

二、銀行通過貸款與開發(fā)商和政府實現(xiàn)三贏

三、媒體通過新聞炒作引導(dǎo)政府調(diào)控政策

四、房地產(chǎn)消費者的博弈

第三節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程（1978-2008年）

一、房地產(chǎn)業(yè)的形成和初步發(fā)展期（1978-1997年）

二、房地產(chǎn)業(yè)的快速成長期（1998-2008年）

三、房地產(chǎn)業(yè)不同時期高速發(fā)展階段的特征比較

第四節(jié) 未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策導(dǎo)向

一、規(guī)范土地出讓市場的管理，增加“保障型住房”的市場供給

二、住宅產(chǎn)業(yè)化將引領(lǐng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新趨勢

三、引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)實行合理的產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略

第二章 我國住房體制市場化改革十年來的成就

第一節(jié) 改善了居民居住條件

第二節(jié) 形成了龐大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長

二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模的擴大和住宅品質(zhì)的提高

三、房地產(chǎn)銷售市場快速增長

四、房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人數(shù)不斷增加

五、房地產(chǎn)市場總體供不應(yīng)求

六、城市土地供應(yīng)總量大幅度攀升

第三節(jié) 促進了城市化進程和城市面貌的改善

一、房地產(chǎn)業(yè)與城市化進程的耦合關(guān)系

二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對城市化的推動作用

第四節(jié) 帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展

一、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的顯著地位

二、房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟構(gòu)成互動機制

三、房地產(chǎn)業(yè)投資對國民經(jīng)濟增長已產(chǎn)生重要影響

第五節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)為政府和部分人積累了巨大財富

一、為地方政府積累了巨大的財富

二、為部分人積累了巨大的財富

三、造就了一批地產(chǎn)名人

四、產(chǎn)生了一批實力雄厚的著名企業(yè)

五、涌現(xiàn)出許多著名的經(jīng)典項目

第三章 中國住房體制市場化改革：一條漫長而坎坷之路

第一節(jié) 建國初期的住房制度與政策

一、基本狀況：一窮二白。無房可住

二、機遇：新政權(quán)的誕生帶來解決住房新的希望和契機

三、解決住房問題的戰(zhàn)略思路：“以租養(yǎng)房

第二節(jié) 住房福利制：被動的選擇

一、人人都吃上“小灶”

二、意識到“小灶”普遍化問題的嚴重性

三、“小灶”制演化為國家福利制

第三節(jié) 住房福利制的尷尬：從豬圈到鳥籠

一、住房投資：少而不穩(wěn)

二、住房供應(yīng)：嚴重短缺

三、住房設(shè)計：低標準、低質(zhì)量

四、住房消費的怪現(xiàn)象：過度消費與結(jié)構(gòu)性短缺并存

五、住房面積：從豬圈到鳥籠

六、住房福利制：無盡的資金吸管

七、傳統(tǒng)體制下住房支出水平

八、福利制后期住房建設(shè)“大躍進”

九、住房“大躍進”加大了后期住房體制改革的成本

第四節(jié) 對傳統(tǒng)住房體制評價

一、傳統(tǒng)住房制度下住房短缺的原因

二、傳統(tǒng)住房制度的弊端

三、傳統(tǒng)住房制度的成績

第五節(jié) 住房制度改革歷程：二十年艱辛之路

一、鄧小平同志的講話與房改發(fā)端

二、漫長的改革探索

第六節(jié) 住房市場化：歷史性跨越

第七節(jié) 住房體制改革：從甩包袱到收錢袋

第八節(jié) 改革尚未完全成功：住房福利制幽靈仍在，住房體制仍須變革

第九節(jié) 住房體制改革過程中幾個爭議問題

一、公積金制度：劫貧濟富

二、安居工程計劃：為誰安居

三、公房出售政策：公共財富大分贓

第四章 住房體制市場化改革十年的失誤與思考

第五章 新住房體制的走向

第六章 中國住房保障體制走向

參考文獻

后記2100433B

《住房體制市場化改革:成就、問題、展望》講述了：住房是群眾的大事，也是國家的大事。建國以來，黨和政府為解決群眾住房問題投入了巨大的財力，也出臺過很多政策和法律，極大地改善群眾的住房條件。然而，受計劃經(jīng)濟的影響和先生產(chǎn)、后生活的思想左右，在傳統(tǒng)住房福利制之下，住房建設(shè)投資得不到穩(wěn)定和足量保證，居民住房條件改善緩慢。改革開放以來，隨著國家財力的增強和老百姓收入水平的提高，住房條件得到大幅度改善，但是，在福利體制下，不管國家和企業(yè)投入多少住房建設(shè)資金，住房總是短缺和供不應(yīng)求的，政府的住房建設(shè)負擔(dān)越來越沉重。為此，國家一直不斷地推進住房制度改革，住房貨幣化和市場化是改革的方向。經(jīng)過近20年的改革經(jīng)驗、成果和社會承受力的積累，到1998年下半年，全國停止福利分房，住房體制改革終于邁出了具有歷史意義的一步。以停止實物分房、實行住房貨幣化為核心的住房體制改革，不但結(jié)束了中國近50年的住房福利制，改變了人們的住房觀念，更為重要的是為市場創(chuàng)造了巨大的潛在需求，為房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

從1979年至今，我國投資體制改革出現(xiàn)了四次高潮。我國的投資體制改革是與經(jīng)濟體制改革同步的，1979年年初的全國基本建設(shè)工作會議提出的“撥改貸”試點決定，掀起了投資體制改革的席幕。

投資體制第一高潮

以1984年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制的若干問題的暫行規(guī)定》為標志。

這一階段的改革從下放權(quán)限、縮小指令性計劃范圍入手，主要集中在對項目建設(shè)實施階段的管理體制進行全面改革，具體改革措施如下：

適當(dāng)縮小指令性計劃的范圍；

下放項目審批權(quán)限；

實行承包責(zé)任制；

實行“撥改貸”。

投資體制第二次高潮

以1988年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于投資體制近期改革》改革為標志。這一階段改革的重點集中在對政府投資范圍、資金來源和經(jīng)營方式進行初步改革。對重大的長期建設(shè)投資實行分層次管理，強化了地方重點建設(shè)責(zé)任；擴大企業(yè)的投資決策權(quán)；建立基本建設(shè)基金制，保證重點項目的資金來源；成立國家專業(yè)投資公司，用經(jīng)濟辦法對投資進行管理；強化投資主體自我約束機制，改善宏觀調(diào)控體系；實行招標、投標制，充分發(fā)揮市場機制和競爭機制的作用。

投資體制第三次高潮

以1992年初鄧小平南巡講話為標志。明確了投資體制改革的市場取向；

實行政策性金融和商業(yè)性金融的分離，組建國家開發(fā)銀行；

改革的重點是逐步建立法人投資和銀行信貸的風(fēng)險責(zé)任；

投融資體制改革的初步到位與運行。

投資體制第四次高潮

以2004年7月國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》為標志。經(jīng)過20多年的改革，中國投資體制發(fā)生了很大的變化，主要表現(xiàn)在：投資主體的多元化；投資資方式的多元化；

在投資計劃管理中，開始運用經(jīng)濟杠桿和間接手段進行管理，為建立新的投資宏觀調(diào)控體系積累了一定的經(jīng)驗。

改革開放以來，國家對原有的投資體制進行了一系列改革，打破了傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下高度集中的投資管理模 式，初步形成了投資主體多元化、資金來源多渠道、投資方式多樣化、項目建設(shè)市場化的新格局。

現(xiàn)行的投資體制還存在不少問題，特別是企業(yè)的投資決策權(quán)沒有完全落實，市場配置資源的基礎(chǔ)性作用尚未得到充分發(fā)揮，政府投資決策的科學(xué)化、民主化水平需要進一步提高，投資宏觀調(diào)控和監(jiān)管的有效性需要增強。2100433B

改革要有一個理性的出發(fā)點，就是要針對中國經(jīng)濟社會發(fā)展中出現(xiàn)的問題。目標很明確，到2020年全面建成小康社會，2050年達到中等發(fā)達國家水平。市場是一種手段，目的還是建設(shè)社會主義社會，目標是共同富裕，也就是現(xiàn)在說的實現(xiàn)中國夢。

對于電力體制改革，應(yīng)該分析能源行業(yè)、電力體制出現(xiàn)了哪些問題，這些問題是不是妨礙了實現(xiàn)大的目標。而不是像有些人表面所說的市場化當(dāng)然可能后頭還有其他的目的。我個人認為，市場化是方向、手段，但不應(yīng)該成為改革的目的。人們對于市場的認識，以及世界各國的市場結(jié)構(gòu)、組織、體系也不完全一樣，而且事實上沒有一個所謂的規(guī)范的、理想的市場經(jīng)濟模式。有些國家國有化程度高一些，有些國家自由市場經(jīng)濟的成分更多一些，即使是發(fā)達國家之間，也有很大區(qū)別。而各國的電力裝機結(jié)構(gòu)、電力管理的架構(gòu)也不一樣。所以，如果改革只是從一個徹底市場化概念出發(fā)來討論，這本身就是偽命題。