自行轉(zhuǎn)租

對(duì)自行轉(zhuǎn)租合同的效力，有三種不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。從《合同法》第224條的規(guī)定可以看出，轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，如果承租人進(jìn)行轉(zhuǎn)租的行為沒(méi)有經(jīng)出租人同意，其性質(zhì)顯然屬非法轉(zhuǎn)租，這種情況下轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然無(wú)效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租合同是效力待定的合同?！逗贤ā返?1條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！边@是關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分行為屬效力待定行為。非法轉(zhuǎn)租亦屬無(wú)權(quán)處分。因?yàn)閷?duì)于轉(zhuǎn)租而言，雖然承租人擅自轉(zhuǎn)讓的只是租賃物的占有、使用權(quán)，而非他人財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但承租人擅自將占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，實(shí)際上是非法處分他人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)權(quán)能的行為。既然非法轉(zhuǎn)租屬無(wú)權(quán)處分行為，其當(dāng)然是效力待定行為。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租合同有效。自行轉(zhuǎn)租合同為諾成性合同，承租人與次承租人雙方意思表示一致即有效成立，與出租人沒(méi)有關(guān)系。

對(duì)未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租，依《合同法》的規(guī)定出租人可以解除合同，但對(duì)于承租人與次承租人之間的租賃合同是否當(dāng)然有效或無(wú)效并不明確。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，租賃合同為諾成性合同。轉(zhuǎn)租雖未經(jīng)出租人同意，但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，轉(zhuǎn)租合同在雙方當(dāng)事人意思表示一致時(shí)即生效。因此，沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同也為有效合同，只不過(guò)該轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對(duì)原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)《合同法》第224條第2款的規(guī)定，承租人白行轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。所以，在出租人不解除合同時(shí)，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然有效。在出租人解除合同時(shí)，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過(guò)隨著出租人解除合同權(quán)的行使而發(fā)生終止的法律后果，而非轉(zhuǎn)租合同自始無(wú)效。

關(guān)于擅自轉(zhuǎn)租收益的性質(zhì)，理論界和實(shí)務(wù)界均有不同的觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，擅自轉(zhuǎn)租的收益屬于非法所得，應(yīng)該收歸國(guó)家所有。其主要的依據(jù)就是《城市房屋租賃管理辦法》第32條的規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，沒(méi)收非法所得，并處以罰款。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租的收益屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)返還給出租人。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，自行轉(zhuǎn)租的收益不屬于不當(dāng)?shù)美?。承租人自行轉(zhuǎn)租，不屬于無(wú)權(quán)處分行為，且出租人與承租人之間存在租賃關(guān)系，承租人支付對(duì)價(jià)而對(duì)租賃物使用收益，出租人對(duì)租賃物已無(wú)使用收益的權(quán)能，承租人自行轉(zhuǎn)租并未使其受到損害。所以，白行轉(zhuǎn)租原則上應(yīng)在租賃合同中解決，出租人可以終止合同或請(qǐng)求債務(wù)不履行的損害賠償，無(wú)須借助于不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)。

第一種觀點(diǎn)顯然難以成立。沒(méi)收非法所得，是由房地產(chǎn)管理部門對(duì)非法轉(zhuǎn)租房屋的責(zé)任者給予的行政處罰，并不能作為法院進(jìn)行民事制裁的依據(jù)。非法轉(zhuǎn)租房屋的行為雖然侵害了房屋出租人的權(quán)利，但不能說(shuō)必然會(huì)造成出租人的財(cái)產(chǎn)損失。第二種觀點(diǎn)也難以解釋得非常通順。從不當(dāng)?shù)美麡?gòu)成要件看，違法轉(zhuǎn)租行為的獲利，是否必然導(dǎo)致出租人利益的損害，也值得研究。出租人因與承租人之間訂有租賃合同，其獲取租金的同時(shí)便喪失了對(duì)租賃物的占有、收益權(quán)，承租人轉(zhuǎn)租獲利并不必然導(dǎo)致出租人遭受損失，兩者之間并無(wú)必然因果關(guān)系。對(duì)于出租人而言，其收益已經(jīng)由于房屋租賃合同的履行而得到實(shí)現(xiàn)，或者由于房屋租賃合同的法律效力而得到保障。我們認(rèn)同第三種觀點(diǎn)。出租人對(duì)承租人自行轉(zhuǎn)租的收益，可以通過(guò)租賃合同本身來(lái)解決，可以在解除合同終止租賃關(guān)系后，通過(guò)追究承租人的違約責(zé)任來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的利益。2100433B

第一，轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的關(guān)系。雙方當(dāng)事人之間的租賃合同可以生效。根據(jù)我國(guó)合同法第224條第2款的規(guī)定，此時(shí)出租人可能解除合同，也可能不解除合同。若出租人不解除合同，轉(zhuǎn)租關(guān)系仍然存在，不受影響。若出租人解除合同，則轉(zhuǎn)租合同亦因此而終止。由于次承租人與出租人并無(wú)直接的租賃關(guān)系，次承租人自然無(wú)權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。至于次承租人能否向承租人提出請(qǐng)求，則應(yīng)視次承租人是否為善意而定，即只有在次承租人不知或不應(yīng)當(dāng)知道承租人未取得出租人的同意，即誤信承租人的轉(zhuǎn)租為同意轉(zhuǎn)租的，承租人才應(yīng)對(duì)次承租人承擔(dān)違約責(zé)任。

第二，出租人與承租人之間的關(guān)系。承租人擅自轉(zhuǎn)租為嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除與承租人所訂立的租賃合同。對(duì)此，我國(guó)合同法第224條即明確規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！背鲎馊私獬贤?，可請(qǐng)求違約的損害賠償和基于合同解除所產(chǎn)生的損害賠償；出租人不解除合同的，租賃關(guān)系仍然有效，不因承租人的轉(zhuǎn)租而受影響。

第三，出租人與次承租人之間的關(guān)系。在自行轉(zhuǎn)租情況下，次承租人的租賃權(quán)不得對(duì)抗出租人。在出租人解除租賃合同時(shí)，出租人得直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。若出租人不解除租賃合同，次承租人的租賃權(quán)基于承租人的租賃權(quán)發(fā)生，在承租人有租賃權(quán)期問(wèn)，次承租人對(duì)租賃物的占有、使用及收益為合法，出租人不得直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者王澤鑒先生認(rèn)為，當(dāng)出租人為租賃物的所有人時(shí)，承租人的轉(zhuǎn)租構(gòu)成對(duì)出租人所有權(quán)的侵權(quán)行為。我們認(rèn)為，出租是物之所有權(quán)人通過(guò)合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人，而其自己僅保留處分權(quán)能，并以收取的租金為其他權(quán)能轉(zhuǎn)移的代價(jià)。當(dāng)承租人自行轉(zhuǎn)租時(shí)，盡管出租人對(duì)承租人的誠(chéng)信度表示懷疑，租賃物的占有層次增加，受損可能性加大，但承租人應(yīng)就租賃物的損害向出租人負(fù)賠償責(zé)任。因而難說(shuō)出租人的所有權(quán)受到了侵害，對(duì)于出租人的此種侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)不宜支持。

有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租：

1、承租人拖欠租金的；

2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的；

3、預(yù)租的商品房。

另外，租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租，且出租人不同意轉(zhuǎn)租的，承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。

承租人擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。

4.不得違背雙方意愿，有問(wèn)題，雙方要共同討論。

承租人轉(zhuǎn)租租賃物須經(jīng)出租人同意。轉(zhuǎn)租與債的轉(zhuǎn)移不同。轉(zhuǎn)租期間，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人不履行對(duì)租賃物妥善保管義務(wù)造成損失的，由承租人向出租人負(fù)賠償責(zé)任。承租人未經(jīng)同意而轉(zhuǎn)租的，出租人可終止合同。

1.租賃合同約定的租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

2.租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式，當(dāng)事人不采取書面形式的，視為不定期租賃。

3.承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人，原租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

4.出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

5.房屋租賃，出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù)，辦理備案需要提交的資料：

（1）房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

（2）出租人、承租人的個(gè)人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊(cè)證明；

（3）房屋租賃合同。