直接資本化法

直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)是：①不需要預(yù)測(cè)未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測(cè)算未來(lái)第一年的某種收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況；③計(jì)算過(guò)程較為簡(jiǎn)單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式相同的類(lèi)似房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數(shù)，對(duì)可比實(shí)例的依賴(lài)很強(qiáng)。例如，要求選取的類(lèi)似房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對(duì)象的收益變化相同，否則估價(jià)結(jié)果會(huì)有誤。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的凈收益每年上漲2%，而選取的類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該類(lèi)似房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對(duì)象的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，則會(huì)高估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

1 柴強(qiáng)主編.房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法.中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2009 2100433B

未來(lái)某一年的某種收益通常是采用未來(lái)第一年的收益，而年收益的種類(lèi)有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。

資本化率(capitalization rate，R)是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即：

利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公式是：

式中V——房地產(chǎn)價(jià)值；

NOI——房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益；

R——資本化率。

因此，利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為：

收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即：

利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：