租售比

上海某小區(qū)一套90平方米的住房，目前售價(jià)18000元/平方米，月租2700元（無(wú)家具），合每平方米租金30元。租售比約1:600，是1:300的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。意味著上海房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

附：其實(shí)用租售比描述房?jī)r(jià)行情，并不如用售租比更為形象，即將數(shù)值反調(diào)。

所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房屋租售比在1:200到1:300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1:300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》顯示，2019年上半年全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：592，大中城市租金回報(bào)低，二線城市租金回報(bào)相對(duì)較高。其中，蘇州租售比1:750，南通1:682，南京1:663。

全國(guó)分城市等級(jí)來(lái)看，一線城市平均租售比為1:636，售租比達(dá)53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市租售比為1:556，售租比較二線城市略大1.3年。50個(gè)重點(diǎn)城市的租售比1：592，遠(yuǎn)低于國(guó)際合理租售比區(qū)間水平。

一線城市中，北京、深圳高企的房?jī)r(jià)，租售比最低，租金回報(bào)率均為1.8%。上海租售比最高，租金回報(bào)率為2.0%，廣州在一線城市中租金房?jī)r(jià)雙雙墊底，租金回報(bào)率為1.8%。四個(gè)城市租金回報(bào)率均不高于2%。一線城市難以利用長(zhǎng)期租賃的模式進(jìn)行盈利。從變化上看，一線城市價(jià)格高位回落，除深圳外，其他城市的租金回報(bào)率較上期均小幅上升。

租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200到1:300 。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500等，按照租售比為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值理解，就是在1:500的情況下，需要500個(gè)月才能收回購(gòu)房成本），這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；而如果高于1:200（即1:100等），表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大，租金回報(bào)率較高，后市看好。

租售比很好的解決了供求關(guān)系的干擾，成為判斷炒作程度的試金石，因?yàn)闆](méi)有任何開(kāi)發(fā)商會(huì)去炒作租金水平的。

但是在實(shí)際應(yīng)用中，要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和通貨膨脹預(yù)期相結(jié)合，國(guó)際上通行的標(biāo)準(zhǔn)是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢穩(wěn)定和貨幣穩(wěn)定的情況下形成的，無(wú)論是在美國(guó)金融危機(jī)的情況下還是在中國(guó)高速發(fā)展的情況下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作為相對(duì)指標(biāo)衡量投資價(jià)值還是很好的，比如判斷某一個(gè)城市、區(qū)域甚至樓盤(pán)的投資價(jià)值相對(duì)于同類型的單位。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相同的地區(qū)，無(wú)論城市大小，租售比應(yīng)該接近，否則就有不合理性。

即：租售比 = 每平方米使用面積的月租金/每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)= 月租金/房?jī)r(jià)

例如：50m2電梯小戶型帶家具，800元/月是基本價(jià)，2002年買的房子，當(dāng)時(shí)賣價(jià)2550/m2，按此價(jià)格和租金水平計(jì)算，其租售比=800/(2550×50)，按2002年的賣價(jià)約為1:160。

或者月租金/建筑面積=800/50=16元/平方米.月。租售比=每平米月租金/每平米售價(jià)=16/2550≈1:160

租金：54.75元每平米每個(gè)月，54.75乘以200等于10950，54.75乘以300等于16425，所以北京的合理房?jī)r(jià)應(yīng)該在10950元每平米到16425元每平米之間。2100433B

住房租售比，一般情況下指普通消費(fèi)者都把它歸納為房屋租金與售價(jià)的比例，通常我們所說(shuō)的租售比，是指每平方米建筑面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值，也有一種說(shuō)法認(rèn)為是每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值。房屋租售比這個(gè)概念是國(guó)際上用來(lái)衡量某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)通常為1：200到1：300。比值越高，說(shuō)明房?jī)r(jià)中的投資需求越大。

即：租售比= 月租金/房?jī)r(jià)

[舉例]

1.　例如大連某小區(qū)：81m2電梯戶型帶家具，1600元/月租金，賣價(jià)1萬(wàn)每m2，按此價(jià)格和租金水平計(jì)算，其租售比=1600元/（1萬(wàn)×81m2），租售比約為1：506。 超過(guò)1：200一倍多，說(shuō)明泡沫很大，不適合投資。

2. 北環(huán)某小區(qū)一套120平方米的住房，售價(jià)30000元/平方米，月租6000元（帶部分家具），合每平方米租金50元。租售比約1∶600，是1∶300的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)線的兩倍(說(shuō)明該房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重)。

不考慮其他情況，在年息6%以上的情況下，只要房屋租售比超過(guò)1：200，那買房就是不劃算的。你手頭有100萬(wàn)，放在那里光利息收入一年就有6萬(wàn)元，而買房的話如果月租金不到5000塊自然不劃算——北京一套售價(jià)100萬(wàn)的房子，一般只能收到約2000元錢的月租。部分地區(qū)高達(dá)1：500

至1：700，說(shuō)明泡沫嚴(yán)重。