自住商品房政策要點解讀

近日，網(wǎng)絡流傳了這樣一種說法：北京某些自住商品房項目其實是被暗中定向分配給某些單位。對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會回應稱，網(wǎng)傳情況并不屬實，北京市所有自住房項目在申購前都會面向社會公示，不存在“暗自將自住房定向分配給某些單位”的情況。

所有自住房申購前都會公示

近日，有論壇上出現(xiàn)“自住房都被定向到單位”的帖子，并貼出一則《中國科學院自住房定向分配通知》，質(zhì)疑北京一些自住房項目被定向分配給某些單位。記者從帖子中的《中國科學院自住房定向分配通知》看到，“中科院條件保障與財務局、北京分院擬組織我院京區(qū)無房科研人員集中購買北京市大興區(qū)三合莊自住型商品房?！边@則通知還對大興區(qū)三合莊自住型商品房項目進行了相應介紹，同時還提出，要對其單位職工購置意向進行統(tǒng)計。

這則帖子的內(nèi)容吸引了不少網(wǎng)友的關注，有網(wǎng)友認為，這種將“自住房定向分配給單位”的行為，實際上是剝奪了其他無房戶購買自住商品房的權利和可能性。

11月26日晚，北京住建委通過官方微博“安居北京”發(fā)布了對此事的回應，表示北京自住房地塊上市及銷售信息均可通過市住建委和市規(guī)劃國土委官網(wǎng)查詢，所有自住房項目申購前，都將面向社會公示，不存在所謂的“暗自將自住房定向分配給某些單位”的情況。

住建委官網(wǎng)未查詢到網(wǎng)傳項目

昨天上午，記者通過北京市住建委官網(wǎng)的“自住型商品住房”專欄，搜索“大興區(qū)三合莊自住型商品房”，但并未查詢到相關消息。通常所有自住型商品房項目都可通過該專欄查詢到申購登記、搖號結果公示、選房公告，由此可見，目前并沒有“大興區(qū)三合莊自住型商品房”項目進入申購登記階段。

記者了解到，北京市自住房銷售管理相關規(guī)定明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理自住型商品住房預售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，需在市住房城鄉(xiāng)建設委官方網(wǎng)站及銷售現(xiàn)場進行公示，公示內(nèi)容包括項目名稱、企業(yè)名稱、項目位置、套數(shù)等信息，公示期不少于15天。

■ 追訪

自住房“區(qū)域優(yōu)先” 不影響全市調(diào)配

記者從北京市住房保障辦公室了解到，今年起北京自住房轄區(qū)內(nèi)優(yōu)先購買的試點將進一步擴大，比如今年9月，海淀區(qū)第三宗自住型商品房項目啟動申購登記，其優(yōu)先次序名單顯示，除常規(guī)人群外，海淀區(qū)北部地區(qū)園區(qū)企業(yè)工作的海淀區(qū)戶籍無房家庭也能優(yōu)先搖號并購買。

與此同時，這則消息也引起網(wǎng)友對于北京市今年推行的自住房“區(qū)域優(yōu)先”政策的關注，有網(wǎng)友提出，東城、西城缺少自住房項目供應，是否應該對搖號優(yōu)先級進行調(diào)整。

對此，市住房和城鄉(xiāng)建設委員會相關負責人表示，轄區(qū)內(nèi)優(yōu)先購買并不代表不面向全市調(diào)配，只是調(diào)整了優(yōu)先程度，對于本身沒有自住房房源的區(qū)，符合條件的家庭依然可以到其他區(qū)搖號購買，未來政策也會對調(diào)配房源的情況予以統(tǒng)籌考慮，經(jīng)過“區(qū)域優(yōu)先”的一輪分配過程后，如果出現(xiàn)供求差額的，則通過全市調(diào)配的方式來進行，進而能夠加速分配的效率和改進分配的效果。同時，東西城無房家庭還可以考慮位置更好的公租房。

據(jù)了解，北京市近日啟動了最大規(guī)模的公租房配租工作，其中20個市級統(tǒng)籌的項目（即市投資中心持有運營項目）將全市符合條件家庭劃分出了三個次序組別：

第一次序為項目所在區(qū)的家庭；

第二次序為東、西城區(qū)2015年12月31日（含）前備案的家庭；

第三次序為其他符合條件家庭。

按照現(xiàn)行政策，每個次序分為優(yōu)先家庭和普通家庭。其中，東、西城備案家庭列為了第二次序。

市住保辦相關負責人表示，東、西城輪候家庭數(shù)量相對較多，這正是為了解決兩區(qū)的實際困難。

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住總正華新國展?jié)M庭芳一夜成名，因為它成為了自住型商品房誕生以來第一個“賣不完”的項目。

在9月4日公開搖出28854戶優(yōu)先家庭選房順序號和9400戶非優(yōu)先家庭選房順序號后，9月12日至17日，這些申購家庭來到位于地鐵十五號線花梨坎站西側1000米的項目臨時接待中心選房。在先后經(jīng)過約3.8萬戶家庭選房后，住總正華新國展?jié)M庭芳總共1168套房源仍有330套未售出。

從被曝“優(yōu)先家庭選房棄購率高達97%”，到項目銷售結束去化率僅有71%，住總正華新國展?jié)M庭芳正從自住型商品房建立許久的神壇跌落。

樓市低迷時代，與商品房相比不再具備典型價格優(yōu)勢的“自住型”光環(huán)正失去色彩。這個誕生于高房價背景的政策調(diào)控產(chǎn)物，正真正回歸到其“商品房”的本質(zhì)上來。與所有正常拿地、蓋房、銷售的普通新建商品房一樣，自住型商品房在定價、建造、營銷時，同樣需要面對市場和需求的苛刻檢驗。

一個賣不動的典型

黑車司機王斌(化名)最近一個禮拜非常關注自住型商品房信息，而他并沒有向政府遞交買房申請。之所以注意起相關政策，是因為平日里習慣在地鐵15號線花梨坎站出口“趴活兒”的他，過去每天都能在地鐵站門口看到大量自住房選房者的身影。

“經(jīng)常是一對夫妻一起來選房，從地鐵站出來的時候大家嘴里會商量著戶型、配套等話題，等一兩個小時過去選完房回家的時候，他們的對話又變成了棄選。”

王斌告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，他有時會跟這些申購家庭聊上幾句，其中大部分來到現(xiàn)場選房的人都沒買房。到了昨天(18號)，王斌在網(wǎng)上看到，經(jīng)過優(yōu)先家庭、非優(yōu)先家庭將近4萬人選房，這個家門口的熱門項目竟然還有300多套房源沒賣完。

事實上就在四天之前，住總正華新國展?jié)M庭芳第一次在其申購論壇上被曝“可能賣不完”。數(shù)據(jù)顯示，截至優(yōu)先家庭選房結束，近3萬戶只買走了668套房源。“與自住房一直給我買房靠搶的印象比，這樣的結果比較意外。”

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)實地采訪觀察，處于遭棄的輿論風暴中心，不能簡單理解為自住房無人青睞。在9月17日最后一天選房日，張揚(化名)中午飯沒吃就從三元橋的公司風風火火趕來，排在第6400多號的他下午2點終于進入選房現(xiàn)場。張揚覺得，并不是每個自住房項目都能給非優(yōu)先家庭選房的機會，“別人不要，正是我的好機會”。當天下午，自住房選房現(xiàn)場人頭攢動，熱情仍如申購時一般。

但最終，張揚也棄選了。這位等著買房結婚、自嘲“大齡男屌絲”的青年面對銷售展板犯了難：合適他的小戶型沒有了。由于住總正華新國展?jié)M庭芳的單價并不便宜，總價太高最終讓他敗興而歸。

是自住房，更是商品房

北京市住建委官方信息顯示，住總正華新國展?jié)M庭芳主力戶型為95平方米的兩居、105平方米的三居，其中前者578套、后者584套，最小戶型約65平方米，僅6套。由于銷售單價為每平方米19000元，該盤實際主力戶型總價處于180萬至200萬區(qū)間。

張揚發(fā)現(xiàn)，這個坐落于順義的自住型商品房項目，與商品房相比，并沒有那么大的競爭力。“排在我前面的那些優(yōu)先家庭，(棄選)估計也是跟我一樣的原因。”#p#分頁標題#e#

當天下午，一些申購家庭在接受網(wǎng)易采訪時表示，他們中的不少人同時申購了多個項目，住總正華新國展?jié)M庭芳無論單價、總價都不便宜，相比之下并無明顯優(yōu)勢。而距離該項目數(shù)公里外，商品房中糧祥云國際生活區(qū)售價也不過23000元/平方米，該盤80平方米的小戶型總價也不過180萬元，與住總正華新國展?jié)M庭春主力戶型總價基本持平。

除此之外，其他一些被提及的棄選原因還包括：物業(yè)費過高、交房時間較晚、配套不足等。

一位申購者表示，住總正華新國展?jié)M庭芳作為自住型商品房，卻有著超過3元/平方米的物業(yè)費，這讓處于中低收入階層的他不能接受。另一位非優(yōu)先家庭雖然最終交了定金，卻對2017年交房耿耿于懷：“很多項目都是明后年交房，這個總價沒便宜多少，還要等那么長時間才入住，多等的每個月都要承擔不菲房租。”

對于購房人的部分質(zhì)疑，選房期間始終在場外接受申購家庭咨詢的一位項目發(fā)言人并不以為然。在他看來，住總正華新國展?jié)M庭芳若按商品房銷售，其價格將定在25000元/平方米左右，同等配置之下，該盤的物業(yè)費設置、建筑風格、交房時間等硬件不會為購房能力不足的申購人做過多傾斜。

“自住房入市會按常規(guī)進行。關于物業(yè)費等問題，開發(fā)商不會因為是賣自住房就干涉定價。”

最終，與一般商品房都需面對銷售壓力相同，住總正華新國展?jié)M庭芳這個具備“自住型”的保障性色彩、實際仍屬“商品房”定位的項目，也遭遇了與普通商品房去化難一樣的尷尬難題。

后市迷局

在接受媒體采訪時，住總正華新國展?jié)M庭芳銷售經(jīng)理郭凱解釋稱，該項目高棄選率的背后有著項目自身的獨特原因。

“首先，這個項目整體設計戶型偏大，總價偏高是重要一點。另外，開發(fā)商在項目入市前期宣傳造勢較少，這導致最初吸引的網(wǎng)申人數(shù)整體偏少，而零成本的申購、棄購，最終拉高了棄購率的數(shù)字。”

半年之前，亞豪機構市場總監(jiān)郭毅與網(wǎng)易房產(chǎn)記者聊起自住型商品房話題時曾有過共識：隨著自住房入市數(shù)量逐漸增長，其也將面臨與普通商品房相似的競爭局面。“之前開發(fā)商在完成商品房銷售挑戰(zhàn)時需做足功夫，未來自住房地塊越來越多，企業(yè)同樣需要在規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷上投入心思，否則客群很容易就被別家搶了。”

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)觀察，住總正華新國展?jié)M庭芳自申購開始的確并未通過網(wǎng)絡等平臺釋放過多信息進行宣傳，與之形成強烈對比的是，一些堪稱“買上比中彩票都難”的自住房如金隅匯星苑、金隅匯景苑等，在推廣期仍十分注重廣告作用，但就是這樣，前述類似熱捧項目依然出現(xiàn)棄選問題。此外，住總正華的選房地址雖設置在地鐵線附近，但沿路沒有任何標示，若自捷徑步行至選房地址，還需翻越尚未開發(fā)完畢的工地，黑車司機王斌倒是借此便利收獲了不少客源。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，自住型商品房同時兼具政策房及商品房的雙重屬性，價格上不遵循市場規(guī)律，銷售時卻又面臨市場競爭，開發(fā)商一旦搞不清楚自己真正的定位，很容易被套牢。

“之所以前期不打廣告，應該是覺得不愁賣，但事實上并非如此，并不是每一個售價便宜的自住房都有人買，因為市場已經(jīng)不同了?，F(xiàn)在北京商品房深幅降價，價格優(yōu)勢方面，自住房已經(jīng)沒有競爭力。”

而郭毅認為，受于政策售價確定的限制，自住型商品房的開發(fā)商還深陷品質(zhì)與成本的權衡抉擇中，開發(fā)商高價拿地賣低價房，就必須充分控制開發(fā)成本，這很容易造成自住房在地段位置、戶型設計、配套建設等方面不能充分滿足購房者需求。雖然一些硬件及軟件要素不能令購房人絕對滿意，但據(jù)記者掌握信息，截至目前，住總正華新國展?jié)M庭芳已先期投入19億元，該項目總貨值22億元，即便本周售罄，也僅能填平成本，并且，最終還沒有售罄。

網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，由于自住房在北京尚無賣不掉的先例，住總正華目前沒有明確措施應對剩余房源的二度銷售，該發(fā)言人稱，最終解決辦法須在與住建委溝通、商討后才能確定。

值得注意的是，未售房源若重新推向市場發(fā)售，其后續(xù)營銷推廣成本的追加，將使本就利薄的開發(fā)商雪上加霜。倘若如此，在開發(fā)商慎重拿地的2014年，有關部門用于建設自住房地塊的推出極有可能進一步受冷遇，屆時自住房的未來走向將再成迷局。

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住宅房產(chǎn)

距離首個自住房項目入市7個月之后，自住型商品房對北京房價的影響已是不言而喻。截至昨日，北京已經(jīng)開始申購或進入之后流程的自住房項目已達到23個。記者近日走訪了其中位于順義、昌平等五個區(qū)的10個自住房項目，調(diào)查結果顯示，有9個帶跌了周邊小區(qū)的房價，包括新房和二手房，降價幅度最高可達5000元/平方米。  

推高成交量拉低市場價  

自去年9月自住型商品房這個概念首次在北京土地交易市場上亮相后，這種滿足夾心層消費者購房需求的新型商品房就因低廉的價格吸引著各界的目光。根據(jù)政策規(guī)定，本市自住房銷售均價原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品房價格低30%左右的水平確定，在北京具有購房資格的家庭均可購買。  

據(jù)多家中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建住宅合計簽約套數(shù)創(chuàng)下近3個月來新高，但也正是在價格相對低廉的自住房大量成交的影響下，今年7月北京的純商品房成交均價僅為24979元/平方米，環(huán)比下降6.8%，觸及今年以來最低點，其中一般商品房網(wǎng)簽量僅2855套，處于市場較低水平，而自住房成交量卻維持穩(wěn)步上漲，占除保障房外新房成交量的近四成。  

此外，據(jù)中國城市住房價格288指數(shù)發(fā)布的北京7月二手房數(shù)據(jù)顯示，雖然7月北京二手房成交量出現(xiàn)了連續(xù)3個月以來的首次回升，但價格指數(shù)較上月下降11.7點，環(huán)比跌幅較上月進一步擴大，為0.96%。“自住房項目入市初期，大家對于這種新型商品房最大的期待是能夠滿足夾心層購房需求，而平抑房價卻并非主要目標，但隨著入市項目越來越多，成交量越來越大，自住房對房價的影響正在加速釋放。”鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示。  

據(jù)此前各機構公布的數(shù)據(jù)顯示，北京7月住房均價約為32700元/平方米，比今年5月最高均價33400元/平方米降低了700元/平方米左右，而此次調(diào)查中自住房周邊商品房房價最小降幅也都在1000元/平方米以上，可見自住房拉低均價的作用還是相當明顯的。  

新房二手房“一個都不能少”  

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受自住房影響，二手房市場首當其沖，房價大幅下跌。其中位于朝陽北路的金隅匯星苑(樓盤資料) 自住房周邊的房價跌幅最大，前后價差高達5000元/平方米左右。  

“自從我們得知朝陽北路高井將建自住房之后，就感覺到二手房房主定價時放給中介、買房者的議價空間變大了，尤其是2月自住房開始申購之后，自住房周邊的麗景馨居、天鵝灣兩個二手房小區(qū)的房源成交均價一路分別從38000元/平方米、45000元/平方米下降至33000元/平方米和40000元/平方米。”負責該區(qū)域的房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)、華中地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀人員告訴記者。  

此外，新建商品房樓盤受到周邊自住房入市的影響也難被忽視。記者在走訪位于大興區(qū)孫村的自住房項目首創(chuàng)悅都匯時發(fā)現(xiàn)，5月開始網(wǎng)申、7月開盤至今已全部售完的該項目，至今仍對其西北側的首地浣溪谷新房項目的售價產(chǎn)生著影響。“周邊自住房確定申購時間的消息公布后，售樓團隊增加的競爭壓力超越了預期，最終，公司決定將5月開售的二期住宅售價下調(diào)至了2.05萬元/平方米，后來隨著自住房申購、搖號等程序的進行，售樓任務仍然一直完不成，因此從上周起，首地浣溪谷還增加了‘機場員工內(nèi)部價折扣活動’，即購房者只要愿意購買開發(fā)商制定戶住宅，可享受1.8萬-1.9萬元/平方米的優(yōu)惠價，至此，購房者的熱情才算是被我們吸引回來了一些。”小劉無奈地告訴北京商報記者。  

作用持續(xù)還待政策繼續(xù)“給力”  

“調(diào)低房價”、“分流需求”是記者在調(diào)查過程當中聽到最多的詞。“自住房確定了入市區(qū)位后，周邊房價相近的商品房銷售肯定會承受壓力，對它們產(chǎn)生客戶分流，這種影響是不可忽視的。”中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強進一步解釋稱，自住房的入市除了影響剛性需求樓盤的銷售外，甚至還會適度平抑周邊中高端樓盤、二手房市場價格。  

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提出，畢竟北京樓市中的自住房體量小，滿足需求少，自住房對于周邊樓盤價格的影響只是一時的，長久來看，只要配套相對完善、交通相對方便，自住房周邊普通商品房的價格還是會維持在較高水平的。對此，陳國強認為，自住房對北京房價長期的影響還需看整體，也決定于政策未來的走勢。“北京今年大概已經(jīng)完成一半自住房建設計劃了，到目前來看自住商品房對周邊房價造成的影響已經(jīng)非常明顯了，但是這批項目建完后，這股影響力再能持續(xù)多久就不可預測了，關鍵還要看國家、地方政府制定的自住房政策是長期的還是短期的，如果是長期的，那這批自住商品房建完后市場上仍然會有其他的項目接棒，這樣的話，自住房對周邊商品房房價，甚至是北京整體房價的影響都會持續(xù)下去，甚至會成為未來政府側面調(diào)控房價的主要手段之一。 ”陳國強表示。

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