自住商品房政策要點(diǎn)解讀

近日，網(wǎng)絡(luò)流傳了這樣一種說法：北京某些自住商品房項(xiàng)目其實(shí)是被暗中定向分配給某些單位。對此，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)回應(yīng)稱，網(wǎng)傳情況并不屬實(shí)，北京市所有自住房項(xiàng)目在申購前都會(huì)面向社會(huì)公示，不存在“暗自將自住房定向分配給某些單位”的情況。

所有自住房申購前都會(huì)公示

近日，有論壇上出現(xiàn)“自住房都被定向到單位”的帖子，并貼出一則《中國科學(xué)院自住房定向分配通知》，質(zhì)疑北京一些自住房項(xiàng)目被定向分配給某些單位。記者從帖子中的《中國科學(xué)院自住房定向分配通知》看到，“中科院條件保障與財(cái)務(wù)局、北京分院擬組織我院京區(qū)無房科研人員集中購買北京市大興區(qū)三合莊自住型商品房。”這則通知還對大興區(qū)三合莊自住型商品房項(xiàng)目進(jìn)行了相應(yīng)介紹，同時(shí)還提出，要對其單位職工購置意向進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。

這則帖子的內(nèi)容吸引了不少網(wǎng)友的關(guān)注，有網(wǎng)友認(rèn)為，這種將“自住房定向分配給單位”的行為，實(shí)際上是剝奪了其他無房戶購買自住商品房的權(quán)利和可能性。

11月26日晚，北京住建委通過官方微博“安居北京”發(fā)布了對此事的回應(yīng)，表示北京自住房地塊上市及銷售信息均可通過市住建委和市規(guī)劃國土委官網(wǎng)查詢，所有自住房項(xiàng)目申購前，都將面向社會(huì)公示，不存在所謂的“暗自將自住房定向分配給某些單位”的情況。

住建委官網(wǎng)未查詢到網(wǎng)傳項(xiàng)目

昨天上午，記者通過北京市住建委官網(wǎng)的“自住型商品住房”專欄，搜索“大興區(qū)三合莊自住型商品房”，但并未查詢到相關(guān)消息。通常所有自住型商品房項(xiàng)目都可通過該專欄查詢到申購登記、搖號結(jié)果公示、選房公告，由此可見，目前并沒有“大興區(qū)三合莊自住型商品房”項(xiàng)目進(jìn)入申購登記階段。

記者了解到，北京市自住房銷售管理相關(guān)規(guī)定明確提出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理自住型商品住房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案手續(xù)前，需在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官方網(wǎng)站及銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括項(xiàng)目名稱、企業(yè)名稱、項(xiàng)目位置、套數(shù)等信息，公示期不少于15天。

■ 追訪

自住房“區(qū)域優(yōu)先” 不影響全市調(diào)配

記者從北京市住房保障辦公室了解到，今年起北京自住房轄區(qū)內(nèi)優(yōu)先購買的試點(diǎn)將進(jìn)一步擴(kuò)大，比如今年9月，海淀區(qū)第三宗自住型商品房項(xiàng)目啟動(dòng)申購登記，其優(yōu)先次序名單顯示，除常規(guī)人群外，海淀區(qū)北部地區(qū)園區(qū)企業(yè)工作的海淀區(qū)戶籍無房家庭也能優(yōu)先搖號并購買。

與此同時(shí)，這則消息也引起網(wǎng)友對于北京市今年推行的自住房“區(qū)域優(yōu)先”政策的關(guān)注，有網(wǎng)友提出，東城、西城缺少自住房項(xiàng)目供應(yīng)，是否應(yīng)該對搖號優(yōu)先級進(jìn)行調(diào)整。

對此，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，轄區(qū)內(nèi)優(yōu)先購買并不代表不面向全市調(diào)配，只是調(diào)整了優(yōu)先程度，對于本身沒有自住房房源的區(qū)，符合條件的家庭依然可以到其他區(qū)搖號購買，未來政策也會(huì)對調(diào)配房源的情況予以統(tǒng)籌考慮，經(jīng)過“區(qū)域優(yōu)先”的一輪分配過程后，如果出現(xiàn)供求差額的，則通過全市調(diào)配的方式來進(jìn)行，進(jìn)而能夠加速分配的效率和改進(jìn)分配的效果。同時(shí)，東西城無房家庭還可以考慮位置更好的公租房。

據(jù)了解，北京市近日啟動(dòng)了最大規(guī)模的公租房配租工作，其中20個(gè)市級統(tǒng)籌的項(xiàng)目（即市投資中心持有運(yùn)營項(xiàng)目）將全市符合條件家庭劃分出了三個(gè)次序組別：

第一次序?yàn)轫?xiàng)目所在區(qū)的家庭；

第二次序?yàn)闁|、西城區(qū)2015年12月31日（含）前備案的家庭；

第三次序?yàn)槠渌蠗l件家庭。

按照現(xiàn)行政策，每個(gè)次序分為優(yōu)先家庭和普通家庭。其中，東、西城備案家庭列為了第二次序。

市住保辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，東、西城輪候家庭數(shù)量相對較多，這正是為了解決兩區(qū)的實(shí)際困難。

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住總正華新國展?jié)M庭芳一夜成名，因?yàn)樗蔀榱俗宰⌒蜕唐贩空Q生以來第一個(gè)“賣不完”的項(xiàng)目。

在9月4日公開搖出28854戶優(yōu)先家庭選房順序號和9400戶非優(yōu)先家庭選房順序號后，9月12日至17日，這些申購家庭來到位于地鐵十五號線花梨坎站西側(cè)1000米的項(xiàng)目臨時(shí)接待中心選房。在先后經(jīng)過約3.8萬戶家庭選房后，住總正華新國展?jié)M庭芳總共1168套房源仍有330套未售出。

從被曝“優(yōu)先家庭選房棄購率高達(dá)97%”，到項(xiàng)目銷售結(jié)束去化率僅有71%，住總正華新國展?jié)M庭芳正從自住型商品房建立許久的神壇跌落。

樓市低迷時(shí)代，與商品房相比不再具備典型價(jià)格優(yōu)勢的“自住型”光環(huán)正失去色彩。這個(gè)誕生于高房價(jià)背景的政策調(diào)控產(chǎn)物，正真正回歸到其“商品房”的本質(zhì)上來。與所有正常拿地、蓋房、銷售的普通新建商品房一樣，自住型商品房在定價(jià)、建造、營銷時(shí)，同樣需要面對市場和需求的苛刻檢驗(yàn)。

一個(gè)賣不動(dòng)的典型

黑車司機(jī)王斌(化名)最近一個(gè)禮拜非常關(guān)注自住型商品房信息，而他并沒有向政府遞交買房申請。之所以注意起相關(guān)政策，是因?yàn)槠饺绽锪?xí)慣在地鐵15號線花梨坎站出口“趴活兒”的他，過去每天都能在地鐵站門口看到大量自住房選房者的身影。

“經(jīng)常是一對夫妻一起來選房，從地鐵站出來的時(shí)候大家嘴里會(huì)商量著戶型、配套等話題，等一兩個(gè)小時(shí)過去選完房回家的時(shí)候，他們的對話又變成了棄選。”

王斌告訴網(wǎng)易房產(chǎn)，他有時(shí)會(huì)跟這些申購家庭聊上幾句，其中大部分來到現(xiàn)場選房的人都沒買房。到了昨天(18號)，王斌在網(wǎng)上看到，經(jīng)過優(yōu)先家庭、非優(yōu)先家庭將近4萬人選房，這個(gè)家門口的熱門項(xiàng)目竟然還有300多套房源沒賣完。

事實(shí)上就在四天之前，住總正華新國展?jié)M庭芳第一次在其申購論壇上被曝“可能賣不完”。數(shù)據(jù)顯示，截至優(yōu)先家庭選房結(jié)束，近3萬戶只買走了668套房源。“與自住房一直給我買房靠搶的印象比，這樣的結(jié)果比較意外。”

據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)實(shí)地采訪觀察，處于遭棄的輿論風(fēng)暴中心，不能簡單理解為自住房無人青睞。在9月17日最后一天選房日，張揚(yáng)(化名)中午飯沒吃就從三元橋的公司風(fēng)風(fēng)火火趕來，排在第6400多號的他下午2點(diǎn)終于進(jìn)入選房現(xiàn)場。張揚(yáng)覺得，并不是每個(gè)自住房項(xiàng)目都能給非優(yōu)先家庭選房的機(jī)會(huì)，“別人不要，正是我的好機(jī)會(huì)”。當(dāng)天下午，自住房選房現(xiàn)場人頭攢動(dòng)，熱情仍如申購時(shí)一般。

但最終，張揚(yáng)也棄選了。這位等著買房結(jié)婚、自嘲“大齡男屌絲”的青年面對銷售展板犯了難：合適他的小戶型沒有了。由于住總正華新國展?jié)M庭芳的單價(jià)并不便宜，總價(jià)太高最終讓他敗興而歸。

是自住房，更是商品房

北京市住建委官方信息顯示，住總正華新國展?jié)M庭芳主力戶型為95平方米的兩居、105平方米的三居，其中前者578套、后者584套，最小戶型約65平方米，僅6套。由于銷售單價(jià)為每平方米19000元，該盤實(shí)際主力戶型總價(jià)處于180萬至200萬區(qū)間。

張揚(yáng)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)坐落于順義的自住型商品房項(xiàng)目，與商品房相比，并沒有那么大的競爭力。“排在我前面的那些優(yōu)先家庭，(棄選)估計(jì)也是跟我一樣的原因。”#p#分頁標(biāo)題#e#

當(dāng)天下午，一些申購家庭在接受網(wǎng)易采訪時(shí)表示，他們中的不少人同時(shí)申購了多個(gè)項(xiàng)目，住總正華新國展?jié)M庭芳無論單價(jià)、總價(jià)都不便宜，相比之下并無明顯優(yōu)勢。而距離該項(xiàng)目數(shù)公里外，商品房中糧祥云國際生活區(qū)售價(jià)也不過23000元/平方米，該盤80平方米的小戶型總價(jià)也不過180萬元，與住總正華新國展?jié)M庭春主力戶型總價(jià)基本持平。

除此之外，其他一些被提及的棄選原因還包括：物業(yè)費(fèi)過高、交房時(shí)間較晚、配套不足等。

一位申購者表示，住總正華新國展?jié)M庭芳作為自住型商品房，卻有著超過3元/平方米的物業(yè)費(fèi)，這讓處于中低收入階層的他不能接受。另一位非優(yōu)先家庭雖然最終交了定金，卻對2017年交房耿耿于懷：“很多項(xiàng)目都是明后年交房，這個(gè)總價(jià)沒便宜多少，還要等那么長時(shí)間才入住，多等的每個(gè)月都要承擔(dān)不菲房租。”

對于購房人的部分質(zhì)疑，選房期間始終在場外接受申購家庭咨詢的一位項(xiàng)目發(fā)言人并不以為然。在他看來，住總正華新國展?jié)M庭芳若按商品房銷售，其價(jià)格將定在25000元/平方米左右，同等配置之下，該盤的物業(yè)費(fèi)設(shè)置、建筑風(fēng)格、交房時(shí)間等硬件不會(huì)為購房能力不足的申購人做過多傾斜。

“自住房入市會(huì)按常規(guī)進(jìn)行。關(guān)于物業(yè)費(fèi)等問題，開發(fā)商不會(huì)因?yàn)槭琴u自住房就干涉定價(jià)。”

最終，與一般商品房都需面對銷售壓力相同，住總正華新國展?jié)M庭芳這個(gè)具備“自住型”的保障性色彩、實(shí)際仍屬“商品房”定位的項(xiàng)目，也遭遇了與普通商品房去化難一樣的尷尬難題。

后市迷局

在接受媒體采訪時(shí)，住總正華新國展?jié)M庭芳銷售經(jīng)理郭凱解釋稱，該項(xiàng)目高棄選率的背后有著項(xiàng)目自身的獨(dú)特原因。

“首先，這個(gè)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)戶型偏大，總價(jià)偏高是重要一點(diǎn)。另外，開發(fā)商在項(xiàng)目入市前期宣傳造勢較少，這導(dǎo)致最初吸引的網(wǎng)申人數(shù)整體偏少，而零成本的申購、棄購，最終拉高了棄購率的數(shù)字。”

半年之前，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅與網(wǎng)易房產(chǎn)記者聊起自住型商品房話題時(shí)曾有過共識：隨著自住房入市數(shù)量逐漸增長，其也將面臨與普通商品房相似的競爭局面。“之前開發(fā)商在完成商品房銷售挑戰(zhàn)時(shí)需做足功夫，未來自住房地塊越來越多，企業(yè)同樣需要在規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷上投入心思，否則客群很容易就被別家搶了。”

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)觀察，住總正華新國展?jié)M庭芳自申購開始的確并未通過網(wǎng)絡(luò)等平臺(tái)釋放過多信息進(jìn)行宣傳，與之形成強(qiáng)烈對比的是，一些堪稱“買上比中彩票都難”的自住房如金隅匯星苑、金隅匯景苑等，在推廣期仍十分注重廣告作用，但就是這樣，前述類似熱捧項(xiàng)目依然出現(xiàn)棄選問題。此外，住總正華的選房地址雖設(shè)置在地鐵線附近，但沿路沒有任何標(biāo)示，若自捷徑步行至選房地址，還需翻越尚未開發(fā)完畢的工地，黑車司機(jī)王斌倒是借此便利收獲了不少客源。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士指出，自住型商品房同時(shí)兼具政策房及商品房的雙重屬性，價(jià)格上不遵循市場規(guī)律，銷售時(shí)卻又面臨市場競爭，開發(fā)商一旦搞不清楚自己真正的定位，很容易被套牢。

“之所以前期不打廣告，應(yīng)該是覺得不愁賣，但事實(shí)上并非如此，并不是每一個(gè)售價(jià)便宜的自住房都有人買，因?yàn)槭袌鲆呀?jīng)不同了?，F(xiàn)在北京商品房深幅降價(jià)，價(jià)格優(yōu)勢方面，自住房已經(jīng)沒有競爭力。”

而郭毅認(rèn)為，受于政策售價(jià)確定的限制，自住型商品房的開發(fā)商還深陷品質(zhì)與成本的權(quán)衡抉擇中，開發(fā)商高價(jià)拿地賣低價(jià)房，就必須充分控制開發(fā)成本，這很容易造成自住房在地段位置、戶型設(shè)計(jì)、配套建設(shè)等方面不能充分滿足購房者需求。雖然一些硬件及軟件要素不能令購房人絕對滿意，但據(jù)記者掌握信息，截至目前，住總正華新國展?jié)M庭芳已先期投入19億元，該項(xiàng)目總貨值22億元，即便本周售罄，也僅能填平成本，并且，最終還沒有售罄。

網(wǎng)易房產(chǎn)了解到，由于自住房在北京尚無賣不掉的先例，住總正華目前沒有明確措施應(yīng)對剩余房源的二度銷售，該發(fā)言人稱，最終解決辦法須在與住建委溝通、商討后才能確定。

值得注意的是，未售房源若重新推向市場發(fā)售，其后續(xù)營銷推廣成本的追加，將使本就利薄的開發(fā)商雪上加霜。倘若如此，在開發(fā)商慎重拿地的2014年，有關(guān)部門用于建設(shè)自住房地塊的推出極有可能進(jìn)一步受冷遇，屆時(shí)自住房的未來走向?qū)⒃俪擅跃帧?/p>

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住宅房產(chǎn)

距離首個(gè)自住房項(xiàng)目入市7個(gè)月之后，自住型商品房對北京房價(jià)的影響已是不言而喻。截至昨日，北京已經(jīng)開始申購或進(jìn)入之后流程的自住房項(xiàng)目已達(dá)到23個(gè)。記者近日走訪了其中位于順義、昌平等五個(gè)區(qū)的10個(gè)自住房項(xiàng)目，調(diào)查結(jié)果顯示，有9個(gè)帶跌了周邊小區(qū)的房價(jià)，包括新房和二手房，降價(jià)幅度最高可達(dá)5000元/平方米。  

推高成交量拉低市場價(jià)  

自去年9月自住型商品房這個(gè)概念首次在北京土地交易市場上亮相后，這種滿足夾心層消費(fèi)者購房需求的新型商品房就因低廉的價(jià)格吸引著各界的目光。根據(jù)政策規(guī)定，本市自住房銷售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品房價(jià)格低30%左右的水平確定，在北京具有購房資格的家庭均可購買。  

據(jù)多家中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京新建住宅合計(jì)簽約套數(shù)創(chuàng)下近3個(gè)月來新高，但也正是在價(jià)格相對低廉的自住房大量成交的影響下，今年7月北京的純商品房成交均價(jià)僅為24979元/平方米，環(huán)比下降6.8%，觸及今年以來最低點(diǎn)，其中一般商品房網(wǎng)簽量僅2855套，處于市場較低水平，而自住房成交量卻維持穩(wěn)步上漲，占除保障房外新房成交量的近四成。  

此外，據(jù)中國城市住房價(jià)格288指數(shù)發(fā)布的北京7月二手房數(shù)據(jù)顯示，雖然7月北京二手房成交量出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月以來的首次回升，但價(jià)格指數(shù)較上月下降11.7點(diǎn)，環(huán)比跌幅較上月進(jìn)一步擴(kuò)大，為0.96%。“自住房項(xiàng)目入市初期，大家對于這種新型商品房最大的期待是能夠滿足夾心層購房需求，而平抑房價(jià)卻并非主要目標(biāo)，但隨著入市項(xiàng)目越來越多，成交量越來越大，自住房對房價(jià)的影響正在加速釋放。”鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示。  

據(jù)此前各機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京7月住房均價(jià)約為32700元/平方米，比今年5月最高均價(jià)33400元/平方米降低了700元/平方米左右，而此次調(diào)查中自住房周邊商品房房價(jià)最小降幅也都在1000元/平方米以上，可見自住房拉低均價(jià)的作用還是相當(dāng)明顯的。  

新房二手房“一個(gè)都不能少”  

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受自住房影響，二手房市場首當(dāng)其沖，房價(jià)大幅下跌。其中位于朝陽北路的金隅匯星苑(樓盤資料) 自住房周邊的房價(jià)跌幅最大，前后價(jià)差高達(dá)5000元/平方米左右。  

“自從我們得知朝陽北路高井將建自住房之后，就感覺到二手房房主定價(jià)時(shí)放給中介、買房者的議價(jià)空間變大了，尤其是2月自住房開始申購之后，自住房周邊的麗景馨居、天鵝灣兩個(gè)二手房小區(qū)的房源成交均價(jià)一路分別從38000元/平方米、45000元/平方米下降至33000元/平方米和40000元/平方米。”負(fù)責(zé)該區(qū)域的房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)、華中地產(chǎn)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員告訴記者。  

此外，新建商品房樓盤受到周邊自住房入市的影響也難被忽視。記者在走訪位于大興區(qū)孫村的自住房項(xiàng)目首創(chuàng)悅都匯時(shí)發(fā)現(xiàn)，5月開始網(wǎng)申、7月開盤至今已全部售完的該項(xiàng)目，至今仍對其西北側(cè)的首地浣溪谷新房項(xiàng)目的售價(jià)產(chǎn)生著影響。“周邊自住房確定申購時(shí)間的消息公布后，售樓團(tuán)隊(duì)增加的競爭壓力超越了預(yù)期，最終，公司決定將5月開售的二期住宅售價(jià)下調(diào)至了2.05萬元/平方米，后來隨著自住房申購、搖號等程序的進(jìn)行，售樓任務(wù)仍然一直完不成，因此從上周起，首地浣溪谷還增加了‘機(jī)場員工內(nèi)部價(jià)折扣活動(dòng)’，即購房者只要愿意購買開發(fā)商制定戶住宅，可享受1.8萬-1.9萬元/平方米的優(yōu)惠價(jià)，至此，購房者的熱情才算是被我們吸引回來了一些。”小劉無奈地告訴北京商報(bào)記者。  

作用持續(xù)還待政策繼續(xù)“給力”  

“調(diào)低房價(jià)”、“分流需求”是記者在調(diào)查過程當(dāng)中聽到最多的詞。“自住房確定了入市區(qū)位后，周邊房價(jià)相近的商品房銷售肯定會(huì)承受壓力，對它們產(chǎn)生客戶分流，這種影響是不可忽視的。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)進(jìn)一步解釋稱，自住房的入市除了影響剛性需求樓盤的銷售外，甚至還會(huì)適度平抑周邊中高端樓盤、二手房市場價(jià)格。  

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提出，畢竟北京樓市中的自住房體量小，滿足需求少，自住房對于周邊樓盤價(jià)格的影響只是一時(shí)的，長久來看，只要配套相對完善、交通相對方便，自住房周邊普通商品房的價(jià)格還是會(huì)維持在較高水平的。對此，陳國強(qiáng)認(rèn)為，自住房對北京房價(jià)長期的影響還需看整體，也決定于政策未來的走勢。“北京今年大概已經(jīng)完成一半自住房建設(shè)計(jì)劃了，到目前來看自住商品房對周邊房價(jià)造成的影響已經(jīng)非常明顯了，但是這批項(xiàng)目建完后，這股影響力再能持續(xù)多久就不可預(yù)測了，關(guān)鍵還要看國家、地方政府制定的自住房政策是長期的還是短期的，如果是長期的，那這批自住商品房建完后市場上仍然會(huì)有其他的項(xiàng)目接棒，這樣的話，自住房對周邊商品房房價(jià)，甚至是北京整體房價(jià)的影響都會(huì)持續(xù)下去，甚至?xí)蔀槲磥碚畟?cè)面調(diào)控房價(jià)的主要手段之一。 ”陳國強(qiáng)表示。

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