自住式住宅消費

目前中國房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的6．6%和1/4的投資。知名財經(jīng)評論員葉檀認為，在此情況下，給房地產(chǎn)市場降溫必然慎之又慎。相關(guān)政策將會秉持有進有退的策略，房地產(chǎn)市場作為拉動消費的經(jīng)濟杠桿行業(yè)地位不會改變，但過度的刺激政策會逐步退出。

隨著各地加大對自住和改善型住房消費支持力度，自住式住宅消費將成為樓市最強的剛性需求力量。2100433B

2005年8月17日，上海樓市一片低迷，上海市政府卻推出了一項新政策，鼓勵滬上市民購買自住用途的商品住宅，這或許意味著上海樓市成功實現(xiàn)軟著陸，真正進入了“自住時代”。

政策：自本月二十日起，對于購買第一套自住住房的上海市職工，住房公積金個人貸款額度將從十萬元人民幣提高到二十萬元人民幣。如有補充公積金的職工，最高貸款額度可達三十萬元人民幣。調(diào)整幅度超過了百分之一百。

2009年9月底，深圳特區(qū)報報導《明年深圳房市鼓勵自住型住房消費》。 強調(diào)：2010年即便政策調(diào)整，也沒必要產(chǎn)生恐慌心理，在國家一再表態(tài)“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”保持不變的前提下，房地產(chǎn)調(diào)控也是差異性調(diào)控，政策重點依然是鼓勵自住型住房消費。

住宅消費是人們的居住行為，完整地說是住宅的五大功能的發(fā)揮，即住宅的生活資料功能、發(fā)展資料功能、社交功能、資產(chǎn)功能和文化藝術(shù)功能的實現(xiàn)。在研究住宅問題時，對住房消費的性質(zhì)和特點的正確認識是極為重要的理論基礎。

住房消費的性質(zhì)可以從三方面進行考察:

1.住宅消費的屬性

住宅作為生活資料，既是人們最基本的生存資料，又是人們的享受資料和發(fā)展資料，居民個人及其家庭在居住生活中，消費住宅的行為就構(gòu)成住房消費。一套住宅使用期大約為50年至70年(視住宅質(zhì)量和維修保養(yǎng)而定)，經(jīng)過這個期限便消費完了，需要更新住宅。從這個意義上說，住房消費就是對住宅的消耗。但從住宅的再生產(chǎn)過程考察，住房消費又是住宅再生產(chǎn)過程的一個重要環(huán)節(jié)。住房的再生產(chǎn)過程包括：住房的生產(chǎn)(投資建造)、住房的分配、住房的流通和住房的消費四個環(huán)節(jié)。住房的生產(chǎn)是起點，住房的消費是終點，住房的分配和流通表現(xiàn)為中間環(huán)節(jié)。住房的生產(chǎn)是為住房消費服務的，所以，住房消費既是住房再生產(chǎn)過程的出發(fā)點，又是歸宿點。我們不但要認識住房消費對滿足人們居住需要的意義，而且要充分意識到住房消費對住房生產(chǎn)和整個國民經(jīng)濟發(fā)展的巨大推動作用。特別是在當前我國一般工業(yè)消費品全面出現(xiàn)供過于求、而居住水平相對較低的情況下，拓展住宅消費對于擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，有著格外重大的意義。如何充分發(fā)揮住宅建設和住宅消費這個國民經(jīng)濟新經(jīng)濟增長點的作用，是一個重大的課題。

2.住宅消費的實質(zhì)

住房消費是職工的勞動力再生產(chǎn)費用構(gòu)成部分之一。勞動力在其使用過程中，必須不斷地實現(xiàn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)，這就要支付一定的費用。勞動力生產(chǎn)和再生產(chǎn)費用，是由生產(chǎn)、發(fā)展、維持和延續(xù)勞動力所必需的生產(chǎn)資料價值決定的。住房是最基本的生活資料之一，住房消費的價值也是勞動力價值的重要構(gòu)成部分。在市場經(jīng)濟中，工資作為勞動力價值的轉(zhuǎn)化形態(tài)，即勞動力價格，必須由勞動力再生產(chǎn)費用決定，只有這樣才能實現(xiàn)勞動力再生產(chǎn)。住房消費既然是勞動力再生產(chǎn)費用的重要組成部分，也就必然要求職工工資包含住房消費的價值。世界各國住房消費在工資中的含量一般占25%至30%左右。中國原有的住房實物分配福利制，把住房消費排除在職工工資之外，當作職工福利分配，這是對住房消費性質(zhì)的扭曲，背離了勞動力再生產(chǎn)規(guī)律。而改革的方向，就是要還住房消費屬勞動力再生產(chǎn)費用的本來面目，最終納入到職工工資中去。

3.住宅消費的形式和范圍

住房消費是以一家一戶為單位進行的，屬于個人及其家庭的個人消費行為，它同衣、食、用、行一樣具有個人消費的性質(zhì)，不屬人人共享的福利、公共消費的范圍。所以，住房消費應由個人及其家庭負擔，在職工的收入中開支。傳統(tǒng)的住房體制把住房消費當作公共福利平均分配，根本否定了住房的個人消費性質(zhì)。深化改革，必須確立職工個人是住房消費的責任主體，企業(yè)的工資分配則應包含住房消費在內(nèi)，而國家和政府的職責是制定住房政策、調(diào)控住房市場運行和對低收入者實施住房社會保障制度。

住宅消費與住房制度的關(guān)系

住宅消費與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住宅消費的性質(zhì)和特點是制定科學的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住宅消費順利實現(xiàn)的可靠保證。

首先，正確認識住房消費的性質(zhì)，對于透徹理解中國原有城鎮(zhèn)住房制度的弊端和改革的必要性，有著深刻的指導意義。例如，在理論界有一種所謂“停止實物分房”的提法就值得商榷。這里涉及到對原有城鎮(zhèn)住房制度實質(zhì)的認識問題，對這一問題有三種不同看法：第一種看法認為主要弊端是實物分房；第三種看法認為主要弊端是福利分房；第三種看法認為主要弊端應為實物福利分房。本書贊同第三種看法。理由是：實物分房只是住房分配在形式上的弊端，而福利分房才是產(chǎn)生弊端的實質(zhì)。如果僅限于停止實物分房，住房分配貨幣化，仍然可以搞貨幣化補貼性的福利，住房分配的福利性實質(zhì)并沒有真正改變，所以正確的、完整的提法，應改為停止實物福利分房。之所以只提“停止實物分房”，是同改革過渡期的住房貨幣化補貼相聯(lián)系的，僅是階段性目標。

其次，從理論上正確把握住房消費的屬性、實質(zhì)、范圍和形式，對于建立符合客觀規(guī)律的新的城鎮(zhèn)住房制度，也具有重大的指導作用。住房消費的實質(zhì)是職工的勞動力再生產(chǎn)費用的重要組成部分，理應屬于工資性分配，住房制度改革的目標應是實行住房分配貨幣工資化。而有一種“實行住房分配貨幣化”的提法也是有缺陷的。如前所述，住房分配貨幣化，可以有兩種做法：一種是把住房實物福利分房改為貨幣福利分房，只是在分配的形式上把住房實物折算成貨幣形式分配，而并未改變住房分配的福利性實質(zhì)；另一種做法是在住房分配貨幣化的同時，把住房消費列入工資，作為工資收入的部分，保證在工資分配中包含住房消費在內(nèi)，也就是實現(xiàn)住房分配貨幣工資化。根據(jù)世界各國通常的做法，住房消費部分均納入工資之中，職工以其工資收入到市場上購租房。這種做法簡便易行。中國住房分配制度改革的長遠目標，應與國際接軌，實行住房分配貨幣工資化。

同時，也應看到，完備的住房制度又是促進住宅消費順利實現(xiàn)的基本保證。其一，完備的住房制度有利于擴大住宅開發(fā)投資規(guī)模，促進住宅建設，增加住宅的供應量，從而提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。其二，可以調(diào)動職工購買商品房的積極性，樹立“自住憑其力”的觀念，增強購房支付能力，擴大住宅消費。其三，建立多層次的住房供應體系，也有助于不同收入層次的群體順利實現(xiàn)住房消費。例如，高收入購買高檔商品住房；中等收入者購買普通商品住房；中低收入者供應經(jīng)濟適用住房；低收入者供應廉租住房。把住房的市場化與社會保障結(jié)合起來，就可以真正做到“居者有其屋”，保證不同層次的群體都能較好地實現(xiàn)住房消費。2100433B

住房消費結(jié)構(gòu)與供給結(jié)構(gòu)之間存在著相互制約、相互促進的關(guān)系。一般來說，住房市場的消費需求結(jié)構(gòu)制約供給結(jié)構(gòu)，供給結(jié)構(gòu)必須與消費需求結(jié)構(gòu)相適應；而住房供給結(jié)構(gòu)是否合理，也會制約消費結(jié)構(gòu)的實現(xiàn)程度。只有當二者互相適應時才能順利實現(xiàn)住宅市場的結(jié)構(gòu)平衡。

根據(jù)上述一般原理，設置衡量住宅供給結(jié)構(gòu)與消費結(jié)構(gòu)合理度標準。

(一)住房供給的檔次結(jié)構(gòu)合理度標準

1.住房的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)要與居民的收入結(jié)構(gòu)相適應。居民的收入是區(qū)分為不同層次的，收入的層次性決定了住房消費需求的層次性，從而要求住房的供給結(jié)構(gòu)中的品質(zhì)檔次結(jié)構(gòu)也要與此相適應。一般情況下，高收入戶總是極少數(shù)，相應高檔次住房不宜建設過多；中高和中等收入戶占多數(shù)，相應普通商品住房應多建；中低收入戶也占相當比重，相應要建設適合這類群體購買的經(jīng)濟適用型住房；至于低收入和最低收入戶也是少數(shù)，主要供應政府提供財政補貼的廉租屋。對于一時買不起商品房的，則提倡租房入住，大力發(fā)展租賃市場。

2.每套住房的面積結(jié)構(gòu)要與居民家庭的支付能力和實際需要相適應。在當前經(jīng)濟發(fā)展狀況下，根據(jù)居民的收入水平和支付能力，每套住房面積結(jié)構(gòu)的合理度為，150平方米建筑面積的大戶型住宅宜少建；適量建設100平方米左右建筑面積的住宅；多建100平方米以下建筑面積的中戶型住宅，鼓勵建設符合中低收入家庭支付能力的70至90平方米建筑面積的小戶型住宅。

3.住房的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)要與相應的基礎設施配套條件相適應。隨著城市中心地區(qū)土地使用的日趨飽和，住房供應的分布區(qū)域必然向市郊轉(zhuǎn)移，目前大城市中居住郊區(qū)化的趨勢已日益呈現(xiàn)出來。因此，交通、道路、給排水、供氣、供電、通信、商鋪、學校等配套設施也必須相應跟上，使之成為適宜居住地區(qū)。

(二)住房供給的價位結(jié)構(gòu)合理度標準

1.住房供應的價位結(jié)構(gòu)要與購房者的可承受能力相適應。即根據(jù)各類家庭的實際可支配收入，能購買相應價格檔次的住房。一般來說，高價位住房不宜建設過多，關(guān)鍵是要把中等及中等偏下收入家庭買得起的相應價位住宅，作為主力房型，政府支持開發(fā)商建設房價相對較低的經(jīng)濟適用住房。

2.中低價位住房的供應量與中低收入群體以及舊區(qū)改造中動遷居民的需要量相適應。實踐已經(jīng)證明，多數(shù)動遷居民收入較低，能夠承受的是中低價位住房，因此要視房源供應情況來確定舊區(qū)改造的規(guī)模和速度。如果房源不足，則要采取兩方面措施求得平衡：一是加快中低價位住房建設，增加供應量；二是放慢舊區(qū)改造速度，減緩引致性需求。

3.住房價格的漲幅要與居民收入增長的幅度相適應。從長期來看住房價格呈現(xiàn)出上漲趨勢，為要使供給的價位結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應，必須把房價的漲幅控制在地區(qū)人均GDP增幅和居民可支配收入的增幅以下，例如居民的可支配收入增長10%，最理想的房價漲幅宜控制在5%左右，最高不得超過8%。

(三)住房供給結(jié)構(gòu)超前性的合理度標準

住房消費需求結(jié)構(gòu)是個動態(tài)概念，必然隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，因此，住房供給結(jié)構(gòu)也要適應住房消費結(jié)構(gòu)的升級和演進而具有一定的超前性，國外經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般要超前20年左右。衡量這種超前度的標準大體可定為：

1.住房供給結(jié)構(gòu)的超前度要與居民收入結(jié)構(gòu)的演進度相適應。居民收入隨經(jīng)濟發(fā)展而普遍增加，收入結(jié)構(gòu)中的高、中、低收入劃分線也會相應發(fā)生變化，總的趨勢是收入結(jié)構(gòu)高級化升級，并呈橄欖形狀態(tài)，兩頭小，中間大，中產(chǎn)階層擴大，由此住房消費結(jié)構(gòu)也隨之升級。與收入結(jié)構(gòu)高級化相適應，住房供給結(jié)構(gòu)也要有適度的超前性，高價位、中高價位住房增加，中低價位住房逐步減少。

2.住房供應的品質(zhì)結(jié)構(gòu)、面積結(jié)構(gòu)的超前度要與住房消費需求的發(fā)展方向相適應。隨著社會發(fā)展，住房消費結(jié)構(gòu)向著寬敞型、舒適型、享受型方向發(fā)展。與之相適應，住房供給的綜合品質(zhì)也會提高，高檔房、中高檔房的比重會有較大提高，而中低檔次住房則會相應減少，比重下降。因此，目前的中低檔次、中低價位商品住宅的建設和供應也要掌握一定的度，以免日后過于落后。

3.住房供給的區(qū)域結(jié)構(gòu)的超前度要與居住郊區(qū)化發(fā)展相適應。由于城市中心區(qū)的有限性和城市郊區(qū)的宜住性，居住區(qū)向交通干道沿線的市郊擴散是必然趨勢。適應這種趨勢，要提前進行規(guī)劃，加快建設市郊的快速交通干道和相應的基礎設施，營造便捷的交通和良好的配套條件，為居住消費郊區(qū)化提供完備的服務。

以上論述偏重于定性的研究，具體實施時還要結(jié)合每一地區(qū)或城市的實際情況，進一步量化。