住宅性能等級等級劃分問題

為了使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)住宅市場的實際需求，有針對性地開發(fā)建設(shè)多樣化的、不同風(fēng)格的和不同檔次的商品住宅，以供消費者選擇，需要對住宅的性能劃分等級。商品住宅按照規(guī)定的程序確定了性能等級就意味著該住宅的性能達到了一定的水平，為住宅的銷售創(chuàng)造了便利條件。

住宅性能等級是按照住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能的定性、定量指標(biāo)綜合確定的。有關(guān)的定性、定量指標(biāo)需要制定住宅性能評定方法和標(biāo)準(zhǔn)，由于制定這類標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)性和政策性都很強，難度也比較大，需要組織各方面的專家研究論證，必要時還需要進行科學(xué)研究和測試驗證，短期內(nèi)出臺正式標(biāo)準(zhǔn)還很困難，因此擬分兩步走。第一步，首先組織制定住宅性能評定方法和指標(biāo)體系，選擇試點示范小區(qū)的商品住宅進行試評工作，以便取得經(jīng)驗，同時組織有關(guān)單位開展科研課題的研究工作。第二步，在住宅性能認(rèn)定試點工作取得實踐經(jīng)驗和科研成果的基礎(chǔ)上，組織制定住宅性能評定方法和標(biāo)準(zhǔn)。

為了便于分級管理，對商品住宅的性能劃分為3A、2A、1A三級。

1A是實用性住宅

2A是舒適性住宅

3A是高舒適性住宅

住宅性能認(rèn)定的主要內(nèi)容

1.適用性能/包括單元平面.住宅套型,建筑裝修.隔聲性能.設(shè)備設(shè)施.無障礙設(shè)施

2.安全性能/包括結(jié)構(gòu)安全.建筑防火.燃氣及電氣設(shè)備安全.日常安全防范措施和室內(nèi)污染控制

3.耐久性能/包括結(jié)構(gòu)工程.裝修工程.防水工程.管線工程.設(shè)備和門窗

4.環(huán)境性能/包括用地與規(guī)劃.建筑造型與色彩.綠地與活動場地.室久噪聲與空氣污染.水體與排水系統(tǒng).公共服務(wù)設(shè)施和智能化系統(tǒng)

5.經(jīng)濟性能/包括節(jié)能.節(jié)水.節(jié)地.節(jié)材

商品住宅的評審結(jié)果，經(jīng)認(rèn)定委員會審批和由各級建設(shè)行政主管部門發(fā)布后，由各級認(rèn)定委員會向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)頒發(fā)認(rèn)定證書和認(rèn)定標(biāo)志，并將認(rèn)定標(biāo)志鑲貼在被認(rèn)定的住宅上。一方面，由第三方驗證該住宅性能達到了一定的水平這種形式，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽和知名度，激勵開發(fā)企業(yè)不斷地提高住宅的技術(shù)含量和功能質(zhì)量，把我國的住宅建設(shè)提高到新的水平；另一方面，使住宅消費者放心地選擇購買自己滿意的合適的住宅，避免由于住宅市場的不規(guī)范使消費者的利益受到損害，并可以減少住宅交易中的民事糾紛。所以說，通過這種形式能夠達到較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

認(rèn)定證書和認(rèn)定標(biāo)志的規(guī)格和式樣在全國應(yīng)當(dāng)是統(tǒng)一的，需要由全國住宅性能認(rèn)定委員會統(tǒng)一制作和管理。

本《管理辦法》一旦批準(zhǔn)、發(fā)布，還需要組織制定一系列配套的規(guī)章和制度，例如商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系（擬第二步制定方法和標(biāo)準(zhǔn)）；評審委員會和認(rèn)定委員會的章程；住宅性能檢測方法等規(guī)定。

商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系是借鑒《小康住宅示范小區(qū)綜合成果驗收量化指標(biāo)體系》的經(jīng)驗，采用指標(biāo)體系的框架和專家打分方法。"評定方法和指標(biāo)體系"將《管理辦法》第三章所列的安全性能、適用性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能五種性能分別評審。每種性能按照該性能的項目及其內(nèi)容評分，3A級各種性能分值均為100分，五種性能總計500分；2A、1A級的適用性能為200分，安全性能、耐久性能為100分，三種性能合計400分。

商品住宅性能等級根據(jù)住宅性能評定方法和指標(biāo)體系確定，即不同級別的住宅所要評審的性能內(nèi)容有所不同?？紤]到3A級住宅的檔次較高，應(yīng)具有一定的引導(dǎo)性、時代性和超前性，對其性能要求的標(biāo)準(zhǔn)比較高，評審的內(nèi)容較多。2A級、1A級住宅的面廣量大，對其性能的要求以滿足消費者實用、便利為目標(biāo)，評審的內(nèi)容較3A級住宅少。3A級住宅性能評審內(nèi)容主要包括住宅的安全性能、適用性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟性能；2A級、1A級住宅性能評審內(nèi)容主要包括住宅的安全性能、適用性能和耐久性能。不同級別的住宅按照不同的標(biāo)準(zhǔn)評審，對住宅的性能進行綜合評審打分，以應(yīng)達到的合格標(biāo)準(zhǔn)分值來判斷被評審的住宅是否達到相應(yīng)等級。

住宅性能標(biāo)準(zhǔn)的保證是由住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計和住宅建筑設(shè)計共同完成的。所以在小區(qū)規(guī)劃時，應(yīng)對不同類型的住宅的性能標(biāo)準(zhǔn)首先掌握要求，之后在規(guī)劃設(shè)計時予以全面貫徹落實。我國"2000年小康住宅產(chǎn)業(yè)工程研究"是國家重點科研項目，在其子項小康示范小區(qū)研究中提出了"住宅性能標(biāo)準(zhǔn)"，并作為驗收小康示范小區(qū)的評價標(biāo)準(zhǔn)。住宅質(zhì)量是住宅商品化、市場化的關(guān)鍵。所以當(dāng)前"住宅性能標(biāo)準(zhǔn)"是開發(fā)商、居住者、管理者、規(guī)劃師、建筑師都十分關(guān)注的標(biāo)準(zhǔn)。2100433B

住宅經(jīng)濟性能，是指在住宅建造和使用過程中，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和節(jié)材的性能。

住宅經(jīng)濟性能 （residential building economy），在住宅建造和使用過程中，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地和節(jié)材的性能。2100433B

住宅耐久性能 （residential building durability），住宅建筑工程和設(shè)備設(shè)施在一定年限內(nèi)保證正常安全使用的性能。

住宅耐久性能 （residential building durability），住宅建筑工程和設(shè)備設(shè)施在一定年限內(nèi)保證正常安全使用的性能。