房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增相關(guān)稅負(fù)問(wèn)題

營(yíng)改增\"是我國(guó)為完善稅制,消除重復(fù)征稅的問(wèn)題,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而實(shí)行的稅收體制改革。目前有很多行業(yè)已經(jīng)實(shí)施營(yíng)改增,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一的部署,2016年全國(guó)所有的行業(yè)都將被納入營(yíng)改增范圍,這其中也包括房地產(chǎn)企業(yè)。營(yíng)改增的實(shí)施對(duì)遏制房?jī)r(jià)大幅上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有一定的意義,但同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)和利潤(rùn)帶來(lái)的一定的影響,就這些問(wèn)題企業(yè)要做好應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。

2016年將是房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)全面稅制改革的關(guān)鍵一年。在尚待推廣實(shí)施\"營(yíng)改增\"的幾個(gè)行業(yè)中,房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系著國(guó)計(jì)民生,因其業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和特殊性,尤其成為業(yè)界關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在這次稅制改革面前何去何從,\"營(yíng)改增\"后究竟會(huì)對(duì)房企產(chǎn)生哪些影響,企業(yè)應(yīng)采取哪些措施積極應(yīng)對(duì),針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了一系列探討,希望給房企實(shí)務(wù)方面帶來(lái)一些借鑒和啟示。

所謂\"營(yíng)改增\"就是營(yíng)業(yè)稅改增值稅,隨著財(cái)稅(2016)36號(hào)的發(fā)布,\"營(yíng)改增\"已經(jīng)覆蓋整個(gè)社會(huì),房地產(chǎn)企業(yè)作為稅收大戶,面臨著一系列的挑戰(zhàn),同時(shí)也迎來(lái)發(fā)展的機(jī)遇,本文根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀,研究\"營(yíng)改增\"產(chǎn)生的影響,并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)策略。

2015年是\"營(yíng)改增\"稅制改革的收官之年,如何對(duì)還未納入\"營(yíng)改增\"范圍的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)進(jìn)行稅制改革,特別是如何對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅制改革成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)之一。針對(duì)是否考慮土地增值稅情況,本文對(duì)\"營(yíng)改增\"前后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)進(jìn)行對(duì)比,分析房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)的方法。

當(dāng)前為建立健全相對(duì)科學(xué)發(fā)展的稅收制度,完善稅制,剔除重復(fù)征稅,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),開(kāi)始實(shí)施\"營(yíng)改增\"的試點(diǎn)工作。隨著\"十二五規(guī)劃\"的進(jìn)一步實(shí)施,市場(chǎng)預(yù)言今年將會(huì)是營(yíng)業(yè)稅改增值稅(營(yíng)改增)稅制改革的收官之年?；诖?對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言,房地產(chǎn)業(yè)在繳納營(yíng)業(yè)稅中屬于特殊的行業(yè),因而,繳納營(yíng)業(yè)稅的過(guò)程中也面臨\"營(yíng)改增\"問(wèn)題。\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生較為深遠(yuǎn)的影響。基于此,文章結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,對(duì)\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響進(jìn)行分析。

2016年3月18日下午,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了全面推開(kāi)\"營(yíng)改增\"試點(diǎn)方案,明確自2016年5月1日起,全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn),將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅率確定為11%,按照方案要求,營(yíng)改增后要確保所有行業(yè)不增負(fù)。房地產(chǎn)企業(yè)有必要以稅制改革為發(fā)展契機(jī),未雨綢繆,作出應(yīng)對(duì)措施,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的跨越式發(fā)展。

一、\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的勘察設(shè)計(jì)、技術(shù)研發(fā)、廣告費(fèi)等支出,相關(guān)行業(yè)已先行\(zhòng)"營(yíng)改增\

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)業(yè)涉及上下游行業(yè)眾多、業(yè)務(wù)形態(tài)豐富、與人民生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革情況的變動(dòng)對(duì)未來(lái)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收趨勢(shì)以及稅收體制改革的未來(lái)發(fā)展方向都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入薄利時(shí)代的情況下，分析“營(yíng)改增”的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)影響，研究降低稅負(fù)的對(duì)策，采取有效的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，將有助于幫助逐步陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)降低成本、增加利潤(rùn)、節(jié)約現(xiàn)金流，從而增強(qiáng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展能力。

隨著經(jīng)濟(jì)及企業(yè)多樣化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展,現(xiàn)行的財(cái)稅制度的局限性逐步凸顯出來(lái)。為減少財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的制約效應(yīng)。2011年國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方法》[1]。制度一經(jīng)頒布受到相關(guān)部門及企業(yè)的高度關(guān)注。很多企業(yè)都在積極推進(jìn)\"營(yíng)改增\"制度的實(shí)施。一、\"營(yíng)改增\"制度及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響\"營(yíng)改增\"是指將企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅改為增值稅的一種財(cái)稅制度。[2]這一制度的實(shí)施可以有效規(guī)避重復(fù)征稅問(wèn)題,提高

隨著\"十二五規(guī)劃\"的進(jìn)一步實(shí)施及\"營(yíng)改增\"試點(diǎn)工作的深入推進(jìn),對(duì)建筑及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的營(yíng)改增稅制改革已是勢(shì)在必行。本文就\"營(yíng)改增\"可能對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析,并在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對(duì)策,以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及早作出稅務(wù)籌劃提供參考,從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)的良性發(fā)展。

稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了很高的要求,經(jīng)測(cè)算,“營(yíng)改增”后企業(yè)必須做到取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額達(dá)到取得的銷項(xiàng)稅額的比例的50%,才能使企業(yè)稅負(fù)不高于營(yíng)業(yè)稅稅制情況下的稅負(fù)水平.為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí),做好納稅籌劃工作,并且梳理日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的重點(diǎn)涉稅事項(xiàng),做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),平穩(wěn)過(guò)渡.

實(shí)行營(yíng)改增之后,稅收的范圍也相應(yīng)的做出調(diào)整,與房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的成本在一定水平做了下降處理,這會(huì)產(chǎn)生很大的影響對(duì)于企業(yè)所得稅、管理發(fā)票方面和計(jì)算成本.對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,營(yíng)改增可以帶來(lái)機(jī)會(huì)也可以帶來(lái)挑戰(zhàn),我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)之一就是房地產(chǎn),相關(guān)稅收部門也應(yīng)該認(rèn)真管理相關(guān)稅收內(nèi)容,這樣對(duì)于其順利健康的發(fā)展才有所幫助,在此將分析房地產(chǎn)企業(yè)受到營(yíng)改增的影響,以及相關(guān)措施,讓政策順利實(shí)行,幫助房地產(chǎn)企業(yè)順利前進(jìn).

面對(duì)營(yíng)業(yè)稅中出現(xiàn)的全額征稅、重復(fù)征稅的弊端,實(shí)行“營(yíng)改增”政策能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)好處的同時(shí)也帶來(lái)了一系列影響,因此,本文著眼于房地產(chǎn)企業(yè),分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響,并由此提出相應(yīng)措施,從而盡量避免“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的不良影響。

2011年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了營(yíng)業(yè)稅改增值稅(簡(jiǎn)稱\"營(yíng)改增\")試點(diǎn)方案,并力爭(zhēng)在\"十二五規(guī)劃\"綱要期間全面完成\"營(yíng)改增\"的財(cái)稅改革。2015年是\"十二五規(guī)劃\"的最后一年,因此也將是\"營(yíng)改增\"稅制改革的收官之年,同時(shí)也將是財(cái)稅體制改革同時(shí)跨越房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四道鴻溝的最后一程,更是完善公平的財(cái)稅政策體制、建立健全與國(guó)際接軌的稅收制度的華麗轉(zhuǎn)身。作為自1994年稅改以來(lái),流轉(zhuǎn)稅

自2016年5月1日起，我國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革（以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”）試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。本文首先分析房地產(chǎn)“營(yíng)改增”試點(diǎn)有關(guān)稅收規(guī)定和政策，分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的有效措施。

2016年5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)被納入了“營(yíng)改增”改革的的試點(diǎn)范圍，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。這項(xiàng)重大的稅制改革對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展具有重要的意義。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善,我國(guó)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化趨勢(shì)不斷加強(qiáng),在這個(gè)經(jīng)濟(jì)背景下,必須不斷地完善稅收體制,加快與國(guó)際接軌.然而,我國(guó)現(xiàn)行的稅收體制存在許多問(wèn)題,制約著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)(簡(jiǎn)稱\"6+1\")開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅的試點(diǎn),力爭(zhēng)在\"十二五\"期間逐步推廣到全國(guó)范圍,營(yíng)業(yè)稅將逐漸退出歷史舞臺(tái).認(rèn)真學(xué)習(xí)\"營(yíng)改增\"政策,對(duì)企業(yè)發(fā)展具有重大意義.本文主要介紹了國(guó)家\"營(yíng)改增\"的含義,闡述了營(yíng)業(yè)稅改征增值稅內(nèi)容和意義,并分析了這一政策給企業(yè)稅負(fù)帶來(lái)的影響.從而提出相關(guān)對(duì)策,使企業(yè)更好的適應(yīng)新的政策,并獲得更好的發(fā)展.

房地產(chǎn)企業(yè)\"營(yíng)改增\"是大勢(shì)所趨,在分析\"營(yíng)改增\"前后稅負(fù)變化時(shí),從實(shí)務(wù)角度出發(fā)區(qū)分了\"甲供材料\"和\"包工包料\"兩種不同模式下房地產(chǎn)企業(yè)\"營(yíng)改增\"的變化,考慮了營(yíng)業(yè)稅在所得稅前的抵稅效應(yīng),綜合分析其稅負(fù)變化,創(chuàng)建模型進(jìn)行分析,發(fā)現(xiàn)實(shí)行\(zhòng)"營(yíng)改增\"對(duì)\"甲供材料\"模式更有利,減稅效果更好,同時(shí)指出企業(yè)能夠取得增值稅可抵扣金額的成本比例是\"營(yíng)改增\"在制定稅率時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。

2016年3月5日兩會(huì)政府報(bào)告提出:從5月1日起,全面實(shí)施營(yíng)改增。隨著我國(guó)\"營(yíng)改增\"改革的實(shí)行,我國(guó)房地產(chǎn)\"營(yíng)改增\"改革與建筑業(yè)\"營(yíng)改增\"同時(shí)進(jìn)行,作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)企業(yè)占有著\"牽一發(fā)而動(dòng)全身\"的重要地位。\"營(yíng)改增\"如何在房地產(chǎn)企業(yè)順利推行,房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)其帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)已經(jīng)成為我們需要面對(duì)與解決的問(wèn)題。為了解決\"營(yíng)改增\"后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的諸多問(wèn)題,現(xiàn)分析\"營(yíng)改增\"對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響并作出相應(yīng)的對(duì)策。

營(yíng)業(yè)稅改為增值稅將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)行稅負(fù)水平。為了更有效地進(jìn)行直觀分析,對(duì)比在不同條件下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)變化,對(duì)未納入\"營(yíng)改增\"范圍的行業(yè)進(jìn)行稅制改革,特別是如何對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行稅制改革成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn)之一。針對(duì)是否考慮土地增值稅情況,就\"營(yíng)改增\"前后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)進(jìn)行對(duì)比,以青島岳洋宇房地產(chǎn)有限公司為例,分析房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)的方法。通過(guò)對(duì)\"營(yíng)改增\"后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化分析預(yù)測(cè),對(duì)\"營(yíng)改增\"前后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)情況進(jìn)行分析。

隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的成熟,各項(xiàng)改革已逐漸深入到各行各業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)則是由于在營(yíng)業(yè)稅稅制下形成了重復(fù)征稅、與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不相匹配等弊端。為了能夠消除相關(guān)弊端,也為了適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要,2016年5月1日,全國(guó)推行\(zhòng)"營(yíng)改增\"試點(diǎn),房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅種將會(huì)從營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)化為增值稅,征稅機(jī)構(gòu)同時(shí)也產(chǎn)生了相應(yīng)的變化,不再由地稅部門負(fù)責(zé),而是轉(zhuǎn)化為國(guó)稅部門,該稅制改革

自2016年3月23日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》后,建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)的營(yíng)改增工作正式拉開(kāi)序幕。2016年7月4日,中國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)司起草了財(cái)辦會(huì)[2016]27號(hào)《關(guān)于增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》,就增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)范問(wèn)題廣泛征求意見(jiàn)。筆者作為一名房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)從業(yè)者,認(rèn)真學(xué)習(xí)了相關(guān)文件后,結(jié)合所在公司及同業(yè)的相關(guān)做法,就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增后的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題總結(jié)了一些心得,以供大家探討。