南京市軌道交通對(duì)沿線商品房?jī)r(jià)格影響

影響商品房?jī)r(jià)格因素有很多,本文主要從供給、需求、經(jīng)濟(jì)、政策四個(gè)方面分析各因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響。通過(guò)建立多元線性回歸方程對(duì)北京市商品房影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。

本文選取2001-2011年季度數(shù)據(jù)作為分析樣本,并將之進(jìn)行hp濾波調(diào)整與單位根檢驗(yàn),在此基礎(chǔ)上構(gòu)建var模型,并進(jìn)行了脈沖和方差分解分析,以研究貨幣供給變動(dòng)對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的影響。研究結(jié)論表明:前期商品房?jī)r(jià)格的上漲和貨幣供給增加均是引起商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因,即高房?jī)r(jià)既有"印"原因,也有"炒"原因。

城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響研究_兼論南京地鐵沿線土地開發(fā)策略

以北京輕軌13號(hào)線及沿線的住宅項(xiàng)目為例,計(jì)算軌道交通線路對(duì)周邊住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格影響的范圍和程度,探討城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益.研究表明:軌道交通發(fā)展對(duì)沿線0.3~1km內(nèi)的住宅價(jià)格有明顯的空間分布規(guī)律和輻射效應(yīng),其中站點(diǎn)300m半徑以內(nèi)區(qū)域效應(yīng)顯著.建議在距城市軌道300m的范圍內(nèi)實(shí)施較高強(qiáng)度的房地產(chǎn)開發(fā),并建立城市軌道交通效益分享機(jī)制,以維護(hù)社會(huì)公平;同時(shí),完善與軌道交通建設(shè)相關(guān)的法律法規(guī)體系,保障軌道交通建設(shè)與城市環(huán)境建設(shè)的和諧發(fā)展.

以西安市地鐵2號(hào)線沿線的房地產(chǎn)為研究對(duì)象,借鑒土地函數(shù)法和回歸分析的方法,研究西安地鐵2號(hào)線對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究結(jié)果表明,地鐵2號(hào)線從2006年開始建設(shè)起,就對(duì)沿線的房地產(chǎn)產(chǎn)生了直接的正面影響。西安市地鐵2號(hào)線對(duì)房地產(chǎn)的影響半徑為750m,其中在400m范圍內(nèi)影響最大。

交通的便利程度是人們?cè)谫?gòu)房過(guò)程中必須參考的一個(gè)重要指標(biāo)，因此，交通狀況是影響房地產(chǎn)價(jià)格的一項(xiàng)重要因素。本文探討了城市軌道交通對(duì)于房地產(chǎn)的影響，對(duì)于城市管理者科學(xué)規(guī)劃城市軌道交通路線、合理制定房產(chǎn)稅收政策，對(duì)于消費(fèi)者理性選購(gòu)房產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)投資提供重要的參考價(jià)值。

近年來(lái),隨著城市軌道交通建設(shè)日益加快,沿線房地產(chǎn)價(jià)格所受影響也日漸明顯。為了分析軌道交通對(duì)沿線房?jī)r(jià)的影響程度及規(guī)律,以上海軌道交通1、2、3號(hào)線為例,分析了沿線房?jī)r(jià)的分布特征。結(jié)果表明,在某些特殊地區(qū)由于房?jī)r(jià)受到區(qū)域文化、區(qū)位條件等因素的影響,軌道交通的影響很弱;但排除個(gè)別異常值后,軌道交通對(duì)鄰近站點(diǎn)房產(chǎn)的價(jià)格具有顯著的提升作用,即離軌道站點(diǎn)越近房?jī)r(jià)越高,并且越遠(yuǎn)離城市核心區(qū)軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響也越大。

軌道交通建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的影響越發(fā)明顯,本文分析了軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素。結(jié)果表明,軌道交通站點(diǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的影響在2.5公里的合理步行范圍內(nèi);對(duì)城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)的影響較小,越遠(yuǎn)離城區(qū)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度越大;隨著軌道交通建設(shè)的時(shí)間影響越小;對(duì)于商業(yè)用房地產(chǎn)的影響較大,而對(duì)于工業(yè)用房地產(chǎn)的影響較小。

城市軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響

隨著城市軌道交通的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)化的成熟,有關(guān)城市軌道交通與沿線房地產(chǎn)價(jià)值之間關(guān)系的研究受到越來(lái)越多學(xué)者的關(guān)注。研究的領(lǐng)域包括,城市軌道交通對(duì)沿線住宅價(jià)值影響的范圍、影響的正負(fù)效應(yīng)、軌道交通開發(fā)利益機(jī)制分析等方面,且多從時(shí)間效應(yīng)和空間效應(yīng)兩方面對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行研究。筆者對(duì)國(guó)內(nèi)外有關(guān)城市軌道交通對(duì)沿線住宅價(jià)值的研究文獻(xiàn)進(jìn)行綜述,并提出了今后的研究方向和建議。

近年來(lái),北京的房?jī)r(jià)以空前的速度飆升,尤其是學(xué)區(qū)房最為火熱,甚至兩三代人的積蓄才能為年輕人買一套房.北京的商品房?jī)r(jià)格的影響因素是多方面的,本文從供需兩方面選取國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、竣工面積作為影響因素,選擇2004-2015年的數(shù)據(jù),定量分析了三者之間的關(guān)系,并依據(jù)結(jié)果提出了促進(jìn)北京商品房健康發(fā)展的一些建議.

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性小于供給彈性,政府對(duì)房產(chǎn)擁有者征稅,稅收負(fù)擔(dān)其實(shí)更多地落在了購(gòu)房者身上。中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制過(guò)度投機(jī),降低商品房?jī)r(jià)格的作用不明顯。應(yīng)改變住房需求彈性,在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

通過(guò)房地產(chǎn)稅收來(lái)影響商品房?jī)r(jià)格是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。本文就房地產(chǎn)稅收對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響進(jìn)行探析，以闡述房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制為基礎(chǔ)，根據(jù)商品房取得開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有來(lái)進(jìn)一步研究房地產(chǎn)稅收對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響，并就此進(jìn)行展望與思考，以期為豐富房地產(chǎn)價(jià)格研究成果提供有價(jià)值參考。

本文運(yùn)用協(xié)整分析方法,對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品房?jī)r(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)信貸規(guī)模與商品房?jī)r(jià)格有相關(guān)性,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)具有不同的影響。最后,根據(jù)定性和定量分析結(jié)果,提出促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

城市軌道交通的建設(shè)促進(jìn)了沿線房地產(chǎn)的增值.根據(jù)特征價(jià)格理論,選用半對(duì)數(shù)模型,以各樓盤的銷售均價(jià)作為因變量,以樓盤與最近地鐵站的距離、與城市cbd的距離、建筑面積等8個(gè)因素作為自變量,建立了特征價(jià)格模型,并推導(dǎo)出地鐵對(duì)住宅價(jià)值增值的計(jì)算公式.選取西安市地鐵2號(hào)線沿線的50個(gè)住宅樓盤作為樣本,進(jìn)行實(shí)證研究和定量分析.計(jì)算結(jié)果表明,西安市地鐵2號(hào)線的建設(shè)會(huì)給沿線住宅帶來(lái)明顯的增值,且與實(shí)際基本相符,說(shuō)明特征價(jià)格法可以較精確地定量計(jì)算城市軌道交通對(duì)沿線住宅的價(jià)值影響,從而為確定城市軌道交通外部效益回收、擴(kuò)展其建設(shè)投融資渠道等提供了理論依據(jù)和數(shù)據(jù)支持.

以深圳地鐵1號(hào)線為例,應(yīng)用非參數(shù)計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的局部線性回歸法確定軌道交通對(duì)住宅地價(jià)的核心影響半徑和有效影響半徑,并測(cè)算各區(qū)域內(nèi)的地價(jià)提升幅度,進(jìn)而提出促進(jìn)軌道交通與土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展的政策建議。

城市軌道交通的建設(shè),提升了軌道沿線特別是站點(diǎn)附近的住宅房地產(chǎn)的價(jià)值,城市軌道交通沿線房地產(chǎn)開發(fā)亦成為當(dāng)前城市規(guī)劃與城市交通領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)。鄭州城市軌道交通的建設(shè),將會(huì)加快城市發(fā)展軸的成型,強(qiáng)化城市中心區(qū)功能,加快舊城更新和土地置換的步伐,并對(duì)沿線土地的升值產(chǎn)生巨大影響。借鑒國(guó)內(nèi)外軌道交通對(duì)房地產(chǎn)影響的研究經(jīng)驗(yàn),從理論上分析了未來(lái)鄭州軌道交通對(duì)沿線房地產(chǎn)的影響范圍、影響時(shí)間及影響程度,并提出了未來(lái)鄭州軌道交通沿線土地開發(fā)的策略,旨在為交通部門及房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人員提供參考。

在分析借鑒國(guó)內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上,以南京市地鐵一號(hào)線為例,研究住宅樓盤距地鐵站點(diǎn)的距離和住宅價(jià)格變化的關(guān)系。結(jié)果顯示,距站點(diǎn)的距離和住宅價(jià)格增幅成反比例關(guān)系,即距離地鐵站點(diǎn)越遠(yuǎn),住宅價(jià)格增幅越小;地鐵開通后,地鐵兩端的樓盤價(jià)格增幅更為明顯。

以天津市地鐵1號(hào)線為例，采用特征價(jià)格模型，定量分析了天津市城市軌道交通對(duì)其沿線住宅價(jià)值的影響。選取了16個(gè)變量，收集到了地鐵1號(hào)線沿線2km范圍內(nèi)的120個(gè)小區(qū)的有效數(shù)據(jù)，通過(guò)反復(fù)試算，建立了回歸效果較好的特征價(jià)格方程，最終進(jìn)入模型的變量有5個(gè)，即距離市中心距離、建筑年限、建筑平均總層數(shù)、教育環(huán)境、距離地鐵距離。結(jié)果表明：天津地鐵1號(hào)線對(duì)其2km范圍內(nèi)住宅價(jià)格有平均5.02%的提升作用，增值量平均為828.9元/m^2。

為研究城市軌道交通開發(fā)利益的影響范圍和受益程度問(wèn)題,對(duì)2002年上海軌道交通1號(hào)線沿線房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行了實(shí)際調(diào)查,通過(guò)分析車站周邊樓盤價(jià)格與樓盤距車站距離的關(guān)系,得出上海軌道交通1號(hào)線部分車站對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)際影響范圍。以利用出行時(shí)間表述可達(dá)性的城市軌道交通影響范圍計(jì)算模型的原理為基礎(chǔ),從基于廣義出行成本的可達(dá)性角度來(lái)建立城市軌道交通開發(fā)利益影響范圍的理論計(jì)算修正模型。利用新建立的模型對(duì)上海軌道交通1號(hào)線進(jìn)行了實(shí)例計(jì)算,并與調(diào)查值進(jìn)行了比較和分析,驗(yàn)證了理論計(jì)算修正模型,并得到了相關(guān)的推論。

結(jié)合供需規(guī)律,對(duì)北京市2001年~2011年的普通商品房變化趨勢(shì)進(jìn)行了分析,并對(duì)2012年~2015年的房?jī)r(jià)進(jìn)行了探討,指出北京市普通商品房的價(jià)格將會(huì)在未來(lái)5年里保持溫和上漲,但2015年作為剛性需求人群數(shù)量開始減少的拐點(diǎn)之年,應(yīng)該采取相關(guān)政策防范房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)可能帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知,自2000年以來(lái),購(gòu)房問(wèn)題已成為了老百姓嘴邊上的話題,政府的大量拆遷,使老百姓不得不面臨著購(gòu)房的嚴(yán)峻形勢(shì),然而房?jī)r(jià)的持續(xù)走高,迫使人們不得不去關(guān)心房?jī)r(jià),尤其是那些該買房的人。農(nóng)村有一句老話:有錢就蓋房。而這句話現(xiàn)如