西寧市商品房價格影響因素

住房問題是基本的生活問題,近年來,河北省的房地產(chǎn)價格在持續(xù)不斷地上漲,導(dǎo)致更多的人淪為了房屋的奴隸。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。商品房作為一種商品,其價格是由供給與需求共同決定的,但是,短時間內(nèi)供給是缺乏彈性的,因此,需求就成為了決定房價的主要因素。為此,本文對河北省居民住房的價格的影響因素進(jìn)行了定量分析。

商品房價格是多種因素發(fā)展變化共同作用的結(jié)果。目前商品房存在價格過高、投資性購房的比重較高、開發(fā)投資額超常增長等問題。文章從供需角度分析商品房價格上漲的原因。從而提出調(diào)節(jié)供應(yīng),保障供需總量和結(jié)構(gòu)平衡、加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系、通過房產(chǎn)稅促進(jìn)低價位住房的建設(shè)和消費(fèi)、加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)等對策。

一般認(rèn)為,房地產(chǎn)市場的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長存在正相關(guān)關(guān)系,房地產(chǎn)市場的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)增長的一個重要推動因素,關(guān)于這一點(diǎn)已被我國二十多年的房地產(chǎn)市場發(fā)展所證明;然而,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過程中我們也看到房地產(chǎn)的價格也在快速上升,尤其是住宅的價格;住宅的價格關(guān)系到廣大消費(fèi)者的切身利益,也是社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題,一旦調(diào)控不力,將會嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長。本文以寧夏地區(qū)房地產(chǎn)市場為例,探求影響商品住宅價格各因素之間的相關(guān)關(guān)系,運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論對其進(jìn)行了初步量化,通過商品房價格的灰色關(guān)聯(lián)分析,確定了影響寧夏商品房價格變動的主要因素依次為建設(shè)成本、市場需求和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

本文選取2001-2011年季度數(shù)據(jù)作為分析樣本,并將之進(jìn)行hp濾波調(diào)整與單位根檢驗,在此基礎(chǔ)上構(gòu)建var模型,并進(jìn)行了脈沖和方差分解分析,以研究貨幣供給變動對我國商品房價格的影響。研究結(jié)論表明:前期商品房價格的上漲和貨幣供給增加均是引起商品房價格上漲的主要原因,即高房價既有"印"原因,也有"炒"原因。

2011年,北京房價持續(xù)走高,不同城區(qū)的房價也都持續(xù)上漲。本文通過stata軟件對北京城八區(qū)和周邊地區(qū)的商品房價格因素進(jìn)行了描述統(tǒng)計分析、多因素方差分析和回歸預(yù)測等,試圖找出不同因素對于樓盤銷售價格影響的顯著性,并對差別進(jìn)行估計和分析。

本文主要針對現(xiàn)階段國家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一——商品房價格。結(jié)合1998年至今的m2貨幣供應(yīng)量,以計量經(jīng)濟(jì)學(xué)為工具,建立了一個商品房價格的單方程計量經(jīng)濟(jì)模型,并對其有效性做了全面的檢驗。

房價持續(xù)上漲居高不下一直是我國經(jīng)濟(jì)金融以及民生中的熱門話題，確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展將有利于國民經(jīng)濟(jì)的增長，居民幸福指數(shù)的提高和社會的和諧發(fā)展。因而對房價影響因素的有效計量及影響因素分析對找出高房價的原因，提出可能的解決措施具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。本研究首先通過閱讀大量文獻(xiàn)，根據(jù)科學(xué)的方法擇選出可能會影響房價的諸多因素，收集了2000年至2011年以來房價及其影響因素的有效數(shù)據(jù)，通過建立多元線性回歸模型對其進(jìn)行了嚴(yán)密的有效分析。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的竣工面積和人均gdp對房價有顯著影響，并在2008年有著顯著的結(jié)構(gòu)性改變。

對西安市普通商品房價格影響因素之間關(guān)系進(jìn)行詮釋,明晰各因素之間的主次關(guān)系。以結(jié)構(gòu)解釋模型(ism)為分析方法,對影響普通商品房價格的因素進(jìn)行分析。在多種價格影響因素中,各因素對普通商品房價格的影響程度是主次分明的。銀行信貸政策及居民收入水平是影響綠色建筑能耗的主要因素;交通便捷程度,消費(fèi)者預(yù)期,配套設(shè)施,宏觀調(diào)控,城市發(fā)展規(guī)劃和土地價格等因素對普通商品房價格的直接表現(xiàn)方式,這些因素受區(qū)位條件和政策水平兩個因素的制約,進(jìn)而影響普通商品房價格。

ⅰ類土地開發(fā)費(fèi)(1)征地補(bǔ)償費(fèi)包含:土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員及差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)和私人財產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。(2)拆遷安置費(fèi)包含:私房發(fā)價(即私房的收購或補(bǔ)償費(fèi))、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶房屋原

眾所周知,自2000年以來,購房問題已成為了老百姓嘴邊上的話題,政府的大量拆遷,使老百姓不得不面臨著購房的嚴(yán)峻形勢,然而房價的持續(xù)走高,迫使人們不得不去關(guān)心房價,尤其是那些該買房的人。農(nóng)村有一句老話:有錢就蓋房。而這句話現(xiàn)如

中國房地產(chǎn)市場的需求彈性小于供給彈性,政府對房產(chǎn)擁有者征稅,稅收負(fù)擔(dān)其實(shí)更多地落在了購房者身上。中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場,抑制過度投機(jī),降低商品房價格的作用不明顯。應(yīng)改變住房需求彈性,在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

通過房地產(chǎn)稅收來影響商品房價格是國家對房地產(chǎn)市場運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。本文就房地產(chǎn)稅收對商品房價格的影響進(jìn)行探析，以闡述房地產(chǎn)價格形成機(jī)制為基礎(chǔ)，根據(jù)商品房取得開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有來進(jìn)一步研究房地產(chǎn)稅收對商品房價格的影響，并就此進(jìn)行展望與思考，以期為豐富房地產(chǎn)價格研究成果提供有價值參考。

本文運(yùn)用協(xié)整分析方法,對房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品房價格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)信貸規(guī)模與商品房價格有相關(guān)性,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款規(guī)模對商品房價格的走勢具有不同的影響。最后,根據(jù)定性和定量分析結(jié)果,提出促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的對策建議。

結(jié)合供需規(guī)律,對北京市2001年~2011年的普通商品房變化趨勢進(jìn)行了分析,并對2012年~2015年的房價進(jìn)行了探討,指出北京市普通商品房的價格將會在未來5年里保持溫和上漲,但2015年作為剛性需求人群數(shù)量開始減少的拐點(diǎn)之年,應(yīng)該采取相關(guān)政策防范房地產(chǎn)價格劇烈波動可能帶來的各種風(fēng)險。

中國城市住房價格變動影響因素分析

本文以北京市商品房價格為研究對象,從供需兩個角度分析影響房價的主要因素,運(yùn)用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和建模思路,提出相關(guān)建議。

城市的空間聚集效應(yīng)帶來了勞動力和資本的高度聚集。城市中心區(qū)域在發(fā)展過程中面臨著土地緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列問題,城市的擴(kuò)張是伴隨城市發(fā)展的必然環(huán)節(jié)。城市軌道交通擴(kuò)展了城市半徑,加快了城市邊緣區(qū)的發(fā)展,促進(jìn)了軌道交通站點(diǎn)周邊土地的開發(fā)利用。以南京市為例,剖析了軌道交通的開通對城市市中心、邊緣區(qū)的沿線商品房價格的影響程度,并對影響商品房價格的相關(guān)因素進(jìn)行了回歸分析,并對回歸模型做出解釋。

2017年的最后三個月,中國房地產(chǎn)市場罕見地迎來了一輪密集的政策信號。從中共十九大報告的召開到年末的中央政治局會議的召開,再到召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,這三場高層會議連續(xù)對房地產(chǎn)市場定調(diào)。房價將如何變化,它再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn),因此一個合理的價格預(yù)測模型就顯得尤為重要。本文通過2005～2016年新疆住宅商品房的價格,結(jié)合灰色gm(1,1)模型和馬爾科夫模型,建立了灰色馬爾科夫預(yù)測模型,所建模型的平均相對誤差由原來的7.17%降低到2.39%,彌補(bǔ)了灰色gm(1,1)模型預(yù)測結(jié)果誤差大的缺點(diǎn)。結(jié)果表明:灰色馬爾科夫模型是較好的價格預(yù)測模型,并且新疆住宅商品房價格在2017～2020年將會呈現(xiàn)出持續(xù)走高的趨勢。

對于商品房的價格因素,首先包括其成本價,其次是開發(fā)商的利益和政府的規(guī)費(fèi),還有市場供求關(guān)系、百姓的收入水平高低、市場的競爭。利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)來處理各種價格因素對商品房價格進(jìn)行預(yù)測不失是一種可行的方法,bp算法具有算法簡單、易于實(shí)現(xiàn)等特點(diǎn),通過實(shí)驗證明,bp網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測結(jié)果準(zhǔn)確,使用方便,是一種優(yōu)良的商品房價格預(yù)測方法。

房地產(chǎn)商的過高定價與開發(fā)中的審批成本、管理成本偏高、一些團(tuán)體住房投資、房屋銷售不規(guī)范等因素導(dǎo)致商品房價格過高上漲,運(yùn)用需求供給彈性理論分析了商品房價格上漲的內(nèi)在機(jī)制,提出了政府應(yīng)向購房者公開有效信息,抑制商品房的審批管理成本,規(guī)范商品房銷售,對那些超過住房計劃銷售期后仍超過空置房率上限的那部分商品房征收住房特別消費(fèi)稅的方法以便抑制商品房價格的過快過高上漲。

近年來，我國城市商品住宅價格出現(xiàn)的大范圍、高幅度上漲，引起了社會各界廣泛關(guān)注。本文概述了我國城市商品住宅價格上漲現(xiàn)狀，從政府、投資商、消費(fèi)者三個層面分析房價過高與上漲過快的原因，并對各層面進(jìn)行對策構(gòu)思，意在將房價調(diào)控在一個合理范圍之內(nèi)。

一、北京商品房價格的現(xiàn)狀近幾年來,北京房價年年攀升,上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了本身的價值和消費(fèi)者的承受能力,成為影響百姓的正常生活、影響社會安定的熱點(diǎn)問題。從表1給出數(shù)據(jù)可以看出,近年來北京房價的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京市g(shù)dp的增長速度,影響了經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。