西寧市商品房?jī)r(jià)格影響因素

住房問(wèn)題是基本的生活問(wèn)題,近年來(lái),河北省的房地產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)不斷地上漲,導(dǎo)致更多的人淪為了房屋的奴隸。房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系,房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著舉足輕重的角色。商品房作為一種商品,其價(jià)格是由供給與需求共同決定的,但是,短時(shí)間內(nèi)供給是缺乏彈性的,因此,需求就成為了決定房?jī)r(jià)的主要因素。為此,本文對(duì)河北省居民住房的價(jià)格的影響因素進(jìn)行了定量分析。

商品房?jī)r(jià)格是多種因素發(fā)展變化共同作用的結(jié)果。目前商品房存在價(jià)格過(guò)高、投資性購(gòu)房的比重較高、開(kāi)發(fā)投資額超常增長(zhǎng)等問(wèn)題。文章從供需角度分析商品房?jī)r(jià)格上漲的原因。從而提出調(diào)節(jié)供應(yīng),保障供需總量和結(jié)構(gòu)平衡、加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測(cè)體系、通過(guò)房產(chǎn)稅促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)、加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)等對(duì)策。

一般認(rèn)為,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在正相關(guān)關(guān)系,房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要推動(dòng)因素,關(guān)于這一點(diǎn)已被我國(guó)二十多年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所證明;然而,在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的過(guò)程中我們也看到房地產(chǎn)的價(jià)格也在快速上升,尤其是住宅的價(jià)格;住宅的價(jià)格關(guān)系到廣大消費(fèi)者的切身利益,也是社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題,一旦調(diào)控不力,將會(huì)嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。本文以寧夏地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)為例,探求影響商品住宅價(jià)格各因素之間的相關(guān)關(guān)系,運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論對(duì)其進(jìn)行了初步量化,通過(guò)商品房?jī)r(jià)格的灰色關(guān)聯(lián)分析,確定了影響寧夏商品房?jī)r(jià)格變動(dòng)的主要因素依次為建設(shè)成本、市場(chǎng)需求和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

本文選取2001-2011年季度數(shù)據(jù)作為分析樣本,并將之進(jìn)行hp濾波調(diào)整與單位根檢驗(yàn),在此基礎(chǔ)上構(gòu)建var模型,并進(jìn)行了脈沖和方差分解分析,以研究貨幣供給變動(dòng)對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的影響。研究結(jié)論表明:前期商品房?jī)r(jià)格的上漲和貨幣供給增加均是引起商品房?jī)r(jià)格上漲的主要原因,即高房?jī)r(jià)既有"印"原因,也有"炒"原因。

2011年,北京房?jī)r(jià)持續(xù)走高,不同城區(qū)的房?jī)r(jià)也都持續(xù)上漲。本文通過(guò)stata軟件對(duì)北京城八區(qū)和周邊地區(qū)的商品房?jī)r(jià)格因素進(jìn)行了描述統(tǒng)計(jì)分析、多因素方差分析和回歸預(yù)測(cè)等,試圖找出不同因素對(duì)于樓盤銷售價(jià)格影響的顯著性,并對(duì)差別進(jìn)行估計(jì)和分析。

本文主要針對(duì)現(xiàn)階段國(guó)家宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)之一——商品房?jī)r(jià)格。結(jié)合1998年至今的m2貨幣供應(yīng)量,以計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)為工具,建立了一個(gè)商品房?jī)r(jià)格的單方程計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型,并對(duì)其有效性做了全面的檢驗(yàn)。

房?jī)r(jià)持續(xù)上漲居高不下一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融以及民生中的熱門話題，確保房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展將有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民幸福指數(shù)的提高和社會(huì)的和諧發(fā)展。因而對(duì)房?jī)r(jià)影響因素的有效計(jì)量及影響因素分析對(duì)找出高房?jī)r(jià)的原因，提出可能的解決措施具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。本研究首先通過(guò)閱讀大量文獻(xiàn)，根據(jù)科學(xué)的方法擇選出可能會(huì)影響房?jī)r(jià)的諸多因素，收集了2000年至2011年以來(lái)房?jī)r(jià)及其影響因素的有效數(shù)據(jù)，通過(guò)建立多元線性回歸模型對(duì)其進(jìn)行了嚴(yán)密的有效分析。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的竣工面積和人均gdp對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響，并在2008年有著顯著的結(jié)構(gòu)性改變。

對(duì)西安市普通商品房?jī)r(jià)格影響因素之間關(guān)系進(jìn)行詮釋,明晰各因素之間的主次關(guān)系。以結(jié)構(gòu)解釋模型(ism)為分析方法,對(duì)影響普通商品房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行分析。在多種價(jià)格影響因素中,各因素對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格的影響程度是主次分明的。銀行信貸政策及居民收入水平是影響綠色建筑能耗的主要因素;交通便捷程度,消費(fèi)者預(yù)期,配套設(shè)施,宏觀調(diào)控,城市發(fā)展規(guī)劃和土地價(jià)格等因素對(duì)普通商品房?jī)r(jià)格的直接表現(xiàn)方式,這些因素受區(qū)位條件和政策水平兩個(gè)因素的制約,進(jìn)而影響普通商品房?jī)r(jià)格。

ⅰ類土地開(kāi)發(fā)費(fèi)(1)征地補(bǔ)償費(fèi)包含:土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)、農(nóng)轉(zhuǎn)工人員及差補(bǔ)貼、菜田基金、安置勞動(dòng)力補(bǔ)償、平地補(bǔ)助費(fèi)和私人財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)。(2)拆遷安置費(fèi)包含:私房發(fā)價(jià)(即私房的收購(gòu)或補(bǔ)償費(fèi))、地上物補(bǔ)償費(fèi)、搬家費(fèi)、拆房費(fèi)、碴土清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、周轉(zhuǎn)房費(fèi)、農(nóng)戶房屋原

眾所周知,自2000年以來(lái),購(gòu)房問(wèn)題已成為了老百姓嘴邊上的話題,政府的大量拆遷,使老百姓不得不面臨著購(gòu)房的嚴(yán)峻形勢(shì),然而房?jī)r(jià)的持續(xù)走高,迫使人們不得不去關(guān)心房?jī)r(jià),尤其是那些該買房的人。農(nóng)村有一句老話:有錢就蓋房。而這句話現(xiàn)如

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性小于供給彈性,政府對(duì)房產(chǎn)擁有者征稅,稅收負(fù)擔(dān)其實(shí)更多地落在了購(gòu)房者身上。中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),抑制過(guò)度投機(jī),降低商品房?jī)r(jià)格的作用不明顯。應(yīng)改變住房需求彈性,在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅,促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

通過(guò)房地產(chǎn)稅收來(lái)影響商品房?jī)r(jià)格是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。本文就房地產(chǎn)稅收對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響進(jìn)行探析，以闡述房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制為基礎(chǔ)，根據(jù)商品房取得開(kāi)發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有來(lái)進(jìn)一步研究房地產(chǎn)稅收對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響，并就此進(jìn)行展望與思考，以期為豐富房地產(chǎn)價(jià)格研究成果提供有價(jià)值參考。

本文運(yùn)用協(xié)整分析方法,對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模和商品房?jī)r(jià)格之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。實(shí)證結(jié)果表明,房地產(chǎn)信貸規(guī)模與商品房?jī)r(jià)格有相關(guān)性,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款規(guī)模對(duì)商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)具有不同的影響。最后,根據(jù)定性和定量分析結(jié)果,提出促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議。

結(jié)合供需規(guī)律,對(duì)北京市2001年~2011年的普通商品房變化趨勢(shì)進(jìn)行了分析,并對(duì)2012年~2015年的房?jī)r(jià)進(jìn)行了探討,指出北京市普通商品房的價(jià)格將會(huì)在未來(lái)5年里保持溫和上漲,但2015年作為剛性需求人群數(shù)量開(kāi)始減少的拐點(diǎn)之年,應(yīng)該采取相關(guān)政策防范房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)可能帶來(lái)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)影響因素分析

本文以北京市商品房?jī)r(jià)格為研究對(duì)象,從供需兩個(gè)角度分析影響房?jī)r(jià)的主要因素,運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和建模思路,提出相關(guān)建議。

城市的空間聚集效應(yīng)帶來(lái)了勞動(dòng)力和資本的高度聚集。城市中心區(qū)域在發(fā)展過(guò)程中面臨著土地緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等一系列問(wèn)題,城市的擴(kuò)張是伴隨城市發(fā)展的必然環(huán)節(jié)。城市軌道交通擴(kuò)展了城市半徑,加快了城市邊緣區(qū)的發(fā)展,促進(jìn)了軌道交通站點(diǎn)周邊土地的開(kāi)發(fā)利用。以南京市為例,剖析了軌道交通的開(kāi)通對(duì)城市市中心、邊緣區(qū)的沿線商品房?jī)r(jià)格的影響程度,并對(duì)影響商品房?jī)r(jià)格的相關(guān)因素進(jìn)行了回歸分析,并對(duì)回歸模型做出解釋。

通過(guò)偏最小二乘(pls)方法對(duì)我國(guó)2004-2012年10個(gè)指標(biāo)的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究,并利用變量投影重要性指標(biāo)(vip)考察了住房?jī)r(jià)格各影響因素的重要程度。結(jié)果表明,土地交易價(jià)格、城鎮(zhèn)人口、家庭人均收入、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與貨幣供給是影響我國(guó)城市房?jī)r(jià)的重要因素。城市住房?jī)r(jià)格與地價(jià)、城市基本面因素基本一致,調(diào)控住房?jī)r(jià)格應(yīng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、城市戶籍管理、土地管理結(jié)合起來(lái),協(xié)調(diào)一致;貨幣政策數(shù)量工具較之價(jià)格工具更適合對(duì)住房?jī)r(jià)格水平進(jìn)行引導(dǎo),定向降準(zhǔn)同樣適合于房地產(chǎn)調(diào)控。

2017年的最后三個(gè)月,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)罕見(jiàn)地迎來(lái)了一輪密集的政策信號(hào)。從中共十九大報(bào)告的召開(kāi)到年末的中央政治局會(huì)議的召開(kāi),再到召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,這三場(chǎng)高層會(huì)議連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)。房?jī)r(jià)將如何變化,它再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn),因此一個(gè)合理的價(jià)格預(yù)測(cè)模型就顯得尤為重要。本文通過(guò)2005～2016年新疆住宅商品房的價(jià)格,結(jié)合灰色gm(1,1)模型和馬爾科夫模型,建立了灰色馬爾科夫預(yù)測(cè)模型,所建模型的平均相對(duì)誤差由原來(lái)的7.17%降低到2.39%,彌補(bǔ)了灰色gm(1,1)模型預(yù)測(cè)結(jié)果誤差大的缺點(diǎn)。結(jié)果表明:灰色馬爾科夫模型是較好的價(jià)格預(yù)測(cè)模型,并且新疆住宅商品房?jī)r(jià)格在2017～2020年將會(huì)呈現(xiàn)出持續(xù)走高的趨勢(shì)。

對(duì)于商品房的價(jià)格因素,首先包括其成本價(jià),其次是開(kāi)發(fā)商的利益和政府的規(guī)費(fèi),還有市場(chǎng)供求關(guān)系、百姓的收入水平高低、市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。利用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)來(lái)處理各種價(jià)格因素對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)不失是一種可行的方法,bp算法具有算法簡(jiǎn)單、易于實(shí)現(xiàn)等特點(diǎn),通過(guò)實(shí)驗(yàn)證明,bp網(wǎng)絡(luò)的預(yù)測(cè)結(jié)果準(zhǔn)確,使用方便,是一種優(yōu)良的商品房?jī)r(jià)格預(yù)測(cè)方法。

房地產(chǎn)商的過(guò)高定價(jià)與開(kāi)發(fā)中的審批成本、管理成本偏高、一些團(tuán)體住房投資、房屋銷售不規(guī)范等因素導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格過(guò)高上漲,運(yùn)用需求供給彈性理論分析了商品房?jī)r(jià)格上漲的內(nèi)在機(jī)制,提出了政府應(yīng)向購(gòu)房者公開(kāi)有效信息,抑制商品房的審批管理成本,規(guī)范商品房銷售,對(duì)那些超過(guò)住房計(jì)劃銷售期后仍超過(guò)空置房率上限的那部分商品房征收住房特別消費(fèi)稅的方法以便抑制商品房?jī)r(jià)格的過(guò)快過(guò)高上漲。

近年來(lái)，我國(guó)城市商品住宅價(jià)格出現(xiàn)的大范圍、高幅度上漲，引起了社會(huì)各界廣泛關(guān)注。本文概述了我國(guó)城市商品住宅價(jià)格上漲現(xiàn)狀，從政府、投資商、消費(fèi)者三個(gè)層面分析房?jī)r(jià)過(guò)高與上漲過(guò)快的原因，并對(duì)各層面進(jìn)行對(duì)策構(gòu)思，意在將房?jī)r(jià)調(diào)控在一個(gè)合理范圍之內(nèi)。