安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

第一章　總則

第一條　為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本省城市規(guī)劃區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)單位綜合開發(fā)、配套建設的住宅區(qū)。

本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內各類房屋及其相配套的公用設施、設備和公共場地。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內住宅房屋和非住宅房屋的所有權人。

第三條　住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結合的原則。

第四條　省建設行政主管部門主管本省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，縣級以上城市人民政府房地產(chǎn)管理部門（以下稱物業(yè)管理主管部門）主管本地區(qū)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

市政、環(huán)衛(wèi)、規(guī)劃、交通、公安、工商、物價等行政主管部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處根據(jù)各自職責，共同做好城市住宅區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督與指導工作。

第二章　業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條　住宅區(qū)交付使用后，入住率達到50%以上時，所在地物業(yè)管理主管部門應會同住宅區(qū)所在地街道辦事處、房地產(chǎn)開發(fā)單位召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第六條 業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席方能舉行。

業(yè)主出席業(yè)主大會，實行住宅房屋一戶一投票權。非住宅房屋，每100平方米建筑面積有一投票權；100平方米以下有房屋所有權證的，每證有一投票權。

第七條　業(yè)主大會每年至少召開一次，由業(yè)主委員會按照本辦法規(guī)定負責召集。召集業(yè)主大會，業(yè)主委員會應負責在會議召開7日前將會議審議的事項通知各業(yè)主。

經(jīng)持有10%以上投票權的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應在接到該項提議后14日內就其提議的事項召開業(yè)主大會。

第八條　業(yè)主大會行使下列職權：

（一）決定或者批準住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項；

（二）批準或者修改業(yè)主公約；

（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（四）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；

（五）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（六）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（七）批準業(yè)主委員會的章程。

業(yè)主大會的決定，須經(jīng)出席會議的業(yè)主所持投票權的半數(shù)以上通過。

第九條　業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。業(yè)主委員會主任、副主任和委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

第十條　業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作，行使下列職權：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）制定業(yè)主委員會章程；

（三）審議決定住宅區(qū)房屋公共部位維護費和公用設施專項費的使用；

（四）采取招標或者其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)進行管理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

（五）審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)的管理、養(yǎng)護和維修工作。

前款第二、三、四、五項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會批準。

第十一條　業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，關應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

業(yè)主委員會會議應由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會作出決定，采取少數(shù)服從多數(shù)原則。

第三章　業(yè)主公約

第十二條　本辦法所稱業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力，有關業(yè)主使用、維護和管理住宅區(qū)物業(yè)等方面權利義務的行為守則。

第十三條　業(yè)主公約包括下列內容：

（一）住宅區(qū)名稱、地區(qū)、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設施狀況；

（三）業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；

（四）業(yè)主使用其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅區(qū)內公共場所、公用設施的權益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利；

（六）業(yè)主對業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權；

（七）住宅區(qū)物業(yè)各項養(yǎng)護、維修和管理服務費的交納；

（八）業(yè)主在住宅區(qū)內應遵守的行為準則；

（九）違反業(yè)主公約的責任；

（十）其他有關事項。

業(yè)主公約的示范文本，由省建設行政主管部門統(tǒng)一制定。業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改、補充，并報所在地物業(yè)管理主管部門備案。

第十四條　業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會批準后生效。已生效的業(yè)主公約對住宅區(qū)內所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

第四章　物業(yè)管理企業(yè)

第十五條　房地產(chǎn)開發(fā)單位應當在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立前自行或者委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

住宅區(qū)業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會應按照本辦法規(guī)定聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

第十六條　業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，應報所在地物業(yè)管理主管部門備案。

住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的主要內容包括：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、違約責任和爭議解決的方式等權利義務條款。

住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同的示范文本，由省建設行政主管部門統(tǒng)一印制、發(fā)放。

第十七條　物業(yè)管理企業(yè)必須具備規(guī)定的資質條件，持有物業(yè)管理資質等級證書和營業(yè)執(zhí)照，方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務。

物業(yè)管理企業(yè)資質等級標準及資質管理辦法，由省建設行政主管部門制定。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

（一）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

（二）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費；

（三）有權制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理；

（五）開展多種經(jīng)營活動和有償服務。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

（二）制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃；

（三）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督、檢查；

（四）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告；

（五）接受物業(yè)管理主管部門、其他有關行政主管部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。

第五章　住宅區(qū)物業(yè)使用與維護

第二十條　住宅區(qū)綜合驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)單位應向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，并提供下列住宅區(qū)工程建設資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他有關資料。

第二十一條　住宅區(qū)房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內部分，由業(yè)主負責維修；

（二）房屋的外墻面、樓梯、通道等房屋本體公共部位、公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)房屋公共部位維護費中支出。

房屋及附屬設施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時修繕；拒不修繕的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。

第二十二條　住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化地、娛樂場所，停車場、自行車房（棚）等公用設施，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責管理、養(yǎng)護、維修與更新，費用從住宅區(qū)公用設施專項費中支出。

第二十三條　住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安等公共服務項目，物業(yè)管理企業(yè)可以選聘清潔公司、保安公司等專營公司承擔，費用從住宅區(qū)管理服務費中支出。

第二十四條　住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等設施的養(yǎng)護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關單位負責，費用由養(yǎng)護、維修單位承擔。

第二十五條　住宅區(qū)內禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋的用途、結構和外貌；

（二）占用樓梯、通道、屋面、平臺、道路、場地、停車場、自行車房（棚）等堆放雜物或者進行違法建設；

（三）損壞、占用綠化地；

（四）亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔雜物；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品；

（六）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（七）隨意停放自行車和機動車輛；

（八）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第六章　住宅區(qū)物業(yè)管理費用及專用房屋

第二十六條　房地產(chǎn)開發(fā)單位在移交住宅區(qū)時，應按住宅區(qū)建設總投資的0．6%－1%的比例，一次性向業(yè)主委員會劃撥住宅區(qū)公用設施專項費，專項用于住宅區(qū)公用設施的養(yǎng)護、維修與更新。

住宅區(qū)公用設施專項費由所在地物業(yè)管理主管部門設專帳管理，業(yè)主委員會向物業(yè)管理主管部門申請使用，具體管理辦法由所在地城市人民政府制定。

第二十七條　房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應按所在地城市人民政府有關規(guī)定向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，產(chǎn)權屬國家所有。

第二十八條　房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應按所在地城市人民政府有關規(guī)定以建造成本價向業(yè)主委員會提供商業(yè)用房，產(chǎn)權屬業(yè)主委員會。

本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房的購置費用從住宅區(qū)公用設施專項費中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

本條第一款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內其他有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營。

第二十九條　本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)，未按本辦法規(guī)定的標準劃撥住宅區(qū)公用設施專項費和提供商業(yè)用房的，原房地產(chǎn)開發(fā)單位應給予經(jīng)濟補償或者由所在地城市人民政府按有關規(guī)定予以解決。

第三十條　住宅區(qū)房屋公共部位維護費由業(yè)主按所在地城市人民政府有關規(guī)定繳納，并由業(yè)主委員會以房屋本體為單位設立專帳管理，專項用于房屋本體公共部位、公用設施的養(yǎng)護、維修與更新，不提挪作他用，具體辦法由所在地城市人民政府制定。

第三十一條　住宅區(qū)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或非業(yè)主使用人收取，具體標準由所在地物價部門會同物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目，以獨立住宅區(qū)為單位核定。

未經(jīng)所在地物價部門批準，物業(yè)管理企業(yè)不得擅自擴大住宅區(qū)管理服務費的收費范圍和提高收費標準。

第三十二條　住宅區(qū)各項物業(yè)管理費的收支帳目，有關管理單位或者使用單位每6個月至少公布一次，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督、檢查。

第七章　罰則

第三十三條　業(yè)主和非業(yè)主使用人違反本辦法，未按期交納住宅區(qū)各項物業(yè)管理費的，物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理企業(yè)可責令限期交納，并按規(guī)定加收滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十四條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規(guī)定，對住宅區(qū)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護不善，造成業(yè)主損失的，業(yè)主或者業(yè)主委員會有權責令賠償損失或者采取補救措施；情節(jié)嚴重的，由所在地物業(yè)管理主管部門處在1000元－10000元的罰款，并可按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質。

第三十五條　違反本辦法第十七條規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質等級證書、擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務的，由所在地物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以2000元－20000元的罰款，并責令停止對住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三十六條　違反本辦法第二十五條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，要求限期恢復原狀或者采取補救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關部門按規(guī)定給予處罰。

第三十七條　房地產(chǎn)開發(fā)單位違反本辦法第二十六條規(guī)定的，由所在地物業(yè)管理主管部門責令限期履行，并從滯納之日起，按日加收應撥付住宅區(qū)公用設施專項費2‰的滯納金；逾期未履行的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

第三十八條　物業(yè)管理主管部門或有關行政主管部門及其執(zhí)法人員，徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，所在單位或者上級主管部門應給予主要負責人和直接責任人行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第三十九條　城市人民政府可根據(jù)本辦法規(guī)定，結合實際，制定實施細則。

第四十條　本辦法發(fā)布后新建的住宅區(qū)，必須按照本辦法規(guī)定實行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應當根據(jù)本辦法規(guī)定在2年內過渡為物業(yè)管理。

非住宅區(qū)以及國家機關、企業(yè)事業(yè)單位和社會團體自建的住宅區(qū)的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十一條　本辦法具體應用中的問題，由省建設行政主管部門負責解釋。

第四十二條　本辦法自發(fā)布之日起施行。

地方規(guī)章(類別)

第一章　總則

第一條　為了加強本市住宅區(qū)的物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護住宅區(qū)公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)（含開發(fā)區(qū)）范圍內住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第三條　本辦法所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內各類房屋及其相配套的公用設施、和公共場地。

本辦法所稱住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對住宅區(qū)內的房屋及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目維護、修繕與整治。

本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內住宅房屋和非住宅房屋的所有權人。

第四條　住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)服務相結合的原則。

第五條合肥市房地產(chǎn)管理局為本市住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門。合肥市物業(yè)管理辦公室（以下簡稱市物業(yè)辦）具體負責本市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

市容、規(guī)劃、公安、工商、物價、園林、市政等部門和住宅區(qū)所在地街道辦事處根據(jù)各自職責，協(xié)同做好本市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

第二章　業(yè)主自治管理

第六條　住宅區(qū)交付使用后，入住率達50%以上時，市物業(yè)辦應會同開發(fā)建設單位組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

舊住宅區(qū)由住宅區(qū)所在地街道辦事處會同市物物業(yè)辦組織召開和第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會代表住宅區(qū)全體業(yè)主依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程履行職責。一個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會。

第七條　業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)較多的住宅區(qū)，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會必須有所持投票權過半數(shù)以上的業(yè)主或者業(yè)主代表出席方能舉行。

業(yè)主投票權實行住宅房屋一戶一投票權；非住宅房屋每100m平方米建筑面積一投票權，100平方米以下有房屋所有權證的，每證一投票權。

第八條　業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權：

（一）決定或者批準關于業(yè)主利益的重大事項；

（二）批準或者修改業(yè)主公約；

（三）選舉或者罷免業(yè)主委員會的組成人員；

（四）批準業(yè)主委員會章程；

（五）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決定，須經(jīng)出席會議的業(yè)主或者業(yè)主代表所持投票權過半數(shù)以上通過。

第九條　業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成，其數(shù)額為單數(shù)，但最低不得少于5人。業(yè)主委員會每屆任期3年，其成員任期屆滿，可以連選連任。

第十條　業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起15日內，持下列文件向市物業(yè)辦辦理登記：

（一）成立業(yè)主委員會登記申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）業(yè)主委員會章程。

市物業(yè)辦應當自受理登記申請之日起15日內，完成登記工作；對不符合本辦法規(guī)定的不予登記。

第十一條　業(yè)主委員會對業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會負責并報告工作，行使下列職權：

（一）召集、主持業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會；

（二）制定業(yè)主委員會章程；

（三）審議住宅區(qū)公用設施專項費和房屋公共部位維護費的使用方案；

（四）采取公開招標方式聘請物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同；

（五）審議物業(yè)管理企業(yè)制訂的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃；

（六）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)的物業(yè)管理、養(yǎng)護和維修工作；

（七）審議批準住宅區(qū)物業(yè)管理各項具體規(guī)定。

前款第（二）、（三）、（五）項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會批準。

第十二條　業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應在會議召開7日前將會議通知書及有關材料送達每位委員。

業(yè)主委員會會議應由全體委員過半數(shù)以上出席方可舉行。業(yè)主委員會作出決定，實行少數(shù)服從多數(shù)的原則。

第十三條　業(yè)主公約對住宅區(qū)全體業(yè)主、使用人具有約束力。業(yè)主公約包括下列內容：

（一）住宅區(qū)名稱、地址、面積及戶數(shù)；

（二）公共場所及公用設施狀況；

（三）業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；

（四）業(yè)主使用其房屋以及住宅區(qū)公共場所、公用設施的權益；

（五）業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權利；

（六）業(yè)主對業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權；

（七）住宅區(qū)物業(yè)養(yǎng)護、維修費用和管理服務費的交納；

（八）業(yè)主應遵守的行為準則；

（九）違反業(yè)主公約的責任；

（十）其他有關事項。

業(yè)主公約示范文本由市物業(yè)辦統(tǒng)一發(fā)放。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進行修改、補充，并報市物業(yè)辦備案。

第十四條　業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定，對住宅區(qū)內全體業(yè)主、使用人具有約束力。

業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程和業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。否則，市物業(yè)辦有權予以糾正。

第十五條　業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約，業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

第三章　物業(yè)管理企業(yè)

第十六條　業(yè)主委員會成立前，按下列規(guī)定實施物業(yè)管理：

（一）開發(fā)建設單位在房屋交付使用前自行對住宅區(qū)實行管理，管理費由開發(fā)建設單位承擔。

（二）從房屋交付使用之日起到業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設單位應委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實行前期物業(yè)管理，并簽訂前其物業(yè)委托管理合同。

物業(yè)管理企業(yè)應和業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務合同。

前期物業(yè)委托管理合同和前期物業(yè)管理服務合同自簽訂之日起20日內報市物業(yè)辦備案。

第十七條　住宅區(qū)業(yè)主委員成立后，前期物業(yè)委托管理合同和前期物業(yè)管理服務的合同自行終止。業(yè)主委員會應按本辦法規(guī)定，在市物業(yè)辦組織下，采取公開招標方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)委托管理合同。物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)委托管理合同簽訂之日起20日內，將物業(yè)委托管理合同報市物業(yè)辦備案。

物業(yè)委托管理合同應當載明下列主要內容：

（一）業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的名稱、依據(jù)；

（二）物業(yè)管理區(qū)域和管理項目；

（三）物業(yè)管理服務的內容和標準；

（四）物業(yè)管理服務的費用；

（五）物業(yè)管理服務的期限；

（六）違約責任；

（七）合同終止和解除的約定；

（八）爭議解決的方式；

（九）當事人雙方約定的其他事項。

物業(yè)委托管理合同的示范文本由市物業(yè)辦統(tǒng)一發(fā)放。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)必須申請領取《物業(yè)管理資質等級證書》，并持有《營業(yè)執(zhí)照》，方可從事物業(yè)管理業(yè)務。

第二十條　物業(yè)管理企業(yè)應當保持住宅區(qū)房屋和公用設施完好、環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要示實施物業(yè)管理：

（一）按照國家、省和本市規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施管理服務；

（二）在業(yè)主、使用人使用房屋前，將住宅區(qū)公用設施及房屋公共部位使用、維護的方法、要求、注意事項書面告知業(yè)主、使用人；

（三）對物業(yè)管理區(qū)域進行經(jīng)常性的巡視、檢查，定對住宅區(qū)公用設施及房屋公共部位進行養(yǎng)護；

（四）住宅區(qū)公用設施及房屋公共部位損壞時，應立即采取保護措施，并按照物業(yè)委托管理合同的約定進行維修；

（五）接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維修和處理；

（六）做好物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊；

（七）每半年向業(yè)主委員會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目；

（八）定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議；

（九）對違反本辦法或者業(yè)主公約的行為，應當立即勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關行政機關報告；

（十）按照物業(yè)委托管理合同約定，做好業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。

第二十一條　物業(yè)管理的權利：

（一）擬定住宅區(qū)各項具體管理規(guī)定；

（二）根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理，收取管理服務費；

（三）有權制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（四）要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理；

（五）開展多種經(jīng)營活動和有償服務。

第二十二條　物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)委托管理合同終止或者解除之日起10日內，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并報市物業(yè)辦備案：

（一）清算賬目，對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的部分予以移交

（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊；

（三）移交有關房屋、場地和財物。

第四章　物業(yè)使用

第二十三條　業(yè)主、使用人應當遵循有利于物業(yè)使用安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通風、通行、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等相鄰關系。

第二十四條　住宅區(qū)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌；

（二）占用、損壞住宅區(qū)公用設施及房屋公共部位；

（三）在天井、庭院、平臺、屋頂以及道路或者其他場地違法搭建建筑物、構筑物；

（四）堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質的物品；

（五）侵占綠地、毀壞綠化；

（六）亂設攤點；

（七）亂倒垃圾、雜物，亂潑污水；

（八）在建筑物、構筑物上亂貼、亂涂、亂畫；

（九）不按規(guī)定停放自行車和機動車輛；

（十）排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過標準的噪聲；

（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為；

第二十五條　業(yè)主可或者使用人裝飾、裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)理企業(yè)應當將裝飾、裝修房屋的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人，并對裝飾、裝修活動進行指導和監(jiān)督。

第二十六條住宅不得改變使用性質。因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合城市規(guī)劃要求，按有關規(guī)定辦理手續(xù)，并報物業(yè)管理企業(yè)備案。

住宅區(qū)內按規(guī)劃建設的公用設施不得改變使用性質。

第二十七條　任何單位和個人不得擅自占用住宅區(qū)內的道路、場地、綠地，因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用的，應當征得業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內恢復原狀。

第二十八條　利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的，應當在征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后，方可向有關行政管理部門辦理審批手續(xù)。

第二十九條　業(yè)主轉讓或者出租房屋時，應依法向市房地產(chǎn)管理部門辦理轉讓和租賃登記備案手續(xù)。

房屋轉讓合同或者房屋租賃合同自簽訂之日起10日內，當事人應當將房屋轉讓或者出租的有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第三十條　遷入住宅區(qū)的業(yè)主、使用人，必須憑《房屋所有權證》或者房屋租賃合同到物業(yè)管理企業(yè)填寫登記卡，簽訂業(yè)主公約，辦理入住手續(xù)。

新建住宅區(qū)，開發(fā)建設單位應派員與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合辦公，并在業(yè)主、使用人辦理有關物業(yè)管理手續(xù)后移交鑰匙。本辦法實施前未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，在實行物業(yè)管理后由業(yè)主、使用人到物業(yè)管理企業(yè)補辦登記簽約手續(xù)。

第五章　物業(yè)維護

第三十一條　住宅區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設單位應到市物業(yè)辦申報，向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。開發(fā)建設單位向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)時，應簽訂移交合同，并提供下列住宅區(qū)工程建設資料：

（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）地下管網(wǎng)竣工圖；

（四）其他有關資料。

開發(fā)建設單位應無償向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)內按規(guī)劃建設的幼兒園、農(nóng)貿市場、活動中心、自行車庫、值班房、停車場（庫）等配套公用設施。

第三十二條　住宅區(qū)房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）室內自用部位、自用設備由業(yè)主負責維修；

（二）住宅區(qū)內公用設施和房屋公共部位由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、維修和更新。

房屋及附屬設施影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應當由業(yè)主維修的，業(yè)主應及時維修；拒不維修的由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)維修，費用由業(yè)主承擔。

第三十三條　住宅區(qū)市政道路及路燈、水、電、煤氣、通訊、有線電視的養(yǎng)護和維修，由市政、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位負責、費用由養(yǎng)護維修單位承擔。

第三十四條　住宅區(qū)非市政道路及路燈、溝渠、池、井、綠地、娛樂場所、停車場、自行車庫（棚）等公用設施由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一負責管理、養(yǎng)護、維修和更新。

第三十五條　物業(yè)管理企業(yè)負責區(qū)內的交通車輛管理，并接受公安交通部門的指導。進入住宅區(qū)的車輛必須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，交按規(guī)定路線和地點行駛、停放。

第三十六條　住宅區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安等公共服務項目，由物業(yè)管理企業(yè)或其選聘清潔公司、保安公司等專營公司承擔，費用從住宅區(qū)管理服務費中支付。

第三十七條　住宅區(qū)的樹木、花草、綠地、園林小品、綠化設施、圍墻、環(huán)衛(wèi)設施等的日常管理和維護，由物業(yè)管理企業(yè)在專門管理部門的指導下負責實施。

第三十八條　在住宅區(qū)內集貿市場經(jīng)營者，必須服從物業(yè)管理企業(yè)的管理，按指定的場所擺攤設點。

第六章　物業(yè)管理費用及專用房屋

第三十九條　開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應按住宅區(qū)建設總投的0.6%-1%的比例一次性繳納住宅區(qū)公用設施專項費。

新建住宅區(qū)的開發(fā)建設單位應在領取建筑工程規(guī)劃許可證前，按照住宅區(qū)總建筑面積4元/平方米的標準向市物業(yè)辦預繳公用設施專項費。

1995年7月1日至本辦法實施前竣工的住宅區(qū)，由市物業(yè)辦會同開發(fā)建設單位對住宅區(qū)公用設施專項費進行測算后，下達住宅區(qū)公用設施專項費繳款通知書，開發(fā)建設單位必須在繳納通知書規(guī)定的期限內繳納。

第四十條　住宅區(qū)房屋公共部位維護費，由業(yè)主出資建立，公共部位維護費按下列渠道收?。?

（一）開發(fā)建設單位在出售房屋時按建筑面積向購房者代收，具體標準為：單位購房10元/平方米，私人購房5元/平方米。開發(fā)建設單位售房時未按規(guī)定代收公共部位維護費，則該部分費用由開發(fā)建設單位承擔。

舊住宅區(qū)比照上述標準執(zhí)行。

（二）由業(yè)主按建筑面積0.05元/平方米.月標準向業(yè)主委員會繳納。

第四十一條　住宅區(qū)公用設施專項費用市物業(yè)辦設專帳管理，業(yè)主委員會向市物業(yè)辦申請使用。住宅區(qū)公共設施專項費專項用于住宅區(qū)公用設施的養(yǎng)護、維修與更新。

住宅區(qū)房屋公共部位維護費用由業(yè)主委員會設立專帳管理，專項用于房屋本體公共部位、公用設施的養(yǎng)護、維修與更新，不得挪作他用。

第四十二條　住宅區(qū)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主或使用人收取。

物業(yè)管理服務收費，應當遵循合理、公開以及與管理服務水平相適應的原則，具體標準由市物價部門會同市物業(yè)辦根據(jù)物業(yè)管理提供的服務項目核定。

物業(yè)管理服務收費主要用于住宅區(qū)公用設施和房屋公共部位中修及中修以下工程項目的日常維護、服務管理和業(yè)主委員會必要的辦公經(jīng)費開支。

物業(yè)管理企業(yè)應持物價部門的有效批文，并持《經(jīng)營性服務收費許可證》方可收費，不得擅自擴大住宅區(qū)管理服務費民收費范圍和提高收費標準。

第四十三條　政府視財政每年適當安排一部分城市建設維護資金，用于補1995年7月1日前已交付使用的住宅區(qū)道路、排水、環(huán)衛(wèi)設施、綠化等公用設施的維修管理。該項費用由市物業(yè)辦作為專項資金專戶存儲，統(tǒng)一使用。

第四十四條　開發(fā)建設單位移交住宅區(qū)時，應按以下標準向業(yè)主委員會提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房：

（一）房屋總建筑面積為2萬平方米以下的住宅區(qū)，應提供70平方米建筑面積的物業(yè)管理用房。

（二）房屋總建筑面積為2萬平方米以上的住宅區(qū)，每增加1萬平方米建筑面積，物業(yè)管理用房增加10平方米建筑面積。

其中，業(yè)主委員會辦公用房為15平方米～25平方米建筑面積，其它的為物業(yè)管理企業(yè)辦公用房。

物業(yè)管理用房產(chǎn)權歸國家所有，由市物業(yè)辦負責權屬申報登記。

第四十五條　開發(fā)建設單位移交住宅區(qū)時，應按住宅區(qū)房屋總建筑面積2‰-5‰的標準以建造成本價向業(yè)主委員會提供商業(yè)用房，產(chǎn)權屬業(yè)主委員會，費用從住宅區(qū)公用設施專項費中墊支，并從商業(yè)用房的經(jīng)營收入中回收。

前款規(guī)定的商業(yè)用房和住宅區(qū)內其它有經(jīng)濟收入的公用配套設施、設備和場地，由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營，經(jīng)營收入用于住宅區(qū)的日常管理和維護。

第四十六條　業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)應將住宅區(qū)經(jīng)費的收支情況定期公布，接受業(yè)主、使用人及有關部門的監(jiān)督。

第七章　法律責任

第四十七條　業(yè)主、使用人違反本辦法，未按期交納住宅區(qū)各項物業(yè)管理費的，市物業(yè)管理主管部門或者物業(yè)管理企業(yè)可責令限期交納，并按日加收應繳納費用2‰的滯納金；逾期未交納的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十八條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法或者物業(yè)委托管理合同規(guī)定，對住宅區(qū)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護不善造成業(yè)主損失的，業(yè)主或者業(yè)主委員會有權責令其賠償或者采取補救措施；情節(jié)嚴重的，由市物業(yè)管理主管部門處以1000元-10000元的罰款，并按規(guī)定降低或者注銷其物業(yè)管理資質。

第四十九條　違反本辦法第十九規(guī)定，未取得物業(yè)管理資質證書，擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務的，由市物業(yè)管理主管部門責令其限期改正；逾期未改正的，處以2000元-20000元的罰款，并責令其停止對住宅區(qū)的物業(yè)管理。

第五十條　違反本辦法第二十四、二十五、二十六條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，要求限期恢復原狀或者采取原狀或者采取補救措施；法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定給予處罰的，由有關部門按規(guī)定給予處罰。

第五十一條　違反本辦法第三十九規(guī)定的，開發(fā)建設單位未按期繳納住宅區(qū)公用設施專項費的，由市物業(yè)管理主管部門責令其限期履行，并按日加收應繳納住宅區(qū)公用設施專項費2‰的滯納金；逾期不履行的，可申請人民法院強制執(zhí)行。

第五十二條　違反本辦法第四十十條第四款規(guī)定的，由市物價部門按照相關法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。

第五十三條　當事人對行政處罰決定不服的，可按照《中華人民共和國訴訟法》、《行政復議條例》的有關規(guī)定申請復議或提起訴訟。當事人逾期不申請復議、不提起訴訟，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第五十四條　物業(yè)管理主管部門或者有關行政主管部門工作人員徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權的，由其所在單位或者上級主管部門給予主要負責人和直接責任人行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第五十五條　開發(fā)建設單位應當按照國家、省、市規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的質量責任和保修責任。

第五十六條　1995年7月1日到本辦法實施前已交付使用的住宅區(qū)，必須按照本辦法實行物業(yè)管理；1995年7月1日前已交付使用的舊住宅區(qū)，應當根據(jù)本辦法逐步實行物業(yè)管理。

第五十七條　非住宅區(qū)，高層樓宇，政府機關、企事業(yè)單位和社會團體自建的住宅區(qū)均參照本辦法執(zhí)行。

單位住宅區(qū)由所屬單位會同物業(yè)辦組織召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第五十八條　本辦法具體應用中的問題由合肥市房地產(chǎn)管理局負責解釋。

第五十九條　本辦法自1998年10月1日起施行。市政府1995年6月12日發(fā)布的《合肥市城市住宅小區(qū)管理辦法》同時廢止。

【發(fā)布文號】市政府令第79號

【】2000-04-30

【生效日期】2000-04-30

【失效日期】

【】

【文件來源】

準南市人民政府令

(第79號)

《淮南市實施〈安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法〉細則》已經(jīng)2000年4月26日第12屆市人民政府第34次常務會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。

市長 楊復光

二000年四月三十日

淮南市實施《安徽省城市住宅區(qū)

物業(yè)管理暫行辦法》細則

第一條 為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內房地產(chǎn)開發(fā)單位綜合開發(fā)、配套建設的住宅區(qū)進行物業(yè)管理，應當遵守《安徽省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》和本細則。

第三條 市房地產(chǎn)行政部門是本市住宅區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門。有關部門和住宅區(qū)所在街道辦事處應當根據(jù)各自職責，密切配合，共同做好住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。

第四條 住宅區(qū)有住戶入住，入住率未達到50%時，房地產(chǎn)開發(fā)單位應當自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。委托物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理的，雙方應當簽訂前期物業(yè)委托管理合同并報物業(yè)管理行政部門備案。

前期物業(yè)委托管理合同自業(yè)主委員會成立之日起終止。

第五條 房地產(chǎn)開發(fā)單位應向物業(yè)管理企業(yè)提供住宅區(qū)基礎資料，物業(yè)管理企業(yè)應妥善保管，并在結束住宅區(qū)前期物業(yè)管理時，將資料完整歸還給房地產(chǎn)開發(fā)單位。

第六條 前期物業(yè)管理發(fā)生的各項費用，由房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔或在簽訂房屋出售合同時約定。房地產(chǎn)開發(fā)單位不得在住戶辦理入住手續(xù)時，收取房屋出售合同約定以外的其他任何費用。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)單位在出售房屋時，應將下列文件做為合同附件：

(一)前期物業(yè)管理服務協(xié)議;

(二)前期物業(yè)管理文本;

(三)住宅使用說明書;

(四)住宅質量保證書;

(五)竣工驗收合格證明。

第八條 新建住宅區(qū)入住率達到50%以上時，應按照國家和省的有關規(guī)定召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)進行物業(yè)管理。

第九條 業(yè)主大會行使下列職權：

(一)決定或者批準住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項;

(二)批準或者修改業(yè)主公約;

(三)選舉或者罷免業(yè)主委員會的組成人員;

(四)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;

(五)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(六)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(七)批準業(yè)主委員會的章程。

第十條 業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責并報告工作，行使下列職權：

(一)召集和主持業(yè)主大會;

(二)制定業(yè)主委員會章程;

(三)審議決定住宅共用部位、共用設施設備維修基金的使用;

(四)采取招標或者其他方式，聘請物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)進行管理，并與其簽訂住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同;

(五)審議物業(yè)管理企業(yè)制定的住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目的維修計劃;

(六)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對住宅區(qū)物業(yè)的管理、養(yǎng)護和維修工作。

前款第二、三、四項規(guī)定的事項，必須經(jīng)業(yè)主大會批準。

第十一條 對物業(yè)管理企業(yè)實行資質管理。物業(yè)管理企業(yè)到物業(yè)管理行政部門辦理資質等級證書，到工商行政部門辦理注冊登記、領取營業(yè)執(zhí)照后，方可從事經(jīng)營活動。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)的權利：

(一)根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同，對住宅區(qū)實施物業(yè)管理：

(二)根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同和有關規(guī)定收取管理服務費;

(三)有權制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;

(四)要求業(yè)主委員會協(xié)助實施物業(yè)管理;

(五)開展多種經(jīng)營活動和有償服務。

第十三條 物業(yè)管理企業(yè)的義務：

(一)履行住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同;

(二)制定住宅區(qū)物業(yè)管理年度計劃和重大工程項目維修計劃;

(三)接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督、檢查：

(四)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章的行為，應及時制止并向有關行政部門報告;

(五)接受物業(yè)管理行政部門、其他有關行政部門及住宅區(qū)所在地街道辦事處的監(jiān)督、檢查和指導。

第十四條 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)委托管理合同，應報物業(yè)管理行政部門備案。

物業(yè)委托管理合同的主要內容包括：管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費用、變更或解除合同的條件及程序、違約責任和爭議的解決方式等權利義務條款。

物業(yè)委托管理合同示范文本，由物業(yè)管理行政部門印制。

第十五條 住宅區(qū)竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)單位應首先向供電、供水、供氣、通訊等部門辦理移交手續(xù)，經(jīng)物業(yè)管理行政部門牽頭進行綜合驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)單位方可向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)。

第十六條 住宅區(qū)房屋的維修責任，按下列規(guī)定劃分：

(一)室內部分，由業(yè)主負責維修;

(二)共用部位、共用設施設備，由責任人負責維修。責任不清或應當由物業(yè)管理企業(yè)負責維修的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時維修。

房屋及附屬設施影響市容，或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應由業(yè)主修繕的，業(yè)主應及時修繕;拒不修繕的;由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)修繕，費用由業(yè)主承擔。

第十七條 住宅區(qū)的水、電、燃氣、通訊等設施的養(yǎng)護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關單位負責，因養(yǎng)護和維護需要破路或損壞住宅區(qū)內設施的，應及時恢復原狀或承擔有關費用;業(yè)主無法使用時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時聯(lián)系有關單位進行維修。

第十八條 在住宅區(qū)內進行房屋裝飾和修繕時，不得破壞墻體結構，不得妨礙毗鄰房屋的正常使用，并應及時清運建筑垃圾。拒不清運建筑垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)負責清運，費用由業(yè)主承擔。

第十九條 共用部位、共用設施設備維修基金的籌集、劃撥、管理、使用辦法，按照建設部、財政部聯(lián)合發(fā)布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和省政府辦公廳《關于征收住宅共用部位共用設施設備維修基金問題的批復》執(zhí)行。

第二十條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務費收取、使用和管理的具體辦法，按照《淮南市城市住宅區(qū)物業(yè)管理服務收費辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條 房地產(chǎn)開發(fā)單位移交住宅區(qū)時，應向業(yè)主委員會按總建筑面積3%。的比例無償提供管理用房，按總建筑面積1%的比例以建造的成本價提供商業(yè)用房。

第二十二條 本細則第二十一條規(guī)定的管理用房產(chǎn)權屬國家所有，由物業(yè)管理行政部門按市人民政府的直管公房(國家產(chǎn))予以登記，辦理產(chǎn)權證書;商業(yè)用房產(chǎn)權屬業(yè)主委員會所有。

屬業(yè)主委員會所有的商業(yè)用房及其他有經(jīng)濟收益的設施、場地，可以由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)委托管理合同的約定經(jīng)營，其土地使用權應當按規(guī)定以有償使用方式獲得。

第二十三條 在住宅區(qū)內，擅自搭建房屋、破壞房屋墻體結構的，物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止，由建設行政部門依法處罰;違反市容和環(huán)境衛(wèi)生有關規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止，由市容行政部門依法處罰;違反物業(yè)管理有關規(guī)定的，由物業(yè)管理行政部門依法處罰。

第二十四條 本細則發(fā)布前已經(jīng)交付使用的住宅區(qū)，應當根據(jù)本細則規(guī)定逐步過渡為物業(yè)管理。其管理用房和商業(yè)用房由原房地產(chǎn)開發(fā)單位按標準提供或補足;無法提供或補足的，應繳納相應的費用。

第二十五條 非住宅區(qū)以及國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體自建的住宅區(qū)的物業(yè)管理，參照本細則執(zhí)行。

第二十六條 本細則具體應用中的問題由市物業(yè)管理行政部門負責解釋。

第二十七條 本細則自公布之日起施行。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范本市住宅區(qū)物業(yè)管理服務行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)合法權益，為居民提供舒適、整潔、方便、安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家和省有關物業(yè)管理規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動。

城市新建住宅區(qū)和房屋建筑面積在二萬平方米以上且共用設施配套齊全的城市原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。

第三條　市建設行政主管部門負責本市住宅區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調和監(jiān)督指導工作。

市、縣（市）、賈汪區(qū)房產(chǎn)行政管理部門主管本行政區(qū)域內城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責是：

（一）貫徹實施物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，制定物業(yè)管理有關措施；

（二）參與住宅區(qū)驗收，指導、監(jiān)督物業(yè)接管和業(yè)主委員會組建工作；

（三）審批物業(yè)管理企業(yè)資質；

（四）培訓專職物業(yè)管理人員；

（五）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)管理服務活動；

（六）負責住宅區(qū)物業(yè)管理考評工作；

（七）負責住宅區(qū)共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）籌集和使用監(jiān)督工作；

（八）受理物業(yè)管理投訴案件；

（九）查處物業(yè)管理違法行為。

有關管理部門，按照各自職責做好住宅區(qū)物業(yè)管理工作。

區(qū)人民政府街道辦事處應當協(xié)助有關管理部門對本轄區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理工作進行監(jiān)督、指導和協(xié)調。

第四條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)相結合的原則。

第五條　物業(yè)管理企業(yè)按照國家、省和市有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第二章　業(yè)主自治管理

第六條　每個住宅區(qū)成立一個業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理。

業(yè)主委員會成員由業(yè)主和物業(yè)使用人代表參加的業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期三年。根據(jù)住宅區(qū)范圍大小，業(yè)主委員會由五至十五人組成，組成人員為單數(shù)，設主任一名，副主任二名，委員若干名。

業(yè)主委員會應當自選舉之日起十五日內，將章程和委員會名單報物業(yè)管理行政部門備案。

第七條　住宅區(qū)入住率達到百分之六十以上時，物業(yè)管理行政主管部門應當組織住宅區(qū)開發(fā)建設單位、業(yè)主和物業(yè)使用人代表，召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會每季度召開一次全體會議，經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或由三分之一以上委員建議，可隨時召開全體會議。涉及住宅區(qū)管理重大事項，應當由業(yè)主委員會三分之二委員表決通過。

業(yè)主委員會每年至少召開一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，經(jīng)百分之十五以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議，可隨時召開大會。

第八條　業(yè)主委員會應當履行下列職責：

（一）執(zhí)行有關物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；

（二）擬定業(yè)主委員會章程；

（三）通過招標、招聘等形式確定一個物業(yè)管理企業(yè)管理住宅區(qū)物業(yè)，依法與其訂立、變更、解除物業(yè)管理委托合同；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃和物業(yè)管理重大措施；

（五）審核物業(yè)管理企業(yè)使用維修基金申請；

（六）決定物業(yè)管理企業(yè)有關物業(yè)管理重大事項；

（七）根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人意見和要求，對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動進行監(jiān)督；

（八）主持制定業(yè)主公約，提交業(yè)主大會或業(yè)主代表大會審議通過，并督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約和有關規(guī)定；

（九）召集業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，報告物業(yè)管理工作情況；

（十）協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主大會、業(yè)主代表大會和業(yè)主、物業(yè)使用人監(jiān)督。

第九條　業(yè)主大會由住宅區(qū)全體業(yè)主組成；業(yè)主較多的，按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。

業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，應當有過半數(shù)業(yè)主或者業(yè)主代表出席，作出的決定，應當經(jīng)半數(shù)以上業(yè)主或者業(yè)主代表通過。

第十條　業(yè)主大會和業(yè)主代表大會行使下列職權：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會成員；

（二）審議、通過業(yè)主委員會章程；

（三）審查批準業(yè)主公約；

（四）聽取和審議物業(yè)管理工作報告。

（五）改變、撤銷業(yè)主委員會不適當決定。

第十一條　業(yè)主公約是有關物業(yè)使用、維修和其他管理服務活動的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主公約自業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會審議通過之日起生效。

業(yè)主委員會應當自業(yè)主公約生效之日起十五日內，將業(yè)主公約報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三章　物業(yè)管理服務

第十二條　實行物業(yè)管理的住宅區(qū)，由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合服務。

物業(yè)管理企業(yè)應當具備下列條件：

（一）有規(guī)范的名稱、組織機構和固定辦公場所；

（二）有與管理規(guī)模相適應的專業(yè)技術人員；

（三）有符合規(guī)定數(shù)額的注冊資金；

（四）有物業(yè)管理服務制度、措施。

物業(yè)管理企業(yè)應當向物業(yè)管理行政主管部門申領物業(yè)管理企業(yè)資質證書；未領取物業(yè)管理企業(yè)資質證書的，不得從事物業(yè)管理經(jīng)營活動。

第十三條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

（一）根據(jù)有關物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，集合住宅實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法；

（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定行為；

（四）選聘專營單位承擔專項管理業(yè)務工作；

（五）要求業(yè)主委員會協(xié)助管理，建議有關行政管理部門對不聽勸阻且違反本方法規(guī)定行為予以行政處罰；

（六）按照企業(yè)經(jīng)營范圍實行一業(yè)多營，以其收益補充物業(yè)管理經(jīng)費；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章賦予的其他權利。

物業(yè)管理企業(yè)的義務：

（一）履行物業(yè)管理委托合同；

（二）接受業(yè)主委員會、全體業(yè)主和物業(yè)使用人及有關部門監(jiān)督；

（三）重大管理事項報請業(yè)主委員會審議通過；

（四）向業(yè)主委員會報告物業(yè)管理工作；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務。

第十四條　物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。

物業(yè)管理委托合同應當載明下列內容：

（一）雙方當事人名稱、地址；

（二）物業(yè)管理區(qū)域范圍；

（三）物業(yè)管理服務項目和內容；

（四）物業(yè)管理服務標準和要求；

（五）物業(yè)管理服務權限；

（六）物業(yè)管理服務費用及支付方法；

（七）物業(yè)管理服務期限；

（八）合同中止和解除條件；

（九）違約責任；

（十）當事人認為需要約定的其他事項。

物業(yè)管理企業(yè)應當自物業(yè)管理委托合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)管理委托合同報物業(yè)管理行政主管部門備案。

第十五條　物業(yè)管理企業(yè)應當按照下列規(guī)定進行物業(yè)管理：

（一）符合國家、省、市物業(yè)管理技術標準和規(guī)范要求；

（二）在住宅房屋使用前，將住宅共用部位、公用設施設備使用、維修方法、要求、注意事項書面告知物業(yè)使用人；

（三）定期對住宅區(qū)進行全面巡視、檢查；

（四）定期對住宅共用部位、公用設施設備進行養(yǎng)護，發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或者接到包修時，按照規(guī)定時間進行維護、更新；

（五）接受業(yè)主和物業(yè)使用人委托，辦理房屋開門開窗、搭建臨時建筑物規(guī)劃報批手續(xù)。

第十六條　住宅區(qū)房屋、設施設備管理及其維修，綠化管理，環(huán)境衛(wèi)生管理，治安管理應當符合國家、省、市的規(guī)定，接受有關部門監(jiān)督檢查。

第十七條　物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務標準或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以解除或者中止委托合同，但應提前一個月通知物業(yè)管理企業(yè)。

第十八條　物業(yè)管理企業(yè)可以接受供水、供電、供氣等有關專業(yè)部門委托，開展代收費用和定期維修養(yǎng)護等代辦業(yè)務。

第十九條　物業(yè)管理企業(yè)可以為業(yè)主和物業(yè)使用人提供下列特約服務：

（一）代管房屋、代購（送）物品、代送（接）兒童、代護（送）病人、代雇（兼）保姆、代訂報刊、代送郵件等；

（二）修理車輛、水電設備、家用電器等；

（三）上門洗滌衣物、清掃室內衛(wèi)生、粉刷、單項裝修等；

（四）業(yè)主或物業(yè)使用人預約其他服務項目。

第四章 物業(yè)的使用和維護

第二十條 住宅區(qū)建設規(guī)劃應當包括物業(yè)管理內容。物業(yè)管理行政主管部門應當參加住宅區(qū)竣工綜合驗收，簽署物業(yè)管理驗收意見。

第二十一條 住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設單位應當在物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)和下列資料：

（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；

（二）單集體建筑、結構、設備安裝竣工圖；

（三）住宅區(qū)公建配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

（四）有關設施、設備安裝、使用和維修技術資料；

（五）住宅區(qū)物業(yè)管理必需的其他資料。

第二十二條 開發(fā)建設單位應當按規(guī)劃要求，建設物業(yè)管理用房，并在住宅區(qū)整體移交時，將物業(yè)管理用房移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會，尚未成立業(yè)主委員會的，移交給物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理用房產(chǎn)權屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，由物業(yè)管理企業(yè)使用，任何單位和個人不得擅自轉讓物業(yè)管理用房或者改變物業(yè)管理用房使用性質。

第二十三條 住宅區(qū)內禁止下列行為：

（一）改變房屋承重結構部位的；

（二）擅自改裝、拆除房屋附屬設施和改變房屋用途、外貌的；

（三）占用公共樓梯、扶欄、走道、地下室、自行車房（棚）、停車場等共用部位達四小時以上的；

（四）在天井、庭院、屋面、平臺、道路及其他場地搭建永久性建筑物、構筑物的；

（五）亂貼、亂畫、亂掛的；

（六）損壞綠地、花卉樹木、雕塑、小品設施、改變使用性質的；

（七）不在指定地點停放機動車和非機動車的；

（八）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品的；

（九）排放有毒、有害物質或者發(fā)出超過規(guī)定標準噪聲的；

（十）開辦污染環(huán)境生產(chǎn)、加工企業(yè)的；

（十一）生活垃圾未按袋裝化要求在規(guī)定時間、地點、方式投放的；

（十二）亂扔瓜果皮核、紙屑的；

（十三）飼養(yǎng)禽畜的；

（十四）利用房屋從事危害公共利益或者侵害他人正當權益活動的。

第二十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)，遵守房屋裝修及房屋安全管理有關規(guī)定。

物業(yè)管理企業(yè)應當對房屋裝修活動進行指導和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違反房屋裝修及房屋安全管理規(guī)定行為，應當勸阻、制止，并督促改正；對拒不改正的，及時報告給業(yè)主委員會，并提請有關行政管理部門依法處理。

第二十五條 占用、挖掘道路、場地的單位和個人，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，向市政管理部門辦理審批手續(xù)，并在規(guī)定期限內恢復原狀。

第二十六條 利用物業(yè)設置廣告，應當在征得相關業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人同意并簽訂協(xié)議后，向有關行政管理部門辦理審批手續(xù)。

第二十七條 業(yè)主轉讓或者出租住宅時，應當將業(yè)主公約作為住宅轉讓合同或者租賃合同的附件。

業(yè)主應當在簽訂住宅轉讓合同或者租賃合同之日起十日內，將轉讓或者出租住宅有關情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理委托合同終止或者解除后一個月內，向業(yè)主委員會辦理下列事項，并向物業(yè)管理行政主管部門備案：

（一）清算物業(yè)管理收費，多收部分予以退還；

（二）移交工程建設技術資料和帳冊等物業(yè)檔案材料；

（三）移交物業(yè)管理用房和其他財物。

第二十九條 物業(yè)維護責任，按下列規(guī)定劃分：

（一）房物自用部位（不包括住宅承重結構部位）和自用設備，由業(yè)主和物業(yè)使用人負責維護；

（二）住宅共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)負責定期維護，費用從維修基金中支付，不足部分由共用物業(yè)業(yè)主和使用人分擔；

（三）給排水、供電、供氣等管線設施，由有關專業(yè)部門負責維護。有關專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)維護的，由接受委托的物業(yè)管理企業(yè)負責維護，費用從其委托費用中列支；

（四）住宅在開發(fā)建設單位保修期內的，由住宅開發(fā)建設單位委托的物業(yè)管理企業(yè)負責維護，費用從委托費用中列支。

第三十條 住宅區(qū)開發(fā)建設單位應當在業(yè)主委員會成立之前自行或者招聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理。除應有業(yè)主支付的保潔、保安費用和自用部位、自用設備維護費用外，其他物業(yè)管理費用也應有開司法建設單位承擔。

第五章 物業(yè)管理收費和維修基金

第三十一條 物業(yè)管理收費，包括公共服務費和代收代辦費、特約服務費，應當區(qū)別服務性質，依法實行政府定價、政府指導價和市場調節(jié)價。

物業(yè)管理公共服務費實行明碼標價，收費項目、收費標準、收費辦法應當在收費地點公布。具體收費項目、標準、管理辦法，按照物價、房產(chǎn)行政主管部門規(guī)定執(zhí)行。

第三十二條 物業(yè)管理公共服務費用途為：

（一）物業(yè)管理企業(yè)人員工資和按規(guī)定提取的福利費；

（二）綠化管理費；

（三）清潔衛(wèi)生費；

（四）保安費；

（五）辦公費；

（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；

（七）物業(yè)管理法定稅費。

第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣等有關專業(yè)部門委托，開展代收和代辦業(yè)務的，按照有關規(guī)定收取代收代辦服務費，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。

第三十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人需求的特約服務費，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報物價行政主管部門備案。

第三十五條 購買、銷售商品住房（包括經(jīng)濟適用住房）和公有住房應當按照下列規(guī)定繳納、提取維修基金：

（一）購買商品住房者，按購房款的百分之二點五比例向售房單位繳交維修基金；

（二）購買公有住房者，按購房款的百分之二比例向售房單位繳交維修基金；

（三）出售公有住房的單位按照一定比例從售房款中提取維修基金，其中七層以下公有住房（含七層）不低于售房款百分之二十，七層以上公有住房（含七層）不低于售房款百分之三十。

出售商品住房和公有住房單位收取的維修基金，屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入；銷售公有住房單位從售房款中提取的維修基金，屬售房單位所有。維修基金由物業(yè)管理行政主管部門代管，實行財政專戶儲存管理，具體管理辦法由市財政部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民政府批準后實施。

第三十六條 維修基金屬專項基金，利息凈收益專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。維修基金閑置時，可用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的范圍，嚴禁挪作他用。

第三十七條 維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，物業(yè)管理行政主管部門批準后，由財政部門撥付。

維修基金不足使用時，經(jīng)業(yè)主委員會同意，物業(yè)管理行政主管部門批準，經(jīng)業(yè)主和物業(yè)使用人占有住宅建筑面積比例向其籌集。具體辦法由市人民政府制定。

第三十八條 業(yè)主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

因房屋拆遷或者其他原因造成維修住房滅失的，應當將維修基金帳面余額按業(yè)主個人繳交比例退還給業(yè)主。

第六章 獎懲

第三十九條 住宅區(qū)物業(yè)管理納入城市管理目標考核責任制，對成績突出的物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理行政主管部門提請同級人民政府予以表彰獎勵。

第四十條 物業(yè)管理企業(yè)對有下列行為之一的當事人，有權予以限期改正；造成損失的，責成其賠償；應當給予行政處罰的，提請有關行政主管部門處罰：

（一）實施本辦法第二十三條規(guī)定的禁止行為；

（二）業(yè)主和物業(yè)使用人裝修房屋前未向物業(yè)管理企業(yè)報告的；

（三）占用、挖掘道路、場地的單位和個人未與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議的；

（四）利用物業(yè)設置廣告未征得業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人同意的。

第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權向業(yè)主委員會、物業(yè)管理行政主管部門投訴；業(yè)主委員會有權予以制止并要求其限期改正，情節(jié)嚴重的有權解除物業(yè)管理合同；造成損失的，物業(yè)管理行政主管部門責令其賠償損失，處以五千元以下罰款：

（一）修繕、更新房屋承重結構部位、住宅共用部位和共用設施設備不及時的；

（二）管理制度不健全的，管理混亂，使住宅區(qū)共用部位和共用設施設備遭受損失的；

（三）擅自改變物業(yè)管理用房使用性質的；

（四）不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務的。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定申領物業(yè)管理資質證書的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期補辦資質審批手續(xù)；逾期不補辦的，由業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處以三萬元以下罰款。

第四十三條 公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和物業(yè)管理行政主管部門應當責成其限期補提維修基金本息；逾期仍未足額提取的，處以應提未提數(shù)額每日萬分之三的罰款。

第四十四條 使用和代管維修基金的單位，挪用維修基金的，由財政部門和物業(yè)管理行政主管部門追回等額維修基金，并處以三萬元以下罰款。

第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自設立收費項目、提高收費標準或者所提供服務價不符的，由價行政主管部門按照國家有關法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。

第七章 附則

第四十六條 高檔公寓、別墅區(qū)、商住區(qū)、寫字樓、綜合樓、工業(yè)區(qū)廠房的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第四十七條 本辦法下列用語的含義是：

（一）物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內各類房屋和公用設施設備、附屬場地；

（二）物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理委托合同的約定對物業(yè)所進行的養(yǎng)護、維修管理和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供的服務；

（三）業(yè)主，是指住宅區(qū)房屋所有權人；

（四）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

（五）共用設施設備，是指住宅區(qū)或單幢住宅內，由業(yè)主和使用失共同使用的上下水管道貌岸然、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；

（六）共用部位，是指一套住宅主體承重結構部位、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等部位；

（七）自用部位，是指一套住宅內部，由住宅業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；

（八）自用設備，是指一套住宅內部，由住宅業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備；

（九）住宅承重結構部位，是指住宅的基礎、內外承重墻體、梁、柱、樓板、屋頂?shù)取?

第四十八條 本辦法由市房產(chǎn)行政管理部門負責解釋。

第四十九條 本辦法自公布之日起施行。

本辦法施行前本市有關物業(yè)管理的規(guī)定，凡與本辦法抵觸的，按本辦法執(zhí)行。